Nota grondbeleid 2019 - 2022 met doorgehaalde vervallen tekst 2026

Gemeente Elburg

Faciliterend / PPS De gemeente neemt gezamenlijk met marktpartij(en) het initiatief om tot uitvoering van het grondbeleid te komen. Met name door de ingenomen grondposities is het niet mogelijk als gemeente om volledig zelfstandig het grondbeleid uit te voeren, maar wordt er door het afsluiten van een samenwerkingsovereenkomst (PPS – publiek private samenwerking) voor een gezamenlijke exploitatie gekozen. In principe worden ook hier de kosten via gronduitgifte verhaald. Risico’s en een eventueel tekort op de grondexploitatie worden door alle deelnemende partijen gedragen. Eventuele locatie-eisen van de gemeente worden in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen. Wanneer het echter niet komt tot afspraken over kostenverhaal via gronduitgifte en over de eventuele locatie-eisen, wordt bezien of daarover afzonderlijke afspraken kunnen worden gemaakt (anterieure overeenkomst). Lukt dat niet voordat een planologisch besluit wordt genomen dan wordt een exploitatieplan vastgesteld. Dan kan het kostenverhaal via de omgevingsvergunningen worden geëffectueerd en kan via handhaving op de nakoming van locatie-eisen worden gestuurd. Passief Bij een passief grondbeleid wordt het initiatief tot het exploiteren van gronden totaal overgelaten aan private partijen. De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak, zoals in procedure brengen van planologische plannen.

Voorafgaand aan het planologisch besluit wordt bezien of er een anterieure overeenkomst kan worden gesloten voor het kostenverhaal en de eventuele locatieeisen. Zo niet dan wordt een exploitatieplan vastgesteld. Wanneer hier invulling aan moet worden gegeven staan de volgende instrumenten ter beschikking. Vormen van kostenverhaal • Exploitatieovereenkomst (privaatrechtelijk) De gemeente en ontwikkelende partij(en) zijn binnen de gestelde randvoorwaarden van onder andere het contractenrecht en aanbestedingsrecht vrij om de inhoud van een exploitatieovereenkomst te bepalen. De te betalen exploitatiebijdrage dient via de exploitatieovereenkomst te worden vastgelegd en verzekerd te worden bijvoorbeeld via een af te geven bankgarantie. • Exploitatiebijdrage conform het exploitatieplan (publiekrechtelijk) Een gemeente is in principe verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (AMvB) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Het gaat alleen om bouwplannen genoemd in het Bro waarbij kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen aan de orde kunnen zijn. Locatie-eisen kunnen betrekking hebben op het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en het aanwijzen van gronden voor 17

“Vaste grond onder de voeten”

sociale woningbouw en/of uitgifte in particulier opdrachtgeverschap. Alleen wanneer het kostenverhaal van de grondexploitatie en het stellen van eventueel noodzakelijke locatie-eisen anderszins verzekerd is, is er geen noodzaak een exploitatieplan vast te stellen. Er is sprake van anderszins verzekerd zijn, indien de gemeente zelf de grond in eigendom heeft en via gronduitgifte de kosten verhaalt of wanneer met alle eigenaren in het betreffende gebied een (exploitatie) overeenkomst is gesloten. Wanneer de gemeente locatie-eisen nodig acht, dient de borging van dergelijke eisen eveneens verzekerd te zijn via gronduitgifte of via een overeenkomst. Slaagt dit niet dan is borging in een exploitatieplan nodig. Een overeenkomst die wordt gesloten voorafgaand aan de vaststelling van een planologisch besluit wordt in vakjargon een anterieure overeenkomst genoemd, gebaseerd op artikel 6.24 lid 1 Wro. Wanneer niet voor alle aangewezen bouwplannen binnen het hele exploitatiegebied van het planologische besluit anterieure overeenkomsten zijn gesloten wordt een exploitatieplan vastgesteld. Daarna kunnen ook exploitatieovereenkomsten worden gesloten, maar daar gelden voor de inhoud wettelijke beperkingen. Op basis van artikel 6.24 lid 2 Wro moeten zulke overeenkomsten het exploitatieplan in acht nemen.

Dat betekent dat de overeenkomst bepalingen kan bevatten over de uitwerking van onderwerpen uit het exploitatieplan, maar geen bepalingen kan bevatten welke deel kunnen uitmaken van een exploitatieplan maar daarin niet zijn opgenomen. Zo’n overeenkomst wordt in vakjargon een posterieure overeenkomst genoemd. Een vast te stellen exploitatieplan bevat tenminste een kaart van het exploitatiegebied, een omschrijving van werken en werkzaamheden en een exploitatieopzet inclusief de wijze van kosten toedeling. De exploitatiebijdrage wordt bepaald op basis van de exploitatieopzet en de aangegeven wijze van toedeling en wordt verrekend via de omgevingsvergunning. Wanneer de gemeente locatie-eisen nodig acht krijgen deze ook een plek in het exploitatieplan.

tere positie komt, deze in de heffing dient te worden betrokken. Deze laatste eis kan op praktische bezwaren stuiten. Met de inwerkingtreding van de Wro is het instrument baatbelasting alleen blijven bestaan voor zover er geen sprake is van een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Voor plannen waarvoor een exploitatieplan kan worden gemaakt mag baatbelasting niet meer worden gebruikt. Ingeval geen sprake is van een bouwplan en er worden kosten gemaakt in verband met de werkzaamheden en aanleg van voorzieningen waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist, dan kan er (nog steeds) baatbelasting worden geheven. Hierbij kan worden gedacht aan de herinrichting van een winkelcentrum, een bedrijventerrein of de aanleg van riolering.

• Baatbelasting Artikel 222 van de Gemeentewet biedt in beperkte mate de mogelijkheid om tot fiscaal verhaal te komen (baatbelasting). Voordat met het treffen van voorzieningen wordt begonnen, moet door de raad een bekostigingsbesluit worden genomen en bekendgemaakt. Hierin moet het exploitatiegebied worden aangeduid en er moet worden aangegeven in welke mate de kosten van voorzieningen door middel van baatbelasting zullen worden verhaald. Bij toepassing van het instrument baatbelasting is een aantal kostencomponenten niet of slechts gedeeltelijk verhaalbaar. In het geval van bestaande bebouwing geldt dat, indien deze door de voorzieningen in een be-

Gemeente Elburg

18

“Vaste grond onder de voeten”

Plan Huisdijk Hoge Enk

Vossenakker Elburg

-

7. Grondbeleid Elburg Keuze vorm van grondpolitiek Tot en met de Nota Grondbeleid 2010-2014 stond de gemeente een actieve grondpolitiek voor. Goed beschouwd was deze vooral gericht op uitbreidingslocaties. Sinds die periode zijn er omstandigheden opgetreden die tot bezinning leiden ten aanzien van de principekeus voor actieve grondpolitiek: In de langdurige periode van een krediet- en vastgoedcrisis, zoals deze sinds medio 2008 manifest is geworden, is het raadzaam niet op voorhand uit te gaan van gemeentelijke grondverwerving bij gewenste ontwikkelingen, maar dit per ontwikkeling te bezien. Meer dan voorheen wordt grondbeleid niet meer vooral gezien als instrumenteel voor de ontwikkeling van uitbreidingslocaties, maar ook als instrumenteel voor herontwikkeling. Het aantal uitbreidingslocaties mede in relatie tot de behoefte aan woon- en werklocaties is minder dan voorheen. Op ba-

Gemeente Elburg

sis van recente behoeftecijfers voor woningbouw blijkt dat er sprake is van een overprogrammering van harde en zachte plancapaciteit en dat er ook nog een mismatch is tussen de behoefte aan bepaalde categorieën woningen ten opzichte van de geplande plannen. Samen met de verplichte laddertoets leidt dit ertoe dat inbreidingslocaties in enkele gevallen hoger scoren dan uitbreidingslocaties en dat bepaalde uitbreidingslocaties moeten worden uitgesteld. Dit gegeven leidt er mede toe dat meer nadrukkelijk wordt bezien of herontwikkeling mogelijk is. Aangezien het bij herontwikkeling veelal gaat om particulier eigendom van grond en vastgoed ligt het voor de hand om eerst e bezien of particulieren zelf tot herontwikkeling over willen en kunnen gaan. Zo is in de gemeente Elburg bijvoorbeeld de herontwikkeling van het bedrijventerrein Kruismaten wel van een gemeentelijke visie voorzien, maar wordt de herontwikkeling zelf als verantwoordelijkheid van de ondernemers beschouwd. De omslag van een aanbieders- naar een vragersmarkt en de behoefte van burgers en bedrijven aan een grotere rol van hen als eindgebruikers leiden tot een grotere rol van de vorm van organische ontwikkeling.

Deze omstandigheden leidden ertoe dat de gemeente het in de periode 2010 – 2014 gevoerde grondbeleid nuanceerde voor de periode 2015 – 2018 door het begrip ‘situationele grondpolitiek’ te gebruiken. Met situationeel wordt bedoeld dat de keus afhankelijk is van de per situatie verschillende omstandigheden en mogelijkheden. In de periode 2010 – 2014 was de keus: “De gemeente voert in beginsel en waar mogelijk een actieve grondpolitiek (bestuurlijke keuze).” Voor de periode 2015 – 2018 en 2019 - 2022 is de keus: “De gemeente voert een situationele grondpolitiek uitgaande van een voorkeur voor een actieve grondpolitiek. In de overwegingen voor de concrete keus per geval wordt ook beoordeeld of de publieke belangen gewaarborgd kunnen worden met gebruikmaking van de ter beschikking staande publiekrechtelijke instrumenten van faciliterende grondpolitiek.” Bij de voorbereiding en uitvoering van een planologisch besluit maakt het grondbeleid een integraal onderdeel uit van de betreffende (her)ontwikkeling en wordt de strategie ontwikkeld hoe om te gaan met grondposities. Hierbij wordt ook het al of niet inzetten van het instrument van het voorkeursrecht betrokken.

19

“Vaste grond onder de voeten”

Beleidskeus I keuze vorm grondpolitiek Ia. De gemeente Elburg voert een situationele grondpolitiek uitgaande van een voorkeur voor een actieve grondpolitiek. !b. Indicaties voor hetzij een actieve, hetzij een faciliterende politiek voor een concrete locatie zijn in ieder geval: -

De omvang van de financiële risico’s voor de gemeente De grootte van het belang c.q. de mate van noodzakelijkheid van de ontwikkeling Zijn de eigenaren bereid en in staat de ontwikkeling zelf te realiseren

Inhoud grondpolitiek Actieve grondpolitiek Wanneer in een concrete situatie wordt gekozen voor een actieve grondpolitiek wordt uitgegaan van gemeentelijke verwerving. Wanneer het om redenen van door marktpartijen ingenomen grondposities vanwege recht op zelfrealisatie niet mogelijk is te verwerven, wordt bezien of een bouwclaim- of ruilovereenkomst mogelijk is of anders een vorm van PPS. Wanneer het om reden van te verwachten grondexploitatierisico’s niet verstandig wordt geacht de gehele ontwikkeling als gemeente op zich te nemen, wordt een PPS-samenwerking met marktpartijen gezocht. Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht is voor de gemeente Elburg geen automatisme bij een keus voor actieve grondpolitiek. Steeds zal worden bezien of een dergelijke vestiging in het concrete geval gewenst is. Ook wanneer het als gewenst wordt beschouwd, is het voor de gemeente Elburg geen automatisme daartoe vanaf het vroegst denkbare moment over te gaan.

De verdere gemeentelijke aanpak is hierna uiteengezet onder de kopjes: Verwerving Strategische verwerving Berekeningsmethode grondexploitatie Berekeningsmethode grondprijzen Gronduitgifte in eigendom Erfpacht Tegemoetkoming in schade (planschade) Vastgoedbeheer Ruilgronden Faciliterende grondpolitiek Faciliterende grondpolitiek bestaat uit een spectrum van meer en mindere vormen van regie ingeval private partijen over grondposities beschikken, er sprake lijkt te zijn van een recht op zelfrealisatie

Gemeente Elburg

en/of de gemeente geen wens heeft actieve grondpolitiek te voeren. Aan de ene kant van het spectrum is er sprake van passieve politiek: de gemeente reageert slechts op vragen van derden. Aan de andere kant is er sprake van uitnodigingsplanologie waarin de gemeente derden uitnodigt of ook stimuleert tot ontwikkeling. In afwijking van een passieve politiek is de gemeente dan niet reactief als het gaat om het verlenen van planologische medewerking, maar geeft ze de wenselijkheid van een ontwikkeling aan in de structuurvisie (omgevingsvisie) en/of neemt ze op voorhand een planologisch besluit waarin de gewenste ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Wanneer in een concrete situatie wordt gekozen voor een faciliterende grondpolitiek wordt gestreefd naar anterieure exploitatieovereenkomsten, mits passend binnen het publieke belang dat de gemeente beoogt te behartigen en mits het kostenverhaal voldoende wordt verzekerd. Slaagt dit niet (voor het gehele exploitatiegebied) dan wordt een exploitatieplan vastgesteld bij het planologische besluit. Het aangaan van posterieure exploitatieovereenkomsten wordt niet uitgesloten. Uitgangspunt is steeds de verwerving van (gebruiksrijpe) grond voor openbare doelen. Uitzondering hierop is de situatie waarin eigenaren gezamenlijk een collectieve ruimte benutten via de constructie van bijvoorbeeld een vereniging van eigenaren of mandeligheid.

Binnen een keus voor een faciliterende grondpolitiek is er ruimte samenwerkingsovereenkomsten aan te gaan met het oog op het verwezenlijken van maatschappelijke belangen. Ook is er ruimte op verzoek van marktpartijen het onteigeningsinstrument in te zetten wanneer marktpartijen voor eigen rekening en risico bereid zijn gemeentelijk beleid te verwezenlijken. In het kader van een keus voor faciliterende grondpolitiek kan de gemeente ook bewust een uitnodiging doen tot (her)ontwikkeling van een gebied. De gemeente kan er voor kiezen om het ambtelijk apparaat in te zetten om over deze uitnodiging in overleg te treden met eigenaren in het gebied en/of potentiële initiatiefnemers. Ontwikkelingen op het vlak van wetgeving rond stedelijke herverkaveling worden door de gemeente gevolgd. Principes die in een wet(svoorstel) voor stedelijke herverkaveling worden opgenomen kunnen door de gemeente worden gebruikt om eigenaren van (of beperkt gerechtigden op) onroerende zaken te stimuleren of te faciliteren om vrijwillig tot herverkaveling te komen. De verdere gemeentelijke aanpak is hierna uiteengezet onder de kopjes: Kostenverhaal 20

“Vaste grond onder de voeten”

-

Bovenwijkse kosten, bovenplanse kosten, bijdragen aan ruimtelijke ontwikkeling Tegemoetkoming in schade (planschade) Gemeentelijke transparantie kostenverhaal

gaat als volgt: De taxateur adviseert over de grondwaarde” en dit wordt overlegd met de verantwoordelijk wethouder en de primaathouder vastgoed. Hierover vindt terugkoppeling plaats met het college.

Bij actieve grondpolitiek kan sprake zijn van winst of verlies. Bij faciliterende grondpolitiek kan geen sprake zijn van winst, maar wel van verlies, namelijk wanneer de gemeente vanwege een bepaald publiek belang er voor kiest om een tekort voor haar rekening te nemen. Dat kan zich voordoen wanneer een marktpartij vastgoed (her)ontwikkelt en de gemeente een bijdrage doet in de investeringen in de bijbehorende aanpassing van de openbare ruimte.

Vervolgens wordt een gesprek (eerste “onderhandeling“) gepland van de primaathouder en de taxateur met de diverse eigenaren teneinde specifieke zaken, die mogelijk van invloed zijn op de waarde, in beeld te krijgen. Tevens wordt hierover en over de eventueel noodzakelijke bijzondere koopvoorwaarden van gedachten gewisseld. Op dit moment wordt het ontwerp taxatierapport opgesteld. Over de uitgangspunten voor de taxatie kan nog wel worden gesproken maar niet over de taxatie als zodanig. Het taxatierapport is en blijft een onafhankelijk en deskundig oordeel van de taxateur.

-

Verwerving Wanneer in een concreet geval van gebiedsontwikkeling wordt gekozen voor een actieve grondpolitiek is gemeentelijke verwerving aan de orde. Bij verwerving gelden enige vaste uitgangspunten: • via minnelijk overleg trachten tot aankoop te komen; • aankoop tegen taxatiewaarde zo nodig op op onteigeningsbasis waarbij met alle waardebepalende aspecten rekening gehouden wordt; • eventueel inbrengen van ruilobjecten c.q. vervangende vestigingslocatie; • geen prijsopdrijving c.q. verstoring van het evenwicht op de markt; • zo nodig toepassing artikel 3.4 Wro (verwezenlijking van de bestemming c.q. de functie in de naaste toekomst); • aankoop van niet verontreinigde grond (indicatief bodemonderzoek); • onteigening als uiterste middel om tot aankoop te komen; • in de onderhandelingen zich laten vertegenwoordigen door een terzake gespecialiseerd taxatie- en adviesbureau (deskundig, objectief en onafhankelijk); • beperken tot toekomstig plangebied of indien noodzakelijk (beargumenteerd) ruimer. Zodra een plangebied moet worden (her)ontwikkeld (en het dus duidelijk is waar veranderingen plaatsvinden) en voor dit plangebied een keus voor actieve grondpolitiek wordt gemaakt, wordt er een afweging gemaakt over het tijdstip waarop de gesprekken met de eigenaren geopend worden. De afweging vindt plaats op basis van de eigendomssituatie (wie zijn de eigenaren).

Lopende het proces van planvorming (R.O.) wordt, in geval van een keus voor actieve grondpolitiek, in eerste instantie met de eigenaren onderhandeld over de aankoop van de benodigde grond. De eigenaren zijn vrij om te verkopen aan wie zij dat wensen tenzij een voorkeursrecht op het gebied is gevestigd. De gemeente heeft, voordat het voorkeursrechtgevestigd is, geen sterke onderhandelingspositie (wet– en regelgeving). Er wordt bij aankopen zo nodig gewerkt op basis van de onteigeningswetgeving (waardebepaling). De werkwijze Gemeente Elburg

In de (eventueel noodzakelijke) vervolggesprekken wordt er onderhandeld (uitgangspunten) waarbij alle gesprekken worden teruggekoppeld met de verantwoordelijke wethouder (stand van de onderhandelingen). Uiteindelijk ontstaat het definitieve taxatierapport. De onderhandelingen worden gevoerd onder voorbehoud van goedkeuring door het college. Wanneer er met de eigenaar overeenstemming is bereikt, wordt een overeenkomst ter ondertekening voorgelegd. Hierna wordt de overeenkomst, vergezeld van het taxatierapport, via de afdeling Financiën en Personeel voorgelegd aan het college. Op grond van het duale stelsel is de bevoegdheid van deze aankopen ter competentie van het college en heeft de raad besloten niet vooraf geïnformeerd te willen worden voor dit soort aankopen. Dit geldt alleen voor aankopen voor gebieden waarvoor, naar verwachting, binnen vier jaar na datum van het besluit tot aankoop een bestemmingsplan wordt vastgesteld, dan wel is vastgesteld en tegen een op een taxatie van een door de gemeente aangewezen deskundige gebaseerde prijs. Hierna volgt de betaling, administratieve afhandeling en levering van het gekochte via de notaris (afdelingen Financiën/ personeel en Ruimtelijke ontwikkeling).

Wanneer niet tot minnelijke verwerving kan worden gekomen, wordt ingezet op het instrument onteigening tenzij er sprake is van een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf het plan te realiseren. In dat geval zal getracht worden via een bouwclaimof grondruilovereenkomst tot overeenstemming te geraken of een vorm van PPS aan te gaan. Als ook dat niet lukt zal de gemeente, voor dat deel van de gronden waar terecht een beroep kan worden gedaan op zelfrealisatie, moeten omschakelen naar

21

“Vaste grond onder de voeten”

een faciliterende grondpolitiek. Dan wordt ingezet op het aangaan van anterieure grondexploitatieovereenkomsten of, als dat niet voldoende slaagt, op de vaststelling van een exploitatieplan. Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven kan, ook bij een keus voor faciliterende grondpolitiek verwerving aan de orde zijn. Dat kan het geval zijn wanneer bijvoorbeeld marktpartijen de gemeente nodig hebben om, voor het doen slagen van de beoogde ontwikkeling, aanvullend particuliere gronden te verwerven met hulp van het gemeentelijk instrument van onteigening. Het kan bijvoorbeeld ook het geval zijn of wanneer de gemeente, als onderdeel van een combinatie van de ontwikkeling van zowel commercieel als maatschappelijk vastgoed, de grond voor het maatschappelijk vastgoed wil verwerven. Het is denkbaaar dat de gemeente een ontwikkeling, die voor risico van marktpartijen wordt gerealiseerd, vanwege het algemeen belang met onteigening wil ondersteunen. In zo’n geval is een belangrijk principe voor het aangaan van een contract met de betreffende marktpartijen dat zij de kosten van de onteigening vergoeden. In het geval dat de gemeente voor een eigen deel binnen het totaal van de ontwikkeling wenst te verwerven, gelden dezelfde uitgangspunten als bij een keus voor actieve grondpolitiek.

Beleidskeus II Verwerving Ingeval van een keus in een concreet geval voor actieve grondpolitiek hanteert de gemeente de volgende principes ten aanzien van verwerving: 1. De gemeente maakt actief gebruik van het voorkeursrecht; 2. Bij onderhandelingen laten we ons bijstaan en vertegenwoordigen door een op dit gebied gespecialiseerd taxatie- en adviesbureau (deskundig, objectief en onafhankelijk); 3. Te allen tijde wordt als eerste getracht via minnelijk overleg tot aankoop te komen; 4. Onteigening wordt alleen ingezet als minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat leidt en de eigenaar niet in staat of bereid is de ontwikkeling in de door de gemeente gewenste vorm te realiseren; 5. Bij een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf te realiseren, wordt ingezet op: -een bouwclaim- of grondruilovereenkomst resp. op -het aangaan van een samenwerkingsvorm via PPS . Strategische verwerving Het kan voorkomen dat de gemeente in nog niet concreet benoemde, doch voorzienbare ontwikkelingslocaties grond kan aankopen doordat deze grond te koop wordt aangeboden. In dit soort gevallen dient nadere afweging plaats te vinden. Hierbij spelen twee vakgebieden een rol: 1. Ruimtelijke Ordening 2. Economische zaken 1. Ruimtelijke Ordening Onderzocht moet worden in hoeverre er risico’s aanwezig zijn met betrekking tot de (toekomstige) bestemming.

Zo is het bijvoorbeeld een gegeven dat wanneer een locatie in een goedgekeurde structuurvisie opgenomen is, er nog geen garantie is dat die locatie ook daadwerkelijk ontwikkeld kan worden! 2. Economische zaken Wanneer vroeg gekocht wordt, wordt de grond vroeg afgenomen en betaald. Omdat er dan nog geen grondexploitatie is vastgesteld, kan de investering nog niet worden ingebracht in de boekwaarde van een complex. Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld worden, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, onder bepaalde voowaarden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming. Zolang er nog geen grondexploitatie is vastgesteld, kan hieraan geen rente worden toegevoegd. Zodra de aankoopkosten de getaxeerde waarde volgens de toekomstige bestemming overstijgen, drukken de rentelasten daarmee op de reguliere begroting.

Gemeente Elburg

22

“Vaste grond onder de voeten”

Het principe is zo laat mogelijk te kopen (weinig renteverlies) en zo snel mogelijk te verkopen. Het renteverlies over de kosten van het plan (verwerving en ontwikkelingskosten, lees bestemmingsplan c.q. omgevingsplan maken en in procedure brengen) loopt altijd fors op. De hoogte van de vergoeding (taxatieprijs) ontstaat overigens pas wanneer er een duidelijk planologisch beeld is van het gebied en de termijn van realisatie. Een planologisch besluit kan leiden tot een waardestijging van de grond. Dat is vaak het geval wanneer gronden met agrarische bestemming een bouwbestemming krijgen. Er kan echter ook sprake zijn van waardedaling, bijvoorbeeld wanneer een bestaand bebouwd gebied of pand wordt herbestemd. Wanneer strategische verwervingen worden overwogen is het belangrijk dat de kans op een eventuele waardedaling tevoren wordt ingeschat. Soms kan ook dan een keus tot strategische verwerving gewenst zijn, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling, die als gevolg van de verwerving mogelijk wordt, fungeert als katalysator voor verdere gewenste ontwikkelingen in een gebied. Huidig beleid Het huidige beleid van de gemeente met betrekking tot door derden aangeboden grond, waarvoor niet duidelijk is dat daar binnen een afzienbare termijn gebouwd kan gaan worden, luidt dat er in principe niet wordt aangekocht c.q. er geen verdere afspraken over gemaakt worden.

In principe, omdat van geval tot geval bekeken / overlegd wordt of er mogelijk sprake is van een strategische grondaankoop. Bij deze vorm ligt het initiatief dus bij de eigenaar hetgeen de onderhandelingspositie van de gemeente sterker maakt dan wanneer het initiatief van de gemeente uitgaat. Beleidskeus III Strategische verwerving Bij onduidelijkheid over toekomstige bestemming, of bestemmingswijziging en de daarbij behorende termijnen wordt van geval tot geval bekeken of al dan niet een strategische aankoop moet worden gedaan. Berekeningsmethode grondexploitaties Voor grondexploitaties werkt de gemeente met de dynamische eindwaardeberekening. Dat is een methode waarin de uitgaven en inkomsten in de tijd inzichtelijk worden gemaakt en waarmee goed risicoanalyses kunnen worden uitgevoerd. Dit is van belang voor de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Het werken met tijdsinvloeden is ook van belang voor het correct berekenen van exploitatiebijdragen in het kader van afdeling 6.4 Wro(verdisconteren van rente en inflatie).

Beleidskeus IV Exploitaties Dynamische eindwaardemethode blijven toepassen voor het berekenen en opstellen van grondexploitatieberekeningen en kostenverhaalsberekeningen. Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. Berekeningsmethode grondprijzen In Elburg werden in het verleden bouwkavels tegen kostprijs verkocht. Sinds februari 2000 is dat niet meer het geval. Het beleid was tot en met de Nota grondbeleid 2015 - 2018 dat de kostprijs werd bepaald en dat grondprijzen worden verhoogd met een per bestemmingsplan en per categorie woningen / bouwgrond nog nader te bepalen winstopslag per m², zodat uiteindelijk marktconforme grondprijzen worden betaald bij de gronduitgifte. Het hanteren van de kostprijs in het beginstadium van een grondexploitatie vindt zijn oorsprong in het politieke uitgangspunt dat grondexploitaties in principe sluitend moeten zijn en dat het maken van winst op grondexploitatie geen hoofddoel van de gemeente is. Om ongeoorloofde staatsteun te voorkomen is het hanteren van marktconforme prijzen in kostenverhaalsberekeningen en bij gronduitgifte echter noodzakelijk.

Dit vanwege de Europese regelgeving omtrent staatsteun zoals elders in deze Nota grondbeleid beschreeven. Om problemen met ongeoorloofde staatssteun te voorkomen hanteert de gemeente Elburg het beleidsuitgangspunt dat voor het bepalen van de gronduitgifteprijzen een taxateur wordt ingeschakeld. Er wordt niet langer gerekend met de kostprijs verhoogd met een winstopslag, maar met getaxeerde (marktconforme) prijzen. Beleidskeus V Grondprijzen 1. Berekenen van de kostprijs van de bouwterreinen ten behoeve van de haalbaarheid. 2. Berekende grondprijs per bestemmingsplan en per woningcategorie , te bepalen door een onafhankelijk deskundige en zodanig dat een marktconforme grondprijs ontstaat. Gronduitgifte in eigendom Gronduitgifte gebeurt met toepassing van de “Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg 2019”. In de verkoopovereenkomst kunnen bijzondere voorwaarden (toegesneden op de specifieke verkoop) opgenomen worden. Bij uitgifte van bouwgrond moet er eerst een onderscheid gemaakt worden. Allereerst moet het gaan over gronden die ter vrije uitgifte beschikbaar zijn voor de gemeente. Vervolgens moet er onderscheid

Gemeente Elburg

23

“Vaste grond onder de voeten”

gemaakt worden naar soort bouw: project of vrije kavels. Een project wordt veelal toegepast bij de bouw van woningen in een rij. Ook bij tweekappers dan wel vrijstaande woningen komt het projectmodel voor bijvoorbeeld wanneer er in het kader van de grondverwerving afspraken over gemaakt zijn. Tweekappers dan wel vrijstaande woningen komen in principe beschikbaar voor het zelf (laten) be-bouwen ervan via de zgn. vrije kavels. De (sociale) huurprojecten en sociale koopwoningen worden gerealiseerd en verhuurd / verkocht door een nader te kiezen woningcorporatie (hun hoofddoelstelling is het realiseren van sociale woningbouw). Als corporaties geen interesse hebben kunnen dergelijke projecten worden toegewezen aan beleggers. Daarbij moet, net als bij corporaties, gewaarborgd zijn dat de woningen bij de juiste doelgroep terecht komen. De koopprojecten komen tot stand via aannemers, ontwikkelaars (of particulier opdrachtgeverschap via hen of rechtstreeks aan particulieren). Het is denkbaar dat er bij het projectmodel afspraken met de aannemers / ontwikkelaars worden gemaakt over zgn. cascobouw waarbij kopers hun woning in meer of mindere mate zelf afbouwen. Praktijkervaring heeft geleerd dat, als het gaat om collectief particulier opdracht- geverschap, het voor het slagen van de collectieve aanpak belangrijk is dat deskundige begeleiding wordt geboden.

Op basis van gemaakte afspraken, verkenningen, argumenten, prijsvragen, randvoorwaarden e.d. wordt, op advies van de beleidsmedewerker vastgoed, door het college besloten wie de koop- en huurprojecten mag/kan realiseren en welke kavels beschikbaar komen voor zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap). Gegadigden voor woningbouwkavels voor zelfbouw dienen zich in te schrijven. Na controle door de gemeente of inschrijvers aan de gestelde eisen voldoen, vindt zonodig via loting de toewijzing plaats. Na de toewijzing van de vrije kavels (tweekapper en / of vrijstaand) heeft de kandidaat-koper (gegadigde) de mogelijkheid de bouwkavel gedurende de periode van 26 weken te reserveren, waarvan 6 weken gratis en na 6 weken tegen een reserveringsvergoeding. Er wordt hiervoor een reserveringsovereenkomst gesloten. Tijdens die periode heeft de gegadigde (max. 26 weken) de tijd zijn plannen uit te werken en af te stemmen. De reserveringsvergoeding bedraagt 5% per jaar over de totale koopsom incl. BTW. De reserveringsvergoeding vervalt wanneer de koop niet doorgaat aan de gemeente. Bij het daadwerkelijk overgaan tot koop maakt deze vergoeding deel uit van de koopsom.

Gemeente Elburg

Wanneer er geen beletselen (meer) zijn wordt een koopovereenkomst voorgelegd. Hierna volgt de administratieve afhandeling, de levering en de betaling van het verkochte via de notaris. Voor de uitgifte van bedrijfskavels geldt dezelfde procedure als voor woningbouwkavels met dien verstande dat hiervoor eveneens een reserveringstermijn geldt van totaal 26 weken maar waarvan de eerste 12 weken gratis zijn. De termijn van gratis reservering is langer omdat bedrijven meer tijd nodig hebben voor het maken van een ontwerp en het bepalen van de haalbaarheid. Welk bedrijf in aanmerking komt hangt af van het soort bedrijf (is de activiteit conform het bestemmingsplan?), de gewenste kavelgrootte en de beschikbare verkaveling. De toewijzing vindt dus niet via een loting of bijvoorbeeld op volgorde van de datum van inschrijving plaats. Beleidskeus VI Gronduitgifte 1. Toepassen Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg 2019. 2. Kavels voor koopwoningen in project toewijzen aan aannemers of ontwikkelaars. 3. Kavels voor (sociale) huurwoningen en sociale koopwoningen toewijzen aan woningcorporaties of aan beleggers indien corporaties geen interesse hebben. Bij toewijzing aan een belegger worden voorwaarden gesteld om te bereiken dat de woningen bij de juiste doelgroep komen. 4.

Bedrijfskavels worden aan een belangstellend bedrijf toegewezen als het betreffende bedrijf passend is op de betreffende locatie. 5. Gegadigden voor vrije woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap krijgen na inschrijving en eventueel loting een reserveringsovereenkomst voorgelegd. Ingeval van collectief particulier opdrachtgeverschap wordt als voorwaarde gehanteerd dat een deskundige begeleider wordt ingeschakeld. 6. Het realiseren van gemeentelijke projecten kan ook door het houden van competities. Erfpacht Een bijzondere vorm van gronduitgifte is erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter de bijna volledige bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het is daarmee behoudens eigendom het meest verstrekkende zakelijk recht. Het belang van erfpacht is in de afgelopen eeuw voor het gemeentelijk grondbedrijf met name plaatselijk bepaald. Vooral in de randstad heeft dit zakelijk recht al ruim honderd jaar gebloeid als uitgiftevorm en werpt zijn vruchten af in de zin van extra opbrengsten uit canonverhogingen. Het juridisch belang van erfpacht wordt eenvoudig bepaald door het feit dat de blote eigendom in han-

24

“Vaste grond onder de voeten”

den van de gemeente blijft, terwijl de feitelijke beschikkingsmacht (met uitzondering van de mogelijkheid over het eigendomsrecht te beschikken) bij de erfpachter ligt. Bij erfpacht wordt de grond voor een lange periode tegen een erfpachtcanon, gebaseerd op de uitgifteprijs, in erfpacht gegeven aan de gegadigde. Na afloop van de overeengekomen periode vervalt het volledig eigendom weer aan de erfverpachter en moet het terrein vrij van gemaakte werken worden geleverd. Ook kan worden overeengekomen dat de gemaakte werken tegen taxatieprijs worden overgedragen (keus ligt dan bij de erfverpachter). Voordelen van erfpacht voor de gemeente zijn: • Er kan sprake zijn van een waardevast blijvende inkomstenbron door canonherziening en/of grondwaardeherziening door hertaxatie; • Gebruiksmogelijkheid van gunstige erfpachtvoorwaarden als acquisitiemiddel. Nadelen voor de gemeente zijn: • Een relatief slechtere marktpositie; • Gemeente is als het ware verplicht te financieren; • Vergt onevenredig veel administratie; • Er is veel uitleg nodig over wat erfpacht inhoud wat vaak leidt tot discussies; • Er is een risico dat de erfpachter niet aan zijn beta lingsverplichting voldoet; • Er is een risico dat de erfpachter failliet gaat; • Er is een risico dat de gemeente bij einde van de erfpacht met een verwaarloosd pand blijft zitten.

Gemeente Elburg kent geen erfpachtconstructie voor particulieren, omdat de nadelen voor de gemeente Elburg groter zijn dan de voordelen. Tevens zijn bepaalde voordelen zoals een blijvende inkomstenbron in gemeente Elburg niet aan de orde. De gemeente Elburg handhaaft voor particuliere (woning-) bouw de huidige werkwijze. Zij kiest er voor geen nieuwe erfpachten aan te gaan. De thans bestaande erfpachtconstructies worden in de vorm van afkoop of uitsterf constructies afgestoten. Uitgifte in erfpacht werd in gemeente Elburg alleen toegepast bij de uitgifte van bedrijventerrein om de financiering te vergemakkelijken. Het voordeel voor het bedrijf is dus gelegen in de financiering. De erfpachtcanon werd dan bepaald op basis van de uitgifteprijs. Met ingang van de Nota grondbeleid 2019 ziet de gemeente af van deze vorm. Deze vorm vergt onevenredig veel administratie. Er is veel uitleg nodig over de erfpachtovereenkomsten en er is regelmatig discussie over de canon en de overige voorwaarden. Ook is er het risico dat een bedrijf niet aan de betalingsverplichting voldoet, bijvoorbeeld vanwege (naderend) faillissement. De gemeente loopt dan, behalve het missen van de jaarlijkse canons,

Gemeente Elburg

het risico dat ze met een verwaarloosd pand blijft zitten. Beleidskeus VII Erfpacht Uitgifte in erfpacht wordt niet toegepast. Kostenverhaal In beginsel vindt het verhalen van kosten van grondexploitatie plaats via de gronduitgifte. Wanneer de grondexploitatie van een ontwikkeling niet door de gemeente zelf maar door een ontwikkelende partij wordt gevoerd, zal de gemeente in eerste instantie proberen een privaatrechtelijke overeenkomst met de betreffende partij te sluiten. In die overeenkomst wordt onder meer vastgelegd welke kosten die door de gemeente worden gemaakt door die partij worden vergoed. Wanneer er vóór ter inzage legging van een ontwerp ruimtelijk besluit (doorgaans een bestemmingsplan) geen privaatrechtelijk overeenkomst is gesloten met alle grondeigenaren binnen het plangebied, dan zal de gemeente conform art. 6.12 Wro een exploitatieplan vaststellen. Het kostenverhaal wordt dan verzekerd via de publiekrechtelijke weg of alsnog via de privaatrechtelijke weg in de vorm van een posterieure overeenkomst. Naar verwachting treedt per 1 januari 2021 de Omgevingswet in werking. Dan zal, op het punt van het kostenverhaal, de regeling van de Aanvullingswet grondeigendom van toepassing zijn. Tot die tijd geldt de Wro. Relevante verschillen tussen beide wetten zijn omschreven in hoofdstuk 5 (toelichtend deel).

Bovenwijkse kosten, bovenplanse kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen Speciale aandacht verdienen de kosten die betrekking hebben op meerdere exploitatiegebieden. De Wro biedt mogelijkheden om dergelijke kosten te verhalen via privaatrechtelijke en publiekrechtelijke weg. De toelichtingen op de Wro en Bro en de kamerstukken bevatten geen scherpe definities van en afbakening tussen deze kosten. Om het beleid omtrent het verhalen van deze kosten in een zo helder mogelijk kader te plaatsen hanteert de gemeente Elburg de hieronder weergegeven omschrijvingen. Bovenwijkse kosten: kosten voor een voorziening betreffende grondexploitatie binnen of buiten een exploitatiegebied die van nut is voor meerdere exploitatiegebieden. Voorbeelden van bovenwijkse voorzieningen zijn: • Rotonde ten behoeve van de ontsluiting van meerdere exploitatiegebieden • Ontsluitingsweg ten behoeve van meerder exploitatiegebieden • Rioleringsgemaal ten behoeve van meerdere exploitatiegebieden • Parkje met speelvoorzieningen ten behoeve van meerdere exploitatiegebieden

25

“Vaste grond onder de voeten”

•

Wegnemen van een hindercirkel van een bedrijf ten behoeve van meerdere exploitatiegebieden

Bovenplanse kosten: kosten voor de ontwikkeling van een samenhangend gebied B die via de publiekrechtelijke weg worden verhaald op exploitatiegebied(en) A. Het verhalen van bovenplanse kosten wordt gezien als een vorm van bovenplanse verevening. Voorbeelden van bovenplanse kosten zijn: • Kosten voor herstructurering van een bestaand bedrijventerrein (“gebied B”), dat samenhangt met een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein (“gebied A”) (bouwlocatieverevening) • Kosten voor de ontwikkeling van een groot groen- of recreatiegebied (“gebied B”), dat samenhangt met diverse bestaande en/of nieuwe woongebieden (“exploitatiegebieden A”) • Kosten voor de ontwikkeling van andere maatschappelijk belangrijke functies zoals natuur, landschapsontwikkeling, waterberging en infrastructuur (“gebied B”), dat samenhangt met diverse bestaande en/of nieuwe woongebieden (“exploitatiegebieden A”) Deze voorbeelden van bovenplanse verevening worden deels genoemd in de Memorie van toelichting (MvT) op de Wro. Gezien deze voorbeelden uit de MvT bestaat er, daar waar het gaat om voorzieningen van openbaar nut, enige overlap tussen bovenplanse en bovenwijkse kosten. Bij deze voorzieningen zal de schaal van de voorziening als onderscheidend kenmerk worden genomen. Hoe grootschaliger hoe eerder een voorziening, behalve als bovenwijks, tevens als bovenplans kan worden aangemerkt.

In de structuurvisie is hier nader invulling aan gegeven. Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen: bijdrage aan de kosten voor de ontwikkeling van een samenhangend gebied B, die via de privaatrechtelijke weg worden verhaald op exploitatiegebied(en) A. Het verhalen van kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen wordt gezien als een vorm van bovenplanse verevening. Voorbeelden van kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn gelijk aan die aangegeven onder bovenplanse kosten. Het verschil zit alleen in de juridische vorm van kostenverhaal: publiekrechtelijk of privaatrechtelijk. De kosten van bovenwijkse voorzieningen behoren tot de te verhalen kosten zoals opgesomd in de Bro (artikel 6.2.4 Bro sub e). De toerekening van deze kosten aan een exploitatiegebied in de publiekrechtelijke fase geschiedt via de drie kostenverhaalscriteria (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) Uit artikel 6.13 lid 7 Wro volgt dat bovenplanse kosten in de vorm van een fondsbijdrage in een exploitatieopzet opgenomen kunnen worden. Voor-

Gemeente Elburg

waarde daarbij is dat in een vastgestelde structuurvisie aanwijzingen worden gegeven over de bestedingen die ten laste van dit fonds komen. De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden, omdat het hier gaat om publiekrechtelijk kostenverhaal, ook voor bovenplanse kosten. Uit artikel 6.24 Wro volgt dat burgemeester en wethouders bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie in de overeenkomst bepalingen op kunnen nemen inzake financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Ook hier geldt dat een basis in een vastgestelde structuurvisie vereist is. De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden, omdat het hier gaat om privaatrechtelijk kostenverhaal, niet voor bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. In de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie zijn ontwikkelingen die als bovenplanse kosten en ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt opgenomen. De samenhang tussen deze ontwikkelingen en de exploitatiegebieden waarop de kosten worden verhaald zijn in de uitvoeringsparagraaf onderbouwd. Beleidskeus VIII Kostenverhaal 1.

2.

3.

4.

Kostenverhaal vindt zoveel mogelijk plaats via gronduitgifte, anterieure of posterieure overeenkomsten Daar waar noodzakelijk wordt het exploitatieplan c.q. worden de kostenverhaalsregels en de daaraan gekoppelde exploitatiebijdrage ingezet als instrument om kosten te verhalen Bovenwijkse kosten worden zowel via de privaatrechelijke als publiekrechtelijke weg verhaald Voor bovenplans kostenverhaal en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen wordt de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie (omgevingsvisie) als basis gebruikt

Tegemoetkoming in schade (planschade) Er kan voor burgers schade ontstaan welke een gevolg is van overheidshandelen en die redelijkerwijs niet voor hun rekening mag komen. Deze schade kan het gevolg zijn van bestemmingswijzigingen in het kader van nieuw ruimtelijk beleid. De verwachte planschadeclaims vormen een kostencomponent van een exploitatieopzet. In het voortraject van het nieuwe bestemmingsplan wordt een risico-analyse inzake planschade opgesteld. Het betreft hier in hoofdzaak planschadeclaims op grond van artikel 6.1 en verder van de Wro. Per 24 september 2012 zijn de volgende regels van toepassing:

26

“Vaste grond onder de voeten”

1. het indienen van een aanvraag moet geschieden binnen vijf jaren na het ontstaan van de oorzaak (verjaringstermijn). Een oorzaak ontstaat op het moment dat het besluit waartoe die oorzaak rechtens is te herleiden, onherroepelijk is geworden; 2. de aanvrager is een recht verschuldigd voor het indienen van een aanvraag van € 500,00. 3. Burgemeester en wethouders zijn het bevoegde orgaan voor besluitvorming op een aanvraag om tegemoetkoming in schade 4. de gemeente heeft de mogelijkheid om planschade op de initiatiefnemer te verhalen middels een overeenkomst. De Gemeente Elburg maakt gebruik van deze mogelijkheid; 5. schade welke valt binnen het normaal maatschappelijk risico, blijft voor rekening van de aanvrager; 6. schade bestaand uit een inkomensderving van maximaal 2% wordt niet vergoed; 7. schade bestaand uit waardevermindering van een onroerende zaak van maximaal 2% wordt niet vergoed, tenzij het een wijziging is van de betreffende onroerende zaak of van op de onroerende zaak betrekking hebbende bij het bestemmingsplan vastgelegde regels; 8. flexibiliteitsbepalingen worden niet meegerekend bij de maximale planologische invulling; 9. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand worden vergoed indien de claim wordt toegewezen, evenals de wettelijke rente vanaf de aanvraag; 10.

bij algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gegeven voor de procedure van behandeling van een aanvraag. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de gemeente zich houden aan de regeling omtrent nadeelcompensatie zoals die in de Omgevingswet zal gelden. Gemeentelijke transparantie kostenverhaal Om de transparantie van het gemeentelijk grondbeleid te bevorderen is in artikel 6.12 lid 4 Wro bepaald dat een exploitatieplan gelijktijdig bekendgemaakt wordt met het bestemmingsplan4 waarop het betrekking heeft. Artikel 6.24 lid 3 Wro betreft de passieve openbaarmaking van de exploitatieovereenkomsten in die zin dat van het sluiten van de overeenkomst binnen twee weken na ondertekening daarvan door burgemeester en wethouders kennis gegeven wordt in een van gemeentewege uitgegeven blad, of in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad. De verplichte kennisgeving is bedoeld om degenen, die geen partij zijn bij de overeenkomst, te informeren over het feit dat er een overeenkomst is gesloten. De gemeente hoeft de inhoud van de overeenkomst niet te

4

Het exploitatieplan kan ook gekoppeld worden aan wijzigingsplannen (krachtens artikel 3.6 lid 1 Wro) en aan vergunningen Gemeente Elburg

publiceren, maar wel de zakelijke beschrijving ervan. Gemeente Elburg kiest ervoor de bij de anterieure overeenkomst de financiële bijlage niet openbaar te maken. De zakelijke beschrijving houdt in dat aangegeven dient te worden op welke kadastrale percelen de overeenkomst betrekking heeft, van welk te ontwikkelen gebied de percelen deel uitmaken en dat het om een overeenkomst over grondexploitatie als bedoeld in de Wro gaat. Vastgoedbeheer Goed grondbeheer (er kan ook een opstal op staan) is een middel om verpaupering en vervuiling te voorkomen. Ten aanzien van het beheer van gronden kan onderscheid gemaakt worden in beheer van gronden in het kader van de grondexploitatie en het beheer van overige gronden. Het is zaak bij een te verwachten (her)ontwikkeling en een keus voor actieve grondpolitiek op een doordachte manier te bepalen wanneer de grond verworven moet worden. Als te vroeg tot verwerving wordt overgegaan, kan dit leiden tot (te) grote renteverliezen. Te late verwerving kan betekenen dat tegen hoge(re) prijzen moet worden aangekocht. Door te late verwerving kan bovendien de realisatie van de plannen stagneren. Het aanbieden van voortgezet gebruik van de gronden (soms om niet) door de verkoper kan de onderhandelingen positief beïnvloeden.

Tijdelijk beheer van aangekochte gronden vindt plaats door de gronden die zijn verworven, tijdelijk in gebruik te geven op basis van geliberaliseerde pacht als paardenweitje en dergelijke. Ruilgronden Binnen het product grondexploitatie beschikt de gemeente over gronden die niet in uitbreidingsgebieden gelegen zijn. Deze gronden zijn in het verleden aangekocht om als ruilobject te dienen (om de aankoop van grond van agrariërs te vergemakkelijken en voor eventuele bedrijfsverplaatsing). Deze gronden worden door de gemeente op basis van geliberaliseerde pacht uitgegeven (blijven in elk geval vrij van langdurige contracten). Stedelijke kavelruil Met de aanvaarding van de Aanvullingswet grondeigendom biedt de Omgevingswet aan eigenaren ook in de bebouwde kom een betere mogelijkheid voor kavelruil. Stedelijke kavelruil biedt in enkele opzichten namelijk meer mogelijkheden dan de ‘gewone’ regels van het Burgerlijk Wetboek voor ruil van gronden (waarbij overigens ook de ruil van appartementsrechten mogelijk wordt). Bij drie of meer deelnemers in de grondruil kunnen de deelnemers er na-

tot afwijking van een bestemmingsplan of een beheersverordering (krachtens artikel 3.31 Wro).

27

“Vaste grond onder de voeten”

melijk voor kiezen dat ook hun eventuele rechtsopvolgers gebonden zijn aan de afspraken in de ruilovereenkomst. Om dit effect (een soort zakelijke werking) te bewerkstelligen moet de ruilovereenkomst in de openbare registers worden ingeschreven. Op deze manier kunnen eigenaren tijd nemen om – tussen het aangaan van de ruilovereenkomst en de (notariële) juridische levering van hun gronden – verdere plannen te maken voor de herverdeling van hun gronden. In die periode kunnen ze desgewenst afspraken met de gemeente maken over eventueel noodzakelijke planologische medewerking. Gedurende die periode zijn eventuele rechtsopvolgers dan gebonden aan afspraken zoals die eerder tussen de toenmalige eigenaren gemaakt zijn. Tijdens het ruilproces kunnen gronden (en appartementsrechten) enerzijds dus gewoon verhandeld worden, maar is er anderzijds de beperking van gebondenheid aan eerder gemaakte afspraken. De gemeente kan desgewenst zelf ook gebruik maken van deze regeling, bijvoorbeeld als ze in het verleden gronden/gebouwen heeft verworven of vanwege voorgenomen actieve grondpolitiek (strategisch) wil gaan verwerven.

De gemeente kan bij een ruilproces betrokken raken wanneer de eigenaren – met hun plannen voor herschikking van eigendommen met bijbehorende (her)ontwikkelings-plannende medewerking van de gemeente nodig hebben voor ingrepen in de openbare ruimte en/of voor planologische besluiten.

8. Planning & Control Relatie met programmabegroting In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) is opgenomen dat een paragraaf grondbeleid verplicht moet worden opgenomen in de begroting5. Jaarlijks dient de paragraaf Grondbeleid te worden opgesteld in zowel de programmabegroting alsook de jaarrekening. De paragraaf geeft de visie op het grondbeleid weer in relatie tot de wijze waarop wordt getracht de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente Elburg, te realiseren. De in de Nota Grondbeleid vastgelegde kaders zijn daarbij richtinggevend. Aan de volgende punten dient aandacht te worden besteed bij het opstellen van de paragraaf Grondbeleid: • Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen die zijn opgenomen in de begroting; • Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente Elburg het grondbeleid uitvoert; • Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; • Een onderbouwing van de winstneming; • De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken. Administratieve organisatie De administratieve organisatie van de grondexploitatie is gebaseerd op twee verordeningen: • de financiële verordening (artikel 212 Gemeentewet). • de controleverordening voorgeschreven in artikel 213 Gemeentewet.

In de financiële verordening zijn de uitgangspunten voor het financieel beleid, alsmede het financieel beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vastgelegd. Hierin worden de onderwerpen geregeld die te maken hebben met de begroting, de uitvoering en de beheersing daarvan en de verantwoording daarover. De controleverordening regelt de controle op het financieel beheer en op de inrichting van de financiële organisatie. De accountant controleert of baten lasten en ba lansmutaties tot stand zijn gekomen volgens de van toepassing zijnde externe en interne regelgeving. Rente toerekening Binnen het grondbeleid worden drie soorten rentetoerekening toegepast. • Bouwgronden in exploitatie: De toe te rekenen rente aan BIE wordt gebaseerd op het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, De rentetoerekening vindt plaats op basis van de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties van de

5

(artikel 9.2 BBV).

Gemeente Elburg

28

“Vaste grond onder de voeten”

BIE per 1 januari. Ook over grondexploitaties waarbij de verantwoorde baten hoger zijn dan de lasten, waardoor de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt rente (in dit geval een baat) toegerekend. • Bouwgronden niet in exploitatie genomen gronden: De toe te rekenen rente aan boekwaarde van de complexen NIEGG wordt gebaseerd op de jaarlijks te berekenen omslagrente. De totale rentekosten van de gemeente Elburg worden exclusief de uit te zonderen onderdelen verdeeld over het totale geïnvesteerde vermogen per 1 januari van het boekjaar. Deze rentekosten worden niet toegerekend aan het geïnvesteerde vermogen maar worden toegerekend aan de taakvelden van de gemeente Elburg. Binnen het grondbeleid zijn dit de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie. • Grondtransacties: Grondtransacties worden ‘afgerekend’ op basis van de wettelijke rente. De hoogte van de wettelijke rente wordt bepaald in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Eventuele wijzigingen in de hoogte worden gepubliceerd in het Staatsblad. De wettelijke rente wordt vermeerderd cq verminderd bij de te betalen en ontvangen bedragen.

Weerstandsvermogen en risicobeheersinggrondexploitatie • Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen geeft de relatie weer tussen de beschikbare weerstandscapaciteit (in hoeverre beschikt de gemeente over middelen en mogelijkheden om niet begrote kosten te dekken) en de benodigde weerstandscapaciteit (risicoprofiel). De mate waarin de beschikbare weerstandscapaciteit schade en verliezen als gevolg van risico’s kan opvangen geeft een indruk van de financiële positie van de gemeente. Het weerstandsvermogen wordt vertaald in een ratio waarbij de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald. Het weerstandsvermogen wordt vertaald in een ratio waarbij de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald. Een ratio van > 1,5 wordt getypeerd als categorie A minst risicovol, een ratio van 1,0-1,5 als categorie B risicovol en een ratio van < 1,0 als categorie C meest risicovol.

als zodanig eveneens onderdeel uit van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. De hoogte van algemene reserve bouwgrondexploitatie wordt bepaald in de nota reserves en voorzieningen. • Benodigde weerstandscapaciteit Door de lange looptijd van de meeste grondexploitaties zijn er onzekerheden ten aanzien van de geplande faseringen, het rentepercentage en de te verwachten stijgingen van kosten en opbrengsten. Daarnaast kunnen er project specifieke risico’s zijn zoals onzekerheid ten aanzien van saneringen of verwervingen. De benodigde weerstandscapaciteit wordt gelijk gesteld aan de berekende omvang van aanwezige risico’s die gelden bij bouwgrondexploitatie. Hiertoe wordt jaarlijks een risicoanalyse gemaakt, waarin voor de lopende grondexploitaties de risico’s in kaart worden gebracht. Hierbij speelt risico-reductie een belangrijke rol. Bepaalde risico’s kunnen (middels beheersmaatregelen) worden uitgesloten of gereduceerd door bijvoorbeeld onderzoek te laten doen. Risicobeheersing vindt plaats door toepassing van onderstaande maatregelen: 1) Risico’s onder controle houden door een goed functionerende planning & control (ondermeer AO/IC6). 2) Daar waar mogelijk maatregelen treffen om risico’s uit te sluiten (risicoreductie) 3) Risico’s financieel afdekken door het hanteren van een weerstandsvermogen van voldoende omvang

• Beschikbare weerstandscapaciteit De beschikbare weerstandscapaciteit is de noodzakelijke buffer om mogelijke financiële nadelen en risico’s op te kunnen vangen. De algemene reserve bouwgrondexploitatie vormt het weerstandsvermogen voor grondexploitaties, waarmee risico’s in de grondexploitaties worden afgedekt. Deze reserve heeft een bufferfunctie specifiek voor de grondexploitaties en maakt

6

Administratieve Organisatie/ Interne Controle

Gemeente Elburg

29

“Vaste grond onder de voeten”

Financiële (tussentijdse) afwikkeling van complexen

De Dijkjes Elburg

Bij het opstellen van de jaarrekening bouwgrondexploitatie worden de actuele saldo’s per complex en de te verwachten saldo’s bij de complexen in exploitatie berekend. Uiteraard kan een saldo voordelig dan wel nadelig zijn. • Nadelig saldo Op grond van het BBV moet er voor te verwachten tekorten een voorziening ingesteld worden. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie. • Voordelig saldo Op basis van het toerekeningsbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel wordt de tussentijdse winst berekend. Voor het berekenen van de tussentijdse winst wordt de ‘Percentage of completion’ (Poc) methode gebruikt. De Poc wordt berekend door het percentage van de gerealiseerde lasten tot op heden te vermenigvuldigen met het percentage baten tot op heden (per complex). De uitkomst hiervan is het Poc percentage. Dit deel van de berekende contante waarde van het complex wordt als tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: a. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c.

de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Beleidskeus IX Tussentijdse resultaten 1. Een voorzienbaar verliesgevend complex wordt direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht. 2. Op basis van de Percentage of completion (Poc) methode wordt tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Gemeente Elburg

30

“Vaste grond onder de voeten”

9. Bestuurlijk kader Dualisering Op 7 maart 2002 is de Wet dualisering gemeentebestuur van kracht geworden. Een belangrijk doel van de dualiseringsoperatie is de versterking van de volksvertegenwoordigende, kaderstellende en controlerende functies van de raad. Op basis van deze wet is de Gemeentewet ook ten aanzien van de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders gewijzigd. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid, Gemeentewet in ieder geval bevoegd - voor zover voor deze nota van toepassing- tot: a. het voeren van het dagelijkse bestuur van de gemeente; e. het besluiten tot en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen door de gemeente; Op grond van artikel 169, lid 4, Gemeentewet geven de leden van het college, tezamen en ieder afzonderlijk, de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van de bevoegdheden, bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder e, indien 1. de raad daarom verzoekt of 2. de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen.

Privaatrechtelijke rechtshandelingen Om de slagvaardigheid van het college van burgemeester en wethouders te bevorderen, is het van belang om een goede invulling te geven aan de in artikel 169, lid 4, Gemeentewet genoemde informatieplicht. De raad heeft bij besluit van 23 januari 2003 aangegeven bij welke privaatrechtelijke rechtshandelingen in ieder geval geen sprake is van rechtshandelingen van ingrijpende aard. In die gevallen heeft het college dan ook geen voorafgaande informatieplicht. Voor de overige privaatrechtelijke rechtshandelingen zal dan per geval door het college bekeken moeten worden of er sprake is van een privaatrechtelijke rechtshandeling die van zo’n ingrijpende aard voor de gemeente kan zijn dat de raad vooraf geïnformeerd moet worden. Het algemeen verkoopbeleid behoort tot de kaderstellende taak van de raad. De raad kan door het vaststellen van het bestemmingsplan (en de eventuele wijzigingen en herzieningen daarvan), de exploitatieopzet (kostprijs = minimale opbrengst) en het beschikbaar stellen van financiële middelen, een voldoende concreet kader schetsen, waarmee het college rekening moet houden bij de uitoefening van de bevoegdheid om tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten en deze te verrichten.

Gemeente Elburg

De bovenbedoelde, door de raad vastgestelde lijst van ‘niet ingrijpende privaatrechtelijke rechtshandelingen’ luidt, voor zover in het kader van deze beleidsnota relevant, als volgt: 1. Het aankopen van onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten ten behoeve van de realisering van een bestemmingsplan, dat blijkens een besluit van de raad naar verwachting binnen vier jaren na datum van het besluit tot aankoop of verwerving wordt vastgesteld, dan wel is vastgesteld, e.e.a. tegen een op een taxatie van een door de gemeente aangewezen deskundige gebaseerde prijs. 3. Het verlenen van het recht van optie en het verkopen van bouwterrein voor woningen tegen een verkoopprijs die vastgesteld wordt aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs waarbij het uitgangspunt is dat de prijs minimaal de in laatstelijk voor het betreffende complex vastgestelde exploitatieopzet genoemde kostprijzen moet bedragen en met inachtneming van de door de raad vastgestelde kaders. 4. Het verkopen of in erfpacht uitgeven van percelen bedrijfsterrein, waarbij de verkoop of uitgifte in erfpacht plaatsvindt overeenkomstig de bepalingen van het bestemmingsplan, de vigerende milieuvoorschriften en de toewijzingscriteria die de raad daarvoor heeft vastgesteld en waarbij de verkoopprijs c.q.