FM05022024 - raadsvoorstel - Wvg Vossenakker Noord 2023 definitieve versie

Raadsvoorstel

Onderwerp

Datum Portefeuillehouder

Voorkeursrechtbeschikking voor percelen gelegen aan de Oostendorperstraatweg te Elburg. 5 februari 2024 Lyda Sneevliet

Behandelaar:

Femmy Maat

Emailadres: Zaaknummer: Bijlagen

femmy.maat@elburg.nl 343012 6

Te nemen besluit: 1. 2.

3.

4. 5.

6. 7.

Vaststellen van de Ruimtelijke onderbouwing Vossenakker Noord waarin de gewijzigde ruimtelijke uitgangspunten zijn opgenomen. Voor percelen aan de Oostendorperstraatweg te Elburg en die zijn vermeld op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uitmakende en als zodanig gewaarmerkte kaart/tekening (V1515) en de bijbehorende en daarvan deel uitmakende perceellijst een voorkeursrecht te vestigen op grond van hoofdstuk 9 van de Omgevingswet; Dit besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening van het besluit, of zoveel eerder als een omgevingsvisie of (een wijziging op het) omgevingsplan wordt vastgesteld; Voornemens te zijn om over te gaan om de onder II begrepen gronden op te nemen in het nog vast te stellen omgevingsplan; Uitvoering te geven aan de bekendmakingsvereisten: a. Toepassing te geven aan artikel 16.32b Omgevingswet door het raadsbesluit voor een ieder ter inzage te leggen. b. Deze ter inzage legging bekend te maken in het Gemeenteblad op grond van artikel 3:41 Algemene wet bestuursrecht (Awb) c. De betrokken grondeigenaren en zakelijk gerechtigden op grond van artikel 3:41 Awb bij aangetekende brief in kennis van de voorkeursrechtbeschikking d. De voorkeursrechtbeschikking ter inschrijving aan te bieden bij de openbare registers van het Kadaster op grond van artikel 16.82a lid 1 Omgevingswet.

Tegen het voorgenomen besluit zijn geen zienswijzen ingediend; Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van het te vestigen voorkeursrecht noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepschriftprocedures en/of overige rechtsgedingen.

Inleiding In het gebied Vossenakker Noord in Elburg is woningbouw voorzien. De grond wordt op dit moment nog hoofdzakelijk agrarisch gebruikt en is deels eigendom van de gemeente, deels eigendom van een (in faillissement verkerende) projectontwikkelaar en deels eigendom van de erven van een aangrenzende inwoner van de gemeente. Op de (delen van) percelen die niet in eigendom zijn bij de gemeente rust een voorkeursrecht op grond van artikel 3 Wet voorkeursrecht gemeenten. Dit voorkeursrecht vindt haar grondslag in het bestemmingsplan Vossenakker Noord, vastgesteld op 29 september 2014. Dit bestemmingsplan voorziet in een uit te werken woonbestemming voor maximaal 30 woningen in de vrije sector en het duurdere segment (vrijstaand en tweekappers). Een uitwerkingsplan is niet ter inzage gelegd.

2

Het in 2014 voorgenomen plan met duurdere woningen past niet meer bij de huidige woningbehoefte van de gemeente. Op basis van de Woondeal wil de gemeente vooral woningen realiseren in de categorieën sociale huur en betaalbare koop. Voor nieuwe woningbouwontwikkelingen moet 68% van de woningen in de betaalbare categorie worden gerealiseerd. Daarom zullen wij niet meer overgaan tot uitwerking van het bestemmingsplan binnen de daarin gestelde uitwerkingsregels. Daarnaast is op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking getreden. In de Omgevingswet is de planvorm “uitwerkingsplan” niet meer opgenomen. Dat betekent dus ook dat de gemeente op basis van het bestemmingsplan Vossenakker Noord niet meer tot uitwerking kan overgaan. Nu er sprake is van nieuwe ruimtelijke kaders op basis van de Woondeal en de wetswijziging zullen wij een nieuw plan voorbereiden voor deze locatie. De ruimtelijke kaders van dit plan zijn verwoord in de Ruimtelijke onderbouwing Vossenakker Noord, welke als bijlage 1 bij dit voorstel is gevoegd. Om uitvoering van de nieuwe ruimtelijke kaders veilig te stellen, stellen wij u voor een nieuw voorkeursrecht te vestigen, waarbij het huidige bestemmingsplan niet meer de grondslag is. Het grootste deel van de benodigde grond is eigendom van een (in faillissement verkerende) projectontwikkelaar en door de curator als vordering ingediend.

Uit ervaring blijkt dat een curator bij een voorkeursrecht als eerste aan de gemeente wil verkopen. Het is daarom gewenst om het voorkeursrecht te behouden. Het voorgenomen raadsbesluit heeft evenals het collegevoorstel een planologische basis. Ter voorbereiding van het voorgenomen raadsbesluit, zijn belanghebbenden wel in de gelegenheid gesteld om gedurende deze termijn van ter inzage legging schriftelijk en/of mondeling zienswijzen naar voren te brengen (ingevolge artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht). Tegen het voorgenomen besluit zijn geen zienswijzen ingediend. Tegen het raadsbesluit van 5 februari 2024 kan bezwaar gemaakt worden en beroep worden ingesteld. Tevens heeft degene, die bezwaren tegen het raadsbesluit naar voren heeft gebracht, de mogelijkheid indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist, een verzoek om een voorlopige voorziening bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, afdeling Bestuursrecht te Arnhem te vragen. Beoogd effect Door het opnieuw vestigen van het voorkeursrecht behoudt de gemeente haar regiepositie en versterkt deze zodat de beoogde gebiedsontwikkeling beter gerealiseerd kan worden. Argumenten 1.1 De gemeente voorziet een andere ruimtelijke invulling Het huidige bestemmingsplan voorziet in een uit te werken woonbestemming voor maximaal 30 woningen.

Op basis van nieuw beleid voorziet de gemeente een andere invulling dan in het huidige bestemmingsplan is opgenomen. De kaders van deze nieuwe ruimtelijke invulling zijn opgenomen in “ruimtelijke onderbouwing Vossenakker Noord” (bijlage 1). 2.1 Toepassen voorkeursrecht Om de gewenste ontwikkeling uit te kunnen voeren is het noodzakelijk dat de gemeente regie en sturing heeft in het gebied. De gemeente kan de regie en sturing hebben door de voor de ontwikkeling benodigde percelen te verwerven. Het opnieuw aanwijzen van de gronden verlengt de bevroren grondposities die mogelijke speculatie hebben voorkomen. Het voorkeursrecht is gedurende het proces van planontwikkeling een beschermingsinstrument waardoor ongewenste (prijs-)ontwikkelingen kunnen worden voorkomen dan wel beperkt. Verkopen aan derden, die de ontwikkeling van het gebied in de weg kunnen zitten, worden moeilijker gemaakt. We willen onder meer voorkomen dat gronden worden verkocht aan derden die andere wensen / eisen

3

hebben dan met de verdere planuitwerking wordt beoogd. Door dit te voorkomen wordt de kans om een kwalitatief hoogwaardig plan te ontwikkelen groter. Met toepassing van het voorkeursrecht wordt in ieder geval voorkomen dat derden nu nog een grondpositie verwerven met het oogmerk om een tegenstrijdige ontwikkeling te realiseren. De positie van de gemeente bij mogelijke grondverwerving wordt versterkt; zij krijgt immers het eerste recht van koop. 2.2 Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor de vestiging van een voorkeursrecht Met ingang van 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Op dat moment is ook de Wet voorkeursrecht gemeenten niet meer geldig. De regels over het voorkeursrecht zijn opgenomen in de Omgevingswet en dan vooral in hoofdstuk 9. De regeling van het voorkeursrecht is grotendeels gelijk gebleven, waarbij er wel wordt verwezen naar nieuwe artikelen en gebruik wordt gemaakt van de terminologie uit de Omgevingswet. Het besluit om het voorkeursrecht te vestigen is een beschikking in de zin van de Algemene wet bestuursrecht en wordt voorkeursrechtbeschikking genoemd. Nu sprake is van een nieuw besluit door de gemeenteraad na inwerkingtreding van de Omgevingswet en er geen overgangsrecht geldt, is de nieuwe Omgevingswet van toepassing. De gemeente is bevoegd een voorkeursrecht te vestigen . Er moet wel worden voldaan aan twee criteria: a.

Aan de gronden moet een niet-agrarische functie worden toegedacht of gegeven en b. het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte functie. Of wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria kan blijken uit een omgevingsplan (ingevolge artikel 9.1 lid 1 sub a Omgevingswet) of een omgevingsvisie/programma (ingevolge artikel 9.1 lid 1 sub b Omgevingswet). Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet kan een besluit om het voorkeursrecht te vestigen ook vooruitlopend op een omgevingsplan of omgevingsvisie/programma worden genomen. In dat geval moet in de voorkeursrechtbeschikking aan de betrokken gronden een niet-agrarische functie worden toegedacht, waarbij het gebruik afwijkt van die functie. Het vestigen van een voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een mogelijk instrument om het eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkeling in plan Vossenakker Noord te Elburg. Het vestigen van het voorkeursrecht levert voor de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken; het creëert wel de mogelijkheid. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente haar regie-positie veilig stellen en voorkomen dat marktpartijen de gronden kopen. Ongewenste speculatie kan zo worden tegengegaan.

2.3 Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van het middengebied, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen in de locatie. Deze eigenaren worden verplicht om de gronden, indien en voor zover zij deze willen verkopen, aan te bieden aan de gemeente. De aanwijzing van de gronden heeft geen gevolgen voor bijvoorbeeld de bouwmogelijkheden op het eigen perceel. De wetgever heeft in de Wvg een aantal beperkingen, spelregels en bepalingen ter bescherming van de eigenaar opgenomen. Als bescherming van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geldt dat de Wvg eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet verplicht om hun gronden te koop aan te bieden. Ook bevat de Wvg een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen 3 jaar een ruimtelijk plan, in dit geval een herziening van (een deel van) de Omgevingsvisie, ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.

Gelet op het vorenstaande zijn wij van mening dat de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat de raad het financiële belang van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden

4

niet hoeft af te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan in het vaststellen van de Wvg. 2.4 Er hoeft geen toepassing te worden gegeven aan artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht Vooruitlopend op elke beschikking moet uw college de belanghebbenden bij deze beschikking in de gelegenheid te stellen hun zienswijze te geven. Dit is geregeld in artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht (hierna: “Awb”). Als er in dit geval voor wordt gekozen om ook gebruik te maken van deze voorafgaande inkennisstelling, kan dit het doel van het besluit ondermijnen. In artikel 4:11, onder c van de Awb is bepaald dat het bestuursorgaan deze voorafgaande inkennisstelling achterwege kan laten als het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende niet reeds tevoren hierover in kennis is gesteld. Dat is zeker het geval bij een voorkeursrecht. Als de eigenaar al vooruitlopend op de inwerkingtreding van het besluit kennis neemt van het besluit, kan zij ervoor kiezen om alvast te verkopen. Dat willen we voorkomen. Gelet op de spoedeisende en vertrouwelijke aard van de procedure wordt daarom geadviseerd geen toepassing te geven aan artikel 4:8 Awb (voorbereidingsprocedure) op basis van artikel 4:11, onder c van de Awb. Als eenmaal het voorlopig voorkeursrecht is gevestigd, gaat dit niet meer op.

Daarom wordt het ontwerp-raadsvoorstel voor een ieder ter inzage gelegd om zienswijzen in te dienen. 2.5 Er is geen strijd met het repeteerverbod In de Wvg is echter een repeteerverbod opgenomen. Dit betekent dat de gemeente niet binnen twee jaar na het vervallen van het voorkeursrecht opnieuw een voorkeursrecht van toepassing mag verklaren op basis van dezelfde grondslag. Op basis van jurisprudentie verwachten we wel een nieuw voorkeursrecht te kunnen vestigen op basis van een nieuwe grondslag. Er zal immers sprake zijn van een ander woningbouwprogramma waarbij veel meer en andere woningen gepland zijn dan in 2014 was voorzien. Daarnaast zal ook de stedenbouwkundige structuur hoogstwaarschijnlijk wijzigen. Kanttekeningen 2.1 Aan het vestigen van een voorkeursrecht hangt een procedureel risico. De verschillende stappen zijn nauwgezet omschreven en vatbaar voor vormfouten. Ook voor het blijvend effectief zijn van het voorkeursrecht is het essentieel dat de juiste planning wordt gevolgd en dat afhankelijk van de uitvoering de vaststelling van een omgevingsplan noodzakelijk is. 2.2 De procedure staat open voor beroep en bezwaar. Het college kan een voorlopig besluit nemen om op een afgebakend gebied Wvg te leggen. De gemeenteraad dient dit collegebesluit binnen 3 maanden te bestendigen.

Direct na het collegebesluit wordt dit gepubliceerd, de eigenaren worden aangeschreven en men kan een zienswijze en/of een bezwaarschrift indienen. Mochten beroep of bezwaar gegrond worden verklaard dan vervalt het voorkeursrecht en is de verkopende partij drie jaar lang vrij om te verkopen aan wie hij wil. 2.3 Gevolgen voor eigenaren Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaren om bij een voorgenomen verkoop de betreffende percelen eerst aan het college aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is. De verkoper kan zijn perceel niet vrij verkopen aan een derde. Er gelden een aantal uitzonderingssituaties op de aanbiedingsplicht. Te denken valt aan verkoop aan kinderen of uitvoering van een uiterste wilsbeschikking. Deze zijn in artikel 10 lid 2 Wvg opgenomen. Het voorkeursrecht heeft geen gevolgen voor de uitoefening van de bedrijfsactiviteiten. Pas als de eigenaren willen verkopen, zal hij zijn eigendom eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Financiën Vooralsnog heeft het vestigen van dit voorkeursrecht geen financiële consequenties. Op het moment dat het voorkeursrecht van toepassing is kan de gemeente in onderhandeling treden met de eigenaren. De eigenaren krijgen een reële prijs.

Voor de bepaling van de waarde van de door hen te verkopen gronden zijn de maatstaven opgenomen in de artikelen 40b-40f van de Onteigeningswet van

5

toepassing. Wanneer een eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, kan er op verzoek van de verkoper door de rechter een oordeel gegeven worden over de prijs. Bezwaarschrift tegen het collegebesluit Naar aanleiding van het collegebesluit van 7 november 2023 zijn wel/geen bezwaarschriften binnen gekomen. (Indien uw raad besluit om gronden aan te wijzen conform dit voorstel dan volgt uit artikel 16.32c, lid 1 van de Omgevingswet dat deze bezwaarschriften tegen het besluit van het college tevens worden geacht te zijn gericht tegen uw raadsbesluit. De bezwaarschriften zullen worden voorgelegd ter behandeling door de bezwaarschriftencommissie). Communicatie/burgerparticipatie De ter inzage legging van het raadsbesluit van 5 februari 2024 zal gepubliceerd worden in het Gemeenteblad. De eigenaren en beperkt gerechtigden krijgen een brief (op 6 februari wordt de brief verzonden). Vervolg Bijlage(n) bijlage 1: bijlage 2: bijlage 3: bijlage 4: bijlage 5: bijlage 6:

Ruimtelijke onderbouwing Vossenakker Noord Collegevoorstel d.d. 7 november 2023; Collegebesluit d.d. 7 november 2023; Raadsbesluit; Lijsten van aangewezen percelen; Kaarten van aangewezen percelen.

Elburg, 5 februari 2024 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma