Bijlage 2 Projectplan Ontwikkeling Vossenakker Noord Elburg

Projectplan Project

Ontwikkeling Vossenakker Noord

Datum

20 februari 2024

Registratie nummer Programma

364664 RO & Volkshuisvesting

Versie Bestuurlijk opdrachtgever Ambtelijk Opdrachtgever Opdrachtnemer Projectleider/ Projectcoördinator

Definitief Lyda Sneevliet Melinda Ruseler Arno Voskamp Arno Voskamp

Algemeen Projectopdracht

De projectopdracht wordt vastgesteld door het college. De opdracht betreft het ontwikkelen en realiseren van een nieuwbouwwijk op de woningbouwlocatie Vossenakker Noord in Elburg. Randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de wijk zijn: De gemeente neemt een actieve rol aan. Dit wil zeggen dat de gemeente de overige grond probeert te verwerven, de ruimtelijke ontwikkeling leidt en de grondexploitatie voert. Toepassing vigerende woonbeleid, inclusief het addendum op de Woonvisie 2020-2025, waardoor circa 65% van het woningbouwprogramma tot de categorie ‘sociaal/betaalbaar’ behoort. Tevens dient ingezet te worden op levensloopbestendig bouwen en het op gang brengen van doorstroming in de huidige voorraad. In afwijking van de uitwerkingsbevoegdheid in het moederplan (die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is komen te vervallen) worden er meer dan 30 woningen in het plangebied gerealiseerd om zoveel mogelijk in te spelen op de woningbehoefte. Uitgangspunt is tussen maximaal 60 en 90 woningen. Onderzocht moet worden of er ook ruimte in de nieuwbouwwijk gereserveerd moet worden voor een maatschappelijke functie. De ontsluiting van de wijk is een belangrijk aandachtspunt.

Een vroegtijdige integrale benadering is van belang, met onder andere als doel om een goede toegankelijkheid van de openbare ruimte te creëren, aandacht voor (fiets)bereikbaarheid, ruimte voor beweging en aandacht voor klimaatadaptatie. -

In het hele ontwikkeltraject is aandacht voor inwonersparticipatie, waarbij belanghebbenden en belangstellenden hun input kunnen leveren.

Definitie Projectresultaten

Het eindresultaat betreft een nieuwe woonwijk op de locatie van Vossenakker Noord. Tussentijdse deelresultaten om hier toe te komen zijn op hoofdlijnen: Fase

Deelproducten/resultaten

Initiatieffase

Projectopdracht Projectplan Organisatie projectgroep

Definitiefase

Nota van Ontwikkeluitgangspunten Stedenbouwkundige/ruimtelijke verkenning Intentieovereenkomst corporatie

Kwaliteit

Ontwerpfase

Stedenbouwkundige visie en plan: SO / VO / DO Planologisch kader (wijziging omgevingsplan) Beeldkwaliteitsplan Realisatie-/uitgifteovereenkomst corporatie Grondexploitatie

Voorbereidingsfase

Selectie marktpartijen (aanbesteding projectmatige bouw) Kavelverkoop (particulier opdrachtgeverschap) Inrichtingsplan Bestek openbare ruimte Koopovereenkomsten

Realisatiefase

Bouw- en woonrijp maken Omgevingsvergunningen Bouwen woningen

Beheerfase

Beheer en onderhoud openbare ruimte

De kwaliteit van het project blijkt uit het opleveren van de diverse deelproducten die in bovenstaande tabel staan weergegeven. De essentie is een goed (basis)document met de ontwikkeluitgangspunten. Tussentijds kan worden getoetst en gestuurd op de kwaliteit door vaststelling van de verschillende tussenresultaten, bijvoorbeeld het stedenbouwkundig plan, wijziging omgevingsplan etc. Voor een borging van de kwaliteit van de nieuwbouwwijk wordt een brede integrale projectgroep samengesteld waarin de verschillende vakdisciplines zijn vertegenwoordigd. Door de verschillende betrokken vak deskundigen is te sturen op de kwaliteit vanuit hun discipline. Zo wordt onder andere getoetst aan het Programma van Eisen voor de inrichting van de openbare ruimte, de parkeernota, woningbouwprogramma etc. Verder dient aandacht te zijn voor alle grotick aspecten. Dit komt hieronder terug.

Randvoorwaarden

Randvoorwaarden: • Er moet voldoende ambtelijke capaciteit zijn. • Vanuit de grondexploitatie moeten voldoende financiële middelen te generen zijn voor uitvoering van het project. Tevens moet er een dekkende grondexploitatie haalbaar zijn op basis van de marktsituatie en programma. Vooruitlopend op het vaststellen van de grondexploitatie (door de gemeenteraad) dient een voorbereidingskrediet (door de gemeenteraad) beschikbaar gesteld te worden, aangezien de kosten voor de baten uit gaan. Hiervoor wordt besluitvorming in de raad georganiseerd. •

De inwonerparticipatie en communicatie moet goed worden georganiseerd om voldoende draagvlak te creëren (ook in relatie tot bezwaar/beroep).

•

Een van de lokale woningcorporaties moet deelnemen voor het aandeel sociale huur. Voor een ontwikkeling van de totale planlocatie moeten de gronden die nog niet in eigendom zijn van de gemeente via de gevestigde Wvg in onderhandeling met de betrokken curator en/of ontwikkelaar en particuliere eigenaar worden verworven.

•

Aannames: • Aangenomen is dat de woningbehoefte hoog blijft en de behoefte aan deze nieuwbouwwoningen daarmee te onderbouwen is, ook richting provincie. •

Aangenomen wordt dat er uit de ruimtelijke onderzoeken geen

onoverkomelijke obstakels naar voren komen, bijvoorbeeld stikstof, aanwezigheid/mitigatie van beschermde flora en fauna etc.

Relaties andere projecten

Vossenakker Noord is als woningbouwlocatie opgenomen in de Omgevingsvisie Elburg 2018 (momenteel wordt deze geactualiseerd). De ontwikkeling van de locatie betreft dus uitvoering van de Omgevingsvisie. Deze woningbouwontwikkeling heeft daarmee ook een relatie met de uitvoering van het woonbeleid. Afhankelijk van het programma is er mogelijk ook een relatie met het invullen van de behoefte aan maatschappelijke functies. Tevens is er een relatie met de ontwikkeling van Horstkamp. Die woningbouwlocatie is gelegen ten noorden van Vossenakker Noord. Beide woningbouwprojecten moeten goed op elkaar worden afgestemd qua programma, product en planning, zodat het niet elkaars ‘concurrent’ wordt. Tenslotte is er een relatie met de uitvoering van de visie voor het Beschermd Stadsgezicht. Eén van de lokale woningcorporaties heeft in het Beschermd Stadsgezicht een grondpositie die volgens de visie minder geschikt is voor grootschalige woningbouw. In afstemming met de overige lokale woningcorporaties kan deze woningcorporatie ontwikkelmogelijkheden binnen project Vossenakker Noord krijgen, waardoor in dat geval ook de visie voor het Beschermd Stadsgezicht tot uitvoering kan worden gebracht.

Risico’s Bij projectbeheersing gaat het om de Grotick onderwerpen: geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie en communicatie en kwaliteit.

Projectresultaat

Risico: de nieuwbouwwijk kan niet worden gebouwd door één van onderstaande factoren. De belangrijkste risico’s voor het project zijn: 1. Haalbaarheid/uitvoerbaarheid vanuit de grondexploitatie, onder

2. 3. 4.

5. 6.

andere door het hoge aandeel sociaal/goedkoop, stapeling van eisen en hoge bouwkosten. De woningmarktsituatie: blijft de woningbehoefte zo groot? Netcongestie: is er na oplevering voldoende capaciteit op het stroomnet? Uitkomsten ruimtelijke onderzoeken: met name ‘stikstofdepositie’ en de bescherming van flora en fauna zijn aspecten die woningbouwontwikkelingen de laatste tijd in de weg staan. Bezwaar en beroepsmogelijkheden bij de ruimtelijke procedure. Nog niet alle gronden zijn verworven door de gemeente. Er wordt nog gesproken met een curator. Tevens moeten nog gesprekken gevoerd worden met particuliere grondeigenaren.

Maatregelen: 1. Vroegtijdig vastleggen van de minimale eisen in de Nota van Ontwikkeluitgangspunten. Tijdens de ontwerpfase het ‘rekenen’ en ‘tekenen’ gelijk op laten gaan. 2. De woningmarktsituatie is gedeeltelijk niet te beïnvloeden door de gemeente, bijvoorbeeld de hypotheekrente. Maar gedeeltelijk ook wel, bijvoorbeeld door volgordelijkheid van de projecten (geen concurrentieprojecten tegelijkertijd realiseren) en in de verschillende woningbouwprojecten complementaire woonproducten aan te bieden voor verschillende doelgroepen. 3. Vroegtijdig overleg met Liander over de realisatie van dit project.

4. 5.

6.

Projectbeheersing

Zo snel mogelijk uitvoeren van de benodigde ruimtelijke onderzoeken en voeren van vooroverleg met de provincie. Een zorgvuldig inwonersparticipatietraject organiseren tijdens de ontwikkelfase en goede communicatie, bijvoorbeeld via een projectenwebsite. In nauw overleg met de curator en/of ontwikkelaar en particuliere eigenaar blijven. En op voorhand in de ontwerpfase al rekening houden met een mogelijke ontwikkeling in twee fases.

Voor de projectbeheersing wordt gekeken naar de Grotick-onderwerpen: Geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie/communicatie en kwaliteit. Op deze onderwerp wordt periodiek gemonitord en bijgestuurd door de projectleider. Geld Op het aspect ‘Geld’ kan gestuurd worden via de grondexploitatie. Door deze periodiek door te rekenen en het tekenen (ontwerpen) en rekenen (grondexploitatieberekeningen) gelijk op te laten trekken, houden we goed inzicht in de financiële haalbaarheid van het project. Risico’s In dit projectplan is al een overzicht gegeven van de grootste risico’s, zie bovenstaande. Hier kan periodiek en actief op gemonitord worden, waardoor tijdige bijsturing op de risicofactoren mogelijk is. Organisatie We tuigen een projectorganisatie op met een projectgroep waarin de verschillende vakdisciplines vertegenwoordigd zijn. Hiermee organiseren we een integrale benadering. De projectgroep komt periodiek bij elkaar. Op onderdelen huren we externe deskundigheid in, bijvoorbeeld een stedenbouwkundige voor het ontwerptraject en een grondverwerver voor de aankooponderhandelingen. Tijd We stellen vroegtijdig een planning op hoofdlijnen op. Deze kan lopende het proces steeds verder gedetailleerd worden.

Tevens maken we koppelingen in de planning tussen de verschillende werkzaamheden/fases, waardoor goed inzichtelijk is welke gevolgen een tijdsmaatregel (bijvoorbeeld vertraging op een onderzoek) heeft voor het totaalproces. Aan de hand van de planning kan gestuurd worden op het aspect tijd. Informatie/communicatie Van begin af aan is informatie en communicatie een belangrijk aandachtspunt. De communicatieadviseur is nauw bij dit project betrokken; gezamenlijk stellen we een communicatieplan op. We organiseren een uitvoerig participatietraject voor belanghebbenden en belangstellenden om input te kunnen leveren en daarmee draagvlak te creëren. Tevens stellen we een projectenwebsite op en sturen periodiek een nieuwsbrief waarvoor geïnteresseerden zich kunnen inschrijven. Kwaliteit Zie ook ‘Organisatie’. We stellen een projectgroep samen waarin de verschillende vakdisciplines vertegenwoordigd zijn. Hiermee organiseren we een integrale benadering, maar tegelijkertijd ook borging van de kwaliteit op alle betrokken disciplines. Tevens kan tussentijds op kwaliteit worden bijgestuurd bij oplevering en vaststelling van de deelproducten.

Projectfacilitering

Risico: te weinig ambtelijke capaciteit beschikbaar.

Maatregel: projectteam formeren en jaarlijks een urenplanning afstemmen met de projectgroepleden.

Projectomgeving

Risico: De omwonenden zijn tegen de (wijze van) invulling van de woningbouwlocatie en de bijbehorende gevolgen (bijvoorbeeld toename verkeer). Tijdens de RO-procedure kunnen zij bezwaar en beroep indienen. Maatregel: Door een uitvoerig participatietraject te doorlopen, proberen we dit risico te beperken.

Aanpak Project aanpak

De gemeente neemt de lead in de ontwikkeling van Vossenakker Noord. Er heeft al een eerste verkennend overleg plaatsgevonden met één van de lokale woningcorporaties. Deze woningcorporatie heeft ook al een eerste ruimtelijke verkenning/massastudie voor het plangebied opgesteld in samenwerking met hun stedenbouwkundige. In afstemming met de overige lokale woningcorporaties moet definitieve betrokkenheid van de corporaties worden bepaald. De gemeente formeert een projectgroep, zie ‘Organisatie’. Deze projectgroep komt periodiek bij elkaar om de voortgang te bespreken. Vanwege de actieve rol is de gemeente opdrachtgever voor alle externe opdrachten. Er wordt onder andere een stedenbouwkundig bureau ingehuurd voor het ontwerptraject, een ruimtelijk bureau voor het RO-proces (wijziging omgevingsplan), verschillende onderzoeksbureaus voor de ruimtelijke onderzoeken en een grondverwerver voor de aankooponderhandelingen. Voor eventuele ondersteuning op de grondexploitatie en eventueel advies voor het sluiten van alle overeenkomsten zal indien nodig externe deskundigheid worden ingeschakeld. In samenwerking met deze betrokken partijen doorlopen we de verschillende fases met deelproducten, zoals beschreven in de tabel onder ‘Projectresultaten’. Aan het eind van elke fase volgt een bestuurlijke go / nogo.

Inwonersparticipatie speelt een belangrijke rol bij het ontwikkeltraject, aangezien het creëren van draagvlak benodigd is voor een succesvolle ruimtelijke procedure en het uiteindelijk een woonwijk voor onze inwoners wordt.

Planning Fases

De verschillende projectfases zijn al beschreven in de tabel bij ‘Projectresultaten’. De globale planning van de verschillende projectfases is: Fase

Planning

Initiatieffase

Q1 2024 – Q2 2024

Definitiefase

Q2 2024

Ontwerpfase

Q2 2024 – Q3 2025

Voorbereidingsfase

Q4 2025 – Q2 2026

Realisatiefase

Q3 2026 – Q4 2027

Beheerfase

Q1 2028 e.v.

Fasering

Onzeker is nog of de realisatie wordt uitgevoerd in 1 of in 2 fases. Dat hangt ook af van de grondverwerving van de Wvg-gronden. In het ontwerptraject worden beiden deelgebieden in een keer meegenomen, maar rekening houdend met een eventuele gefaseerde uitvoering.

Mijlpalen

De mijlpalen komen overeen met de vaststelling van de verschillende deelproducten zoals opgenomen in de tabel onder ‘Projectresultaten’.

Financiën Uren

Een precieze urenraming is in dit stadium moeilijk te maken, aangezien de ontwikkeling nog veel onzekere factoren kent. Vooralsnog wordt uitgegaan van gemiddeld 18 uur per week ambtelijke inzet (tot en met voorbereidingsfase): Circa 12 uur per week voor de projectleider en de projectondersteuner. Circa 2 uur per week voor de adviseur Grondzaken. Circa 4 uur per week voor de vakdisciplines (RO, Verkeer, Duurzaamheid, Beheer/Uitvoering). De ureninzet van de projectgroepleden verschilt per discipline en per fase van de ontwikkeling.

Budget

Ambtelijke inzet: gemiddeld 18 uur per week (€ 70.000 per jaar tot en met voorbereidingsfase) Stedenbouwkundig bureau: circa € 30.000 Ruimtelijk adviesbureau: circa € 20.000 Kosten ruimtelijke onderzoeken: circa € 35.000 Kosten deskundige grondexploitatie en grondverwerving: circa € 20.000 Overige kosten (bv. Communicatiekosten, facilitair, participatie): € 10.000 Samenwerkende partijen als de woningcorporatie dragen hun eigen kosten.

Financiering

Het project betreft een gemeentelijke grondexploitatie. De kosten worden gedekt door de gronduitgifte. Het streven is om een dekkende grondexploitatie te voeren. Gezien de ontwikkelcapaciteit op de locatie en de huidige marktsituatie is de verwachting dat dit haalbaar is. Vooruitlopend op het vaststellen van de grondexploitatie (door de gemeenteraad) dient een voorbereidingskrediet (door de gemeenteraad) beschikbaar gesteld te worden, aangezien de kosten voor de baten uit gaan. Hiervoor wordt besluitvorming in de raad georganiseerd.

Subsidie/derden

Vooralsnog is er geen subsidie beschikbaar.

Communicatie Communicatie

Te behoeve van een goede communicatie is de gemeentelijke communicatieadviseur lid van de projectgroep. In samenwerking met de communicatieadviseur wordt een communicatie-/participatieplan opgesteld. Mijlpalen worden via een persbericht gecommuniceerd. Daarnaast stellen we een projectenwebsite op waarop informatie gedeeld wordt. Tevens kunnen geïnteresseerden zich inschrijven voor de periodieke digitale nieuwsbrief die verstuurd zal worden. Tijdens het ontwikkeltraject organiseren we meerdere informatie- en participatiebijeenkomsten.

Beheersing Borging en meting

Rapportage

De projectleider is primair verantwoordelijk voor de borging en meting. Dit is een vast agendapunt in de projectgroep. De projectgroep is eindverantwoordelijk voor de grotick-beheersaspecten, zie projectbeheersing.

Periodieke rapportage via informerende college- en raadsbrieven en bestuurlijke go / no-go aan het eind van elke fase bij oplevering van de deelproducten.

Organisatie Stuurgroep

Dit project kan zonder stuurgroep draaien. De kaders en uitgangspunten zijn vooraf helder. Eventuele tussentijds (bestuurlijke) afstemming kan in het portefeuillehoudersoverleg plaatsvinden.

Projectleider/ Projectcoördinator

De projectleider is Arno Voskamp. De projectleider is verantwoordelijk voor de algehele begeleiding van het project en de projectbeheersing, zie hierboven.

Projectsecretaris

De projectsecretaris is Theo Heldoorn. De projectsecretaris is de rechterhand van de projectleider. Zorgt voor organisatie en verslaglegging, communicatieproducten, agendering.

Projectleden

Er wordt een projectgroep geformeerd, bestaande uit: Projectleider Projectsecretaris Adviseur Ruimtelijke Ordening (RO’er) Adviseur Grondzaken/planeconoom Vertegenwoordiger van de woningcorporatie (extern) Stedenbouwkundige (extern) Communicatieadviseur Adviseur Verkeer Adviseur Duurzaamheid Adviseur Civiel/Beheer Adviseur Wonen Adviseur Sociaal/Maatschappelijk domein

Overleg

Afhankelijk van de agenda van de projectgroep bepaalt de projectleider de samenstelling voor de maandelijkse projectgroepvergadering. Voor de betrokkenheid bij het project komt de volledige projectgroep één keer per kwartaal bijeen.

Bijlagen

-

Referenties

-