Bijlage 2 Memo uitgangspunten ontwikkeling Horstkamp werksessie raad 20 december 2021.pdf

MEMO

Bestemd voor:

Gemeenteraad Elburg t.b.v. werksessie 20 dec. 2021

Deze memo is van: Datum: Onderwerp:

Arno Voskamp 30 november 2021 Uitgangspunten ontwikkeling Horstkamp Elburg

Inleiding Op 6 oktober jl. hebben we de werksessie 'Woonbeleid en woningbouw' gehad. In het tweede (besloten) deel is daarbij ook de casus Horstkamp besproken, inclusief de concrete knelpunten die in de eerste uitwerking van het woningbouwprogramma en de ruimtelijke vertaling naar voren zijn gekomen . Deze knelpunten zijn tevens verwoord in de memo d.d. 21 september 2021 die uw raad voor de werksessie van 6 oktober jl. heeft ontvangen. Tijdens de sessie van 6 oktober jl. hebben we gezamenlijk met u geconcludeerd dat de ontwikkeling van Horstkamp, met toepassing van de uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan en de uitgangspunten ten aanzien van het woningbouwprogramma op basis van het huidige woonbeleid , financieel fors negatief uitkomt. Concreet hebben wij tijdens de werksessie het volgende voorstel gedaan: Alles afwegende vragen wij u in te stemmen met: 1. Het actualiseren van de prijscategorieën 2. Voor Horstkamp het maximum aantal woningen uit de uitwerkingsregels (180 woningen) op te hogen en hiervoor een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen 3. Ruimtelijke optimalisatie van de kavels en woningoppervlaktes t.o.v. het huidige exploitatieplan

Afgesproken is dat we op korte termijn een vervolgbijeenkomst met uw raad organiseren, waarin we gezamenlijk met de ontwikkelaars, woningcorporatie UWOON en een stedenbouwkundige de mogelijkheden voor de nieuwbouwwijk Horstkamp bespreken, inclusief de daarvoor benodigde bijstelling van de uitgangspunten. Deze vervolgbijenkomst vindt plaats op 20 december 2021. Tijdens deze bijeenkomst neemt de stedenbouwkundige dhr. Reezigt van buro MA.AN u mee in de analyse van de locatie en de kansen en mogelijkheden voor deze nieuwbouwwijk. Daarbij worden ook al enkele mogelijke inrichtingsscenario's en referentiebeelden getoond. Deze mogelijke inrichtingsvarianten en referentiebeelden zijn bedoeld als ' praatprenten' op basis waarvan we met u gezamenlijk het gesprek willen aangaan over de ontwikkeluitgangspunten en de stedenbouwkundige invulling. Geconstateerde knelpunten Voor het volledige beeld onderstaand nog een keer de (verkorte) weergave van de geconstateerde knelpunten die in de eerste uitwerking van het woningbouwprogramma en de ruimtelijke vertaling naar voren zijn gekomen. De uitgebreidere beschrijving van de knelpunten vindt u in de eerder verstrekte memo d.d. 21 september 2021. Die memo is voor de volledigheid achter de voorliggende memo bijgevoegd. Geconstateerde knelpunten: 1. 2.

3.

De uitwerkingsregels in het bestemmingsplan sluiten niet aan op het vigerende woonbeleid . Met de prijscategorieën in het vigerende woonbeleid is het in de huidige woningmarkt met de stijgende bouwkosten en toenemende (duurzaamheids)eisen aan woningen heel lastig om woningen te bouwen die voldoen aan de behoefte qua minimaal gewenste kwaliteit en woongenot van de doelgroepen die we willen bedienen. Toepassing van de uitgangspunten op basis van het geldende beleid gaat ten koste van ruimtelijke kwaliteit in de wijk.

4.

Uit een doorrekening blijkt dat de grondexploitatie een sociaal programma conform woonvisie en motie ‘betaalbaar wonen’ niet kan dragen, indien ook voldaan wordt aan het maximaal aantal woningen (180) conform uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. Mede vanwege de grote ruimtelijke opgave in het plan (waterberging, ontsluiting, afstand tot de Oostelijke Rondweg vanwege geluid etc.) moet in dat geval rekening worden gehouden met een tekort dat kan oplopen tot € 3 miljoen.

Voorstel aangepaste uitgangspunten Horstkamp Elburg

Om tot een financieel haalbare ontwikkeling van Horstkamp te komen, stellen wij voor de volgende uitgangspunten voor de ontwikkeling van plangebied Horstkamp te hanteren: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

We hanteren een maximale bebouwingsdichtheid van circa 25 woningen per hectare, in plaats van de oorspronkelijke 20 woningen per hectare. Hierdoor biedt Horstkamp ruimte aan circa 225 woningen. We realiseren woningbouw waarmee tenminste de volgende doelgroepen worden bediend: starters en mobiele vitale ouderen (1- en 2 persoonshuishoudens), gezinnen en spoedzoekers. En waarmee tevens gerichte doorstroming in de bestaande woningvoorraad op gang komt om deze doelgroepen indirect te bedienen. Naast dat het belangrijk is dat verschillende doelgroepen worden bedien d, is het ook belangrijk dat er een gevarieerd woningbouwprogramma komt waarmee een gemêleerde wijk ontstaat. We gaan in de basis uit van de percentages voor de verschillende woningcategorieën uit het vigerende woonbeleid (woonvisie en motie betaalbaar wonen), maar hanteren daarbij vooruitlopende op het voorstel voor aanpassing van de prijscategorieën in het woonbeleid geactualiseerde v.o.n .-prijzen die gebaseerd worden op marktconformiteit, de bereikbaarheid (leencapaciteit) voor de doelgroep en de woonkwaliteit (kaveloppervlakte, woningoppervlakte, energieneutraliteit etc.).

In het kader van betaalbaarheid en het bereiken van een gezonde verhouding tussen uitgeefbaar en niet uitgeefbaar gebied (50%-50%) voeren we een ruimtelijke optimalisatie door van de kaveloppervlaktes en woningoppervlakte ten opzichte van het huidige exploitatieplan. Concreet betekent dit dat de kaveloppervlaktes van de vrijstaande woningen naar beneden worden bijgesteld en woningoppervlaktes van de betaalbare woningen worden verlaagd. Horstkamp biedt ruimte aan zowel grondgebonden woningen als appartementen. Daarbij staan we open voor innovatieve woonconcepten en woning typologieën, waarvoor flexibiliteit in de bouwregels wordt geboden, zonder daarbij de minimale zekerheden voor belanghebbenden uit het oog te verliezen. De bouwhoogte van de woongebouwen (appartementen) sluiten aan op de bouwhoogte (4 woonlagen) van de appartementen aan de overzijde van de Oostelijke Rondweg. De nieuwe woongebouwen in plangebied Horstkamp blokkeren niet de huidige doorzichten vanuit de bestaande woongebouwen. We brengen een nieuw bestemmingsplan (of omgevingsplan) in procedure en laten het vigerende moederplan met de uitwerkingsregels los. De gemeente sluit een bouwclaimovereenkomst met de ontwikkelaars ter vervanging van het exploitatieplan.

Werksessie 20 december 2021 Tijdens de werksessie op 20 december 2021 zal de stedenbouwkundige aan de hand van een aantal mogelijk inrichtingsvarianten, inclusief referentiebeelden, tonen welke mogelijkheden er zijn voor Horstkamp bij toepassing van deze voorgestelde uitgangspunten. Als vervolg op de werksessie op 20 december as. zal de definitieve uitgangspuntennotitie worden opgesteld en ter besluitvorming aangeboden worden. Mocht u voor de werksessie op 20 december 2021 naar aanleiding van deze notitie nog vragen of opmerkingen hebben over de ontwikkeling van de locatie Horstkamp dan kunt u contact opnemen met de projectleider Arno Voskamp.

EERDER VERSTREKTE MEMO MET ACHTERGRONDINFORMATIE TBV WERKSESSIE 6 OKTOBER 2021

Bestemd voor:

Gemeenteraad Elburg t.b.v. werksessie 6 oktober 2021

Deze memo is van: Datum: Onderwerp:

Arno Voskamp 21 september 2021 Uitgangspunten ontwikkeling Horstkamp Elburg

Horstkamp Elburg Om de gewenste versnelling in de woningbouwproductie te realiseren, is de gemeente o.a. voornemens om de uitbreidingswijk Horstkamp in Elburg te ontwikkelen. Het plangebied Horstkamp is gelegen direct ten zuiden van de nieuwbouwwijk De Dijkjes tussen de Oostelijke Rondweg en de Oostendorper straatweg. Aan de zuidkant van Horstkamp is de begraafplaats gelegen. Zie kaartje in de bijlage. Horstkamp heeft een totale oppervlakte van ruim 9 hectare. De gemeente heeft ruim 56% van de grond in eigendom. Andere grondeigenaren in Horstkamp zijn: Zondag Ontwikkeling: bijna 24% eigendom. Den Bergh Ontwikkeling (Bemog en IJsselland Ontwikkeling): ruim 20% eigendom. De gemeente zet vanwege haar meerderheidsaandeel en actieve grondpolitiek in op een regierol bij de ontwikkeling van Horstkamp middels een bouwclaimmodel. Hiertoe sluit de gemeente met de overige grondeigenaren/ontwikkelaars een bouwclaimovereenkomst. Voor sociale huurwoningen zijn de gesprekken opgestart met woningcorporatie UWOON. Zij staan positief tegenover het afnemen van de sociale huurwoningen in Horstkamp en zullen hiervoor hun wensportefeuille kenbaar gaan maken. Bestemmingsplan en exploitatieplan Plangebied Horstkamp maakt onderdeel uit van het bestemmingplan ‘Elburg - Horstkamp en De Dijkjes’ dat in 2010 is vastgesteld.

In 2017 is de 1 e partiele herziening van dit bestemmingsplan vastgesteld, waarbij enkele onvolkomenheden zijn hersteld. Het bestemmingspla n ‘Elburg- Horstkamp en De Dijkjes’ betreft een moederplan met een uitwerkingsplicht. Voor de locatie De Dijkjes is in 2018 reeds een uitwerkingsplan vastgesteld. Voor plangebied Horstkamp zijn een aantal uitwerkingsregels opgenomen, zie volledig overzich t in de bijlage. De belangrijkste uitwerkingsregel is dat van het toegestane maximaal aantal woningen (180 woningen) 40% sociale huurwoningen en 60% vrije sector koopwoningen moet zijn. Als deze uitwerkingsregels niet passend zijn, kan gekozen worden voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor Horstkamp. Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan is echter geen bevoegdheid van het college maar van de gemeenteraad. Met de ontwikkeling van Horstkamp wordt tevens een nieuwe verbindingsweg tussen de Oostelijke Rondweg en de Oostendorpersstraatweg boven de begraafplaats langs gerealiseerd. Het oorspronkelijke plan is dat de weg De Weeren vervolgens wordt afgesloten als doorgaande weg voor autoverkeer. Het bestemmingsplan Horstkamp en De Dijkjes voorziet ook in de uitbreiding van de bestaande begraafplaats. Een deel van de grond is reeds in eigendom van de gemeente en een deel van de grond voor de uitbreiding van de begraafplaats is nog in eigendom van Den Bergh Ontwikkeling.

Woonbeleid De woonvisie en de motie betaalbaar wonen (aangenomen bij vaststelling van de woonvisie) zijn bepalend voor de invulling van het woningbouwprogramma voor de nieuwbouwlocaties, waaronder Horstkamp. Vanuit het woonbeleid betekent dit op hoofdlijnen: • Minimaal 40% sociale huur, goedkope koop (tot € 200.000) en betaalbare koop (tot € 265.000); waarvan circa de helft (totaal dus 20%) sociale huur (rijwoningen en appartementen);

• •

en de andere helft (totaal dus 20%) goedkope en betaalbare koop (rijwoningen en appartementen); Middeldure huur: beperkte behoefte met name tot € 950 (rijwoningen en appartementen); Dure koop boven € 265.000: hoekwoning, 2^1 kap, po-kavels, vrijstaande woning.

Discrepantie uitgangspunten/kaders en marktsituatie Er zijn een aantal knelpunten te onderscheiden die in de eerste uitwerking van het woningbouwprogramma en de ruimtelijke vertaling naar voren zijn gekomen: 5.

6.

7.

8.

De uitwerkingsregels in het bestemmingsplan sluiten niet aan op het vigerende woonbeleid : 40% sociale huur (uitwerkingsregels bestemmingsplan) vs. 40% sociale huur, goedkope koop en betaalbare koop (motie betaalbaar wonen en de woovisie). Geen middenhuur toegestaan (uitwerkingsregels bestemmingsplan) vs. beperkte behoefte aan middenhuur (woonbeleid). Met de prijscategorieën in het vigerende woonbeleid is het in de huidige woningmarkt met de stijgende bouwkosten en toenemende (duurzaamheids)eisen aan woningen heel lastig om woningen te bouwen die voldoen aan de behoefte qua minimaal gewenste kwaliteit en woongenot van de doelgroepen die we willen bedienen. Zie raadsbrief van Fenrike Veenvliet d.d. 22 juli 2021. Een goed voorbeeld ter onderbouwing is dat een reguliere tussenwoning (tegenwoordig is de v.o.n.-prijs minimaal € 265.000) conform het vigerende woonbeleid al in de categorie dure koop valt. Ter vergelijk: in fase 3 van de nieuwbouwwijk Molenbeek in Nunspeet beginnen de v.o.n.-prijzen bij €265.000 (tussenwoning). Een ander voorbeeld is dat goedkope koop in Elburg is begrensd op € 200.000, terwijl landelijk de tendens is dat deze grens flink omhoog wordt bijgesteld, zelfs tot de NHG-grens van € 325.000. Toepassing van de uitgangspunten op basis van het geldende beleid gaat ten koste van ruimtelijke kwaliteit in de wijk.

Uitvoering van het woningbouwprogramma op basis van het woonbeleid (sociaal programma met de prijscategorieën uit de vigerende woonvisie) in relatie tot de huidige v.o.n.-prijzen in de markt betekent dat slechts 20% van het woningaanbod valt onder hoekwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. De overige 80% van het woonaanbod in de nieuwbouwwijk worden appartementen en rijwoningen. Uit een doorrekening blijkt dat de grondexploitatie een sociaal programma conform woonvisie en motie ‘betaalbaar wonen’ niet kan dragen, indien ook voldaan wordt aan het maximaal aanta l woningen (180) conform uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. Mede vanwege de grote ruimtelijke opgave in het plan (waterberging, ontsluiting, afstand tot de Oostelijke Rondweg vanwege geluid etc.) moet in dat geval rekening worden gehouden met een tekort dat kan oplopen tot € 3 miljoen.

Vervolg Bovenbeschreven knelpunten hebben tot gevolg dat de ontwikkeling van locatie Horstkamp in principe on hold kon worden gezet. Maar om de woningnood te verkleinen is het streven om wel zo snel mogelijk naar behoefte te bouwen in Elburg. Daarom hebben we ervoor gekozen om met de overige grondeigenaren/ontwikkelaars te verkennen hoe de wijk Horstkamp toch ontwikkeld kan worden. Daaruit is geconcludeerd dat er aan verschillende knoppen gedraaid kan worden, waaron der: het actualiseren van de prijscategorieën in het woonbeleid, met alternatieve woonvormen en constructies bouwen meer gericht op doorstroming, ophogen van het maximum aantal woningen van 180 en een ruimtelijke optimalisatie van de kaveloppervlaktes en woningoppervlaktes uit het exploitatieplan. Doel werksessie 6 oktober 2021 Gezamenlijk met college en raad bespreken wat de gewenste (ruimtelijke) kwaliteit is voor de nieuwbouwwijk Horstkamp in Elburg en verkennen welke gevolgen dit heeft voor de uitgang spunten, met name voor het woningbouwprogramma. Na de werksessie selecteren marktpartijen en gemeente gezamenlijk een stedenbouwkundig bureau die op basis van de uitgangspunten een stedenbouwkundig ontwerp voor de nieuwe wijk Horstkamp opstelt en het participatieproces voor omwonenden en andere belanghebbenden/belangstellenden vormgeeft.

Bijlage bij memo d.d. 21 september 2021 Ligging plangebied Horstkamp

Bron: ESRI

Verbeelding bestemmingsplan Elburg Horstkamp en De Dijkjes (moederplan)

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Uitwerkingsregels plangebied Horstkamp: Burgemeester en wethouders werken, overeenkomstig artikel 3.6 lid 1. sub b. van de Wet ruimtelijke ordening, de in lid 9.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels: a. de uitwerking zal niet eerder plaatsvinden dan na 1-1-2012; b. er dient sprake te zijn van een goede landschappelijke, ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing; c. er dient voldoende open water dan wel infiltratieruimte aanwezig te zijn, d an wel te worden aangelegd, ter compensatie van de toename van het verhard oppervlak binnen het plangebied; d. het parkeren dient plaats te vinden binnen de begrenzing van het plangebied, op gronden met een uit te werken bestemming; e. er zal geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan mogelijke archeologische en ecologische waarden; f. er dient voldaan te worden aan de normen met betrekking tot externe veiligheid; g. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten zal niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde; h. 40% van de woonhuizen zullen sociale huurwoningen betreffen; i. 60% van de woonhuizen zullen vrije sector koopwoningen betreffen; j. in ten hoogste 20% van het bestemmingsvlak zullen woongebouwen worden gebo uwd; k.

bij de uitwerking kunnen Burgemeester en wethouders binnen de grenzen van de bestemming en de uitwerkingsregels ontheffingsregels opnemen ten aanzien van in het uitwerkingsplan opgenomen bouw- en gebruiksregels.