Bijlage 1 Projectopdracht Ontwikkeling Vossenakker Noord Elburg

Projectopdracht Titel project Datum Registratie nummer Programma

Ontwikkeling Vossenakker Noord 20 februari 2024 364664 RO & Volkshuisvesting

Bestuurlijk opdrachtgever Ambtelijk Opdrachtgever

Lyda Sneevliet Melinda Ruseler

Opdrachtnemer

Arno Voskamp

Contactpersoon

Arno Voskamp

1. Aanleiding project In 2014 heeft de gemeenteraad het moederbestemmingsplan Vossenakker Noord vastgesteld. Daarmee is de planologische basis gelegd voor woningbouw op deze locatie. Vanaf dat moment is de ontwikkellocatie Vossenakker Noord ook in de plancapaciteit opgenomen met 30 te ontwikkelen woningen. In het moederplan is namelijk de bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ opgenomen, met een maximum aantal wooneenheden van 30. Op basis van de regels zijn enkel vrijstaande en halfvrijstaande woningen toegestaan. In 2019 heeft de gemeenteraad in het kader van het herprogrammeren woningbouw o.a. besloten om de locatie Vossenakker Noord te temporiseren en de ontwikkeling daarmee naar achter te schuiven in de tijd. De tijden zijn echter veranderd, de behoefte aan extra nieuwbouwwoningen is enorm groot. Aanleiding genoeg om nu te starten met de ontwikkeling van de locatie Vossenakker Noord. Sindsdien is ook woonbeleid aan veranderingen onderhevig geweest. Met als meest actuele wijziging het sluiten van de woondeal, waarop vervolgens het addendum op de Woonvisie 2020-2025 is vastgesteld. Op basis van de afspraken in de woondeal en het beleid zoals geformuleerd in het addendum op de woonvisie is een veel betaalbaarder programma gewenst dan 30 (half)vrijstaande woningen.

Tevens leent de totale planlocatie, met de grote woningbehoefte in het achterhoofd, zich voor de bouw van meer dan 30 woningen.

2. Beoogd maatschappelijk effect Met het ontwikkelen van Vossenakker Noord wordt enerzijds ingespeeld op de grote behoefte aan nieuwe woningen in de gemeente, met name in het betaalbare segment. Anderzijds wordt met de ontwikkeling van Vossenakker Noord de stedenbouwkundige structuur langs de Oostelijke Rondweg verder ingevuld, waarmee een aaneengesloten geheel ontstaat tussen de woonwijken Vossenakker Zuid, Vossenakker Noord, Horstkamp en De Dijkjes.

3. Strategische fit Woningbouw: meer woningen, betaalbaarheid en bedienen doelgroepen In het bestuursakkoord is opgenomen dat de gemeente meer woningen wil bouwen, voor alle doelgroepen en in alle kernen. Belangrijke thema’s daarbij zijn levensloopbestendige nieuwbouw en het inzetten op doorstroming. Een vroegtijdige integrale benadering is daarbij van belang, met onder andere als doel om een goede toegankelijkheid van de openbare ruimte te creëren, aandacht voor (fiets)bereikbaarheid, ruimte voor beweging en aandacht voor klimaatadaptatie. Zoals beschreven onder de aanleiding van het project behoort Vossenakker Noord al lange tijd tot de plancapaciteit voor woningbouw, waarvoor zelfs al een moederplan is vastgesteld. In de Structuurvisie Elburg 2030, vastgesteld in 2012, is Vossenakker Noord al opgenomen als woningbouwlocatie voor 30 woningen. Ook in Omgevingsvisie uit 2018 is Vossenakker Noord op deze wijze opgenomen. Juist om goed in te spelen op de woningbehoefte, bediening van de doelgroepen op basis van het woonbeleid en het op gang brengen van meer doorstroming, zetten we in op meer dan 30 woningen in alle segmenten (en dus niet alleen (half)vrijstaande woningen) en meer gericht op betaalbaarheid en levensloopbestendig bouwen. Het geldende woonbeleid (Woonvisie 2020-2025, inclusief addendum) is daarbij leidend.

Voor de integrale benadering wordt een brede projectgroep geformeerd met ambtelijke vakspecialisten. Voor de sociale huurwoningen zal een woningcorporatie aanhaken. Eén van de lokale woningcorporaties heeft hun interesse al kenbaar gemaakt. Tevens is door deze corporatie al een eerste ruimtelijke verkenning uitgevoerd. De betrokkenheid van de woningcorporaties wordt onderling tussen de gemeente en de verschillende lokale woningcorporaties afgestemd in het periodiek overleg en de het proces van de prestatieafspraken. Actieve grondpolitiek Een groot deel van de ontwikkellocatie is in eigendom van de gemeente. Het grootste deel van de resterende gronden is eigendom van een bij een faillissement betrokken ontwikkelaar. Een ander kleiner deel is eigendom van een particulier. In het verleden heeft de gemeente de Wet Voorkeursrecht (Wvg) gevestigd op deze ontwikkellocatie. Aangezien deze Wvg gebaseerd is op het moederbestemmingsplan en een uitwerkingsplan niet meer geldt onder de Omgevingswet, moest recent een nieuwe Wvg procedure in gang worden gezet op basis van een nieuwe onderbouwing (nieuwe hiervoor genoemde uitgangspunten). Het college heeft de oude Wvg ingetrokken en gelijktijdig deze nieuwe Wvg voorlopig gevestigd op de overige delen van de ontwikkellocatie. De raad heeft op 5 februari 2024 dit Wvg besluit bestendigd.

Over de aankoop voert de gemeente gesprekken met de betrokken curator. Tevens zal de particuliere eigenaar worden benaderd over de aankoop van de grond. De gemeente voert een situationele grondpolitiek met een voorkeur voor actieve grondpolitiek. Met een groot eigendomsaandeel in Vossenakker Noord zet de gemeente in op een actieve rol in de ontwikkeling van de locatie. De gemeente voert de grondexploitatie en is verantwoordelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling/inrichting. De vrije sector koopwoningen/kavels worden door de gemeente aan de markt aangeboden of verkocht via particulier opdrachtgeverschap. Vanwege het hoge aandeel sociale huur (minimaal 30% op basis van het addendum op de woonvisie) zal een woningcorporatie aanhaken. Inwonersparticipatie In het bestuursakkoord wordt ingezet op een ‘actieve’ inwonersparticipatie. Dat betekent niet alleen informeren, maar ook interactief in gesprek gaan met de inwoners. Vroegtijdig, met voldoende tijd om te luisteren naar de standpunten en argumenten. Ook bij het ontwikkeltraject van Vossenakker Noord speelt de participatie met omwonenden en andere belanghebbenden/belangstellenden een belangrijke rol. In samenwerking met de communicatieadviseur wordt een communicatie-/participatieplan opgesteld.

Tijdens het ontwerpproces organiseert de gemeente, net als bij alle andere ruimtelijke ontwikkelingen, conform participatievisie meerdere informatie- en participatiebijeenkomsten waar belanghebbenden/belangstellenden input kunnen leveren.

4. Projectresultaten Opties en keuze

Fasering Er dient een keuze gemaakt te worden of het gebied gefaseerd ontwikkeld wordt of de totale locatie in één fase. Met name de voortgang van de onderhandelingen met de curator over de Wvg-gronden en de particuliere eigenaar zijn hiervoor bepalend. De voorkeur gaat uit naar de totale ontwikkeling in één fase. Programma Voor het te realiseren programma dient bepaald te worden of ingezet wordt op alleen woningbouw, of ook op een maatschappelijk programma. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld educatieve doeleinden of gezondheidszorg, waar in de ontwikkeling van de bovenliggende wijk Horstkamp behoefte aan is gebleken. Tijdens de eerste ruimtelijke verkenning en het opstellen van de Nota van Ontwikkeluitgangspunten zal blijken welk (woningbouw)programma (aantallen en woningtypologieën) een plek kan krijgen op de locatie Vossenakker Noord, maar gedacht wordt aan maximaal 60 tot 90 woningen. Deze ontwikkelrichting wordt tevens voorgelegd aan de gemeenteraad in verband met de wijziging van het (woningbouw)programma ten opzichte van het moederplan uit 2014.

Ontwikkelvorm De gemeente neemt een actieve rol aan en is verantwoordelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling en het voeren van de grondexploitatie. De samenwerkingsvorm met de woningcorporatie(s) en later te selecteren ontwikkelpartners dient nog nader uitgewerkt te worden.

Scope

Producten

De scope van het project betreft de locatie Vossenakker Noord, bestaande uit de kadastrale percelen: Elburg, Sectie D, nrs. 114 (gedeeltelijk), 40 (geheel), 694 (geheel), 37 (gedeeltelijk), 144 (gedeeltelijk) en 145 (geheel). Afhankelijk van het verloop van de onderhandelingen met de curator en de particuliere eigenaar vallen de gronden waarop de Wvg is gevestigd onder de tweede fase. Op de locatie wordt woningbouw ontwikkeld, al dan niet in combinatie met een maatschappelijke voorziening, indien daarvoor behoefte bestaat. Het eindresultaat betreft een nieuwe woonwijk op de locatie van Vossenakker Noord. Tussentijdse producten om hier te komen zijn op hoofdlijnen: Nota van Ontwikkeluitgangspunten (vaststelling college). Stedenbouwkundige visie en plan: SO / VO / DO (vaststelling college). Wijziging omgevingsplan (vaststelling raad). Overeenkomsten met marktpartijen/corporatie/particulieren (besluitvorming college). Grondexploitatie (vaststelling raad). Inrichtingsplan (vaststelling college). Bestek bouw- en woonrijp maken (vaststelling college).

5. Verwachte baten en kosten Baten

De verschillende baten zijn: Financieel: grondopbrengsten van de kavelverkoop, aangezien de gemeente de grondexploitatie voert. Volkshuisvestelijk: de woningbehoefte in de gemeente is groot. Met de realisatie van deze woonwijk neemt het aantal woningen toe. We richten ons conform het woonbeleid op het bedienen van verschillende doelgroepen, waaronder starters en senioren. Nieuwbouw van woningen komt de doorstroming in de bestaande voorraad ten goede. Ook in het sociale huursegment zullen de slaagkansen toenemen. De hoogte van de (financiële) opbrengst is afhankelijk van het woningbouwprogramma, maar gestreefd wordt naar een dekkende grondexploitatie.

Kosten

De kosten voor het project zijn: Grondkosten: de gemeente heeft Wvg gevestigd op het deel van de gronden die nog niet in eigendom zijn van de gemeente. De gemeente tracht deze gronden aan te kopen. Ontwikkelkosten: deze bestaan onder andere uit alle onderzoekskosten, ontwerpkosten, kosten voor de ruimtelijke procedure (wijziging omgevingsplan), communicatie- en marketingkosten. Kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. Ambtelijke ureninzet/capaciteit. De hoogte van de kosten is afhankelijk van het totaalplan, maar gestreefd wordt naar een dekkende grondexploitatie.

6. Prioriteitstelling Prioriteit Urgentie Gewenste realisatie-moment

Gevolgen

midden midden Ontwerpfase: 2024 Ruimtelijke procedure: 2025 Verkoop/marktselectie: 2025 Start bouw: 2026 Indien de woningbouwontwikkeling niet wordt opgepakt, blijft de locatie nog langer braak liggen, met onder andere rentekosten en eventuele afschrijvingen tot gevolg. De geplande woningbouwaantallen worden dan niet toegevoegd aan de woningvoorraad. En de stedenbouwkundige structuur aan de oostkant van de Oostelijke Rondweg wordt dan niet afgerond.