240508 Opiniërende Nota Raad Huisvestingsverordening
Tekst van het document
Opiniërende nota Raad
Datum Portefeuillehouder
28 mei 2024 Mw. A.C. SneevlietRadstaak
Behandelaar:
Beleidsmedewerker Volkshuisvesting
Zaaknummer: Bijlagen
377109 1. Notitie: 'Principes en uitgangspunten nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening', dd. 23 april 2024 2. Kadaster ‘Concept-rapportage Investeerders in Regio Noord-Veluwe’ (t.b.v. beoordeling nut en noodzaak opkoopbescherming), dd. 1 november 2023
Onderwerp Consultatie nieuwe huisvestingsverordening Voorkeur uit te spreken voor De principes en uitgangspunten voor de nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening, zoals benoemd onder 'Discussie', namelijk: 1. 2. 3. 4.
Te sturen op woonruimteverdeling voor (A) de gereguleerde huurwoningvoorraad van de corporatiewoningen en op (D) nieuwbouw sociale koopwoningen. Niet te sturen op woningvoorraadbeheer. De dertien hieronder genoemde categorieën op te nemen in de urgentieregeling van de Huisvestingsverordening. Regionale binding toe te passen voor de gereguleerde huurvoorraad van de corporatiewoningen(A) en nieuwbouw sociale koopwoningen (D).
Inleiding Bijgaand ontvangt u een notitie die gaat over de principes en uitgangspunten van de nieuw op te stellen regionaal afgestemde Huisvestingsverordening. Deze notitie is enerzijds opgesteld om u te informeren over de stand van zaken v.w.b. deze nieuwe verordening en anderzijds om te peilen hoe u denkt over de inhoud en reikwijdte van de verordening. Begin dit jaar heeft de raad de huidige huisvestingsverordening voor een beperkte termijn opnieuw vastgesteld, om nu een verordening vast te stellen die zoveel als mogelijk is afgestemd op de actualiteit en die voldoet aan de wettelijke voorschriften. De Huisvestingswet schrijft voor dat een huisvestingsverordening voor maximaal een periode van 4 jaar wordt vastgesteld. De huisvestingsverordening op basis waarvan in de regio Noord-Veluwe de sociale huurwoningvoorraad wordt verdeeld was vastgesteld in maart 2020, wat betekende dat er uiterlijk voor 1 maart 2024 een nieuwe verordening vastgesteld had moeten worden. Omdat bleek dat hiervoor meer tijd nodig was, is de huisvestingsverordening voor een periode verlengd. Gelijktijdig is aangegeven dat in de eerste helft van 2024 een aantal keuzes zullen worden voorgelegd met betrekking tot de reikwijdte en de inhoud van de nieuwe huisvestingsverordening.
De Huisvestingswet biedt hiervoor nieuwe mogelijkheden en het wetsvoorstel "Wet regie op de Volkshuisvesting" brengt verplichtingen met zich mee voor inhoud van de huisvestingsverordening.
Door op dit moment alvast keuzes aan u voor te leggen en deze toe te lichten willen we u meenemen in en betrekken bij de totstandkoming van de nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening. We proberen hiermee te voorkomen dat er bij de uiteindelijke vaststelling van de verordening door de gemeenteraad er nog veel discussie gaat ontstaan die mogelijk leidt tot vertraging in de besluitvorming. Over de volgende onderwerpen wordt binnen de notitie een richting gekozen. 1. De reikwijdte van de sturing op de woonruimteverdeling voor: (A) De gereguleerde huurwoningvoorraad van de woningcorporaties (B) De gereguleerde huurwoningvoorraad van particuliere eigenaren (C) Vrije sector huurwoningen (D) Nieuwbouw sociale koopwoningen 2. Keuzes voor de inzet van woningvoorraadbeheer-maatregelen 1. Wijzigingen in het gebruik van de woningvoorraad: onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen; 2. Opkoopbescherming; 3. Regulering van toeristische verhuur (AirBNB, Booking.com, e.a.) via een registratieplicht, nachtencriterium (eventueel met meldplicht) en in uitzonderlijke gevallen een vergunningplicht). 3. Opzet urgentieregeling; een opsomming van de groepen die met een urgentie een woning kunnen zoeken. 4.
Voorrang voor woningzoekenden met maatschappelijke- en/of economische binding Deze onderwerpen worden in de volgende paragraaf verder uitgewerkt. Discussie 1. Reikwijdte sturing op woonruimteverdeling De meest voorkomende sturing is de woonruimteverdeling oftewel de woningtoewijzing van de sociale huurwoningvoorraad van de woningcorporatie. Daarnaast is het mogelijk om v.w.b. de woonruimteverdeling te sturen op de sociale huurwoningvoorraad van particuliere eigenaren, te sturen op huurwoningen boven de huurtoeslaggrens (vrije sector) en op nieuwbouw sociale koopwoningen. In de bijgevoegde memo zijn de keuzes te vinden die tot op heden zijn gemaakt. Hieronder volgt een korte opsomming; -
(A) De huurwoningvoorraad van de woningcorporaties te reguleren, dit is gelijk aan de huidige huisvestingsverordening. Daarnaast gaat de verordening gelden voor alle woningcorporaties actief op de Noord-Veluwe, dus ook de landelijk opererende corporaties zoals Habion en Woonzorg Nederland.
-
(B) De sociale huurwoningvoorraad van de particuliere eigenaren vooralsnog niet te reguleren. Ondanks het feit dat de omvang van dit segment op de woningmarkt beperkt is, is sturing logisch vanuit de gedachte dat de volkshuisvestelijke opgaven zo groot zijn in de sociale huurwoningvoorraad dat ook van particuliere eigenaren een bijdrage mag worden gevraagd. De zgn. faire share v.w.b. de huisvesting van doelgroepen maar ook als verlengstuk van de gemeentelijke Doelgroepenverordeningen, waarmee wordt gestuurd op realisatie en instandhouding,
-
(C) Geen sturing op de vrije sector huur omdat de dit gezien de beperkte omvang van het segment niet noodzakelijk wordt geacht,
-
(D) Regulering van nieuwbouw sociale koopwoningen toe te voegen, vanuit de gedachte te kunnen sturen dat maximaal 50% van deze sociale koopwoningen kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden met maatschappelijke- en/of economische binding.
Het voorstel is dus om voor categorie A en D te sturen in de woonruimteverdeling en dit voor de categorie B en C niet te doen, maar hiervoor een nadere uitwerking te doen of sturing nuttig en nodig is. Deze uitwerking staat los van de besluitvorming van de huidige verordening.
2. Keuzes voor de inzet van woningvoorraadbeheer Naast sturing op de woonruimteverdeling biedt de Huisvestingswet en daarmee de huisvestingsverordening ook de mogelijkheid om te sturen op het beheer van de woningvoorraad. 1.
Deze sturing is mogelijk voor wijzigingen in het gebruik van de woningvoorraad, dat dat wil zeggen het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad, het samenvoegen, omzetten, woningvorming en het splitsen van woningen.
2.
Daarnaast is sturing mogelijk door de invoering van opkoopbescherming en hiermee het opkopen van vaak de "goedkope woningvoorraad ter reguleren.
3.
Tot slot is het mogelijk om toeristische verhuur (AirBNB, Booking.com, e.a.) via een registratieplicht, nachtencriterium (eventueel met meldplicht) en in uitzonderlijke gevallen een vergunningplicht) te reguleren.
Het voorstel is om geen van deze instrumenten op dit moment in te zetten en op te nemen in de nieuwe huisvestingsverordening. Dit omdat nut en noodzaak om dit te doen ontbreekt en omdat sturing via de weg van de ruimtelijke ordening op dit moment voldoende is. 3. Opzet Urgentieregeling Een belangrijk onderdeel van de nieuw huisvestingsverordening is de urgentieregeling. Het wetsvoorstel "Versterking Regie op Volkshuisvesting" (hierna Regiewet) creëert meer mogelijkheden voor mensen die met urgentie een woning nodig hebben. De intentie is dat alle gemeenten een urgentieregeling vaststellen in hun huisvestingsverordening, waarin landelijk geldende categorieën "urgent woningzoekenden" worden opgenomen. Het uitgangspunt voor de indeling van de categorieën is de huidige urgentieregeling en deze zijn samengevoegd met de categorieën uit het wetsvoorstel. Een eerste opzet van de nieuwe urgentieregeling is hieronder opgenomen.
Urgente groep
Verplichting Regiewet ?
Voorrang met maatschappelijkeen/ of economische binding aan regio of gemeente?
1.
Vergunninghouders
NEE
NEE
2.
Stadsvernieuwings-urgenten
NEE
NEE (onnodig)
3.
Mantelzorgers
JA
NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)
4.
Medische en/of psychische problematiek: vanuit de thuissituatie (A)
JA
JA - regionaal
Medische en/of psychische problematiek: uitstroom uit instellingen (B)
JA
JA - regionaal
Ontvluchten van huiselijk geweld : vanuit de thuissituatie (A)
NEE
NEE
Ontvluchten van huiselijk geweld: uitstroom uit instellingen (B)
JA
NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)
5.
6.
Onbewoonbaar verklaarde woning
NEE
JA - regionaal
7.
Financiële problematiek
NEE
JA – regionaal
8.
Scheiding of relatiebreuk met kinderen
NEE
JA – regionaal
9.
Uitstroom uit maatschappelijke opvang (dakloosheid)
JA
JA – regionaal
10.
Uitstroom uit Beschermd Wonen
JA
JA – regionaal
11.
Uitstroom uit Jeugdzorg
JA
JA – regionaal
12.
Uitstroom uit gevangeniswezen
JA
NEE, iedereen heeft recht op een tweede kans.
13.
Uitstappende sekswerkers
JA
NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)
Het voorstel van het college is om de getoonde opzet volledig over te nemen. Ten eerste voor de categorieën die vanuit de Regiewet op korte termijn een verplicht karakter zullen krijgen, maar daarnaast ook voor de groepen 1,2, 5-8, waarvoor deze verplichting vanuit de Regiewet niet gaat gelden. 4. Voorrang voor woningzoekenden met maatschappelijke- en/of economische binding. De Huisvestingswet biedt de mogelijkheid om voorrang te verlenen aan de woningzoekenden met economische - en/of maatschappelijke binding. Rekening houdend met het recht op vrije vestiging mag dit voor maximaal 50 % van het aanbod van de aangewezen woningbouw-categorieën. Omdat de wens bestaat om te kunnen sturen op maatschappelijke - en/of economische binding wordt door het college het volgende voorgesteld: • • •
binding is sommige gevallen te hanteren voor urgente groepen, zie ook 3. Opzet Urgentieregeling. binding te hanteren wanneer dit onderdeel is van de bestaande voorrangsregelingen(bv. gericht op doorstroming ); binding te hanteren t.b.v. de sociale huurvoorraad. Dit geeft de mogelijkheid om ook in het algemeen woningen vanwege maatschappelijke binding toe te wijzen. Deze binding is dan regionaal. Daarbij stellen we voor om een “kan-formulering” te kiezen. Zodat de regel in de toepassing enige sturingsruimte laat.
•
binding ook te hanteren voor de sociale koop, maar deze meer dwingend voor te schrijven "dat een x%" moet worden toegewezen met binding. Gevolg hiervan is wel dat de gemeente moet toezien op de uitvoering/handhaving van het voorschrift. Een “kan-formulering” is hier natuurlijk ook een optie, maar dan in de praktijk wel lastiger uitvoerbaar.
•
De voorrang voor vitale beroepsgroepen niet toe te passen. Deze sturing is alleen mogelijk op gemeentelijk niveau. Door verder in de verordening te kiezen voor regionale sturing is sturing op deze categorie niet mogelijk. Daarnaast is de bewijslast van deze regel ingewikkeld. Bij vitale beroepsgroepen kan worden gedacht aan beroepen in de zorg, het onderwijs en veiligheid.
Communicatie/burgerparticipatie Vervolg
De terugkoppeling van de verschillende gemeenteraden van de Noord-Veluwe zal leiden tot een concept-Huisvestingsverordening. Deze zal eind dit jaar ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd en moet dan gaan gelden als regionaal afgestemde Huisvestingsverordening voor de komende vier jaar.
Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,
de secretaris,
ir. J.N. Rozendaal
Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma