210830 Presentatie raadsvoorstel 30082021_PW.pdf

HUISVESTING GEMEENTE ELBURG

Toelichting raadsvoorstel 30 augustus 2021 ELBURG

Agenda Opening Voorstelronde

1. Problematiek huidige huisvesting 2. Toelichting op functionaliteit gebouw en manier van werken 3. Verduurzaming en uitleg over begrippen 4. Toelichting reeds onderzochte scenario’s 5. Samenvatting scenario’s (ruimtelijk/financieel) 6. Vervolg en voorbereidingskrediet

2

1 Problematiek huidige huisvesting Niet duurzaam: § Hoog energieverbruik (Wettelijk: 2023 label C, Ambitie: 2025 Klimaatneutraal = Energieneutraal) § Slechte bezetting- en benuttingsgraad van ruimten

Ongezonde werkomgeving - welzijn: § Slecht binnenklimaat (slecht werkende installaties, bouwfysische gebreken) § Verouderde materialen (vervuiling en esthetisch ouderwets e.d.) § Stressgevoelig (slecht geconcentreerd kunnen werken)

Inrichting past niet bij de beoogde manier van werken: § Tijd en plaats onafhankelijk (digitalisering) § Projectmatig (samen)werken

3

2 Functionaliteit, werkomgeving en welzijn Ambitie welzijn middels nieuwe werkomgeving Huidige huisvesting

-

195 werkplekken voor 203 medewerkers (169 fte)

Nieuwe huisvesting - Nieuwe werkomgeving met bijbehorende voordelen, passend bij werkzaamheden (meer samenwerken & flexibiliteit in toekomst) - Welzijn van werknemers - Werkplekdeelfactor: 7 werkplekken per 10 medewerkers - Ruimtebehoefte per “werkplek” 23 m2 BVO - Investerings- en exploitatiekosten

4

Ruimtebehoefte in m2 BVO Op basis van de beoogde situatie

5

Voorhuis

Qua ruimtebehoefte niet meer nodig

Het voorhuis: • • • • •

Is functioneel minder geschikt en akoestisch en klimatologisch slecht Ligt ver van het gemeentekantoor Heeft een lage bezettingsgraad Is kostbaar om te verduurzamen (1,4 miljoen) Is niet nodig voor de fracties vanwege vergaderen in de avon

Er zijn twee opties: 1. Verhuren na renovatie incl. klimaatneutraal; 2. Verkopen zonder renovatie.

Advies: - Voorhuis verkopen (m2 niet nodig en terugverdientijd verduurzamen bij verhuur te lang)

6

Koepel

functie raadszaal

De koepel: • • • •

Is voor de helft van het oppervlak in gebruik als raadszaal Is functioneel minder geschikt voor andere functies (niet afsluitbaar) Heeft te kort aan publieke tribune volgens de fracties Is kostbaar om te verduurzamen (1,7 miljoen)

Er zijn vier opties: 1. Zelf blijven gebruiken (huidige raadszaal handhaven) 2. Verhuren zonder renovatie incl. klimaatneutraal (nieuwe raadszaal in gemeentekantoor) 3. Verkopen zonder renovatie (nieuwe raadszaal in gemeentekantoor) 4. Slopen (nieuwe raadszaal in gemeentekantoor) Advies: Koepel slopen, nieuwe raadszaal in gemeentekantoor. Tevens een compacter gebouw

7

3.1 Duurzaamheid Ambitie verduurzaming huisvesting

-

Gezondheid en welzijn CO2 reductie Oog voor circulariteit (materialen) Flexibiliteit (courant gebouw)

8

3.2 CO2 reductie (energie) Begrippen en relatie met energielabel

- Energieneutraal = klimaatneutraal (gebouw- en gebruikersenergie), indicatie energielabel A+++++ - EnergieNeutraalGebouw (ENG) = exclusief de gebruiksersenergie, indicatief energielabel A+++++ - Bijna EnergieNeutraalGebouw (BENG) = wettelijk kader, indicatief energielabel A+++/++++

9

3.3 Nieuw klimaatsysteem LTV en HTK Duurzame opwekking vraagt om een ander afgifte systeem in het gebouw: - Laag temperatuur verwarming - Hoog temperatuur koeling Dit vraagt om een goed geïsoleerd gebouw en draagt dan doorgaans bij aan verbetering van het comfort en de gezondheid.

10

3.4 Trias energetica Strategie voor verduurzaming

1. Reduceren van de energievraag (met name isoleren) 2. Inzet van efficiënte installaties (geen fossiele energiebronnen) 3. Duurzaam opwekken van de benodigde energie (met name PV panelen)

11

4 Scenario’s Onderzochte scenario’s 1. Huidige situatie naar label C (0-scenario) 2. Renovatie van het huidige gebouw

a. Totale renovatie (gefaseerd zonder interim huisvesting) b. Deelrenovatie (gefaseerd zonder interim huisvesting)

3. Sloop nieuwbouw op huidige locatie 4. Nieuwbouw elders (valt af) 5. Ander pand huren (valt af) 6. Ander pand kopen (valt af) 7. Sale and lease back

In de business case zijn zowel de harde gegevens (investering en exploitatie), als de zachte gegevens (bijv. welzijn, aantrekkelijk voor medewerkers etc.) van belang.

12

Scenario 0 Aanpassing huidige gebouw naar label C Uitgangspunt scenario: • Beperkte aanpassing van gebouwschil om te voldoen aan label C (nu label D gebouw). Functionaliteit: • Geen aanpassingen aan functionaliteit en welzijn gebruikers. • Behouden van huidige installatie en derhalve geen comfortverbetering. Duurzaamheid: • Door betere schil een relatief kleine verbetering van de energieprestatie van het gebouw. Later aanpassingen nodig om te voldoen in 2025 aan klimaatneutraal gebouw. Klachten vanuit de gebruikers worden hiermee niet opgelost.

13

Scenario 1a Totaalrenovatie Uitgangspunt scenario: • •

Hoofdgebouw gefaseerd gerenoveerd Voorhuis verkopen en koepel slopen

Aanpassingen functionaliteit: • • •

Geheel nieuw gerealiseerde werkplekken Welzijn en comfort wordt conform de nieuwste normen gerealiseerd Nieuwe raadzaal 1e verdieping

Duurzaamheid: •

Nieuwe klimaatneutrale installatie

Totale investeringskosten: €12.500.000,-

14

Scenario 1b Deelrenovatie Uitgangspunt scenario: -

Aanpassing van werkplekken, welzijn/comfort, gebouwschil, en grootschalige vernieuwing van de installaties Voorhuis verkopen en koepel slopen

Functionaliteit: - Opwaarderen werkplekken - Nieuwe raadzaal op 1e verdieping Duurzaamheid: • Grootschalige upgrade bestaande installatie met behoud van goed functionerende bestaande installatie-onderdelen

Totale investeringskosten: €7.000.000 - €8.000.000 • Nagenoeg energieneutraal mogelijk door toevoegen van pvpanelen

15

Scenario 2 Sloop nieuwbouw op huidige locatie Uitgangspunt scenario: • •

Slopen en nieuwbouwen op huidige plek Tijdelijke huisvesting noodzakelijk

Functionaliteit: •

Compleet nieuw gebouw dat optimaal voldoet aan welzijn van medewerkers.

Duurzaamheid: •

Nieuw gebouw inclusief installaties conform gebouwprincipe van Trias Energetica

Totale investeringskosten: €14.700.000,-

16

Scenario 3 Nieuwbouw elders Uitgangspunt scenario: • • •

Nieuwbouwen op nieuwe locatie Tijdelijke huisvesting niet noodzakelijk Overige uitgangspunten gelijk met nieuwbouw op huidige locatie.

Geen grond beschikbaar / bestemmingsplanwijziging noodzakelijk Past niet in ambitie om in 2025 een klimaatneutraal gebouw te hebben CO2-footprint minder gunstig dan renovatie

17

Scenario 4/5 Ander pand huren of kopen Uitgangspunt scenario: •

Ander pand huren/kopen en eventueel geschikt maken voor gebruik.

Panden in nabije omgeving zijn niet beschikbaar. De ruimtebehoefte van het gemeentehuis sluit niet aan op het aanbod.

18

Scenario 6 Sale and leaseback Uitgangspunt scenario: •

Verkopen van huidige gebouw en terug leasen

Wanneer de gemeente het gebouw de komende 10 jaar als huisvesting blijft gebruiken dan is het niet goedkoper om deze constructie toe te passen (o.a. risicopremie).

19

5 Scenario’s naast elkaar Financiële doorrekening scenario 0 t/m 2 Project-/exploitatiekosten

Huidig

in 2023

Label�C

Energieneutraal

1a:�Totaal�renovatie�huidige� gebouw

1b:�Deelrenovatie�huidige� gebouw

Energieneutraal

2:�Sloop/Nieuwbouw�op� huidige�locatie

�Interim�huisvesting�&��sloopkosten�in� 2022�

�€���������������-���

�€����������������������������50.000�

�€�����������������������������50.000�

�€���������������������600.000�

�Investering�in�2022�

�€��������������-���

�€��������������������12.500.000�

�€�����������������������7.133.000�

�€���������������14.100.000�

�Mogelijke�opbrengsten�

�€���������������-���

�€��������������������������450.000�

�€��������������������������450.000�

�€���������������������450.000�

�€����580.000�

�€��������������������������723.000�

�€��������������������������582.230�

�€���������������������737.000�

�Gemiddelde�exploitatiekosten�/�jr� (2021-2030)�

�€��������320.000�

incl 5% niet verhaalbare btw

20

Scenario’s naast elkaar

21

6 Vervolg & voorbereidingskrediet Voorbereidingskrediet

• Voorbereidingskrediet van €150.000,- aangevraagd • Werkzaamheden conform raadsvoorstel: - Bepalen projectorganisatie - Manier van werken uitwerken en vastleggen in PvE - Detailplanning opstellen - Budget op basis van PvE - Stichtingskosten bepalen - Bouworganisatievorm bepalen Eindresultaat vast te stellen door college en Raad.

22

7 Stappen in de tijd

23

DANK VOOR UW AANDACHT Tot ziens

WIJZIJN bouwmanagers bv Blaricum - Zwolle

info@wijzijnbm.nl www.WIJZIJNbouwmanagers.nl