210120 Memo Metafoor Wvg en FW Vossenakker Noord.pdf

MEMO – Wet voorkeursrecht gemeenten Voor: Van: Datum: Onderwerp:

College van Burgemeester en wethouders, gemeente Elburg Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V., mr. Kristian van de Laar 20 januari 2021 Besluit gemeenteraad Wet voorkeusrecht gemeenten en stemverklaring Elburg Beleid

Inleiding De gemeenteraad van Elburg is voornemens om het besluit van het college van 3 november 2020 tot voorlopige aanwijzing van gronden voor een periode van 3 maanden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten te bestendigen. De opvolgende aanwijzing van de gemeenteraad staat als hamerstuk op de agenda van de raadsvergadering van 25 januari 2021 met daarbij een stemverklaring van Elburg Beleid. Deze stemverklaring heeft te maken met het feit dat een deel van de aan te wijzen gronden behoren tot de failliete boedel van een ontwikkelaar. De gemeente heeft Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. gevraagd om een reactie te geven op de positie van de curator en daarbij of deze gronden al dan niet in het besluit opgenomen moeten worden.

Redenen besluit tot aanwijzing Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft de gemeente de mogelijkheid om gronden aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. De redenen voor het aanwijzen van gronden zijn opgenomen in het raadsvoorstel. Deze zijn: 1. Het besluit is conform de Nota grondbeleid an de gemeente Elburg 2019 – 2022; 2. De grondposities van marktpartijen/ontwikkelaars; 3. Sterkere posities bij de verwerving van gronden; 4. Het vestigen van de Wvg voorkomt prijsopdrijving; 5. Bevoegdheid. Het aanwijzen van gronden op basis van de Wvg is een wettelijk instrument dat de gemeente ter beschikking staat bij de verwerving van gronden. Dit instrument kan en mag de gemeente inzetten bij het halen van haar beleidsdoelen zoals het zorgdragen van een goede ruimtelijke ordening en haar volkshuisvestingsdoelen. In Elburg wordt het instrument ok ingezet voor de verwezenlijking van deze doelen.

Positie curator Van de aan te wijzen percelen zijn er twee in eigendom bij ontwikkelaars. Een van de percelen is in eigendom van Megahom.nl B.V., welke vennootschap in 2016 failliet is verklaard. Het andere perceel is in eigendom bij Nebo Vastgoed B.V., welke niet failliet is. Beide vennootschappen staan wel op hetzelfde adres bekend in het kadaster. Ten aanzien van het perceel van Nebo Vastgoed B.V. loopt een gerechtelijke procedure tussen de curator van het failliete megahome.nl en de eigenaar van het perceel teneinde ook dit perceel in de failliete boedel van Megahome.nl op te nemen.

Gemeente Elburg – Wet voorkeursrecht gemeenten

Pagina 1 van 3

In het raadsvoorstel is ook aangegeven dat een professionele partij interesse heeft in het perceel van Megahome.nl. In het voorstel staat ook aangegeven dat waarom de gemeente toch besluit om ook op dat perceel een voorkeusrecht wenst te vestigen. Gronden die zijn betrokken in een failliete boedel of een curator hebben in het kader van de Wvg geen bijzondere rechtspositie. Nergens in de Wvg wordt gesteld dat gronden die betrokken zijn in een faillissement of een curator een bijzondere positie hebben als gevolg waarvan op die gronden geen voorkeusrecht gevestigd kan worden. De basisregel in de Wvg is dat een vervreemder eerst tot vervreemding kan overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld om het goed te verkrijgen. Artikel 10 Wvg geeft daarop een aantal uitzonderingen, namelijk: Een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind; verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap; een uiterste wilsbeschikking; een overeenkomst met de Staat, een provincie, een waterschap of een door Ons aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het openbaar belang werkzame rechtspersoon.

Onze aanwijzing wordt in de Staatscourant bekendgemaakt; een verkoop krachtens wetsbepaling of bevel des rechters of een executoriale verkoop, met dien verstande dat ingeval van een onderhandse executoriale verkoop als bedoeld in artikel 3: 268, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek de voorzieningenrechter niet beslist omtrent het verzoek tot onderhandse verkoop zolang niet het bestuursorgaan in de gelegenheid is gesteld om, gelet op het gunstiger bod, een bod te doen; een overeenkomst, betrekking hebbende op gronden die zijn aangewezen bij een besluit als bedoeld in artikel 5 of 6 dan wel artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 5 of 6, gesloten met een pachter aan wie ten aanzien van deze gronden ten tijde van de inwerkingtreding van dit besluit een voorkeursrecht toekwam als bedoeld in artikel 378 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De verkoop van gronden van een failliete boedel door een curator valt onder geen van deze uitzonderingen. De wetgever heeft dus aan de positie van een curator geen bijzondere status toegekend waardoor er ook geen enkel bezwaar bestaat om dergelijke gronden aan te wijzen.

Waarborgen Wvg Het is ook niet noodzakelijk om aan de positie van ene curator een bijzondere status te geven. De Wvg heeft genoeg waarborgen om er zorg voor te dragen dat de curator niet te kort wordt gedaan. Onderdeel van de Wvg is dat de gemeente en een eigenaar van gronden in onderhandeling treden omtrent de aankoop van het aangewezen perceel. Het is niet zo dat de gemeente te weinig zal betalen maar de gemeente wil prijsopdrijving voorkomen. Een eigenaar van gronden heeft altijd het recht om aan de rechtbank een oordeel te vragen omtrent de prijs. In dat geval zullen deskundigen een advies uitbrengen over de prijs. Deze prijsbepaling dient te geschieden met in achtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet en zal leiden tot de marktwaarde van een perceel grond. Uit jurisprudentie blijkt dat de gemeente geen bijzondere positie hoeft te geven aan een curator of percelen elke zijn betrokken in een faillissement. In zijn uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 juni 20041 oordeelt de Afdeling dat: “het belang van de failliete boedel, hierop neerkomend dat zo snel mogelijk een zo hoog mogelijke prijs bij verkoop wordt bedongen, zich niet onderscheidt van het (individuele) financiële belang dat reeds door de 1 AbRvS, 2 juni 2004, nummer 200306698/1, ECLI:NL:RVS:2004:AP0321

Gemeente Elburg – Wet voorkeursrecht gemeenten

Pagina 2 van 3

wetgever bij de totstandkoming van de Wvg tegen het algemene belang is afgewogen. Daarbij wordt in ogenschouw genomen dat de Wvg waarborgen biedt om te komen tot een redelijke prijsvaststelling en een regeling geeft voor de termijnen waarbinnen de verschillende stappen in de (verkoop)procedure dienen te worden doorlopen. Anders dan de rechtbank heeft overwogen behoefde de raad de belangen van de failliete boedel dan ook niet afzonderlijk bij zijn besluitvorming te betrekken. Gelet hierop ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid het algemeen belang dat met het voorkeursrecht is gediend meer zwaarwegend heeft kunnen achten dan de belangen, waarop door appellant sub 2 een beroep is gedaan.”

Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat de curator en de gronden betrokken in de failliete boedel geen bijzondere positie hebben en dat deze gronden in de aanwijzing kunnen worden betrokken. De positie van de curator wordt in voldoende mate betrokken nu de Wvg voldoende waarborgen biedt voor een redelijke prijsstelling van de gronden. Indien deze gronden niet betrokken worden dan zal dit leiden tot een hogere grondprijs en dus speculatie, hetgeen nu juist de bedoeling is om te voorkomen door het aanwijzen van de gronden.

Gemeente Elburg – Wet voorkeursrecht gemeenten

Pagina 3 van 3