20240701 Raadsvoorstel woningbouwopgave

Raadsvoorstel

Onderwerp

Woningbouwopgave gemeente Elburg

Behandelaar:

Projectleider

Datum Portefeuillehouder

1 juli 2024

Zaaknummer: Bijlagen:

350158 1

Mw. A.C. SneevlietRadstaak

Korte beschrijving voorstel: Er is veel behoefte aan woningbouw in onze gemeente. De vraag is of we dit kunnen oppakken, nu we met veel uitdagingen geconfronteerd worden. Stikstof, natuur, verkeer, en ruimte zijn vraagstukken waarop we niet altijd eenvoudig een antwoord hebben. Door een aantal locaties nu al aan te wijzen als beoogde woningbouwlocatie (en daarvoor al veel voorwerk te doen), willen we de ontwikkeling van deze locaties ter hand nemen en starten de stedenbouwkundige uitwerking (inclusief de daarvoor benodigde onderzoeken). Hiermee brengen we een impuls aan in de voorbereiding van de woningbouw op de middellange termijn. Te nemen besluit: 1. 2. 3.

Kennis te nemen van het rapport Woningbouwopgave gemeente Elburg, In te stemmen met het opstellen van een stedenbouwkundig plan met bijbehorende onderzoeken voor de drie locaties in Elburg, Doornspijk en ‘t Harde, De voorbereidingskosten te dekken uit de later vast te stellen grondexploitaties, hiervoor een voorbereidingskrediet ter hoogte van € 1.900.000 beschikbaar te stellen en hiertoe de 4e begrotingswijzing 2024 vast te stellen.

Inleiding Gemeente Elburg heeft ambitie om te groeien. Dat doen we samen met de gemeenten in de Kop van de Veluwe en met de regio Zwolle. Vanuit de overtuiging dat groei ons perspectief biedt. Het perspectief op brede welvaart, betaalbaarheid van onze voorzieningen en leefbaarheid van in onze kernen. Leefbaarheid opgebouwd uit wonen, werken, voorzieningen en sociale cohesie. Het coalitieakkoord verwoordt de bouwambitie door te spreken over meer woningen bouwen voor alle doelgroepen, zo mogelijk in alle kernen. Op 3 juli 2023 heeft de raad met een motie de wens voor versnelling op de woningbouw nog eens benadrukt. 11 juli 2023 is de raad geïnformeerd met een raadsbrief. Hierin heeft het college aangegeven drie locaties te onderzoeken op de mogelijkheid om de woningbouw te versnellen. Om te komen tot een versnelling is onderzoek gedaan naar drie woningbouwlocaties(zie ook raadsbrief 11 juli 2023). De realisatie van circa 1.000 woningen is hierbij het vertrekpunt geweest. Het voorliggende rapport is het resultaat van dit onderzoek en vormt de basis voor verdere uitwerking van de Woningbouwopgave gemeente Elburg. Beoogd effect Woningbouwontwikkeling is complex en vergt een lange aanlooptijd. Door nu te starten met het planproces wordt daadwerkelijk gestart met de woningbouwopgave gemeente Elburg. Argumenten 1.1. Er is voldoende vraag naar extra woningen

2

De ambitie om circa 1.000 woningen extra te realiseren is onderzocht en realistisch gebleken. Elburg blijft stevig groeien zowel in aantal huishoudens al in aantal inwoners. Met name gezinnen met kinderen komen deze kant op. Sinds 2019 zien we een toenemend vestigingssaldo van mensen uit andere gemeenten dan Elburg. Dit heeft onder andere te maken met een toenemende druk op de woningmarkt in de randstad en regio Zwolle. 1.2. Zoeklocaties bieden voldoende mogelijkheden voor ontwikkeling De zoeklocaties zijn onderzocht op laadvermogen. Dit houdt in dat gekeken is naar de gesteldheid van de bodem, ruimtelijke inpassing en welke dichtheden (aantal woningen per hectare) passend zijn op de verschillende locaties. Voor Elburg-Zuid gaat het om circa 715 woningen waarvan circa 90 appartementen. Voor Doornspijk gaat het om rond de 48 woningen en in ’t Harde circa 118 woningen. Uitwerking in een stedenbouwkundig plan geeft meer duidelijkheid over de exacte invulling. 1.3. Programma past binnen de huidige Woonvisie Elburg De woningaantallen zijn doorgerekend in een financiële verkenning (zie kopje financiën). Naast de dichtheden en aantallen is het woningtype een belangrijk onderdeel van de haalbaarheid.

Uitgangspunt is de woonsegmenten zoals deze worden gehanteerd in de Woonvisie Elburg (2020-2025): 31% in sociale huur, 32% betaalbare koop, waarvan 15% tot €265.000, 6% midden-huur 31% nieuwbouw in duurdere segment (boven €355.000). Hiermee volgt de verkenning het vigerende woonbeleid. 1.4. Een gefaseerde ontwikkeling is gewenst De stedenbouwkundige verkenning geeft een eindbeeld op hoofdlijnen. In de praktijk zal na een integrale uitwerking en de realisatie gefaseerd plaatsvinden. In een periode van tussen 5 à 10 jaar zal, na vaststelling van het omgevingsplan, de realisatie ter hand worden genomen per deelgebied. Dit is sterk afhankelijk van marktomstandigheden. Herijking van het programma is hier onlosmakelijk mee verbonden. 2.1. Stedenbouwkundige uitwerking noodzakelijk Het voorliggende rapport betreft een verkenning waarin principeverkavelingen, de dichtheden, inpasbaarheid en locatie zijn onderzocht. In de volgende fase is uitwerking noodzakelijk in een stedenbouwkundig plan. Hierin wordt de infrastructuur en de verkaveling specifiek onderzocht. Eventuele voorzieningen worden opgenomen. De beeldkwaliteit wordt vastgelegd in een Beeldkwaliteitsplan. Het plan vormt de basis voor de op te stellen grondexploitaties. 2.2.

Vroegtijdig uitvoeren (milieukundige-) onderzoeken voorkomt verrassingen

In deze fase zullen ook diverse onderzoeken in het kader van wet- en regelgeving worden verricht. Mocht dit leiden tot beperkingen dan worden deze verwerkt in de stedenbouwkundige plannen. Per locatie zal een M.E.R.-aanmeldnotitie worden opgesteld om te bepalen of de ontwikkelingen M.E.R.plichtig zijn. 2.2. Leefbaarheid en mobiliteit Naast een zorgvuldige inpassing speelt bereikbaarheid en leefbaarheid een belangrijke rol. Daarom is ervoor gekozen om na te denken over de ligging van de Zuiderzeestraatweg Oost. In de verkenning is een suggestie gedaan om deze te verleggen. Het betreft een suggestie en maakt (financieel) geen deel uit van de verkenning, maar spreekt wel de ambitie uit om hierover het gesprek te voeren de komende periode. 3.1. Uitwerking vraagt extra capaciteit en onderzoek. In de financiële verkenning is een plankostenscan opgenomen. Hierin zijn de kosten van alle onderzoeken, stedenbouwkundige plannen en ambtelijke begeleiding opgenomen. De totale voorbereidingskosten voor 2024 en 2025 worden geschat op € 1.900.000. Onder het kopje financiën van dit voorstel vindt u een globale onderbouwing van deze raming. Conform artikel 7.1 van de financiële verordening, wordt voor het budget voor deze voorbereidingskosten via dit raadsvoorstel om goedkeuring bij uw raad gevraagd.

Aangezien we streven naar een groot eigendomsdeel en dus een actieve rol in de ontwikkeling van de diverse locaties, is er sprake van gemeentelijke grondexploitaties. Hiervoor geldt dat de

3

voorbereidingskosten naar verwachting gedekt kunnen worden vanuit toekomstige grondopbrengsten en we deze kosten dus kunnen inbrengen in de nog vast te stellen grondexploitaties. De raad zal in een later stadium – en in elk geval alvorens gestart wordt met de realisatiefase (bouw- en woonrijp maken) – gevraagd worden grondexploitaties vast te stellen. De reserve bouwgrondexploitatie staat garant voor de risico’s. Dat betekent ook dat gemaakte voorbereidingskosten (gedeeltelijk) door de reserve gedekt zullen worden indien de voorbereiding niet (geheel) leidt tot vaststelling van de grondexploitaties. De weerstandsratio geeft de verhouding aan van de reserve bouwgrondexploitaties tot de totale risico’s binnen het grondbedrijf. Met een weerstandsratio van 1,32 (zie jaarrekening 2022) is de reserve vooralsnog toereikend, omdat de risico’s voldoende worden afgedekt door de reserve bouwgrondexploitaties. Naar verwachting geldt wel dat de reserve in de komende jaren verstevigd (en het plafond verhoogd) moet worden om het weerstandsratio op een gezond niveau te houden. Kanttekeningen 1.1. Stikstofdepositie is een toenemend probleem in de gebiedsontwikkeling. Stikstof is een veel gehoorde belemmering voor (woning-)bouw en dit geldt uiteraard ook voor de gemeente Elburg. Zeker voor de locatie in ’t Harde is de directe nabijheid van natura2000-gebied een belemmering voor woningbouw.

Komende jaren moet blijken hoe dit wordt opgelost. Deze oplossing is een belangrijke randvoorwaarde voor de realisatie van de plannen. Het stedenbouwkundig plan kan zonder meer worden opgesteld. 1.2. Netcongestie beperkt momenteel het aantal huisaansluitingen De toenemende netcongestie op het elektriciteitsnetwerk kan niemand ontgaan zijn. In de regio is nog maar een gering aantal nieuwe aansluitingen mogelijk op het stroomnet tot en met 2030. Door de minister is een actieplan opgesteld voor Nederland om zo snel mogelijk uitbreiding te realiseren van de aansluitmogelijkheden. Hiervoor worden verschillende wegen bewandeld. Gezien de planvorming is de verwachting dat in het meest gunstige scenario in 2028/2029 gestart kan worden met de bouw. We zijn immers sterk afhankelijk van de verwerving van de gronden. Daarnaast lopen bestaande projecten binnen en buiten Elburg vertraging op. Benutten van deze vrijkomende capaciteit of complete off-grid oplossingen zullen wellicht al eerder een oplossing bieden. Het is zaak om dit scherp in de gaten te houden gedurende de verdere uitwerking. Het betreft een fors aantal woningen in de plannen. Hoewel onderzoek laat zien dat er voldoende vraag is, zal dit gemonitord moeten worden. De vraag kan toenemen maar door conjuncturele ontwikkelingen kan de vraag ook afnemen. De plannen zijn goed te faseren zodat hier op geanticipeerd kan worden. 3.1.

De reserve bouwgrondexploitatie moet naar verwachting in de toekomst verstevigd worden om alle risico’s te kunnen blijven dragen. Zoals onder argument 3.1 aangegeven staat de reserve bouwgrondexploitatie garant voor de risico’s. Hoewel de reserve op dit moment toereikend is om alle risico’s te dragen, is het onzeker of dit het geval is als de voorbereidingen in relatie tot dit voorstel leiden tot nieuwe grondexploitaties. De verwervingswaarde van het totale plangebied wordt geschat op ca. € 20 miljoen euro. Zolang de locaties in voorbereiding zijn, geldt dat het risico conform de huidige werkwijze bepaald wordt op 10% van de boekwaarde. Indien de projecten in de realisatiefase zijn, wordt gerekend met een risico van 50% van de boekwaarde. Ondanks de verwachting dat de projecten gefaseerd opgepakt zullen worden bij akkoord op het huidige voorstel en toekomstige voorstellen, hebben de ontwikkelingen invloed op het gewenste reserveniveau. ofwel de benadering van de risico’s. Op termijn dient te worden beoordeeld in hoeverre de reserve en bijbehorende kaders herzien moeten worden. Ook de werkwijze omtrent risicoanalyse zal hierin meegenomen worden. De exacte keuzes hierin hangen o.a. samen met de besluitvorming omtrent deze drie locaties, een nadere (financiële) uitwerking van de daaraan gerelateerde grondexploitaties en de voortgang op andere grondexploitaties.

Financiën Voor de drie gebieden is een financiële verkenning uitgevoerd. Uitgangspunt is de mogelijkheid voor woningbouw conform de rapportage Woningbouwopgave gemeente Elburg en de Woonvisie (2020-2025) van de gemeente Elburg. De huidige verkenning laat voor de drie locaties gezamenlijk een licht positief

4

saldo zien omgeven door een groot aantal onzekerheden. Het opstellen van een stedenbouwkundig plan helpt bij het opstellen van de grondexploitaties. Het bij dit voorstel aangevraagde voorbereidingskrediet is als volgt opgebouwd. Het betreft een krediet voor 3 locaties samen voor een periode van anderhalf jaar. - Opstellen stedenbouwkundig plannen - Onderzoeken / Advies - Vestigen voorkeursrecht en verwerving (taxatie etc.) - communicatie en participatie - algemene verantwoording en aansturing projecten

€ 850.000,€ 400.000,€ 350.000,€ 100.000,€ 200.000,-

Dit krediet is bepaald aan de hand van de landelijke plankostenscan waarin op basis van landelijke normbedragen en ervaringscijfers in Nederland en de specifieke plankenmerken per gebied een bedrag wordt berekend. De kosten vallen naar verwachting voor 1/3 e in 2024. De overige kosten vallen in 2025. Juridisch Om tot een optimale ontwikkeling van de woningbouw te kunnen komen, waarbij groot belang wordt gehecht aan kwaliteit, woningbouwprogramma, ruimtelijke inpassing en fasering wil de gemeente de regie in handen houden. Daarom hebben wij ervoor gekozen om op 9 april 2024 een voorlopig voorkeursrecht te vestigen voordat de ruimtelijke verkenning openbaar werd. Het voorkeursrechtinstrument is een beschermingsinstrument om ongewenste transacties in de locaties te voorkomen en om gronden in de locaties te kunnen aankopen. Wij vinden het van belang om het voorkeursrecht te behouden gedurende het planproces en de realisatie. Het voorlopig voorkeursrecht geldt gedurende 3 maanden. Daarna moet uw gemeenteraad een besluit nemen om het voorkeursrecht te vestigen voor de duur van 3 jaar. In drie separate voorstellen wordt de vestiging van het voorkeursrecht aan uw raad voorgelegd.

Communicatie/inwonerparticipatie Belangrijk aspect van een zorgvuldige uitwerking van de stedenbouwkundige plannen is een participatie- en communicatietraject met de betrokken bewoners, belangengroepen en eigenaren. Door samen aan de slag te gaan kan invulling worden gegeven aan de stedenbouwkundige plannen passend in de omgeving. Er zal als onderdeel van het communicatieplan een participatieplan worden opgesteld Participatie is een onderdeel van het proces van planvorming. Voorliggende verkenning is het vertrekpunt voor de participatie. In verband met grondposities heeft deze participatie niet eerder plaats gevonden. Door het vestigen van het voorkeursrecht is de weg vrij om het participatietraject vorm te geven en aan te vangen met allel betrokkenen. Vervolg De volgende stappen worden gezet: Opstellen stedenbouwkundige plan Diverse onderzoeken Participatie Opstellen grondexploitatie Bijlage(n) Woningbouwopgave Gemeente Elburg, 2024 Elburg, 1 juli 2024 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma

5