20240524 Raadsvoorstel voorkeursrecht Doornspijk incl zienswijzen = vervallen

Raadsvoorstel

Onderwerp

Datum Portefeuillehouder

Voorkeursrechtbeschikking voor percelen gelegen aan de Lageweg te Doornspijk 1 juli 2024 Mw. A.C. SneevlietRadstaak

Behandelaar:

Med. grondexploitatie en vastgoed

Zaaknummer:

380292

Bijlagen:

5

Te nemen besluit: 1. Kennis te nemen van de zienswijzen die zijn ingebracht naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpraadsvoorstel en zienswijzennota en deze te betrekken bij de besluitvorming; 2. Ingevolge artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen voor de percelen ten westen van de Lageweg in Doornspijk zoals aangeduid op de bij dit besluit als bijlage 2 opgenomen kadastrale tekening en de bij dit besluit als bijlage 3 opgenomen perceelslijst. 3. Het college uitvoeren te laten geven aan de bekendmakingsvereisten: a. Toepassing te geven aan artikel 16.32b Omgevingswet door het raadsbesluit voor een ieder ter inzage te leggen. b. Deze ter inzage legging bekend te maken in het Gemeenteblad op grond van artikel 3:41 Algemene wet bestuursrecht (Awb) c. De betrokken grondeigenaren en zakelijk gerechtigden op grond van artikel 3:41 Awb bij aangetekende brief in kennis van de voorkeursrechtbeschikking d. De voorkeursrechtbeschikking ter inschrijving aan te bieden bij de openbare registers van het Kadaster op grond van artikel 16.82a lid 1 Omgevingswet. 4.

Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van het te vestigen voorkeursrecht noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepschriftprocedures en/of overige rechtsgedingen en het intrekken van het voorkeursrecht conform artikel 9.5 Omgevingswet bij toekomstige aanpassingen van de begrenzingen. Korte samenvatting: Dit betreft een voorstel tot vestiging van voorkeursrecht. Inleiding In het coalitieprogramma 2022-2026 heeft u de ambitie opgenomen om locatieonderzoek en planvorming op te pakken voor extra bouwambitie voor alle doelgroepen in alle kernen. Een woningmarktonderzoek uit 2019 geeft aan dat het aantal huishoudens moet toenemen. Tot 2030 wordt geschat dat het aantal huishoudens gemiddeld met 800 zal groeien. Daarnaast wenst de gemeente Elburg actief bij te dragen aan het oplossen van de woningschaarste en onderzoekt de gemeente de mogelijkheid om extra woningen te bouwen. Er wordt op dit moment rekening gehouden met circa 1.000 woningen. In 2023 is begonnen met een verkenning voor nieuwe woningbouwlocaties. Dit onderzoek is vastgelegd in het document “Woningbouwopgave Gemeente Elburg, stedenbouwkundige verkenning” van Bügelhajema. In het raadsvoorstel met zaaknummer 350158 is u deze verkenning aangeboden ter kennisname.

Op basis van de uitgangspunten in dit document kan de ruimtelijke planvorming worden opgepakt in de vorm van een programma. In de stedenbouwkundige verkenning is onderzoek gedaan naar mogelijke locaties voor woningbouw. Daarbij is bewust gekeken naar de klimaatverandering en zijn de elementen water en bodem als

2

sturende elementen gehanteerd. Op basis van het onderzoek zijn drie locaties aangemerkt als mogelijke locaties voor woningbouw. Eén daarvan is de locatie aan de Lageweg in Doornspijk. Om de regie op de functiewijziging te behouden en de ontwikkeling van de locatie voortvarend en in samenhang op te pakken, is het nodig om grip te krijgen op de gronden. Om de grip op de ontwikkeling te versterken kan de gemeente onder andere gebruik maken van de voorkeursrechtregeling in de Omgevingswet (voorheen Wet voorkeursrecht gemeenten). Deze regeling heeft als doel de gemeente een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt door het instellen van een eerste recht van koop. Daarnaast voorkomt een eerste recht van koop verkopen aan derden die de woningbouwontwikkeling kunnen belemmeren of frustreren. Op 16 april jl. is door het college van burgemeester en wethouders een voorlopig voorkeursrecht in het kader van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet gevestigd op de gronden waar de gemeente de woningbouwontwikkeling verder wil onderzoeken. In dit voorstel stellen wij voor om een voorkeursrecht op grond van artikel 9.2 Omgevingswet te vestigen op de locatie Doornspijk.

Ter voorbereiding van het voorgenomen raadsbesluit, zijn belanghebbenden wel in de gelegenheid gesteld om gedurende deze termijn van ter inzage legging schriftelijk en/of mondeling zienswijzen naar voren te brengen (ingevolge artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht). Tegen het ontwerpraadsbesluit zijn zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen treft u aan als bijlage 5. Daarnaast hebben wij een reactie opgesteld naar aanleiding van de zienswijzen in de zienswijzennota die als bijlage 4 is bijgevoegd. De zienswijzen en de nota zijn in verband met de privacyregels geanonimiseerd. De niet geanonimiseerde versie is alleen beschikbaar voor raadsleden bij de griffie. Kortgezegd hebben wij naar aanleiding van de zienswijze voor het perceel Lageweg 10 een aanpassing gedaan in de begrenzingen van het voorkeursrecht. Voor het overige zijn de zienswijzen, hoewel erg welkom en zeker van belang bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundige plan niet van dien aard dat u wordt voorgesteld af te zien van de vestiging van een voorkeusrecht. Tegen het raadsbesluit van 1 juli 2024 kan bezwaar gemaakt worden en beroep worden ingesteld.

Tevens heeft degene, die bezwaren tegen het raadsbesluit naar voren heeft gebracht, de mogelijkheid indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist, een verzoek om een voorlopige voorziening bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, afdeling Bestuursrecht te Arnhem te vragen. Beoogd effect Door de vestiging van het voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een betere regiepositie zodat de doelstellingen van de gebiedsontwikkelingen beter gerealiseerd kunnen worden. Argumenten 2.1 Bescherming van de voorgenomen ontwikkeling Om te voorkomen dat de ontwikkeling van de locatie stagneert of op voorhand onmogelijk wordt gemaakt, wordt u verzocht om op de gronden een definitief voorkeursrecht te vestigen Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van het gebied is dat de gemeente, voor zover mogelijk, de regie wenst te voeren bij de ontwikkeling van het plangebied. Door het van toepassing verklaren van het voorkeursrecht krijgt de gemeente de grip op de ontwikkeling. Het voorkeursrecht wordt daarbij als ondersteuning ingezet ten behoeve van het verwervingsproces. Het voorkeursrecht is gedurende het proces van planontwikkeling een beschermingsinstrument waardoor ongewenste (prijs-)ontwikkelingen kunnen worden voorkomen dan wel beperkt.

Verkopen aan derden, die de ontwikkeling van het gebied in de weg kunnen zitten, worden moeilijker gemaakt. We willen daarmee voorkomen dat de gronden worden verkocht aan derden die andere wensen/eisen hebben, waardoor de kans om een kwalitatief hoogwaardig plan te ontwikkelen wordt beperkt.

3

Met de toepassing van het voorkeursrecht wordt in ieder geval voorkomen dat derden nu nog een grondpositie verwerven, en ook de positie van de gemeente bij mogelijke grondverwerving wordt versterkt. 2.2 Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor de vestiging van een voorkeursrecht. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Hiermee is de regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten komen te vervallen. Het voorkeursrecht vindt nu haar grondslag in de Omgevingswet. De gemeente is bevoegd om een voorkeursrecht te vestigen indien voldaan wordt aan twee criteria: 1. Indien de gronden deel uitmaken van een locatie waaraan een niet-agrarische functie wordt toegedacht of gegeven, en; 2. Het gebruik van de gronden afwijkt van die toebedachte functie. Of wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria kan blijken uit het omgevingsplan (ingevolge artikel 9.1 lid 1 sub a Omgevingswet) of uit een omgevingsvisie of Programma (ingevolge artikel 9.1. lid 1 sub b Omgevingswet). Op grond van artikel 9.1. lid 1 sub c Omgevingswet kan een besluit om het voorkeursrecht te vestigen ook vooruitlopend op een omgevingsplan of omgevingsvisie worden genomen. In dat geval moet in het vestigingsbesluit aan de betrokken gronden een niet-agrarische functie worden toegedacht, waarbij het gebruikt afwijkt van het huidige omgevingsplan.

Intensiever of beter gebruik geldt ook criteria voor een afwijkende toegedachte functie. Met ingang van 1 januari 2024 en de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn alle bestemmingsplannen binnen de gemeente onderdeel geworden van het Omgevingsplan. Het voormalige bestemmingsplan ‘Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018’ is als tijdelijk deel van het omgevingsplan opgenomen. De gronden in Doornspijk zijn voornamelijk agrarisch in gebruik met enkele woningen. De toebedachte functies voor deze percelen worden (een intensievere vorm van) ‘Wonen’ en de daarbij behorende voorzieningen (wegen, groen en openbare voorzieningen) In het Omgevingsplan is nog niet de toekomstige functie opgenomen. Daarom is het Omgevingsplan geen grondslag voor een voorkeursrecht. In de Omgevingsvisie Elburg 2018 (vastgesteld door de gemeenteraad op 30 januari 2019) zijn beleidskaders gegeven voor de verdere uitwerking van het ruimtelijk beleid. De uitwerking van het ruimtelijk beleid naar herontwikkelingslocaties wordt in de Omgevingsvisie voor een aantal locaties globaal aangegeven, maar niet voor de onderhavige locatie in Doornspijk. Dit betreft een nieuwe locatie die nog in beleid moet worden opgenomen. De Omgevingsvisie Elburg 2018 is daarom niet voldoende concreet om als grondslag voor het voorkeursrecht te dienen.

Daarom zal de vestiging van het voorkeursrecht door de raad moeten plaatsvinden op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet. In dat geval moet in de beschikking tot vestigen van het voorkeursrecht de onderbouwing worden opgenomen. U heeft het document “Woningbouwopgave Gemeente Elburg” vastgesteld. Voor Doornspijk voorziet dit document in een zoekgebied voor woningbouw ten westen van de Lageweg. Zie daarvoor het kaartje op de volgende pagina. Voor dit gebied in Doornspijk liggen kansen om nieuwe woningen toe te voegen aan het gebied dat reeds in ontwikkeling wordt genomen (Waterlanden II). Het gebied is overwegend agrarisch, met uitzondering van een aantal woningen en een agrarisch erf zonder woning. Voor de agrarische percelen is sowieso sprake van een andere functie. Voor het agrarisch erf zonder woning, gaan we er vanuit dat deze niet past in de toekomstige woonomgeving. Voor de woning Lageweg 10 is inmiddels een omgevingsvergunning voor een nieuwe woning afgegeven. Daarom gaan we uit van inpassing van de woning en hebben we daar de begrenzing aangepast. Voor het gebied waarvoor we een voorlopig voorkeursrecht voorstellen is daarom sprake van een afwijkend

4

gebruik en zullen de gronden beter en intensiever worden gebruikt. Hiermee wordt voldaan aan de criteria voor het afwijkende gebruik.

Indicatieve woningbouwontwikkeling ten westen van Doornspijk uit Woningbouwopgave Gemeente Elburg

Nu er aan de gronden een niet-agrarische functie wordt toegedacht en het gebruik van de gronden afwijkt van die toegedachte functie wordt er voldaan aan beide criteria. Daarom zal aan de gemeenteraad worden voorgesteld om een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet. 2.3 Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van het middengebied, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen in de locatie. Deze eigenaren worden verplicht om de gronden, indien en voor zover zij deze willen verkopen, aan te bieden aan de gemeente. De aanwijzing van de gronden heeft geen gevolgen voor bijvoorbeeld de bouwmogelijkheden op het eigen perceel. De wetgever heeft in de Omgevingswet een aantal beperkingen, spelregels en bepalingen ter bescherming van de eigenaar opgenomen. Als bescherming van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geldt dat de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden onder het voorkeursrecht niet verplicht zijn om hun gronden te koop aan te bieden.

Ook bevatten de regels van hoofdstuk 9 van de Omgevingswet een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen 3 jaar een ruimtelijk plan, in dit geval een herziening van (een deel van) de Omgevingsvisie, ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.

5

Gelet op het vorenstaande zijn wij van mening dat de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat de raad het financiële belang van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet hoeft af te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan in het vaststellen van de Omgevingswet. 1.1 Belanghebbenden hebben zienswijzen kunnen indienen naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpraadsvoorstel. Vooruitlopend op elke beschikking moet het college de belanghebbenden bij deze beschikking in de gelegenheid stellen hun zienswijze te geven. Dit is geregeld in artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarom is het ontwerpraadsvoorstel en -besluit gedurende 4 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode konden zienswijzen (bijlage 5) worden ingediend. 4 eigenaren hebben van de mogelijkheid gebruik gemaakt. In de reactienota zienswijzen (bijlage 4) is een korte samenvatting van de zienswijze opgenomen en een reactie. De zienswijzen hebben alleen wat betreft de begrenzing van het voorkeursrecht voor Lageweg 10 geen aanleiding gegeven voor aanpassing van het voorstel. Wij verzoeken u kennis te nemen van de zienswijzen en de zienswijzennota, zodat u deze kunt betrekken bij uw besluitvorming.

3.1/4.1 Er zullen nog acties volgen naar aanleiding van uw besluit De Omgevingswet en het Omgevingsbesluit schrijven een aantal verplichte acties voor in verband met een juiste bekendmaking van het voorkeursrecht. Het gaat dan om inschrijving in de openbare registers, publicatie in het Gemeenteblad en het verzenden van brieven aan de eigenaren over het besluit. Deze zullen wij uitvoeren. Er kunnen ook vervolgacties komen. Denk daarbij aan bezwaar- en beroepen, verzoeken om aankopen, verzoeken om vrijstellingen of verzoeken om intrekkingen (of aanpassingen van de begrenzing). Verzoeken tot aankopen en vrijstellingen zijn volgens de Omgevingswet de bevoegdheid van het college. Overigens kan het college pas tot aankoop overgaan als er binnen de begroting hiervoor ruimte is. Wij vragen u in het voorstel inzake de vestiging van het voorkeursrecht in Elburg om een verwervingskrediet beschikbaar te stellen. Wij zullen namens u ook verweer voeren bij bezwaarschriftencommissie en rechtbank/Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ten aanzien van bezwaren en beroepen. Uiteindelijk besluit u wel over het bezwaarschrift. Het kan zijn dat er in overleg met de eigenaren of naar aanleiding van de verdere uitwerking van de plannen aanpassingen nodig zijn van de begrenzing van het voorkeursrecht.

In het kader van de efficiëntie stellen wij voor dat wij namens u (via delegatie) tot intrekking kunnen besluiten als het gaat om aanpassingen van de begrenzing. Als er keuzes worden gemaakt over het gehele voorkeursrechtgebied, dan behoudt u de intrekkingsbevoegdheid. Kanttekeningen 1.1 Aan het vestigen van een voorkeursrecht hangt een procedureel risico. De verschillende stappen zijn nauwgezet omschreven en vatbaar voor vormfouten. Ook voor het blijvend effectief zijn van het voorkeursrecht is het essentieel dat de juiste planning wordt gevolgd en dat afhankelijk van de uitvoering de vaststelling van een bestemmingsplan noodzakelijk is. 1.2 De procedure staat open voor beroep en bezwaar. Het voorkeursrechtbesluit is een beschikking op grond van de Algemene wet bestuursrecht. Er kan daarom bezwaar en beroep worden ingesteld. De eigenaren worden van de mogelijkheden op de hoogte gebracht. Als er bezwaren worden ingediend zal de commissie bezwaarschriften advies uitbrengen ten aanzien van de gegrondheid van de bezwaren en zal uw gemeenteraad een beslissing op bezwaar worden gevraagd. 1.3 Gevolgen voor eigenaren Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaren om bij een voorgenomen verkoop de betreffende percelen eerst aan het college aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is.

De verkoper kan zijn perceel niet vrij verkopen aan een derde.

6

Er gelden een aantal uitzonderingssituaties op de aanbiedingsplicht. Te denken valt aan verkoop aan kinderen of uitvoering van een uiterste wilsbeschikking. Deze zijn in de artikelen 9.8 tot en met 9.10 van de Omgevingswet opgenomen. Het voorkeursrecht heeft geen gevolgen voor de uitoefening van de bedrijfsactiviteiten. Pas als de eigenaren willen verkopen, zal hij zijn eigendom eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Financiën Naar aanleiding van het voorkeursrecht en de ruimtelijke plannen hebben we gesprekken gevoerd met de eigenaren in de gebieden Elburg, ’t Harde en Doornspijk. Wij hebben gemerkt dat een aantal eigenaren wellicht bereid zijn hun gronden aan de gemeente te verkopen. Daarom hebben we in het voorstel betreffende het voorkeursrecht Elburg u verzocht om gelden beschikbaar te stellen voor eventuele aankopen in deze gebieden. Bezwaarschrift tegen het collegebesluit Naar aanleiding van het collegebesluit van 16 april 2024 is één bezwaarschrift binnen gekomen. Formeel volgen de bezwaarschriften een andere route; zij worden voorgelegd aan de onafhankelijke bezwaarschriftencommissie die hierover aan het bestuursorgaan advies geeft. Daarna beslist het bestuursorgaan over het bezwaarschrift. Ingevolge artikel 16.32c Omgevingswet worden de bezwaarschriften tegen een collegebesluit tot voorlopige vestiging ook geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit.

De ingekomen bezwaarschriften worden dan ook meteen gezien als bezwaarschrift tegen het raadsbesluit. Wij willen u een compleet beeld geven van de reacties van de eigenaren. Daarom hebben wij er voor gekozen om de bezwaarschriften die zijn binnengekomen voordat de stukken zijn aangeboden voor besluitvorming ook mee te nemen als zienswijze. De bezwaarschriften zullen natuurlijk ook nog worden meegenomen in de normale bezwaarschriftenprocedure. U treft daarom een reactie op dit bezwaarschrift aan in de zienswijzennota (bijlage 4). Communicatie/burgerparticipatie De mededeling dat een voorlopig voorkeursrecht is gevestigd is de eerste formele mededeling aan de specifieke eigenaren dat de gemeente plannen uitwerkt voor een gebiedsontwikkeling. Dit kan confronterend zijn. Daarom is er na het collegebesluit tot voorlopige vestiging, naast de wettelijke bekendmakingseisen, ervoor gekozen om de brieven met de mededeling dat er een voorlopig voorkeursrecht is gevestigd zelf bij de eigenaren (die in de gemeente wonen) langs te brengen. De eigenaren konden dan meteen vragen stellen en de brief kwam niet “koud op de deurmat”. In de brief en tijdens het afgeven hebben wij de eigenaren geïnformeerd over de inloopbijeenkomsten die we op 3 verschillende momenten hebben gehouden. Ook legden we uit wat de eigenaren tijdens zo’n inloopbijeenkomst kunnen verwachten.

Bij de inloopbijeenkomst konden eigenaren een-op-een met een medewerker van de gemeente spreken over hun vragen met betrekking tot het voorkeursrecht. Daarnaast werd in de brief een contactpersoon, telefoonnummer en emailadres opgenomen, waar eigenaren met hun vragen direct terecht kunnen. De brief werd vergezeld door een toelichtende flyer met uitleg over het voorkeursrecht. De ter inzage legging van het raadsbesluit van 1 juli 2024 zal gepubliceerd worden in het Gemeenteblad en het besluit wordt ingeschreven in de openbare registers. De inloopbijeenkomsten op de 3 verschillende momenten werden goed bezocht. We hebben tijdens de inloopbijeenkomsten en daarna veel eigenaren gesproken. Er was ruimte om een toelichting te geven op de persoonlijke situatie en uitleg te geven over de plannen en het vervolg. Naar aanleiding van de brief of de inloopbijeenkomst hebben we met verschillende eigenaren afzonderlijk overlegd over de gevolgen, maar ook de kansen, van deze ontwikkeling. Het blijft lastig om te zien dat er plannen zijn die de directe woon/werkomgeving beïnvloeden, zeker in de aanloop naar een duidelijk plan. Daarom proberen we in gesprek te blijven met de eigenaren en hen goed te informeren. Ook zullen we hen betrekken bij de verdere planvorming en participatie.

Vervolg Naar aanleiding van uw raadsbesluit zullen we, nu reeds bekend is dat er een voorkeursrecht geldt, de brieven aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden sturen. Het raadsvoorstel en –besluit met de

7

bijbehorende stukken worden meegestuurd. Ook nu weer worden de eigenaren en beperkt gerechtigden uitgenodigd voor een gesprek als er vragen zijn over het voorkeursrecht. Het besluit wordt tevens ingeschreven in de openbare registers en gepubliceerd in het Gemeenteblad. Het voorkeursrecht geldt voor 3 jaar. In deze periode gaan we aan de slag met stedenbouwkundige plannen voor de locatie en zullen een Programma opstellen waarin de woningbouw nader geduid zal worden. Bij mogelijke grondaanbiedingen zal conform de procedure van het voorkeursrecht en binnen de kaders van de door uw raad vastgestelde nota grondbeleid, tot verwerving kunnen worden overgegaan.

Bijlage(n) bijlage 1: bijlage 2: bijlage 3: bijlage 4: bijlage 5:

Raadsbesluit; Kaarten van aangewezen percelen; Lijsten van aangewezen percelen (geanonimiseerd); Zienswijzennota (geanonimiseerd) Zienswijzen (geanonimiseerd)

Elburg, 28 mei 2024 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma