20231024 Raadsvoorstel vaststellen definitief bestemmingsplan WaterlandenII Doornspijk

Raadsvoorstel

Onderwerp

Bestemmingsplan Waterlanden II Doornspijk

Behandelaar:

J. du Pont

Datum Portefeuillehouder

18 december 2023 Lyda Sneevliet

Emailadres Zaaknummer: Bijlagen

joost.du.pont@elburg.nl 204308 Bestemmingsplan en bijlagen

Onderwerp Bestemmingsplan Waterlanden II Elburg Te nemen besluit: 1. 2. 3.

In te stemmen met de zienswijzennota “Waterlanden II”; Het bestemmingsplan met kenmerk “NL.IMRO.0230.BPWATERLANDEN-VST1” gewijzigd vast te stellen; op grond van het bepaalde in artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening géén exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 van die wet.

Inleiding In de op 30 januari 2019 door de raad vastgestelde “Omgevingsvisie Elburg 2018” is de locatie ten noordwesten van Doornspijk aangewezen als toekomstige uitbreidingslocatie voor woningbouw. De visie op de ontwikkeling van Doornspijk is, samen met een klankbordgroep, in 2020 uitgewerkt in een Visiekaart Omgevingsplan Doornspijk. Ook hierop is de voorgestelde locatie aangewezen voor woningbouw. De raad heeft de Visiekaart Omgevingsplan Doornspijk op 19 januari 2021 vastgesteld. In overeenstemming hiermee is Waterlanden II verder uitgewerkt tot een ontwerpbestemmingsplan. Het plangebied grenst aan de bestaande bebouwing van de Beekenkampweg en de Dokter Bruinsweg. Oorspronkelijk was een deel van de gronden in eigendom van de gemeente Elburg en een deel in eigendom van bouwontwikkelaar Van Pijkeren uit Dalfsen. In een nauwe samenwerking tussen de ontwikkelaar en de gemeente is een stedenbouwkundig ontwerp voorbereid, waar interne en externe specialisten bij betrokken zijn en de voor dit moment noodzakelijke onderzoeken zijn uitgevoerd. Daarnaast zijn er participatiebijeenkomsten geweest om de inwoners de kans te bieden om in een vroeg stadium kennis te nemen van het plan en desgewenst een inspraakreactie in te dienen. Veel bewoners hebben gebruikgemaakt van de mogelijkheid om mee te denken en in te spreken.

Het concept van dit ontwerpbestemmingsplan is ook voor een reactie voorgelegd aan externe vooroverlegpartners zoals de provincie, waterschap, Veiligheidsdienst Noord en Oost Gelderland (VNOG) en overige adviserende partners zoals de Omgevingsdienst Noord-Veluwe (ODNV), de regionale archeoloog en Het Oversticht. Als gevolg van de ontwikkeling verliezen de bewoners aan de Beekenkampweg (even zijde) een deel van hun achtertuin. De verlengde achtertuin is in eigendom is van de gemeente en wordt aan de huidige bewoners verhuurd. Als tegemoetkoming aan de bewoners van de Beekenkampweg is een strook grond ter diepte van (in de regel) 4,5 meter te koop aangeboden. Alle betrokkenen hebben hiermee ingestemd en de betreffende strook heeft in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming ‘Wonen’ gekregen. Naast het voorbereiden van het ontwerpbestemmingsplan is in samenwerking met Van Pijkeren een bouwclaimovereenkomst opgesteld voor de dekking van het totale kostenverhaal en het vastleggen van alle verantwoordelijkheden en verplichtingen. Het college van B&W heeft op 17 mei 2022 ingestemd met de bouwclaimovereenkomst. Op 1 juni 2022 is het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd voor zienswijzen. Tijdens de terinzagelegging zijn vier zienswijzen binnengekomen, waarvan 1 buiten de

2

termijn die niet ontvankelijk is verklaard. In de bijgevoegde zienswijzennota zijn de binnengekomen zienswijzen van reactie voorzien. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast. De wijzigingen van het bestemmingsplan zijn ondergeschikt en hebben niet tot gevolg dat andere belangen worden geschaad. Het bestemmingsplan kan gewijzigd worden vastgesteld. Beoogd effect De ontwikkeling van de Uitbreiding ‘Waterlanden II’ tot een nieuw woongebied, aansluitend op de woningbouw in ‘Waterlanden I’. Met het vaststellen van het bestemmingsplan (en de bijbehorende stukken) wordt de gewenste woningbouw planologisch mogelijk gemaakt. Daarmee wordt voorzien in een deel van de grote woonbehoefte in de gemeente Elburg en specifiek in de kern Doornspijk. Argumenten 1.1. Zienswijzen zijn van reactie voorzien Tijdens de terinzagelegging zijn vier zienswijzen binnengekomen. Drie zienswijzen zijn op tijd ontvangen en zijn ontvankelijk. De vierde zienswijze is buiten de termijn ontvangen, maar is ambtelijk wel betrokken en van een reactie voorzien. De eerste zienswijze ging over de groenzone tussen de nieuwbouw en de bestaande woningen, deze is voor de huidige bewoners ongewenst i.v.m. privacy en risico van overlast ongewenst. De tweede zienswijze ging over verlies van zicht als gevolg van de nieuw te bouwen woningen.

De derde zienswijze ging over de afstand tussen de nieuwbouwwoningen en het bestaande agrarisch bedrijf, vanwege de afstand van 94 meter tot de dichtstbijzijnde woningen. De vierde zienswijze ging over het verlies van uitzicht als gevolg van een drietal parkeerplaatsen. De zienswijzen zijn voorzien van een reactie en opgenomen in de zienswijzennota. 1.2 Zienswijzen hebben tot aanpassingen geleid Naar aanleiding van de zienswijzen is de groenzone aangepast. De ruimte die hierdoor is vrijgekomen, is deels ten goede gekomen aan de waterberging en deels aan de huidige bewoners aan de Beekenkampweg (even nummers). Omdat de groenzone ook een waterhuishoudkundige en veiligheidsfunctie heeft, is de voorgestelde oplossing met de veiligheidsregio en het waterschap besproken. Zij zijn akkoord. Een andere zienswijze ging over een drietal parkeerplaatsen die leiden tot verlies van uitzicht. Die zijn uit het plan gehaald, omdat ze vanuit verkeersveiligheid niet wenselijk zijn voor en ook de parkeerbalans niet nodig zijn. Aan de zienswijze die zag op de afstand tussen de nieuwbouwwoningen en het bestaande agrarisch bedrijf is eveneens tegemoetgekomen, ondanks het feit dat de geurverordening een kortere afstand dan 100 meter toestaat.

Weliswaar was de afstand van het bedrijf 94 meter tot de dichtstbijzijnde woningen, maar het bedrijf is ooit verplaatst omdat de woonbebouwing te dicht bij zou komen. Reden waarom de afstand van 100 meter alsnog in acht is genomen. Aan het bezwaar van verlies van uitzicht als gevolg van de nieuw te bouwen woningen kan niet tegemoetgekomen worden. Met alle indieners is een gesprek geweest waarin de gemeente heeft aangegeven met de zienswijzen om te gaan. Een verslag hiervan is in de zienswijzennota opgenomen. Drie van de vier indieners zijn tevreden met de voorgestelde oplossing. 1.3 Gewijzigde vaststelling De wijzigingen van het bestemmingsplan zijn ondergeschikt en hebben niet tot gevolg dat andere belangen worden geschaad. Het bestemmingsplan kan gewijzigd worden vastgesteld. 2.1 Het plan voorziet in een goede ruimtelijke ordening Het ontwerpbestemmingsplan bestaat uit een Toelichting (met bijlagen), Regels (met bijlagen) en een Verbeelding (plankaart). In de Toelichting staat beschreven waarom deze ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Bij sommige onderwerpen is dit nader onderbouwd door de noodzakelijke onderzoeken. Het plan is te kenmerken als een plan met een gedetailleerde planopzet, maar wel met flexibiliteit in de regels. Beoogd wordt hiermee een aantrekkelijke stedenbouwkundige planopzet te

3

waarborgen, maar ook ruimte te bieden voor flexibiliteit in de woningbouw, passend bij de dorpse setting van Doornspijk. In de systematiek van het bestemmingsplan is overigens veel aangesloten bij de planologische regelgeving van de aangrenzende woongebieden, zoals ‘Waterlanden I’. Het conceptontwerpbestemmingsplan met (de toen beschikbare) onderzoeken hebben wij voor advies voorgelegd aan ODNV, provincie Gelderland, waterschap Vallei en Veluwe, Veiligheidsdienst Noord Oost Gelderland, inclusief GGD, Het Oversticht en de regionale archeoloog. Bij de advisering van Het Oversticht ligt de nadruk op de beoordeling van het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen als bijlage in de toelichting. Op basis van de inspraak met bewoners en de beoordelingen van de adviserende instanties waren enige belangrijke aanvullingen en aanpassingen in het concept ontwerpbestemmingsplan wenselijk. In het bijgaande ontwerpbestemmingsplan heeft dit aandacht gekregen en heeft geleid tot enkele aanpassingen. De Verbeelding (plankaart) en de Regels vormen samen het feitelijke juridisch kader en bepalen wat er planologisch op de locatie mogelijk is. De Verbeelding laat zien welke functies waar mogen komen. De Regels geven de juridische kaders waaraan de inrichting moet voldoen. 2.2 Het ontwerpbestemmingsplan speelt in op de woningbehoefte in de gemeente.

Zoals in de woonvisie 2020-2025 is aangegeven gaat de gemeente uit van een woningbehoefte van ruim 800 woningen tot 2030, gemiddeld ca. 80 woningen per jaar. Samen met het plan Hokseberg op ’t Harde is Waterlanden II in Doornspijk een tweede concrete, min of meer grootschalige, uitbreidingslocatie. Hiermee kan deels invulling worden gegeven aan de woningbehoefte. Het bijgaande ontwerpbestemmingsplan Waterlanden II maakt, volgens de nu uitgewerkte verkaveling, de bouw mogelijk van totaal 37 grondgebonden woningen, onderverdeeld in: 11 rijenwoningen in de sociale huur; 6 rijenwoningen in de sociale koop; 5 rijenwoningen in de vrije sector koop; 10 woningen uitgevoerd als twee onder een kapwoningen voor de vrije sector koop; 5 vrijstaande woningen voor de vrije sector koop (particuliere bouw). Met dit woonprogramma komt er een gedifferentieerd aanbod op de markt dat naar verwachting goed inspeelt op de behoefte die er is vanuit verschillende doelgroepen. Het aantal woningen in de sociale sector (huur en koop samen) bedraagt 46 procent. Het woningbouwprogramma voldoet daarmee aan de door de raad vastgestelde Woonvisie 2020-2025 en de motie betaalbaar wonen (minimaal 40% sociale huur, goedkope koop en betaalbare koop) die op het moment van ter inzage van ontwerpplan geldend was. 3.3

De bouwclaimovereenkomst is voorafgaand aan de ter inzagelegging ondertekend en voorziet voor een groot deel in de dekking voor de gemeente van alle kosten en risico’s. Voor de gemeente een ontwerpbestemmingsplan in procedure brengt, moet geborgd zijn dat de gemeentelijke kosten en risico’s verhaald kunnen worden op de (mede) initiatiefnemer/ontwikkelaar, die in ruil voor inbreng van zijn grondpositie later bouwrijpe grond terug gaat kopen van de gemeente. Voor een deel dat buiten de bouwclaim valt, worden de kosten gedekt door grondverkoop aan particulieren en de verkoop van de grond voor de huurwoningen. In de bouwclaimovereenkomst zijn daarvoor privaatrechtelijke afspraken vastgelegd. Het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte gebeurt onder verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente heeft daarvoor de niet-bouwrijpe grond (weiland) overgenomen van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar koopt t.z.t. bouwrijpe grond terug van de gemeente voor de ontwikkeling en bouw van woningen. De verhouding tussen de waarde van de terug te kopen grond en de waarde van alle te verkopen bouwgrond in het plangebied is gelijk aan de verhouding tussen de waarde van het aan de gemeente verkochte weiland en de waarde van alle ingebrachte grond in het plangebied. De bouwclaimovereenkomst met de initiatiefnemer is opgesteld onder begeleiding van adviesbureau Metafoor.

Deze overeenkomst is voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan door partijen ondertekend. 3.4 Verkeersbesluit voor de uitbreiding van de bebouwde kom. Voor het plangebied is een verkeersbesluit voorbereid voor de raad en om het gebied aan te wijzen als (uitbreiding van de) bebouwde kom en daarmee ook als 30 km/uur-zone aan te wijzen. Overeenkomstig artikel 20a van de Wegenverkeerswet 1994 is de gemeenteraad bevoegd voor het nemen van een

4

besluit waarin staat dat de grenzen van de verkeerskundige bebouwde kom of kommen van een gemeente worden vastgesteld. Met de verkeersadviseur van de politie Oost Nederland, Noord en Oost Gelderland heeft in het kader van de voorbereiding van het verkeersbesluit om de bestaande grens van de bebouwde kom ter plekke van ‘Waterlanden II’ te verplaatsen overleg plaatsgevonden en deze heeft ingestemd. Door het aanwijzen van de planlocatie ‘Waterlanden II’ als bebouwde kom zal ook hier een maximumsnelheid van 30 km/uur gaan gelden. 3.1 De uniforme openbare voorbereidingsprocedure is van toepassing. In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is. Dat betekent o.a. dat het ontwerp van het te nemen besluit, met de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, ter inzage worden gelegd. Het ontwerpbestemmingsplan met ter informatie het bijbehorende ontwerpraadsbesluit zijn bijgevoegd. Kanttekeningen 1.1. Er is een kans op beroep aanwezig, wat de procedure kan vertragen Met de verschillende indieners van de zienswijzen hebben gesprekken plaatsgevonden en er is geprobeerd om aan deze zienswijzen tegemoet te komen. Desondanks staat het de indieners vrij om in beroep te gaan bij de Raad van State.

Onderwerp van de zienswijzen is onder andere geweest de groenzone tussen de nieuwbouw en de woningen aan de Beekenkampweg. In overleg met de bewoners is ervoor gekozen om de groenzone in te perken en het stuk grond dat aan de bewoners te verkopen te vergroten, onder de voorwaarden dat er een eenduidige doorgaande erfafscheiding langs alle achtertuinen van de bewoners komt, op kosten van de gemeente geplaatst dat er geen achterom komt. Het plaatsen van de afscheiding gaat in overleg met de bewoners. Dit is zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk geborgd. Financiën De gemeente heeft met bouwontwikkelaar Van Pijkeren een bouwclaimovereenkomst gesloten. Onderdeel daarvan is het evenredig verhalen van gemeentelijke kosten (bestemmingsplanprocedure, planbegeleiding, noodzakelijke civieltechnische ingrepen, etc.) op Van Pijkeren bouwonderneming. Doordat Van Pijkeren een residuele marktwaarde betaalt voor de terug te kopen bouwkavels, wordt door het verschil van de prijs van het eerder van Van Pijkeren gekochte weiland het aandeel van de gemeentelijke kosten gedekt. De overige kosten worden te zijner tijd gedekt door de verkoop van de overige bouwgrond. Communicatie/burgerparticipatie Er is voor dit ontwerpbestemmingsplan een uitvoerig participatieproces doorlopen.

Dit kunt u vinden in de Toelichting in het ontwerpbestemmingsplan met daarin onder meer de Nota van inspraak en de Nota van vooroverleg. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens ter inzage gelegen voor zienswijzen. Er zijn vier zienswijzen binnengekomen. Met alle indieners is een gesprek geweest. Direct nadat het college van b en w het bestemmingsplan aan de raad heeft aangeboden voor behandeling, zijn de indieners van de zienswijzen en de direct omwonenden hierover geïnformeerd. Daarbij kregen de indieners van zienswijzen ook de zienswijzennota opgestuurd, is aangeven hoe het BOB-model werkt en welke gelegenheid er is om in te spreken. Vervolg Na besluitvorming door de raad wordt het definitieve bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Gedurende deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling

5

Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook kan gedurende de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling worden ingediend. Als er in deze termijn geen beroep is ingesteld of voorlopige voorziening is aangevraagd, is het bestemmingsplan onherroepelijk. Is er wel beroep ingesteld, dan treedt het bestemmingsplan in werking, maar is het niet onherroepelijk. In deze situatie kan de omgevingsvergunning wel worden aangevraagd met het risico dat als bij de behandeling van het beroep bij de Raad van State het bestemmingsplan alsnog vernietigd wordt, de omgevingsvergunning daarmee ook ongeldig wordt. Als er in de beroepstermijn een voorlopige voorziening wordt aangevraagd, schort ook de inwerkingtreding op en kan er geen omgevingsvergunning worden aangevraagd. De vaststelling wordt gepubliceerd in de Huis-aan-Huis, de Staatscourant en de gemeentelijke website. Het bestemmingsplan is ook digitaal raadpleegbaar via http://www.ruimtelijkeplannen.nl/?planidn=NL.IMRO.0230.BPWATERLANDENII-VST1 Bijlagen 1. 2. 3.

Bestemmingsplan – Regels, Toelichting, Verbeelding en bijlagen; Raadsbesluit; Zienswijzennota.

Elburg, 24 oktober 2023

Het college van burgemeester en wethouders,

de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

mr. A.H. Van der Maat-Bosma