2022 10 06 tekst uitvoeringsparagraaf omgevingsvisie Elburg.docx

Uitvoeringsparagraaf Omgevingsvisie Elburg

Zaaknr. 271166

1. Inleiding De gemeente neemt een positie in temidden van een dynamische maatschappij. De gemeente is daarom voortdurend in ontwikkeling. Zo beschouwt de gemeente zich als initiator of ook als organisator en realisator van investeringen in de fysieke leefomgeving die een publiek belang hebben. De Omgevingswet kent een financieel hoofdstuk met twee afdelingen die van belang zijn voor de financiering van zulke investeringen. Het gaat om: 1. Afdeling 13.6 over kostenverhaal 2. Afdeling 13.7 over financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden. Voor de kosten van de investeringen die via afdeling 13.6 verhaald worden geldt een limitatieve kostensoortenlijst. Het verhalen van die kosten vindt plaats op basis van een kostenverhaalsregel voor een kostenverhaalsgebied in het omgevingsplan1 of in een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Hiervoor heeft de omgevingsvisie geen noodzakelijke juridische functie.

Voor de financiële bijdragen van afdeling 13.7 heeft de omgevingsvisie wel een noodzakelijke juridische functie. Artikel 13.22 Omgevingswet bepaalt namelijk dat deze bijdragen bedongen kunnen worden op basis van een omgevingsvisie of programma. Omdat de gemeente Elburg te maken heeft of in de toekomst te maken krijgt met investeringen in de fysieke leefomgeving die vallen onder de werking van artikel 13.22, wordt er in deze omgevingsvisie aandacht aan besteed.

2. Voor welke typen ontwikkelingen wil de gemeente financiële bijdragen verkrijgen? De investeringen in de fysieke leefomgeving hebben betrekking op de volgende typen ontwikkelingen (ook wel kostenvragers genoemd):

1. Infrastructurele voorzieningen zoals viaducten, tunnels, bruggen, aanleg of aanpassing van wegen voor auto-, fiets- en/of voetgangersverkeer. 2. Mobiliteitsvoorzieningen zoals parkeerplaatsen en vervoershubs. 3. Investeringen in verbeteringen van de waarden van natuur, landschap en ecologie. 4. Sociale woningbouw. 5. Recreatieve voorzieningen zoals parken, ontmoetingsplekken, stadslandbouw. 6. Sportvoorzieningen en multifunctionele accommodaties.

1 Het ene omgevingsplan van de gemeente kan meerdere kostenverhaalsgebieden bevatten. Namelijk telkens

wanneer het omgevingsplan voor een bepaalde (her)ontwikkellocatie wordt gewijzigd moet worden bezien of het kostenverhaal op een andere manier (d.w.z. privaatrechtelijk) verzekerd is. Als dat niet het geval is moet, bij het besluit tot wijziging van het omgevingsplan, een kostenverhaalsgebied in het omgevingsplan worden opgenomen met daaraan verbonden een kostenverhaalsregel. Het verhalen van de kosten zelf vindt dan plaats via een kostenverhaalsbeschikking die verleend wordt aan degene die (ver)bouwt. Zonder zo’n beschikking is het verboden te starten met die (ver)bouwactiviteit. Degene die wil bouwen dient zelf zo’n beschikking aan te vragen.

1

3. Welke gebiedsontwikkelingen komen in aanmerking om financieel bij te dragen? De Ow gebruikt de term bouwactiviteiten als kostendragers voor het kostenverhaal van afdeling 13.6. Het gaat dan om de activiteiten die in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit zijn genoemd.2 Die bouwactiviteiten zijn in principe ook de kostendragers voor het verkrijgen van financiële bijdragen van afdeling 13.7 Ow. Maar voor het bedingen van financiële bijdragen kent artikel 8.20 Omgevingsbesluit nog een aantal extra activiteiten die als kostendrager aangemerkt kunnen worden. Het gaat dan niet alleen over bouwen van gebouwen en bouwwerken, maar ook over sommige vormen van gebruik in gevallen waarin een nieuwe functie aan een bestaand gebouw wordt toegekend.3

De gemeente Elburg kiest ervoor al deze activiteiten aan te merken als potentiële dragers voor financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden zoals bedoeld in paragraaf 2. In grote lijnen betreft het alle locaties waar woon- en/of werkfuncties aan worden toegekend (zowel nieuwbouw als verbouw voor functiewijziging), gebouwen met een land- en/of tuinbouwfunctie, locaties waar energieopwekking kan plaatsvinden en de omzetting van recreatief wonen naar permanent wonen.

Van een aantal locaties binnen de gemeente is, bij vaststelling van de omgevingsvisie, al te verwachten dat zij hiervoor in aanmerking komen. Voor andere activiteiten geldt dat er in de toekomst sprake kan zijn van het bieden van mogelijkheden tot bebouwing, verbouwing of gebruikswijziging. In het navolgende worden de locaties benoemd waarvan nu al te vermoeden is dat die mogelijkheden geboden gaan worden. Niet benoemd worden de 2 Bouwactiviteiten waarvan kosten worden verhaald als bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet,

zijn: a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve brutovloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt. 3 De activiteiten waarover in een overeenkomst bepalingen over financiële bijdragen kunnen worden opgenomen, bedoeld in artikel 13.22, eerste lid, van de wet, zijn: a. de activiteiten, bedoeld in artikel 8.13; b. de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor: 1°. land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; 2°.

opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; 3°. infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie - infrastructuur; 4°. handelsreclame; of 5°. recreatie; en c. andere activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie, voor zover het gaat om het gebruik van: 1°. een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m2 bedraagt; 2°. gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt; of 3°. een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning

2

locaties waarvoor reeds een overeenkomst is gesloten. Wel worden de locaties benoemd waar de gemeente (ook) eigendom heeft. De gemeente sluit dan niet met zichzelf een overeenkomst voor een financiële bijdrage, maar laat met de vermelding ervan wel zien dat zij op eenzelfde manier aan de kosten bijdraagt. De afkortingen G en P staan voor Gemeente respectievelijk Private partij

-

-

FlevoWeg/De Kopse Waard, ontwikkeling 5 kavels (G) Wimpel 6 (Oostendorp), ontwikkeling 32 sociale huurwoningen (G) Havenkade 5, 24 recreatieappartementen (P) Vrijheidsstraat 20, 17 appartementen, gemixt programma (P) Haerderweg 12, omvormen recreatie park naar enkele recreatie en reguliere woningen (P) Vossenakker Noord, 30 woningen (G) Horstkamp, 180 tot 225 woningen (G en P) Gerichtenweg (G) Hokseberg II (P) Locaties in de zone van het beschermd stadsgezicht waar woningbouw of functieverandering mogelijk wordt gemaakt zoals Oude Vos, Brede Gang, Kamperdijk/Oude Bleek, locatie Vrijheid aan Verlengde Paterijstraat, gronden van Omnia en derden aan de Molenweg (G en P). Kleine bouwlocaties buiten de bebouwde kom (P)

4. Samenhang tussen kostenvragers en kostendragers Mobiliteit De locaties met (her)ontwikkelingen danwel functiewijzigingen worden mede ontsloten door en hebben daarmee profijt van -

Autowegen, viaducten, tunnels en bruggen als zij binnen 5 km liggen van (een deel van) het tracé van de betreffende voorziening; - Fietspaden, als zij binnen 2 km liggen van (een deel van) het tracé van het betreffende pad; - Voetpaden, als zij binnen 0,5 km liggen van (een deel van) het tracé van het betreffende pad; - Mobiliteitsvoorzieningen zoals gezamenlijke parkeerplaatsen4 en vervoershubs, als zij binnen 5 km liggen van (een deel van) het tracé van de betreffende voorziening; Het betreft steeds ontwikkelingen die door de gemeente zelf worden gerealiseerd of door mede-overheden. Deze categorieën van ontwikkelingen worden haalbaar gemaakt door: 1. Bijdragen van de ontwikkelende partijen; 2. Subsidies en bijdragen van anderen dan de ontwikkelende partijen; 3. Dekking door de gemeente van het bedrag dat niet uit de onderdelen 1 en 2 kan worden gedekt.

4 Hier worden niet de parkeerplaatsen bij de woningen bedoeld, maar afzonderlijke verzamelplekken waar

buurtoverstijgend geparkeerd kan worden.

3

Voorzieningen natuur, recreatie, ontmoeting, sport De leefbaarheid en belevingswaarde van locaties met (her)ontwikkelingen danwel functiewijzigingen worden mede verbeterd door en hebben daarmee profijt van -

Investeringen in verbeteringen van de waarden van natuur, landschap en ecologie, als zij binnen 5 km liggen van (een deel van) het gebied waar geïnvesteerd wordt in dergelijke waarden. - Recreatieve voorzieningen zoals parken en ontmoetingsplekken als zij binnen 2 km liggen van (een deel van) het gebied waar geïnvesteerd wordt in dergelijke voorzieningen; - Stadslandbouw en openbare sportvoorzieningen, als zij binnen 5 km liggen van (een deel van) het gebied waar geïnvesteerd wordt in dergelijke voorzieningen. Het betreft steeds ontwikkelingen die door de gemeente zelf worden gerealiseerd of door mede-overheden. Deze categorieën van ontwikkelingen worden haalbaar gemaakt door: 1. Bijdragen van de ontwikkelende partijen; 2. Subsidies en bijdragen van anderen dan de ontwikkelende partijen; 3. Dekking door de gemeente van het bedrag dat niet uit de onderdelen 1 en 2 kan worden gedekt. Sportaccommodaties en andere maatschappelijke voorzieningen De kwaliteit van de samenleving wordt bevorderd door sportaccommodaties, ontmoetingsplekken en andere (multifunctionele) maatschappelijke voorzieningen. -

Investeringen in dergelijke voorzieningen als zij binnen 5 km liggen van (een deel van) het gebied waar geïnvesteerd wordt.

Deze categorieën van ontwikkelingen worden haalbaar gemaakt door: 1. Bijdragen van de ontwikkelende partijen; 2. Subsidies en bijdragen van anderen dan de ontwikkelende partijen; 3. Dekking door de gemeente van het bedrag dat niet uit de onderdelen 1 en 2 kan worden gedekt.

Sociale woningbouw In principe geldt voor sociale woningbouw de norm van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid zoals dat in de Woonvisie wordt vastgelegd. Met deze norm wordt gedoeld op de percentages voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. De categorie sociale koopwoningen is een wettelijke term, welke in de gemeente Elburg samenvalt met het begrip betaalbare woning. Binnen deze categorie betaalbare woningen worden meerdere prijssegmenten onderscheiden. De wettelijke grens ligt op de prijs waarvoor de koper een garantie kan verkrijgen in het kader van de Nationale Hypotheek Garantie (‘NHG’). De percentages zoals opgenomen in de Woonvisie zijn leidend bij de (her)ontwikkeling van woningbouwlocaties. Evenwel kunnen er zich situaties voordoen waarin het voldoen aan die 4

percentages niet wenselijk of niet mogelijk is. Daarbij valt (niet limitatief) te denken aan de volgende situaties: -

-

-

-

In de betreffende wijk is het aantal woningen in de sociale huur respectievelijk betaalbare koop al substantieel hoger dan de bedoelde norm. Dan kan het wenselijk zijn om via een (her)ontwikkelingslocaties te sturen op een lager gemiddeld, of anders gezegd te sturen op een verhoudingsgewijs hoger aantal woningen in de middendure huur-, de middendure koop-, de dure huur- en/of de dure koopsfeer; Op de betreffende herontwikkelingslocatie is sprake van hoge kosten van verwerving van bestaand vastgoed (hoge inbrengwaarden) en/of van hoge kosten van sanering of bescherming van archeologische waarden, etc. Het vasthouden aan het percentage van de gemeentelijke norm leidt in zulke situaties (voorcalculatorisch) veelal tot onrendabele uitkomsten. Vanwege zulke onrendabele uitkomsten kan de gemeente toestaan dat volstaan mag worden met lagere percentages voor sociale huur- en/of betaalbare koopwoningen; De (her)ontwikkelingslocatie is dusdanig gelegen dat deze bij uitstek geschikt is voor het (grotendeels) bebouwen met woningen in de dure sector. Te denken valt aan een ligging met uitzicht op fraaie waterpartijen/vaarwater. Wanneer op een dergelijke plek eenmaal betaalbare koopwoningen zijn gerealiseerd is er voor de eigenaren een sterke prikkel om hun woning relatief snel door te verkopen.

De gemeente kan zulke woningen niet eindeloos belasten met anti-speculatiebedingen, zodat het realistischer is zulke plekken te (laten) benutten voor bebouwing met betaalbare koopwoningen. Die landen, gezien de praktijk, dan relatief snel buiten de invloedssfeer van de doelgroep voor betaalbare koopwoningen. Sommige (her)ontwikkelingslocaties zijn dusdanig klein dat er maar een beperkt aantal woningen op kan worden gerealiseerd. Wanneer de gemeente bijvoorbeeld de norm hanteert van 30% sociale huur en op de locatie kunnen ongeveer 12 woningen worden gebouwd dan leidt dit (afgerond) tot 4 sociale huurwoningen. Voor een dergelijk klein aantal valt in de praktijk geen verhuurder te vinden. Voor bebouwing in de sfeer van betaalbare koopwoningen geldt deze beperking in veel mindere mate. Op dergelijke kleine locaties kan de gemeente qua sturing zelf al uitwisselen binnen de categorieën sociale huur en betaalbare koop. Maar voor zover ook dat onvoldoende realistisch (hoe kleiner de locatie hoe minder realistisch), kan de gemeente besluiten te volstaan met een lager totaalpercentage sociale woningbouw.

Locaties met (her)ontwikkelingen voor woningbouw danwel met functiewijzigingen voor woningbouw die voor een kleiner percentage dan de beleidsnormen voor sociale huurrespectievelijk sociale koopwoningen mogen worden ontwikkeld, kunnen alleen voor dat lagere percentage qua sociale woningbouw worden ontwikkeld als elders in de gemeente een dusdanige compensatie wordt gerealiseerd dat in totaliteit de beleidsnorm wordt gehaald. In die zin is er een samenhang tussen locaties met een te laag percentage sociale woningbouw en locaties waar dat tekort gecompenseerd moet worden. Aangezien de grondexploitatie van compensatielocaties negatiever wordt als gevolg van het compenserende aantal woningen in de sociale sector, stelt de gemeente als voorwaarde bij het aangaan van een overeenkomst dat de locatie die te weinig sociale woningbouw realiseert financieel bijdraagt aan de compenserende locaties.

5

Locaties voor de compensatie voor sociale woningbouw kunnen eigendom van de gemeente zijn danwel van private partijen. Locaties die (reeds) eigendom zijn van een corporatie komen niet in aanmerking voor het betalen of ontvangen van een compensatiebedrag.

5. Financiële uitvoerbaarheid De gemeente hanteert het principe van de financiële draagkracht van de locatie als het gaat om kostenverhaal en financiële bijdragen. Dit betekent dat de gemeente ervan uit gaat dat de kostendragende activiteiten financieel uitvoerbaar zijn als de wederpartij bereid is een anterieure overeenkomst aan te gaan en bereid is de gevraagde bijdrage overeen te komen. Wanneerechter de wederpartij aangeeft deze bijdragen niet te kunnen betalen, moet zij aannemelijk maken waarom en in hoeverre dat niet kan. Daartoe moet zij dan bij de gemeente een businesscase inleveren. Deze wordt vervolgens door de gemeente op plausibiliteit getoetst. Bij die toetsing gaat de gemeente uit van marktconforme omstandigheden. Wanneer de betreffende partij de locatie bijvoorbeeld boven de marktwaarde heeft aangekocht, is dat geen reden om te stellen dat de businesscase niet haalbaar is met betaling van een financiële bijdrage aan de gemeente.

6. Wijze van het bepalen van de bijdragen De omgevingsvisie is niet de aangewezen plek om aan te geven hoe de financiële bijdragen worden bepaald. Dit wordt gedaan in een Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen. Daarin wordt ingegaan op de manier waarop de gemeente omgaat met het verhalen van kosten van de kostensoortenlijst (afdeling 13.6 Ow) en met financiële bijdragen (afdeling 13.7 Ow).

.

6