20211101 memo raadscommissie Berkenweg.pdf

MEMO

Bestemd voor:

Raad

Deze memo is van: Datum: Onderwerp:

Lyda Sneevliet/Aneta Haja 1 november 2021 Aanvullende informatie over dossier Berkenweg 9, 9a en 13

Geachte raadsleden, Tijdens de beeldvormende vergadering van 25 oktober 2021 is een aantal vragen gesteld en zijn opmerkingen gemaakt over het verzoek om een vvgb af te geven ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning voor het realiseren van vier vrijstaande woningen met bijgebouwen op de percelen Berkenweg 9 en 9a en het huisve sten van arbeidsmigranten op het perceel Berkenweg 9, 9a. Hieronder volgt onze reactie. 1.

Aantal te slopen bebouwing en aantal nieuw te bouwen bebouwing op perceel Berkenweg 9 en 9a

Bestaande situatie Op het perceel Berkenweg zijn twee woningen aanwezig met huisnummers 9 en 9a. Deze woningen hebben een totale oppervlakte van ca. 167,4 m2. De bij deze woningen behorende bijgebouwen hebben een totale oppervlakte van ca. 199,2 m2. Achter de woningen staan 9 chalets. De totale oppervlakte van de chalets bedraagt ca. 244,8 m2. De totale oppervlakte van bestaande bebouwing bedraagt ca. 611,4 m2. Nieuwe situatie In de nieuwe situatie dienen de regels uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018’ gevolgd te worden. Op basis van het bepaalde in artikel 25.2.1 van de planregels van het bestemmingsplan mogen de nieuw te bouwen woningen maximaal 750 m3 bedragen. De woningen mogen maximaal 8 m hoog zijn en een maximale goothoogte van 4 m hebben. In de planregels van het bestemmingsplan zijn geen bepalingen opgenomen over de oppervlakte van de woningen. Artikel 25.2.2 bepaalt o.a. dat de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen maximaal 100 m2 per woning binnen een bestemmingsvlak ‘Wonen’ met een oppervlakte tot 1000 m2 mag bedragen. Daarnaast is in artikel 25.2.5 bepaalt dat de gezamenlijke oppervlakte van bouwwerken geen gebouw zijnde in de vorm van overkappingen maximaal 20 m2 mag bedragen. Gelet op de bovenstaande regels zullen de nieuwe woningen een inhoud van 750 m3 hebben (4 x 750 m3 = 3000 m3).

De oppervlakte van de nieuw te bouwen woningen zal ongeveer 100 m2 per woning bedragen. In totaal is dat ongeveer 400 m2. De oppervlakte van de nieuw te bouwen bijgebouwen bedraagt maximaal 100 m2 per woning. In totaal is dat maximaal 400 m2. Tenslotte kunnen er nog 4 overkappingen van maximaal 20 m2 gebouwd worden (4 x 20 m2 = 80 m2). De totale oppervlakte van de nieuw te bouwen woningen met bijgebouwen bedraagt dan maximaal ongeveer 880 m2.

Wij wijzen hierbij nogmaals op het feit dat de voorliggende aanvraag omgevingsvergunning alleen betrekking heeft op de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’ en dat de activiteit ‘bouwen’ pas in een later stadium ingediend zal worden. Er zijn nu dus nog geen gedetailleerde bouwtekeningen van de nieuw te bouwen woningen en bijgebouwen aanwezig. De afmetingen van de nieuwe woningen en bijgebouwen moeten dan nog nader in overleg met ons bepaald worden. Dan wordt ook de exacte oppervlakte van de nieuw te bouwen bebouwing duidelijk. 2.

Vergelijking met het verzoek om bestemmingsplanwijziging voor Berkenweg 7/7R1

Door omwonenden is gewezen op het lopende verzoek tot bestemmingsplanwijziging voor het perceel Berkenweg 7/7R1. Volgens de omwonenden zou er sprake zijn van ongelijke behandeling van dit dossier in vergelijking met de behandeling van het dossier Berkenweg 9, 9a en 13. Om te beginnen willen wij aangeven dat beide situaties betrekking hebben op twee verschillende soorten aanvragen waarop twee soorten procedures van toepassing zijn, namelijk: Voor Berkenweg 7/7R1 is op 30 september 2019 een principeverzoek ingediend om medewerking te verlenen aan de sanering en herontwikkeling van het perceel Berkenweg 7 en 7R1. Het verzoek betreft de beëindiging van de exploitatie van de recreatieve activiteiten, het slopen van het bestaande kampeerterrein met maximaal 15 stacaravans en de verwijdering van een recreatiewoning. Hierbij wordt de recreatieve functieaanduiding opgeheven en ter compensatie van de verwijdering van de kampeermiddelen, de recreatiewoning en een deel van het voormalige bedrijfsgebouw, worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd. Nadat het college eind januari 2020 akkoord is gegaan met het principeverzoek, is door de initiatiefnemer een verzoek om wijziging van het bestemmingsplan ingediend. Dit verzoek is in behandeling volgens de daarvoor geldende regels uit de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening.

Op grond van deze wetgeving dienen ten behoeve van de wijziging van het bestemmingsplan diverse onderzoeken uitgevoerd te worden, zoals o.a. ecologie, stikstofdepositie, bodem, waterhuishouding, archeologie, geluid, geur, externe veiligheid, etc. De initiatiefnemer is verzocht om deze onderzoeken uit te voeren en een voorontwerp bestemmingsplan op te stellen. De wettelijke termijn voor de behandeling van een verzoek om wijziging van het bestemmingsplan bedraagt in principe 26 weken. -

Voor Berkenweg 9,9a en 13 heeft het college op 7 mei 2019 ingestemd met het principeverzoek om medewerking te verlenen aan het huisvesten van mensen met onbegrepen gedrag en het huisvesten van arbeidsmigranten. Nadat de raad alle ontwikkelingen op het perceel ‘on hold’ heeft gezet, is de Notitie Doelgroepenbeleid voorbereid. Deze Notitie is op 25 mei 2020 door de raad vastgesteld. Op 7 mei 2020 is door de initiatiefnemer een aanvraag omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik met toepassing van het projectafwijkingsbesluit ingediend voor het herbouwen van twee woningen, het huisvesten van mensen met onbegrepen gedrag en het huisvesten van arbeidsmigranten. Als gevolg van de vastgestelde Notitie Doelgroepenbeleid, waarin bepaald is dat verschillende doelgroepen niet gemengd mogen worden op één locatie, is het principebesluit door het college ingetrokken en heeft de initiatiefnemer de aanvraag omgevingsvergunning in september 2020 gewijzigd in een aanvraag voor het realiseren van vier vrijstaande woningen en het huisvesten van arbeidsmigranten. De aanvraag omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik met toepassing van een projectafwijkingsbesluit wordt voorbereid via een uitgebreide procedure met een termijn van 26 weken.

Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingswet en het Besluit omgevingsrecht dient deze aanvraag vergezeld te worden van dezelfde onderzoeken als een wijziging van een bestemmingsplan. Dat betekent dat de initiatiefnemer ook onderzoeken op het gebied van ecologie, stikstofdepositie, bodem, waterhuishouding, archeologie, geluid, geur, externe veiligheid, etc. moet indienen. Ook dient er een ruimtelijke onderbouwing ingediend te worden. Deze ruimtelijke onderbouwing is inhoudelijk te vergelijken met een voorontwerp bestemmingsplan.

De wettelijke termijn voor de behandeling van de aanvraag omgevingsvergunning met toepassing van een projectafwijkingsbesluit bedraagt in principe 26 weken. Beide aanvragen worden verder getoetst aan het bestemmingsplan ‘Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018’ en het beleid Vitale Vakantieparken. Net als bij Berkenweg 9,9a en 13 geldt voor Berkenweg 7/7R1 dat er sprake is van een transformatie van een niet vitaal vakantiepark. Beide aanvragen worden dus – afgezien van de te volgen procedures – aan dezelfde beleidskaders getoetst. Tenslotte merken wij op dat aan Berkenweg 7/7R1 in totaal 728 m2 aan bebouwing aanwezig is, waarvan 450 m2 wordt gesloopt. De nieuw te bouwen woningen zullen een inhoud van 750 m3 hebben, dus in totaal 1500 m3. 3.

Anterieure overeenkomst

Tijdens de raadscommissie van 25 oktober 2021 is verder gevraagd naar de mogelijkheden om in de anterieure overeenkomst een artikel op te nemen, waarin het verboden wordt om in de vier vrijstaande woningen arbeidsmigranten te huisvesten. Ook is de vraag gesteld of de raad in de ontwerp vvgb een bepaling kan opnemen dat er in de anterieure overeenkomst een dergelijk verbod komt te staan. Zoals tijdens de raadscommissie al naar voren is gebracht staat het huidige bestemmingsplan bewoning door arbeidsmigranten niet toe. In de omgevingsvergunning is verder als voorwaarde opgenomen dat de permanente bewoning alleen betrekking heeft op de recreatiewoningen op het perceel Berkenweg 13. Mocht er dus geconstateerd worden dat er toch arbeidsmigranten in de vier vrijstaande woningen verblijven, dan kan hiertegen handhavend opgetreden worden. Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente waarin o.a. afspraken worden gemaakt over de kosten van de uitvoering van het project. Op zichzelf is het toegestaan om in een privaatrechtelijke overeenkomst een afspraak te maken over een beperking van hetgeen het bestemmingsplan toelaat. Het is mogelijk om in de anterieure overeenkomst af te spreken dat de vier woningen niet morgen worden gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

In artikel 5 lid 7 van de concept anterieure overeenkomst is – na overleg met Nysingh advocaten – het volgende opgenomen: Het is de Initiatiefnemer niet toegestaan, om binnen danwel buiten de kaders van het vigerende bestemmingsplan, de percelen Berkenweg 9 en 9A en de op deze percelen te realiseren vier woningen (mede) te (laten) gebruiken voor het huisvesten van arbeidsmigranten in welke vorm of op welke wijze dan ook. Verder kan de raad eisen, dat aan de vvgb de voorwaarde wordt gekoppeld dat de anterieure overeenkomst, zoals die in concept voorligt, door partijen wordt ondertekend; achtergrond: deze anterieure overeenkomst is van belang voor de uitvoerbaarheid van de gevraagde Planologische maatregel. In de concept anterieure overeenkomst zit dan in artikel 5 lid 7 de afspraak omtrent het niet huisvesten van de arbeidsmigranten in de vier woningen. Hiermee is e.e.a. juridisch verankerd. 4.

Aanhouden van aanvraag in afwachting van nieuw op te stellen huisvestingbeleid voor arbeidsmigranten, zoals bepaald in Motie van de raad van 27 september 2021

Tenslotte willen wij nogmaals benadrukken dat het aanhouden van de voorliggende aanvraag omgevingsvergunning en het niet afgeven van een vvgb in afwachting van een nog op te stellen huisvestingsbeleid voor arbeidsmigranten in strijd is met de wet- en de regelgeving. Daarnaast is het in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het beginsel van rechtszekerheid en het beginsel van behoorlijk bestuur. De aanvrager wordt immers geconfronteerd met nieuwe beleidskaders, waarmee hij geen rekening kon houden ten tijde van het indienen van de aanvraag.

Dergelijk handelen zal juridische en financiële consequenties hebben. Op de eerste plaats zal de aanvrager het afgeven van de vergunning alsnog via de rechter kunnen afdwingen. Daarnaast zal hij een schadevergoeding kunnen eisen. Om dezelfde redenen is ook het opnemen van een overgangsregeling in de omgevingsvergunning in strijd met de wet- en regelgeving en het beginsel van rechtszekerheid. Voor zover de raad het afgeven van een vvgb (en het afgeven van de vergunning) wenst aan te houden ten einde de initiatiefnemer en de omwonenden nogmaals in de gelegenheid te stellen om tot een oplossing te komen, merken wij op dat dit enkel en alleen mogelijk is met toestemming van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer moet akkoord gaan met het opschorten van de termijnen voor de behandeling van de aanvraag. Als hij dit weigert, dan kan de aanvraag niet aangehouden worden en zal de aanvrager ook hier het afgeven van de vergunning via de rechter kunnen afdwingen, met alle juridische en financiële consequenties van dien.