Vastgesteld besluit Raadsvoorstel Nota Grondbeleid 2023

gemeente Eindhoven Inboeknummer Dossiernummer B&W beslisdatum

23bst00323 23.14.253 04 april 2023

Raadsvoorstel Nota Grondbeleid 2023 Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 april 2023; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergaderingen van 23 mei 2023; besluit: 1. Nota Grondbeleid 2023 vast te stellen, bestaande uit een algemeen gedeelte en nieuwe inhoudelijke beleidsthema’s: Soorten grondverwervingen en instrumentarium, Grondbeheer, Gronduitgifte, Kostenverhaal, Vormen van samenwerken met externe partijen, Integriteit & weerbaarheid tegen ondermijning en financiële kaders binnen het grondbeleid, met als belangrijkste uitgangspunten: a. het motto van het integrale Grondbeleid 2023 luidt “Grip door regie”. Bij actief grondbeleid is onze regie maximaal, maar ook bij faciliterend grondbeleid en bij samenwerkingsvormen zullen we een regisserende rol pakken, waarbij we altijd een mate van grip houden; b. het bezitten van grondposities is primair een instrument dat moet bijdragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen en de schaalsprong waarvoor we staan; c. keuzes over aan- en/of verkopen van gronden worden integraal gebaseerd op zowel financieel rendement als op maatschappelijke waarde; d. over de kosten en opbrengsten van grond wordt jaarlijks gerapporteerd in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties en private ontwikkelingen (MPG).

We streven naar een optimaal financieel resultaat binnen de meegegeven kaders. Echter, dit wil niet zeggen dat een grondexploitatie die meervoudig waarde creëert voor onze gemeente niet kan

Inboeknummer 23bst00323

worden vastgesteld, omdat deze een negatief financieel resultaat heeft; e. het grondbeheer en de -uitgifte leveren een bijdrage aan het versterken van de weerbaarheid van de overheid en de bestrijding van ondermijning; f. de belangrijkste regels bij soorten grondverwerving en instrumentarium zijn: i. de gemeente onderscheidt drie vormen van verwerving (regulier, anticiperen of strategisch); ii. niet iedere locatie komt in aanmerking voor strategische verwerving. Dit volgt na een gedegen analyse en toepassing van een strategisch afwegingskader op basis van Potentie, Urgentie en Invloed aangevuld met een weging op basis van thema’s binnen de Omgevingsvisie en Focusgebieden; iii. De inzet van ons instrumentarium - voorkeursrecht (Wvg) en Onteigening - vormt een onderdeel van actieve grondpolitiek; g. de belangrijkste regels bij het grondbeheer zijn: i. onze grondposities zijn onderverdeeld in posities met bebouwde en onbebouwde eigendommen die door de gemeente zelf of door externen worden beheerd; ii. soms is beschikbaar stellen (om-niet) van grond mogelijk, wanneer het (flexibel) kunnen beschikken over de gronden wenselijk is; iii. illegaal grondgebruik willen we preventief voorkomen, streng handhaven en waar wenselijk en/of mogelijk een overeenkomst aangaan voor gronden die illegaal in gebruik zijn genomen; h. de belangrijkste regels voor de gronduitgifte zijn: i.

na de realisatiefase willen wij grip houden op gronden. Voor permanent bedoelde woonfuncties wordt als uitgangspunt gekozen voor verkoop. Voor andere functies geldt erfpacht, verhuur, opstalrecht of bruikleen, tenzij er een goede onderbouwing is voor verkoop; ii. bij woningen die bedoeld zijn voor de sociale huursector wordt bij de verkoop, waar mogelijk, voorrang gegeven aan woningcorporaties gezien hun wettelijke taken en onze mogelijkheden om prestatieafspraken te maken; iii. de eigenaar van de grond is ook eigenaar van opstallen die boven of in de grond gerealiseerd worden. Wanneer de grondeigenaar wil bereiken dat

2

Inboeknummer 23bst00323

i.

een andere partij zeggenschap heeft over een opstal, kan een opstalrecht worden gevestigd; iv. gronden kunnen tegen vergoeding worden verhuurd of tegen vergoeding van kosten worden uitgegeven in bruikleen. Bij lange duur wordt eerder gekozen voor verhuur, bij korte duur eerder voor bruikleen; v. gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest); In beginsel dient gelegenheid te worden geboden tot mededinging, tenzij op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentieel) geïnteresseerde partij, in welk geval de gemeente het voornemen tot gronduitgifte zal publiceren; vi. voorkomen van ongeoorloofde staatssteun. Het principe van de Europese regelgeving is dat overheden marktconform handelen. In verband met verkoop van gronden en gebouwen kan marktconform handelen worden aangetoond door het volgen van een openbare biedprocedure of het verkopen tegen een waarde op basis van een taxatie; vii. onze grondprijzen actualiseren en publiceren wij in de Grondprijzenbrief. Grondprijzen zijn gebaseerd op trends, ervaringen en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Uitgangspunt bij het bepalen van de grondprijzen van alle functies is marktconformiteit, mede om staatssteun te voorkomen; de belangrijkste regels bij kostenverhaal zijn: i.

plankostenbrief; bij kansrijke initiatieven van derden worden afspraken gemaakt met de initiatiefnemer over het procesverloop en de uitgangspunten voor de ontwikkellocatie. Dit wordt vastgelegd in een plankostenbrief, waarbij tevens wordt overeengekomen dat de initiatiefnemer een bijdrage levert voor de initiële gemeentelijke apparaatskosten. Dit bedrag dient als voorschot op de exploitatiebijdrage die later wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst; ii. intentieovereenkomst (letter of intent); bij grote ontwikkelingen op grondposities van derden wordt soms een intentieovereenkomst gesloten vóór het sluiten van een anterieure overeenkomst. De ambtelijke kosten die vanaf dat moment worden gemaakt, worden verhaald op de initiatiefnemer; iii. anterieure overeenkomst; bij het voeren van faciliterend grondbeleid gaat de voorkeur uit naar het

3

Inboeknummer 23bst00323

borgen van kostenverhaal met een anterieure overeenkomst boven het vaststellen van een exploitatieplan. Het sluiten van een anterieure overeenkomst biedt meer mogelijkheden dan het vaststellen van een exploitatieplan (meer regie); iv. exploitatieplan; indien het niet lukt om een anterieure overeenkomst te sluiten met een initiatiefnemer is de gemeente publiekrechtelijk verplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan, om zo toch de gemeentelijke kosten te kunnen verhalen; v. het is mogelijk om na het vaststellen van een exploitatieplan een overeenkomst te sluiten met een initiatiefnemer (posterieure overeenkomst). De inhoud van de posterieure overeenkomst mag niet afwijken van de regels uit het exploitatieplan; j. de belangrijkste regels bij vormen van samenwerken met externe partijen zijn: i. bouwclaimmodel; is een geschikt PPS-model wat vooral wordt toegepast indien (meerdere) private partijen grond in een gebied hebben en dus eigendomsposities versnipperd zijn; ii. concessiemodel; weinig sturingsmogelijkheden voor de gemeente. Grond is veelal in eigendom van de marktpartij. De gemeente ontwikkelt al dan niet samen met een marktpartij het plan en stelt het bestemmingsplan vast. De uitvoering van de gehele ontwikkeling, inclusief de realisatie van de openbare ruimte wordt door een marktpartij uitgevoerd.

Aan het einde van de ontwikkeling wordt de openbare ruimte (voor zover niet in eigendom van de gemeente) geleverd aan de gemeente; iii. joint-venturemodel; minder sturingsmogelijkheden voor gemeente. De gemeente alsmede de private (en/of publieke) partners richten een gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) op; k. de belangrijkste regels voor integriteit en weerbaarheid tegen ondermijning zijn: i. bij elke transactie wordt de wederpartij in beginsel getoetst op integriteit in het kader van de Wet Bibob. Dit feit wordt tevoren kenbaar gemaakt in de informatie in het kader van (ver)koop en/of beheer; ii. een brede ambtelijke adviescommissie beoordeelt vastgoed- en herontwikkelingen bij signalen of op aanvraag integraal op het gebied van leefbaarheid en veiligheid.

4

Inboeknummer 23bst00323

l.

de belangrijkste regels bij financiële kaders binnen het grondbeleid zijn: i. grondexploitaties (GREX); de grondexploitatie is het huishoudboekje voor de gebiedsontwikkeling. De kosten voor verwerving, (tijdelijk) beheer, planontwikkeling en aanleg van de openbare voorzieningen worden afgezet tegen de te realiseren opbrengsten in de vorm van uitgifte van bouwrijpe grond; ii. kans- en risicomanagement; in de grondexploitatie maken we de meest reële inschatting van kosten, opbrengsten, fasering en resultaat. Het optreden van kansen en risico's kan het resultaat beïnvloeden. We vertalen kansen en risico’s naar mogelijke impact op het resultaat; iii. weerstandsvermogen; jaarlijks wordt bepaald hoeveel weerstandscapaciteit noodzakelijk is om eventueel optredende risico’s in grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten op te kunnen vangen. Het voeren van een actieve grondpolitiek kent een groter risicoprofiel dan het voeren van faciliterende grondpolitiek; iv. jaarlijks wordt middels raadsbesluitvorming bepaald of een deel van de beschikbaar gekomen bedrijfseconomische winsten toegekend kunnen worden aan de verschillende reserves; v. kosten en opbrengsten ten behoeve van maatschappelijke waarde; we streven naar een optimaal financieel resultaat binnen de meegegeven kaders.

Echter, dit wil niet zeggen dat een grondexploitatie die meervoudig waarde creëert voor onze gemeente niet kan worden vastgesteld, omdat deze een negatief financieel resultaat heeft. Naast het financiële resultaat van een grondexploitatie is de duiding van de meervoudige waardecreatie onderdeel van de integrale beoordeling; vi. (strategisch) verwervingskrediet; ten behoeve van (strategische) verwervingen is binnen de gemeente een aflopend krediet beschikbaar dat we deels revolverend willen laten zijn. Het krediet voorziet enkel in grondaankopen zonder opstal. Dit is gezien de ambitie en bij actieve grondpolitiek achterhaald. Beoordeeld moet worden of er andere vormen denkbaar zijn. 2. Burgemeester en wethouders opdracht te geven de Nota Grondbeleid 2023 uit te werken in een nieuw, tactisch

5

Inboeknummer 23bst00323

3. 4.

5. 6. 7.

8.

beleidsdocument zijnde de Spelregels Grondbeleid 2023 en een voorstel te doen ten aanzien van het aanpassen van de spelregels Strategisch Verwervingskrediet. Vast te stellen dat met de vaststelling van Nota Grondbeleid 2023 dit beleidsdocument in de plaats treedt van de Nota Grondbeleid 2017, bij raadsbesluit d.d. 11 april 2017 Vast te stellen dat bij eventuele strijdigheid tussen de Spelregels voor strategisch verwervingskrediet uit 2009 (inboeknummer 09bst01991) en de Nota Grondbeleid 2023, de Nota Grondbeleid 2023 prevaleert boven deze spelregels. Het college te mandateren om de Nota Grondbeleid 2023 in Q1 2024 gewijzigd vast te stellen, opdat de in de Nota gebruikte terminologie aansluit op de Omgevingswet. Het college te mandateren om bij zwaarwegende redenen af te wijken van beslispunt 1.h.i inzake de vorm van gronduitgifte (verkoop, erfpacht of anders). In te stemmen met het beschikbaar stellen van € 1 miljoen uit de reserve “Samen Morgen Mooier Maken” ten behoeve van “actief grondbeleid” en deze gedurende de huidige bestuursperiode als volgt in te zetten: € 190k in 2023, € 360k in 2024, € 320k in 2025 en € 130k in 2026. De begrotingswijziging voortkomend uit beslispunt 7 dienovereenkomstig vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 30 mei 2023.

J. Jongbloed, griffier.

6