Technische toelichting bouwveld C Emmasingelkwadrant

gemeente Eindhoven 12 juni 2026

Technische informatie bij raadsvoorstel Onderwerp: Bouwveld C Emmasingelkwadrant Tijdens de raadsbehandeling van het Raadsvoorstel Vaststelling wijzigingsbesluit TAM-omgevingsplan ‘Emmasingelkwadrant (Bouwblok C)’ dinsdag 9 juni is gevraagd om technisch te beantwoorden wat de consequenties zijn van het laten staan van de bomen voor het bouwplan. Gevolgen voor massa-volume Voor bouwveld C van het Emmasingelkwadrant geldt dat het bouwvlak zorgvuldig is gepositioneerd binnen de kaders van de door de Gemeenteraad vastgestelde ontwikkelingsvisie voor het Emmasingelkwadrant uit 2016. In de raadsbrief van december 2025 is beschreven welke gevolgen het behoud van de monumentale bomen kan hebben op het te ontwikkelen volume op bouwveld C. Daarin is toegelicht dat er in de stedenbouwkundige invulling van het Emmasingelkwadrant is gezocht naar een balans tussen verschillende belangen, waarbij de positionering van de bouwvolumes niet ten koste gaat van de groeiruimte voor het nieuw aan te leggen Victoriapark en rekening houdt met de omliggende bestaande en toekomstige gebouwen. Aan de hand van bijgevoegde tekeningen (zie bijlage 1) wordt inzichtelijk gemaakt wat het verlies aan volume is.

Daarnaast dient ook rekening gehouden te worden met de bescherming van de bomen ten opzichte van de nieuwe gebouwen, namelijk 1,5 meter rondom de kroonprojectie en de benodigde ‘werkruimte’ voor de aannemer rondom de bomen van 4 meter voor o.a. steigers, kabels en leidingen e.d. (zie bijlage 2). Het hoogste volume zit in het huidige plan aan de Vonderweg, op de plek van de monumentale bomen. Dit creëert namelijk de meest

Inboeknummer optimale situatie voor de omgeving met de bestaande gebouwen en inwoners, gebouwen die reeds in aanbouw zijn en het Victoriapark (rekening houdend met bezonning, lichtinval, gevelafstand van minimaal 20 meter conform bouwbesluit, privacy en beperkte windhinder). Dit kan niet gecreëerd worden aan de andere kant van bouwveld C. Indien de bomen op de huidige plek blijven, vervallen als het ware de toren van Woonbedrijf en de gehele ontwikkeling van Breevast op bouwveld C, en blijft feitelijk alleen de lagere “Lvorm” van Woonbedrijf over. Deze L-vorm heeft bewust een lagere hoogte vanwege de stedenbouwkundige opzet van het bestaande Regentenkwartier. Dit betekent een verlies aan volume van 19.000 m2 BVO zoals te zien is in de tekeningen. Een verdere optimalisatie door bijvoorbeeld hoger te bouwen op een (veel) kleinere footprint, vraagt een wezenlijk ander plan en zal bij lange na niet de volumes halen van het huidige plan. Dit komt door de eerder genoemde kaderstellende omgevingsfactoren door omliggende gebouwen en optimale groeiomstandigheden voor het park. Gevolgen voor planning en financiën De ontwikkeling van bouwveld C staat niet op zichzelf maar maakt onderdeel uit van de totale gebiedsontwikkeling Emmasingelkwadrant, en hangt dus ook samen met bouwvelden A en B.

Destijds bij de ontwikkelingsvisie in 2016 is een ‘ruilverkaveling’ afgesproken om voor de betrokken ontwikkelaars en de gemeente een optimale balans te creëren tussen het toevoegen van zoveel mogelijk woningen en tegelijkertijd de omgevingskwaliteit te waarborgen, bouweisen te respecteren en ervoor te zorgen dat het nieuw aan te leggen Victoriapark tot groei en bloei kan komen. Als de plannen voor bouwveld C opnieuw gemaakt moeten worden met het behoud van de monumentale bomen, betekent dit dat er aanzienlijk minder volume gecreëerd kan worden. Allereerst is dan de verwachting dat er voor de ontwikkelende partijen (Breevast en Woonbedrijf) geen sprake meer is van een haalbare businesscase. In dat geval vindt er geen ontwikkeling plaats. Verder voorzien wij diverse financiële consequenties, zoals: • Gemiste inkomsten voor de gemeente, zoals de exploitatiebijdrage voor de openbare ruimte, lagere afdracht bovenplans en hogere plankosten voor een eventueel nieuw plan; • Forse schadeclaims omdat de ontwikkeling niet door kan gaan, terwijl er wel verwachtingen zijn gewekt met de vastgestelde ontwikkelingsvisie (met indicatieve nieuwbouw programma's per

2

Inboeknummer bouwveld) en afspraken zijn aangegaan met een anterieure overeenkomst. Over de exacte financiële consequenties daarvan valt op voorhand geen harde uitspraak te doen, maar duidelijk is wel dat dit tot aanzienlijke aanvullende kosten van meerdere miljoenen kan leiden (naast de ontstane onzekerheden en vertraging in het proces). Als de planvorming opnieuw moet – voor zover dat mogelijk is en partijen daartoe bereid zijn – levert dat naar verwachting tenminste 2 jaar vertraging op. Tot slot hebben wij van Woonbedrijf nog grond nodig om het Victoriapark af te maken (als onderdeel van de destijds afgesproken ruilverkaveling bij de ontwikkelingsvisie). Als die gronden niet naar de gemeente komen, kan het tweede deel van het park niet gerealiseerd worden.

3