Document · PDF

Startnotitie Herziening Woonprogramma

Raadsvergadering 20 mei 2025, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel Startnotitie Herziening Woonprogramma: Zoveel mogelijk mensen onder dak5.400 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7891978_03 Dossiernummer 25.11.451 B&W beslisdatum 11 maart 2025

Startnotitie Herziening Woonprogramma: Zoveel mogelijk mensen onder dak Inleiding Het Woonprogramma 2021-2025 van Eindhoven wordt herzien. De woonopgave is groot en de mogelijkheden tot realisatie beperkt. Daarom moeten in het Woonprogramma belangrijke keuzes worden gemaakt. De meeste keuzes worden gemaakt tijdens de uitwerking van het Woonprogramma en in samenspraak met onze partners. Vanwege de complexiteit en de urgentie van de woonopgave, is op voorhand behoefte aan aantal fundamentele, richtinggevende keuzes van uw raad. Richtinggevende uitspraken die de verdere herziening van het Woonprogramma vormgeven. Met voorliggende Startnotitie wordt u gevraagd om deze richtinggevende uitspraken te doen. Na de zomer van 2025 ontvangt de gemeenteraad het concept van de herziening Woonprogramma, in het kader van een procedure van wensen en bedenkingen. Vaststelling van de herziening volgt daarna door middel van een collegebesluit. Daarvoor dient deze Startnotitie. Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college: Realisatie van de ambities op het gebied van Wonen uit het Bestuursakkoord Samen Morgen Mooier Maken.

Met het Woonprogramma “zetten we in op een gezonde en duurzame verstedelijking, met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie.” Leeswijzer Na het voorstel volgt een beknopte aanleiding voor de herziening van het Woonprogramma. Vervolgens worden dilemma’s toegelicht inclusief de voorgestelde keuze. Dilemma’s vragen om keuzes op voorhand. Deze keuzes leiden tot een aantal uitgewerkt; doelen waar het Woonprogramma aan moet voldoen. Vervolgens zijn er aandachtspunten uitgewerkt. Dit zijn thema’s waarop het herziene Woonprogramma in ieder geval wordt aangevuld en aangescherpt, in lijn met de voorgestelde keuzes en uitgangspunten. Hierna bespreken we een aantal kanttekeningen met betrekking tot de uitgangspunten en aandachtspunten. Afsluitend gaan we in op het vervolg en de personele en financiële consequenties.

Inboeknummer

7891978_03

Voorstel 1. Vaststellen van de voorgestelde keuzes bij de dilemma’s rond de herziening van het woonprogramma: A. Dilemma van betaalbaarheid versus woonkwaliteit en versus snelheid Keuze: We houden de inzet op betaalbaar wonen vast, omdat we prioriteit willen geven aan de kansen voor inwoners die onvoldoende bediend worden in de bestaande voorraad, die voor hen veelal te duur is. Naast deze inzet kijken we naar mogelijkheden om ook grotere, betaalbare woningen te realiseren en om vertraging zoveel mogelijk te voorkomen. B. Dilemma van sturen op kwaliteit versus het minder stapelen van eisen ten behoeve van meer realisatie Keuze: Bij de herziening van het woonprogramma willen we eisen schrappen als dat mogelijk en wenselijk is en daarnaast zo weinig mogelijk nieuwe eisen opnemen, zodat een negatieve impact op lopende en nieuwe projecten kan worden voorkomen. C. Dilemma van de woningnood vandaag en de grote opgave op de korte termijn, versus de lange termijneffecten van woonbeleid Keuze: Prioriteit voor de realisatie van bestaande projecten in de pijplijn en voor het beter benutten van bestaande woningen en gebouwen voor de realisatie van extra woonplekken, zodat zoveel mogelijk inwoners snel kunnen worden geholpen. D.

Dilemma van de wens voor meer aandacht voor doelgroepen, versus de mogelijkheden en de gevolgen voor reguliere woningzoekenden Keuze: We stellen voor om voorlopig geen harde keuzes te maken tussen doelgroepen, maar om in gebieden en projecten wel gerichter te sturen op woningen voor verschillende doelgroepen en om het gerealiseerde aanbod en het aanbod in de pijplijn scherp te monitoren. 2.

Vaststellen van de uitgangspunten voor de herziening van het woonprogramma: A. De woningbouwopgave bestaat uit ruim 25.000 op te leveren, of in aanbouw genomen woningen eind 2030. B. De herziening van het woonprogramma past bij de verwachte ontwikkeling van de woonbehoefte. C. Bijzondere aandacht geven aan betaalbare woningen. D. Rekening houden met de gevolgen van aanpassingen van het woonprogramma voor de financiële haalbaarheid van projecten in de stad. E. Focussen op maatregelen die extra resultaten opleveren op de korte termijn en die een stevig fundament vormen voor de toekomst.

3. Vaststellen van thema’s waarop het Woonprogramma wordt aangevuld en aangescherpt A. Versterkt inzetten op de realisatie van projecten B. Beter benutten van de bestaande voorraad C. Voldoende huisvesting voor specifieke doelgroepen D. Stimuleren van doorstroming E. Inzet op urban living met kwaliteit

Inboeknummer

7891978_03

Aanleiding herziening woonprogramma In december 2020 is het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Sindsdien heeft Eindhoven zich stormachtig ontwikkeld. De vraag naar woningen is gestegen en de woonbehoefte verandert mee. Omstandigheden als stijgende bouwkosten, beperkte capaciteit in de hele keten, bezwaarprocedures en een stapeling van eisen maken het lastig om snel voldoende woningen te realiseren. Ondanks dat we ten opzichte van andere grote steden veel woningen bouwen, stijgt het woningtekort. Veel inwoners hebben daardoor moeite met het vinden van een passende, betaalbare woning. Het is daarom zaak om versneld genoeg betaalbare en kwalitatieve woningen te realiseren voor onze huidige en toekomstige inwoners. Er is natuurlijk niet stilgezeten. Eindhoven Bouwt Door is gestart en op basis van de tussenevaluatie, waarover u bent geïnformeerd, is besloten om de instrumenten die binnen dit programma toegepast kunnen worden, voor 2 jaar te verlengen. Ook is er nieuw beleid ontwikkeld dat duidelijkheid en perspectief biedt voor de toekomst. Denk aan de Omgevingsvisie 2.0, Koers Sociaal (2)040, de Woonzorgvisie en de Innovatieagenda wonen. De herziening van het woonprogramma van de gemeente is nu een logische volgende stap. Het herziene woonprogramma moet beter inspelen op de grotere opgave, de veranderende woonbehoefte en de uitdagingen in de realisatie.

Hoe gaat Eindhoven in de extra vraag voorzien? Onder welke condities is versnelling reëel? Hoe houden we oog voor de behoefte van alle doelgroepen en een goede leefomgeving? Daarin kan niet alles tegelijk worden opgelost. Daarom moeten we keuzes maken. Deze keuzes maken we in goed overleg met onze ketenpartners, zoals de woningcorporaties en onze partners van de versnellingstafel. Uiteraard baseren we ons ook op recent onderzoek en beleid, zoals de Omgevingsvisie 2.0, het Woonbehoefteonderzoek, Jaarrapportage(s) en (de evaluatie van) Eindhoven Bouwt Door. Een groot deel van de keuzes wordt gemaakt in de uitwerking van het woonprogramma. Bijvoorbeeld welke instrumenten we inzetten. We zien echter ook een aantal keuzes die op voorhand moeten worden gemaakt. Die dilemma’s leggen we aan u voor. Nu een herziening van het woonprogramma, later een volkshuisvestingsprogramma Doordat de wettelijke vereisten voor een volkshuisvestingsprogramma nog niet duidelijk zijn, kan nu nog niet worden gestart met het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma. Onze inwoners kunnen echter niet zo lang wachten. Zij hebben nu een dak boven het hoofd nodig. Daarom stellen we dit jaar eerst een herziening van ons woonprogramma voor. Vanaf 2026 wordt die herziening geïntegreerd in het volkshuisvestingsprogramma. 1.

Dilemma’s Voorstel 1: Vaststellen van de voorgestelde keuzes bij de dilemma’s rond de herziening van het woonprogramma 1A. Dilemma van betaalbaarheid versus woonkwaliteit en versus snelheid Beschrijving dilemma: De hoge ambities op het gebied van betaalbaarheid in het woonprogramma zorgen ervoor dat een groot aandeel van de woningbouwproductie

Inboeknummer

7891978_03

betaalbaar is. Binnen de huidige (markt)omstandigheden leidt deze ambitie op betaalbaarheid tot een eenzijdig aanbod van voornamelijk kleine appartementen (ca. 40m2 of kleiner). Hierdoor zijn veel nieuwe woningen alleen passend voor kleine huishoudens. Sommige doelgroepen, zoals gezinnen, worden minder goed bediend in het nieuwbouwaanbod. Ook is de businesscase van projecten met een hoog aandeel betaalbare woningen lastiger rond te rekenen. Maatwerk is nodig, wat leidt tot lange onderhandelingen over ontwerp en uitvoering. En dus duurt het ook langer voor de extra woningen beschikbaar komen. Vanwege de grote woningbouwopgave willen we projecten sneller realiseren. Daarvoor willen we barrières die we zelf kunnen beïnvloeden wegnemen. Vanuit marktpartijen klinkt bijvoorbeeld de behoefte flexibeler te zijn met betrekking tot onze eisen over betaalbaarheid en kwaliteit. Tegelijkertijd klinkt er een stevige behoefte aan de realisatie van vooral veel betaalbare en kwalitatieve woningen, zowel vanuit de politiek als vanuit onze inwoners. We willen conform amendement A1 ‘Eindhoven bouwt aan een inclusieve stad’ vasthouden aan de ambitie voor betaalbaarheid. Dat staat op gespannen voet met ons doel om (versneld) genoeg woningen te realiseren. Overigens hebben ook andere omstandigheden een (negatieve) impact op de woonkwaliteit, betaalbaarheid en/of haalbaarheid van onze projecten.

De Jaarrapportage Woningbouwproductie 2024 noemt bijvoorbeeld ook hoge bouwkosten, hoge financieringslasten en lange bezwaarprocedures als factoren waardoor projecten vertragen en vastlopen. Voorlopige keuze: We houden de inzet op betaalbaar wonen vast, omdat we prioriteit willen geven aan de kansen voor inwoners die onvoldoende bediend worden in de bestaande voorraad die voor hen veelal te duur is. Daarbij kijken we naar maatregelen om desondanks kwalitatief goede woningen te realiseren en om vertraging zoveel mogelijk te voorkomen. 1B.

Dilemma van meer sturen op kwaliteit, versus minder stapelen van beleid voor meer realisatie Beschrijving dilemma: Voor een goede huisvesting van onze inwoners willen we zorgen voor goede woonkwaliteit bij nieuwbouw en binnen de bestaande voorraad. Hiervoor zijn kwaliteitseisen, bijvoorbeeld over de grootte, de indeling, de betaalbaarheid en de duurzaamheid van woningen van belang. Tegelijkertijd leiden extra eisen voor woningbouw in het planproces tot vertraging en drukken deze op de haalbaarheid van projecten waardoor er soms ook minder woningen worden gerealiseerd. Voorlopige keuze: Bij de herziening van het woonprogramma willen we bestaande eisen schrappen als dat mogelijk en wenselijk is en daarnaast zo weinig mogelijk nieuwe eisen opnemen, zodat een negatieve impact op lopende en nieuwe projecten kan worden voorkomen.

Inboeknummer

7891978_03

1C.

Dilemma van de woningnood vandaag en de grote opgave op de korte termijn, versus de lange termijn effecten van het woonprogramma Beschrijving dilemma: Terwijl veel inwoners op dit moment in de knel zitten en geen passende woonruimte kunnen vinden en de woningbouwopgave dus urgent is, hebben de mogelijkheden voor de gemeente om via het woonprogramma te sturen vooral effect op de langere termijn. Nieuw beleid kan immers niet direct van toepassing worden verklaard op lopende projecten en de ontwerpfase en de realisatiefase van projecten nemen verschillende jaren in beslag. De mogelijkheden om op korte termijn extra woningen toe te voegen zijn hierdoor beperkt. Voorlopige keuze: Prioriteit geven aan de realisatie van bestaande projecten uit de pijplijn en aan het beter benutten van bestaande woningen en gebouwen voor de realisatie van extra woonplekken, zodat zoveel mogelijk inwoners snel kunnen worden geholpen. 1D.

Dilemma van de wens voor meer aandacht voor specifieke doelgroepen, versus de mogelijkheden en de gevolgen voor reguliere woningzoekenden Beschrijving dilemma: We willen graag sturen op extra huisvesting voor verschillende doelgroepen om mensen die in de knel zitten snel te helpen. Tegelijkertijd zien we dat er zo veel doelgroepen zijn en dat de vraag vanuit die doelgroepen (en de reguliere woningzoekenden) zo hoog is, dat we niet iedereen kunnen bedienen. Objectieve en rechtvaardige keuzes maken over welke doelgroep belangrijker is dan een andere, is nagenoeg onmogelijk. Voorlopige keuze: We zetten ons in voor een gedifferentieerd aanbod, passend bij de diverse woonbehoefte van verschillende doelgroepen. Hiervoor sturen (en monitoren) we op gebieds- en projectniveau. Om kwetsbare groepen te ondersteunen, blijven we een hoge ambitie hanteren met betrekking tot sociaal en betaalbaar wonen. We zetten de urgentieregeling voort, maar gaan daarbovenop geen verordening instellen waarmee de voorrang van specifieke doelgroepen, boven andere groepen wordt geformaliseerd. 2. Uitgangspunten Voorstel 2: vaststellen van de uitgangspunten voor de herziening van het woonprogramma 2A. De woningbouwopgave bestaat uit ruim 25.000 op te leveren, of in aanbouw te nemen woningen tot eind 2030 In de Woondeal van 2023 is de woningbouwopgave voor Eindhoven vastgelegd.

Met het Beethoven-convenant is afgesproken dat deze opgave versneld moet worden gerealiseerd. De afspraken uit dit convenant zorgen ervoor dat er in Eindhoven van 2025 tot en met 2030 ruim 23.500 reguliere woningen moeten worden opgeleverd, of in aanbouw worden genomen. Bovenop dit aantal, moeten er 1.700 extra onzelfstandige studentenwoningen in Eindhoven worden gerealiseerd. Uitgangspunt is dus een totale opgave van ruim 25.000 op te leveren, of in aanbouw te nemen woningen tot eind 20301. De woningbouwambitie uit het Woonprogramma van 2020 bedroeg gemiddeld 3.000 woningen per jaar. Terwijl wij die oude opgave tot nog toe niet hebben waargemaakt2, ligt de 1 2

De definitieve woningbouwopgave kan medio 2025 mogelijk nog wijzigen bij de herijking van de woondeal afspraken Zie Jaarrapportage woningbouwproductie 2024

Inboeknummer

7891978_03

opgave nu nog hoger. Door de korte periode die we hebben om de opgave te realiseren is het noodzakelijk om maatregelen te nemen, met als doel om de actuele opgave versneld te realiseren. Meer inzet op uitvoering. 2B.

De herziening van het woonprogramma past bij de verwachte ontwikkeling van de woonbehoefte De herziening van het woonprogramma moet ervoor zorgen dat het (toekomstige) woonaanbod zo goed mogelijk past bij de woonbehoefte van al onze inwoners. De verwachte ontwikkeling van de woonbehoefte is in 2024 in beeld gebracht door bureau Companen. Dit onderzoek dient als basis voor het woonprogramma. 2C. Bijzondere aandacht geven aan betaalbare woningen Het woonbehoefteonderzoek laat zien dat er een grote vraag blijft bestaan naar sociale en betaalbare woningen. In het High Tech-groeiscenario moeten er bijvoorbeeld ruim 23.000 woningen worden toegevoegd tot en met 2030, waarvan 7.500 sociaal. Ook wordt een vraag van ruim 9.000 dure woningen verwacht. De jaarrapportage laat zien dat onze realisatie achterblijft op de opgave. Dit zou kunnen leiden tot verdringing van minder kapitaalkrachtige huishoudens. Het woonbehoefteonderzoek wijst erop dat dit al aan de orde kan zijn. Dat vinden we onwenselijk. Gezien de korte termijn, moeten er keuzes worden gemaakt wat we realiseren. Niet iedereen kan worden bediend. Het risico op verdringing zorgt dat we prioriteit blijven geven aan het realiseren van sociale en betaalbare woningen. Zodat we onze inwoners bedienen die in de bestaande voorraad te weinig kansen hebben. In lijn met de Koers Sociaal investeren we ongelijk voor gelijke kansen.

We behouden daarom de ambitie om 85% betaalbare woningen te realiseren waarvan 30% sociale huur. 2D.

Rekening houden met de gevolgen van aanpassingen van het woonprogramma voor de financiële haalbaarheid van projecten in de stad Voor de realisatie van de woonopgave in de stad, is de gemeente afhankelijk van de realisatie van projecten door externe partners zoals de corporaties en ontwikkelaars. De herziening van het woonprogramma en de maatregelen die we op basis hiervan inzetten, moeten voldoende ruimte bieden voor deze partijen om projecten in de stad versneld te realiseren, zodat de woonbehoefte kan worden ingevuld. 2E.

Focussen op maatregelen die extra resultaten opleveren op de korte termijn en die een stevig fundament vormen voor de toekomst De woningnood en de grote opgave vragen om snelle resultaten. Mensen hebben nu onderdak nodig. Met de herziening van het woonprogramma maken we keuzes die tot en met 2030 meer mensen onderdak kunnen geven. We zetten onze energie op initiatieven/projecten waarmee we binnen die termijn meer mensen huisvesting kunnen bieden. Centraal staan het realiseren van bestaande plannen en de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad. Ook zetten we in op extra uitvoeringskracht, niet op meer regels. Bij het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma zullen meer structurele en lange termijn

Inboeknummer

7891978_03

oplossingen worden meegenomen en hiervoor worden nu al de nodige voorbereidingen getroffen. 3. Thema’s Voorstel 3: vaststellen van thema’s waarop het programma wordt aangevuld en aangescherpt Op basis van de keuzes rond de dilemma’s en de uitgangspunten voor de herziening van het woonprogramma wordt voorgesteld om het woonprogramma op die volgende thema’s aan te vullen: 3A. Versterkt inzetten op de realisatie van projecten (realisatiegraad omhoog) De Jaarrapportage Woningbouwproductie 2024 en de Publieke Projectenkaart laten zien dat er veel woningen in de pijplijn zitten. Woningen die bovendien goed passen bij de in beeld gebrachte woonbehoefte. Gelet op de grote en urgente opgave, is het cruciaal dat die woningen zo snel mogelijk worden gerealiseerd. De Jaarrapportage laat zien dat we hiermee op de goede weg zijn, bijvoorbeeld door de doorontwikkeling van de gemeentelijke organisatie, het slimmer SamenWerken met de corporaties en de inzet via Eindhoven Bouwt Door. Het is zaak dit te borgen in het Woonprogramma en waar nodig gericht aan te vullen.

In lijn met de uitgangspunten en in samenhang met Eindhoven Bouwt Door, kan gedacht worden aan: - Het toepassen van de regulering van middenhuurwoningen vanuit de Wet betaalbare huur zonder lokale aanvullende eisen, waardoor enkele regels uit het bestaande woonprogramma over de maximale indexering en de minimale maatvoering voor middendure huurwoningen kunnen worden geschrapt. Via de Wet betaalbare huur is dit immers al gereguleerd via het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en daarmee is de prijs-kwaliteitsverhouding wettelijk geborgd. - Inzetten op het versnellen van procedures voor woningbouwprojecten door parallel plannen. - Onderzoek naar versnelde realisatie van kleine plannen, bijvoorbeeld door het schrappen van thematische eisen of bepaalde vergunningen voor plannen met minder dan X woningen. - Meer regie nemen in het planproces (“er bovenop zitten”) en sneller escaleren. - Optimaal gebruik maken van de mogelijkheden om onrendabele toppen op te lossen (regionaal Woonfonds, SBI, WBI). 3B. Beter benutten van de bestaande voorraad Voor meer resultaten op de korte termijn, zien we veel potentie om extra woonplekken te creëren binnen de bestaande voorraad van woningen en gebouwen3. We gaan daarom sterker sturen op de realisatie van extra woonplekken in plaats van enkel op extra (nieuwbouw)woningen.

Extra woonplekken kunnen bijvoorbeeld ontstaan via optoppen, woningdelen, hospita, friendswonen, splitsen, inwoning of de transformatie van gebouwen. Deze extra woonplekken in de bestaande voorraad zijn vaak betaalbaar, waardoor het een 3

Beter benutten is ook een speerpunt van de Innovatieagenda Wonen

Inboeknummer

7891978_03

interessante woonvorm is voor verschillende doelgroepen. Beter benutten kan overigens ook plaatsvinden in nieuwbouw, door al bij het ontwerp na te denken over de huisvesting van meerdere huishoudens in (een deel van) de woningen. In lijn met de uitgangspunten en in samenhang met de Innovatieagenda Wonen, kan gedacht worden aan: - Sturen op het toevoegen van woonplekken, in plaats van op woningen. Beter benutten zou volwaardig mee moeten tellen in bijvoorbeeld de prestatieafspraken, de Woondeal en voor de realisatie van de woonopgave. - Bij corporaties en marktpartijen stimuleren dat woningdelers voorrang krijgen bij de toewijzing van een deel van het sociale en betaalbare woningaanbod, zodat meer mensen gehuisvest kunnen worden. - Proefsamenwonen met behoud van bijstandsuitkering mogelijk maken: inwoners niet langer korten op de bijstand als ze gaan samenwonen. - Onderzoeken van de mogelijkheid voor een experiment in samenwerking met Rijk en Provincie voor uitzetten belemmerende regels voor meer samenwonen, zoals de kostendelersnorm. - Monitoren leegstand in de stad: kansen zien, kansen grijpen, eventueel in de tijdelijkheid (5-10 jaar). 3C. Voldoende huisvesting voor specifieke doelgroepen. Eindhoven kent vele doelgroepen. Denk aan senioren, studenten, gezinnen, kwetsbare inwoners, arbeidsmigranten en mensen uit cruciale beroepsgroepen.

Verschillende doelgroepen hebben een verschillende behoefte, zoals blijkt uit het woonbehoefteonderzoek. Dat vraagt om een woonprogramma dat kan sturen op een gedifferentieerd aanbod en dat voldoende ruimte biedt voor maatwerk. Het herziene woonprogramma moet de juiste kaders en instrumenten bieden om op gebieds- en projectniveau te sturen op dat gewenste aanbod. Ook worden het gerealiseerde aanbod en het aanbod in de pijplijn scherper gemonitord. Omdat de vraag vanuit alle doelgroepen waarschijnlijk groter is dan het op korte termijn realiseerbare aanbod, kunnen we niet alle doelgroepen volledig bedienen. Er zullen keuzes gemaakt moeten worden. We houden in ieder geval vast aan onze betaalbaarheidsambities, zodat we kwetsbare inwoners beter kunnen bedienen. Daarnaast is aanvullende inzet nodig voor inwoners die urgent een woning zoeken. Het is onmogelijk om daarbovenop op een objectieve en rechtvaardige manier keuzes te maken welke doelgroep belangrijker is voor de stad. Is een lerares belangrijker dan een verpleegster, of is een student belangrijker dan een senior? En dan moeten daar ook grenzen in worden gesteld.

Moeten doelgroepen dan bijvoorbeeld fulltime of vast aan het werk zijn? En zijn studenten van alle instellingen dan even belangrijk, of moet daar ook een onderscheid in worden aangebracht? We gaan daarom geen doelgroepenverordening uitwerken waarmee de voorrang van specifieke doelgroepen boven andere groepen wordt geformaliseerd. In lijn met de uitgangspunten, kan gedacht worden aan:

Inboeknummer

7891978_03

Programmeren van woonruimte voor doelgroepen opnemen als vast onderdeel van (place making in) de gebiedskaders en projectkaders die voor verschillende stadsdelen worden opgesteld. In anterieure overeenkomsten sterker sturen op woningen voor specifieke doelgroepen. Bijvoorbeeld meer gericht op senioren binnen de woon-zorgcirkels van de Woonzorgvisie, meer gericht op studenten op voor hen geschikte locaties, meer gericht op de huisvesting van cruciale beroepsgroepen in reguliere woonwijken, enzovoort. In lijn met de Woonzorgvisie gericht uitwerken, en met externe partners ontwikkelen, van locaties die invulling geven aan de grote behoefte aan woon-zorgcombinaties. Ruimte maken voor experimenten die mogen afwijken van standaarden, zoals voor knarrenhofjes in gestapelde woonvorm of een woontoren die specifiek is gericht op de huisvesting van gezinnen. Scherper monitoren van de geplande en gerealiseerde huisvesting voor alle verschillende doelgroepen. Voor studentenhuisvesting enkele grootschalige locaties aanwijzen waar een groot deel van de opgave voor de langere termijn wordt geborgd

3D. Doorstroming op gang brengen, Als bestaande bewoners doorstromen naar een nieuwe woning, komt hun woning weer vrij voor andere woningzoekenden. Zo komt er een treintje van verhuizingen op gang waar meerdere huishoudens van profiteren. Het toevoegen van één woning leidt zo (indirect) tot een invulling van de behoefte van meerdere woningzoekenden. Doorstroming was al een belangrijk speerpunt van het woonprogramma 2021-2025, maar gelet op het belang hiervan gaan we daar specifieke maatregelen aan koppelen. In lijn met de uitgangspunten, kan gedacht worden aan: - Met corporaties en ontwikkelaars afspraken maken om bewoners uit de buurt voorrang te geven bij de toewijzing van nieuwe betaalbare woningen. Hierdoor wordt ook het draagvlak van projecten verhoogd. - Inzet van seniorencoaches en verhuishulp, samen met partners in de stad, voor het ontzorgen van doorstromers uit de buurt. - Gerichter bouwen voor de behoefte van bestaande buurtbewoners. Bijvoorbeeld door de invulling van het dure segment af te stemmen op de woonbehoefte van welgestelde senioren en gezinnen uit de omgeving. 3E Inzet op urban living met kwaliteit We willen een woningaanbod dat past bij de woningbehoefte van onze inwoners. De woonbehoefte van veel inwoners is nu nog grotendeels gebaseerd op wat mensen nu kennen: een grondgebonden woning met tuin.

Het woonbehoefteonderzoek stelt terecht dat die de realisatie van veel extra grondgebonden woningen in de stad niet realistisch is binnen onze opgave en (ruimtelijke) mogelijkheden. Bovendien schetst het onderzoek ook een sterke toename van kleine persoonshuishoudens, die graag betaalbaar willen wonen. Daarom is er een omslag nodig naar een nieuwe wooncultuur waarin appartementen vanzelfsprekender worden. Wat past bij de verstedelijkingsprincipes van de Omgevingsvisie.

Inboeknummer

7891978_03

Deze omslag vraagt om aansprekend aanbod dat laat zien dat wonen in hoge dichtheden heel aantrekkelijk is, ook voor doelgroepen die zich traditioneel richten op een grondgebonden woning. Dat reikt verder dan alleen de woning. Een vermindering van het aantal m2 woning maakt extra zorg en aandacht noodzakelijk voor de woonomgeving. Niet zozeer in omvang, maar vooral in kwaliteit. Denk aan aansprekende vormgeving, slimme indeling en gedeelde vertrekken en voorzieningen. Het Woonprogramma moet mogelijkheden en instrumenten bieden om dat te realiseren. Zeker nu we zien dat er in de praktijk vooral kleine woningen kunnen worden gerealiseerd. In lijn met de uitgangspunten, kan gedacht worden aan: - Aansluiten bij de regulering van middendure huurwoningen via de Wet betaalbare huur, zonder daar aanvullende lokale eisen aan toe te voegen. - Inzet op een richtinggevende omvang of prestaties van collectieve ruimten in projecten met veel kleine woningen van minder dan 50m² gebruiksoppervlakte. Kanttekeningen 1. Realisatie van de grote opgave is niet verzekerd De hoge ambitie uit het Beethoven-convenant vraagt veel van alle partijen in het bouwproces. Te meer omdat woningbouw een proces is van een lange adem. Daarnaast is de zoektocht naar meer uitvoeringskracht uitdagend.

De gemeente heeft net zoals de andere partners in de keten, te maken met de uitdaging om voldoende gekwalificeerd personeel aan te trekken en om voldoende middelen voor woningbouw vrij te maken. Landelijke problemen rond bijvoorbeeld netcongestie en stikstof en de bijbehorende regelgeving en (bezwaar)procedures maken bouwen ook niet gemakkelijker. Verder kunnen marktomstandigheden hun stempel drukken, zoals rente- en prijsstijgingen. We zullen ons met de herziening van het woonprogramma en de verhoogde inzet op uitvoering maximaal blijven inzetten voor de realisatie van de opgave, maar dit geeft geen garantie voor het resultaat. 2. Botsende doelen en belangen De toevoeging van vele duizenden extra woningen in de bestaande stad vraagt ruimte en heeft een grote impact op buurten. Andere stedelijke opgaven zoals werken, mobiliteit en klimaat vragen echter ook om ruimte. Door de sterke mate van verdichting die nodig is, past niet altijd alles op dezelfde plek. Ook is sloop- en nieuwbouw vaker nodig om ruimte te maken voor meer woningen. Daarom moeten er keuzes worden gemaakt, bijvoorbeeld ten aanzien van woonkwaliteit, parkeren, of de groenopgave. We zien daarom dat er vaak maatwerk nodig is om af te wijken van bestaande beleid dat met elkaar botst. Dat maatwerk bieden we in eerste instantie via reguliere lijnen en zo nodig bij Eindhoven Bouwt Door.

De verstedelijkingsprincipes uit de Omgevingsvisie 2.0 zijn hierbij leidend. Als we het grote tekort aan woningen willen verminderen, moeten we kiezen voor meer woningen, soms boven andere doelen die we ook belangrijk vinden. We zullen moeten accepteren dat niet alles kan in dezelfde ruimte.

Inboeknummer

7891978_03

3. Corporaties kunnen mogelijk niet de gehele opgave voor sociale huur invullen 30% sociaal van de totale opgave is een grote uitdaging voor corporaties, zeker op zo’n korte termijn. Als de corporaties de volledige opgave oppakken, betekent dit een verdubbeling van de huidige prestatieafspraken. In het addendum van de prestatieafspraken, maar ook in de jaarrapportage 2024 wordt geconstateerd dat de huidige opgave waarschijnlijk niet haalbaar is. Aanvullende bouw van sociale huurwoningen door anderen dan de huidige 4 woningcorporaties is dan ook welkom en zelfs nodig, maar wel onder een aantal voorwaarden zodat ook hier aandachtsgroepen kunnen worden gehuisvest. We kijken naar maatregelen om de corporaties toch zo goed mogelijk in positie te brengen. 4. Risico op lagere Beethoven-bijdrage voor woningbouw en rijkssubsidies De huidige inzet op 85% betaalbaar wijkt af van de landelijke normen. Dit zorgt er mogelijk voor dat we minder subsidies kunnen ontvangen waarbij het Rijk betrokken is, zoals het geld via de Beethoven-regeling, de Woningbouwimpuls en de Realisatiestimulans. Door het Rijk wordt 2/3 betaalbaar, waarvan 30% sociaal, als een optimaal en haalbaar programma gezien, waarvan niet veel mag worden afgeweken. Als deze lijn wordt doorgezet in de voorwaarden voor rijkssubsidies, dan kan dit betekenen dat we de komende jaren minder subsidies ontvangen voor woningbouw. 5.

Het ontwikkelen van meer sturende instrumenten geeft meer regie aan de gemeente, maar dit neemt tijd en capaciteit weg bij de uitvoering en dus van het uiteindelijk realiseren van meer woningen De woningnood die veelvuldig zorgt voor schrijnende situaties bij onze inwoners, leidt tot een roep om inzet van meer sturende instrumenten door de gemeente. Denk aan de wens voor de invoering van een leegstandsverordening, van huisvestingsvergunningen voor doelgroepen, van voorrang voor bepaalde beroepsgroepen, et cetera. We willen zo meer doen om inwoners die in de knel zitten te helpen. Tegelijkertijd zien we dat de ontwikkeling en uitvoering van dergelijke instrumenten tijd en capaciteit kost, die ten koste gaat van de tijd en capaciteit die aan de uitvoering kan worden besteed. Ook heeft de invoering van sommige instrumenten mogelijk een impact op de snelheid en de haalbaarheid van projecten. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging van instrumenten en maatregelen voor de herziening van het woonprogramma. Proces, planning en communicatie Voor de herziening van het woonprogramma, wordt een beperkt proces gevolgd, met beperkte participatie. We passen het bestaande programma aan waar nodig en leggen vooral de focus op de uitvoering van het beleid.

Naast de bespreking van de startnotitie in de gemeenteraad zullen de woningcorporaties en de leden van onze versnellingstafel woningbouw om advies worden gevraagd. Zo kunnen we bij de verdere procedure richting vaststelling van het beleid rekening houden met hun wensen en belangen. De gemeenteraad zal het concept van de herziening van het woonprogramma na de zomer van 2025 ontvangen, in het kader van een procedure van wensen en bedenkingen. Vaststelling van de herziening volgt daarna nog in 2025 door middel van een collegebesluit.

Inboeknummer

7891978_03

Omdat we werken aan een herziening van het woonprogramma, dat geen rechtstreekse gevolgen heeft voor individuele inwoners, achten wij het niet noodzakelijk om nu inwoners te raadplegen. Een woonprogramma is ook geen verplicht programma is onder de omgevingswet, waardoor hier ook geen verplichting voor is. Bewonersparticipatie rond de grote opgave van de stad en de noodzakelijke verdichting heeft al plaatsgevonden voor de Omgevingsvisie. Met de herziening van het woonprogramma wordt dit programma aangepast aan de veranderde opgave. Een uitgebreider participatietraject reserveren we voor het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma vanaf 2026, dat veel concreter zal ingaan op de vertaling van de stedelijke woonopgave naar wijken en gebieden. Bij de vormgeving van het volkshuisvestingsprogramma zal de raad intensiever worden betrokken dan bij deze herziening van het woonprogramma. Personele en financiële consequenties De herziening van het woonprogramma past binnen de werkzaamheden van team wonen. Meer focus op de uitvoering en realisatie van de grote opgave vraagt uiteindelijk om meer capaciteit en middelen in de gehele keten. Van beleid en intake tot realisatie en handhaving. Dit wordt meegenomen in de afzonderlijke dossiers Evaluatie Eindhoven Bouwt Door, Innovatieagenda Wonen en Herziening woonprogramma. Capaciteit en middelen kunnen ook maar één keer worden ingezet.

Het voorstel is dan ook om de herziening van het woonprogramma beperkt te houden en om vooral in te zetten op de uitvoeringskracht. Evaluatie Na de herziening van het woonprogramma zal in 2026 worden gewerkt aan het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma. Het grootste deel van het nieuwe woonprogramma wordt daarbij geïntegreerd in het volkshuisvestingsprogramma. Daarbij zal ook worden bekeken of er zaken zijn die nog moeten worden aangepast op basis van bevindingen uit de praktijk. Als daar aanleiding voor is, dan kan het woonbehoefteonderzoek van Companen op dat moment ook voorzien worden van een update, zodat het weer geheel past bij de situatie van dat moment. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren:  Collegebrief Woonbehoefteonderzoek Companen 2024  Woonbehoefteonderzoek Companen 2024 Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris

Inboeknummer

7891978_03

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. Vaststellen van de voorgestelde keuzes bij de dilemma’s rond de herziening van het woonprogramma: A. Dilemma van betaalbaarheid versus woonkwaliteit en versus snelheid Keuze: We houden de inzet op betaalbaar wonen vast, omdat we prioriteit willen geven aan de kansen voor inwoners die onvoldoende bediend worden in de bestaande voorraad, die voor hen veelal te duur is. Naast deze inzet kijken we naar mogelijkheden om ook grotere, betaalbare woningen te realiseren en om vertraging zoveel mogelijk te voorkomen. B. Dilemma van sturen op kwaliteit versus het minder stapelen van eisen ten behoeve van meer realisatie Keuze: Bij de herziening van het woonprogramma willen we bestaande eisen schrappen als dat mogelijk en wenselijk is en daarnaast zo weinig mogelijk nieuwe eisen opnemen, zodat een negatieve impact op lopende en nieuwe projecten kan worden voorkomen. C. Dilemma van de woningnood vandaag en de grote opgave op de korte termijn, versus de lange termijneffecten van woonbeleid Keuze: Prioriteit voor de realisatie van bestaande projecten in de pijplijn en voor het beter benutten van bestaande woningen en gebouwen voor de realisatie van extra woonplekken, zodat zoveel mogelijk inwoners snel kunnen worden geholpen. D.

Inboeknummer

7891978_03

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15259975/7