Rekenkamerrapport - Woningbouw in Eindhoven - lerend tot versnelling komen

Innovaties in het bouwproces 1. Eindhoven functioneert als Living Lab. 2. Afspraken met de corporaties over de Stroomversnelling. Flexwonen 1. Taskforce Flexwonen in samenwerking met de corporaties en andere partijen (leegstandsbeheerders, uitzendbureaus). 2. Realisatie van 1.000 eenheden flexwonen in nieuwbouw of door transformatie. Participatie 1. Het PEK als volwaardige partner bij het maken van prestatieafspraken. 2. Prestatieafspraken met huurders en corporaties over zeggenschapsen beheervormen van huurders (wooncoöperaties). 3. Review PO- en CPO-beleid door het Expertteam Zelfbouw. Nieuwe investeerders en samenwerking 1. Uitvoeren van de pilot Geldstromen in de buurt (geldstromen in beeld brengen en experimenteren met zeggenschap besteding middelen). 2. Concrete afspraken met investeerders, beleggers en ontwikkelaars over de bouw van middeldure en dure huurwoningen in Eindhoven.

55 / 60

Bijlage 4 – Instrumenten in Woonprogramma

Categorie Sociale huur

Sociale koop

Huidige instrumenten • prestatieafspraken: de gemeente legt vast hoeveel sociale huurwoningen de komende jaren worden toegevoegd • passend grondbeleid: de gemeente legt een verlaagde grondprijs voor sociale huurwoningen vast in het gemeentelijk grondbeleid • achtervangpositie bij garantstelling leningen aan woningcorporaties. • anterieure overeenkomsten. Met partijen waarmee geen prestatieafspraken zijn, stelt de gemeente anterieure overeenkomsten op waarin percentages worden afgesproken voor bestemming woningen • Koopgarant, Slimmer Kopen. Wooncorporaties bieden bijzondere koopconstructies aan waarbij woningen na eerste verkoop ook beschikbaar blijven voor lagere en middeninkomens. Marktpartijen worden uitgedaagd met dergelijke constructies te komen. • Woningsplitsing: Door splitsing kunnen kleinere zelfstandige koopwoningen worden toegevoegd voor de groeiende groep kleine huishoudens.

Nieuwe instrumenten • Bestemmingsplan/doelgroepenverordening. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. • Onderzoek naar mogelijkheden van een woningbouwc.q. vereveningsfonds.

•

•

• • • •

Middenhuur

•

Actief uitvragen bij nieuwe ontwikkelingen. • Initiatiefnemers worden gewezen op het belang van het toevoegen van middenhuurwoningen in de stad, zodat ze hier hun plannen op kunnen aanpassen. De focus ligt de komende jaren op het toevoegen van woningen in • het lage middenhuursegment.

•

Middeldure koop

•

Stimuleren van innovatie in de bouw. Uitdaging markt om goedkoper te bouwen door toepassing innovatieve bouwconcepten (prefab, bijv.) Zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw. Borgen dat de woning bewoond wordt door de doelgroep en niet gebruikt wordt voor winstspeculatie of belegging. Onderzoek naar mogelijkheden woningbouw- c.q. vereveningsfonds. Doelgroepenverordening invoeren t.b.v. sociale koop. Op zoek naar partijen die koopconstructies kunnen aanbieden (zoals in Zaanstad wordt gedaan). Onderzoek naar mogelijkheden om opnieuw startersleningen te verstrekken aan koopstarters. Contractueel vastleggen en langdurig waarborgen via anterieure overeenkomsten. Voorwaarden: minimaal 15 jaar vast, jaarlijkse huurprijsstijging conform landelijke consumentenprijsindex (cpi). Bijdrage van corporaties. We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties over de realisatie van middenhuurwoningen (corporaties met commerciële tak). Doelgroepenverordening voor middenhuur. De eerder genoemde doelgroepenverordening zetten we ook in voor middenhuur. Deze verordening dient als achtervang als initiatiefnemers niet of te weinig in het middenhuursegment bouwen

Stimuleren van deze categorie bij nieuwe initiatieven. Onze focus ligt op het toevoegen van de goedkopere

56 / 60

middeldure koopwoningen. Wij nodigen marktpartijen nadrukkelijk uit om hieraan bij te dragen. Dure huur- en koop

•

•

• •

Versnelling van de woningbouw o Instelling gemeentelijk woningbouwregisseur o Oprichting samenwerkingstafel woningbouw Meer doorstroming: bevorderen doorstroming, o.a. door ontzorgen van ouderen bij verhuizing, beperken huursprong bij verhuizing, concretisering via prestatieafspraken corporaties. Blijvende inzet op innovatie Lobby voor meer investeringscapaciteit voor woningcorporaties. Wij willen gezamenlijk met de corporaties een pleidooi houden voor het omzetten van de verhuurdersheffing naar investeringsgeld.

57 / 60

Bijlage 5 – Overzicht moties 2020 t/m 2024 Datum

Naam motie

Onderwerp

M1 Slim hergebruik van materialen in vastgoed (GL, SP, D66, CDA, PvdA) B.M09A Een goede gemeente is op haar bouwopgave voorbereid (D66, VVD, 50PLUS, LPF, DENK) M16: Taskforce Versnelling uitwerking woonprogramma Eindhoven (PvdA, GL, CDA) M14: Alle nieuwbouw draagt bij aan inclusieve wijken en buurten(CDA, GL PvdA, 50PLUS) M8: Seniorenbeleid opnemen in het woonprogramma 2021-2025

Circulariteit en klimaatadaptatie meer aandacht geven in de nota vastgoedbeleid 2020. De ambtelijke capaciteit binnen het ruimtelijk domein verhogen zodat jaarlijks minimaal 3.000 woningen gerealiseerd kunnen worden. Onderzoek naar instellen van een Taskforce voor versnelling en betaalbaarheid van de woningbouw. Stortingen in het vereveningsfonds aanwenden om de inclusiviteit in het projectgebied te verbeteren. Meer aandacht voor seniorenbeleid in het woonprogramma 2021-2025. Een doelgroepenverordening opstellen met een definitie van doelgroepen en deze koppelen aan minimale afmetingen en prijzen van woningen. Vormgeven aan evaluatie met de raad na elk groot project gedurende de uitvoering van de verdichtingsvisie om tussentijds te toetsen en bij te kunnen sturen. Om de doelstellingen uit het Woonprogramma te halen, moeten corporaties eerder in positie gebracht kunnen worden om (samen met commerciële partijen) bij te dragen het sociale deel van de woningopgave te realiseren. Ruimte maken voor extra capaciteit op het ruimtelijk domein om de woningbouwopgave te realiseren.

vergadering

6-10-2020 3-11-2020 15-12-2020 15-12-2020 15-12-2020 15-12-2020

M17: Passend bouwen voor iedereen

15-12-2020

M11: Ingetrokken na toezegging Motie M11 Beter één project in de evaluatie, dan tien in de visie (CU, 50PLUS, GL)

13-7-2021

K.M10 Breng corporaties met een sociaal oogmerk eerder in positie (CDA, DENK. M.A. Schreurs, LPF, 50PLUS, PvdA, CU)

13-7-2021 13-7-2021 22-9-2021

9-11-2021

9-11-2021

30-11-2021

K.M06A Werk aan de winkel bij de versnelling woningbouw (VVD, D66, DENK, LPF, GL, PvdA, CDA) K.M11 Sociale paragraaf in hoogbouwplannen (CU, 50PLUS, DENK, LPF, GL, SP, PvdA, CDA) M4 15 jaar sociale huurwoningen is niet sociaal (SP, DENK, CU) B.M10 Voor het verlengen van de exploitatietermijn naar 30 jaar, 15 jaar is te kort (SP, 50PLUS) B.M26 Uitbreiding Huurteam Eindhoven – Huurders niet meer vogelvrij in de vrije sector (PvdA, GL, D66, 50PLUS, VVD) VM4: Terugdringen aantal huisuitzettingen

In alle hoogbouwplannen een sociale paragraaf opnemen met sociale risico’s (bijv. eenzaamheid). De instandhoudingstermijn van sociale huur in de Victoriatoren verlengen van 15 jaar naar 30 tot 40 jaar. Minimale duur van de exploitatie van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen verhogen van 15 jaar naar 30 jaar. Het takenpakket van het Huurteam uitbreiden naar de vrije sector. Het aantal uithuiszettingen terugdringen o.a. door de samenwerking tussen corporaties en andere maatschappelijke organisaties te verbeteren.

58 / 60

30-11-2021

VM1 Prestatieafspraken met woningbouwcoöperaties in Eindhoven (PvdA, CDA, SP, 50PLUS, GL, D66, LPF, OAE, CU, DENK)

21-12-2021

M3: Onderzoek Regionaal Ontwikkelingbedrijf Volkshuisvesting

25-1-2022

M7A: Invoering Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Spoorzone

24-5-2022

M3: Geen vrijbrief voor woningsplitsing en kamerverhuur

24-5-2022

M2 Leefbaarheid evaluatie inclusief inwoning

11-10-2022

Vitale beroepen voorrang op de woningmarkt (VM3)

8-11-2022

Openbare monitor plancapaciteit (BM13)

8-11-2022

Onbenutte ontwikkelpotentie (BM14)

8-11-2022

Sociale huurwoningen (BM21)

8-11-2022

Verlengen exploitatietermijn naar 30 jaar - 15 jaar is te kort (BM22)

20-12-2022

Studentenwoning gezocht!

4-4-2023 4-4-2023 9-5-2023 20-9-2023 19-12-2023

Meldingen van inwoners serieus nemen (Vrije motie VM3) Toezicht en handhaving woonoverlast (Vrije motie VM2) Studentenwoningen ongeacht opleidingsniveau (Motie M2) Afspraken leefbaarheid - Niet alleen toekijken (Motie M6) Hop hop een paar verdiepingen erop (Vrije motie VM1)

20-2-2024

Definitieve gebiedsvisie - De raad langdurig in positie bij Zuidwest (Motie M4)

12-3-2024

Proces woonboten (Vrije Motie VM2)

Een aantal wensen meegeven richting de woningbouwcorporaties in de prestatieafspraken. Het Woon Coördinatie Team van SGE uitbreiden door op regionaal niveau een Ontwikkelbedrijf Volkshuisvesting op te richten. Duidelijkheid bieden aan (markt)partijen op welke manier hun grond kan worden aangeboden en beoordeeld overeenkomstig de Wet voorkeursrecht gemeenten. Hoe om te gaan met de bevoegdheid van het college om af te wijken van het verbod op kamerbewoning en woningsplitsing. Effect van inwoning meenemen in evaluaties naar de leefbaarheid. Pilots ontwikkelen waarbij vitale beroepen voorrang krijgen op de huurwoningmarkt. Inzicht geven in de ‘productiepijplijn’, gerelateerd aan het niet halen van ambities. Extra kansen pakken in het realiseren van de ambities door aandacht te hebben voor onbenutte ontwikkelpotentie. Inzetten op het behalen van de ambitie om 30% sociale huurwoningen te realiseren. Met een concreet voorstel komen voor het verlengen van de exploitatietermijn. Maximaal inspannen om het woningtekort onder studenten terug te dringen. Meldingen van inwoners over woonoverlast door woningsplitsing en kamerverhuur serieus nemen. Snel maatregelen treffen om toezicht en handhaving van woonoverlast adequaat en effectief uit te voeren. In de ontwikkeling van Evoluon geen onderscheid maken van woningtoekenning op basis van opleidingsniveau.

Naast monitoren ook actief handhaven bij short stay initiatieven. Gerelateerd aan ambities die niet gehaald worden. Bij de ontwikkeling van Zuidwest d.m.v. monitoring van doelen en wensen de raad in positie brengen en houden. De raad blijven informeren over het proces woonboten.

59 / 60

2-4-2024

GEEN WOORDEN MAAR DADEN - Bescherm de leefbaarheid in en om de Rustenburgstraat (Motie M2A)

2-4-2024

Seniorenhuisvesting 2.0 (Motie M4)

2-4-2024

Verantwoordelijk voor onderhoud (Motie M5)

28-5-2024

Knibbel, knabbel, knuisje, Wie komt er in mijn huisje (Motie KM12)

De leefbaarheid in de Rustenburgstraat beschermen.

Rustenburgstraat aanmerken als locatie voor senioren en hen voorrang geven. Trudo de woningen van achterblijvende bewoners in de Rustenburgstraat goed te laten onderhouden. Woningruil faciliteren om zo doorstroming te verbeteren.

Bijlage 6 – Overzicht amendementen 2020 t/m 2024 Datum

Naam amendement

vergadering 15-12-2020

Toekomstresistentietoets

9-11-2021

Betaalbaarheid woningbouw op gemeentelijke grondposities via de mogelijkheid tot maatwerkgrondprijzen

14-6-2022

Behoud van goedkope sociale huurwoningen (SP, 50PLUS, OAE)

14-6-2022

Sociale huur (Sp, Volt, PvdD, OAE)

19-7-2022

Fellenoord – Woningcorporaties (PvdA, GL, D66)

24-1-2023

Corporaties in de Lead (Pvda, GL, D66, Volt, 50PLUS, SP)

31-1-2023

MRE barcode (GL, Volt)

31-1-2023

Verstedelijking in het stedelijk gebied (GL)

28-11-2023

Vergeet de sociale huurwoningen niet (SP, PvdD, 50PLUS)

20-2-2024

Een stadsbos is groen (GL, PvdA, D66, CDA)

20-2-2024

Niet bouwen in het stadsbos (PvdD)

20-2-2024

Verantwoorde besluitvorming Fuutlaan (GL, SP)

28-5-2024

Eikenburg (VVD, SP, OAHvE, 50PLUS)

60 / 60