Rekenkamerrapport Knoop XL tussen ambitie en realisatie

Knoop XL: Tussen ambitie en realisatie Rekenkameronderzoek naar sturing, voortgang en informatievoorziening

Rekenkamer Eindhoven Mei 2026

Inhoudsopgave

inleiding 3 1.

probleemstelling 4 1.1 Aanpak onderzoek 4

2.

Bevindingen 5

3.

Conclusies en aanbevelingen 8 3.1 Conclusies 8 3.2 Aanbevelingen 9

4.

Reactie college 11

5.

Nawoord rekenkamer 15

6.

Concept raadsbesluit 17

Bijlage Rapport BEA

Colofon Mei 2026 Rekenkamer Eindhoven Walter Hartmann, voorzitter Klaartje Peters, vicevoorzitter Bart van den Biggelaar, lid Laurie Hasselt, secretaris

2

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

18

inleiding

De gebiedsontwikkeling Eindhoven Internationale Knoop XL (Knoop XL) is een van de grootste en meest complexe opgaven waar de gemeente Eindhoven de komende decennia voor staat. Samen met de provincie Noord-Brabant werkt de gemeente aan de ontwikkeling van een centraal gelegen stationsgebied dat uitgroeit tot een knooppunt voor wonen, werken, mobiliteit en verblijven. Het programma heeft een lange looptijd van circa twintig jaar en een geraamde investering van € 3 tot 5 miljard. Knoop XL bestaat uit drie samenhangende onderdelen. Het eerste onderdeel is de gebiedsontwikkeling Fellenoord, aan de noordzijde van station Eindhoven Centraal. Deze ontwikkeling omvat onder meer de herprofilering van de Fellenoord tot stadsboulevard, de aanleg van een voetgangersbrug over het spoor, maatregelen om het gebied klimaatadaptief in te richten en investeringen in het Dommeldal. Het tweede onderdeel is de herontwikkeling van de multimodale knoop Eindhoven Centraal, waaronder het ondergrondse busstation Neckerspoel en het stationsgebouw. Het derde onderdeel is Stationsgebied Zuid, waaronder al lopende of reeds in uitvoering zijnde projecten zoals de ondergrondse fietsenstalling, District E, de Stationsweg, de herinrichting van het Stationsplein en Lichthoven.

3

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

Het grootschalige, langjarige en complexe karakter van Knoop XL stelt hoge eisen aan de bestuurlijke aansturing en aan de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. Daarom besloot de gemeenteraad op 24 mei 2022 tot het instellen van een raadscommissie Knoop XL, op voorstel van de Rekenkamer Eindhoven. Deze commissie helpt de raad bij het vervullen van zijn kaderstellende en controlerende rol. Daarnaast besloot de raad tot oprichting van een gezamenlijke BV met de provincie voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord. De raad nam ook een motie aan waarin wordt verzocht om een evaluatie van zowel de ontwikkeling van Knoop XL als het functioneren van de raadscommissie. De rekenkamer heeft deze evaluatie de afgelopen periode uitgevoerd, met als doel de nieuwe raad zo goed mogelijk in positie te brengen. Het resulterende rapport brengt de stand van zaken zo goed mogelijk in beeld, en beschrijft wat goed gaat en wat beter kan, zowel in de uitvoering van het programma Knoop XL als in het functioneren van de raadscommissie Knoop XL en de betrokkenheid van de raad daarbij. Daarmee biedt het rapport aanknopingspunten voor verbetering en ondersteunt het de gemeenteraad bij het maken van weloverwogen keuzes aan het begin van een nieuwe raadsperiode.

1.

probleemstelling

De centrale onderzoeksvraag is: Wat is de doelmatigheid en doeltreffendheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL en de raadscommissie Knoop XL? Deze hoofdvraag is uitgewerkt in de volgende deelvragen: • Wat zijn de ambities, doelen, kaders en middelen van de gebiedsontwikkeling en de raadscommissie? • Wat is de stand van zaken, wat is gerealiseerd? • Hoe waarderen de stakeholders de gebiedsontwikkelingen en het functioneren van de raadscommissie? • Wat zijn resultaten/effecten? • Hoe is de informatievoorziening aan de raadscommissie, aan de gemeenteraad? • Hoe monitort de raadscommissie de ontwikkelingen? • Wat zijn geleerde lessen, wat zijn condities voor succes?

4

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

1.1 Aanpak onderzoek Het onderzoek is uitgevoerd in de volgende stappen: 1. Bestudering van relevante documenten. Hierbij gaat het om visie- en beleidsdocumenten, documenten met betrekking tot de opzet en werking van de uitvoering en relevante raadsen collegestukken. 2. Interviews met betrokkenen uit de ambtelijke organisatie en raadsleden. Er zijn gesprekken gevoerd met medewerkers van de gemeente die betrokken zijn bij de gebiedsontwikkeling Knoop XL. Ook zijn er gesprekken gevoerd met individuele leden uit de raadscommissie, de ondersteuning vanuit de griffie en is er een groepsgesprek georganiseerd met de raadscommissie Knoop XL. 3. Opstellen van het rapport. 4. Formuleren van de conclusies en aanbevelingen. Het onderzoek omvat de periode tot en met 10 februari 2026.

2. Bevindingen

De rekenkamer heeft veel tijd en moeite moeten steken in het schetsen van een compleet beeld van de stand van zaken van het omvattende project en de deelprojecten; een dergelijk overzicht was niet voorhanden. Dat beeld laat zien dat de gebiedsontwikkeling zich in een fase bevindt waarin zichtbare voortgang wordt geboekt, maar waarin tegelijkertijd sprake is van grote verschillen in tempo en concreetheid tussen de verschillende deelgebieden en projectonderdelen. Voor enkele onderdelen is de stap van planvorming naar uitvoering inmiddels gezet, terwijl andere delen nog sterk afhankelijk zijn van externe besluitvorming en randvoorwaarden. Voor het deelgebied Stationsgebied Zuid geldt dat meerdere projecten inmiddels richting uitvoering gaan of zich al in uitvoering bevinden. Projecten als District E, Lichthoven en EDGE hebben de fase van voorbereiding afgerond en zetten concrete stappen richting realisatie. Voor de ondergrondse fietsenstalling aan de zuidzijde van het station is de aanbesteding gestart en wordt oplevering voorzien in 2030. Ook voor de herinrichting van de Stationsweg heeft aanbesteding plaatsgevonden. Daarmee is voor Stationsgebied Zuid sprake van tastbare voortgang, al is er voor dit deelgebied geen expliciete tijdshorizon geformuleerd waarop de voortgang kan worden getoetst. De gebiedsontwikkeling Fellenoord komt gefaseerd van de grond.

Voor de clusters 1A, 1B, 9A, 9B en 9C 5

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

zijn clusterpaspoorten1 vastgesteld en voor cluster 9B is een bestemmingsplan vastgesteld. In cluster 1A is bovendien een anterieure overeenkomst2 gesloten met de ontwikkelaar van het project Brightlight Towers en ligt een voorgenomen wijziging van het omgevingsplan voor. Ook cluster 2 bevindt zich in de overgang naar uitvoering, met een clusterpaspoort in voorbereiding. Tegelijkertijd wachten de clusters 4, 5, 6 en 7 op nadere besluitvorming over de realisatie en planologische inpassing van het ondergrondse busstation in cluster 6.

1 De gemeente werkt met clusterpaspoorten waarin per cluster de uitwerking van de Ontwikkelvisie is vastgelegd. Het college stelt deze vast, waarna de raadscommissie Knoop XL een toelichting ontvangt en het clusterpaspoort bediscussieert. De raadscommissie kan naar aanleiding hiervan verbetermaatregelen meegeven en via een noodremprocedure besluiten tot behandeling in de raad. De paspoorten beschrijven per cluster het werkgebied, doelstellingen, kaders en programmamix binnen de totale ambitie voor Fellenoord, stedenbouwkundige uitgangspunten en de relatie tot de KPI’s. 2 Een anterieure overeenkomst is een contract tussen de gemeente en een ontwikkelaar die wordt gesloten vóórdat een planologisch besluit wordt genomen. Voor Brightlight Towers heeft de gemeente Eindhoven een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar. In deze overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over de ontwikkeling van het project, waaronder het kostenverhaal voor planologische procedures en andere voorwaarden, voorafgaand aan de wijziging van het omgevingsplan.

Om de uitvoering te kunnen versnellen, zodra besluitvorming heeft plaatsgevonden, heeft de gemeente inmiddels panden verworven in deze clusters. In de clusters 3, 10 en 11 zijn vooralsnog geen grote ontwikkelingen in gang gezet en blijft de bestaande invulling voorlopig gehandhaafd. De OV-knoop vormt een cruciale randvoorwaarde voor de verdere voortgang van Knoop XL. Voor de Multimodale Knoop (MMK) is in januari 2026 in het BO MIRT3 een belangrijke stap gezet met de keuze voor een voorkeursvariant inclusief een ondergronds busstation, waarvoor ook de financiering rond is. Deze voorkeursvariant is besproken in de raadscommissie Knoop XL en in februari 2026 aan de raad voorgelegd. De komende jaren staan in het teken van verdere uitwerking in de Planning en Studiefase, met als doel een aanbestedingsgereed ontwerp. De verwachte bouwtijd bedraagt circa acht jaar. Pas na realisatie van het ondergrondse busstation kunnen diverse aanpalende clusters worden ontwikkeld, waardoor het onzeker is of met name clusters 5, 6 en 7 nog voor 2040 worden afgerond. Dit speelt tegen de achtergrond dat de grondexploitatie voor Fellenoord tot 2043 loopt. Voor de Spoorknoop Eindhoven (SKE) geldt dat de financiering vooralsnog slechts deels rond is. Voor stap 1 (emplacement West) is financiering beschikbaar, maar voor andere onderdelen, zoals uitbreiding van het aantal perrons, nog niet.

Wel is begin 2026 in het BO MIRT overeenstemming bereikt over een voorkeursalternatief.

Stationsgebied Zuid en de OV-knoop en voor Fellenoord is geen geïntegreerde planning vastgesteld voor de onderlinge realisatie van de verschillende clusters. Wel bestaat er een planning als onderlegger voor de businesscase4, waarin een fasering en een looptijd tot 2043 zijn opgenomen. Voor meerdere clusters is reëel dat volledige realisatie pas in de laatste jaren van deze looptijd of zelfs daarna zal plaatsvinden. Ook inhoudelijk kan nog niet worden vastgesteld of de ontwikkeling van Fellenoord volledig in lijn is met de planvorming. De ambities zijn weliswaar uitgewerkt in 24 KPI’s, maar deze gelden voor het deelgebied als geheel en zijn (nog) niet vertaald naar concrete bijdragen per cluster. Daardoor kan bij besluitvorming over afzonderlijke clusterpaspoorten slechts beperkt worden beoordeeld of een cluster voldoende bijdraagt aan de totale doelstelling. Het college heeft aangegeven dat dit nader wordt uitgewerkt in het Ruimtelijk Raamwerk dat eind 2026 aan de raad wordt aangeboden en dat op basis daarvan ook het dashboard wordt geactualiseerd. Een inventarisatie van de vastgestelde clusterpaspoorten laat zien dat de vijf clusters samen circa 40% van het totale beoogde laadvermogen5 voor Fellenoord vertegenwoordigen terwijl deze clusters in de ontwikkelvisie goed zijn voor circa 26%.

De programmering en verdeling van wonen, werken en voorzieningen zijn globaal in lijn met de KPI’s voor Fellenoord, evenals de verdeling naar betaalbare en sociale woningbouw, met enkele specifieke uitzonderingen.

De vraag of de ontwikkeling van Knoop XL als geheel op schema ligt, kan op dit moment niet eenduidig worden beantwoord. Er ontbreken bestuurlijk vastgestelde tijdsplanningen voor

3 BO MIRT is het bestuurlijk overleg ten behoeve van de MIRT-trajecten, waaraan onder meer de betreffende ministeries en regionale overheden deelnemen. Een MIRTverkenning is de tweede fase in het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) waarin het rijk en de betreffende regio gezamenlijk onderzoeken of grote projecten (wat betreft infrastructuur, OV of ruimte) haalbaar zijn.

6

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

4 In november 2022 werd het Businessplan Gebiedsontwikkeling Fellenoord opgesteld. Dit wordt jaarlijks geactualiseerd. Over het geactualiseerde businessplan is in juni 2024 een Raadsinformatiebrief verschenen. Daarover heeft in september 2024 ook een presentatie plaatsgevonden van de accountant. Tijdens deze presentatie is gesproken over de gebiedsentiteit, de businesscase Fellenoord en de hierbij behorende geldstromen. 5 Het verwachte bouwvolume (‘indicatief laadvermogen’), oftewel m2 bvo voor wonen, werken en voorzieningen.

Organisatie en risicobeheersing De organisatie die zich bezighoudt met Knoop XL is in de afgelopen jaren verder versterkt. Zowel de ambtelijke Programmaorganisatie Stationsdistrict & MIRT (PSM)6 als de ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV zijn compact, voldoende geëquipeerd en de rolverdeling is helder. PSM stelt de kaders waarbinnen Fellenoord BV opereert en fungeert als verbindende schakel binnen de gemeentelijke organisatie. De rolverdeling tussen PSM, Fellenoord BV en de rest van de gemeentelijke organisatie is helder en de inzet van medewerkers vanuit verschillende afdelingen is op directieniveau geborgd. Na eerdere signalen over mogelijke capaciteitsproblemen is door de gemeente geïnvesteerd in de opbouw van PSM en in de bredere ambtelijke capaciteit. Recente managementletters van de accountant geven geen aanleiding te veronderstellen dat capaciteit op dit moment een beperkende factor vormt. Ten aanzien van risicobeheersing zijn verschillende maatregelen getroffen. Binnen Fellenoord BV wordt gewerkt met een ABC-model, waardoor het risicoprofiel van de ontwikkelmaatschappij relatief beperkt is. De grotere financiële risico’s liggen bij de gemeente, met name bij strategische grondverwerving, mogelijke waardedaling, oplopende rentelasten bij vertraging en kostenstijgingen bij het bouwrijp maken en inrichten van de openbare ruimte.

Voor deze risico’s zijn beheersmaatregelen getroffen, waaronder afspraken met het Rijk over risicodeling. Daarnaast zijn recent afspraken gemaakt met het Rijk over cofinanciering bij versnelde transformatie, wat zowel risicodeling als slagvaardigheid bevordert. 6 De Programmaorganisatie Stationsdistrict & MIRT (kortweg: PSM) is een onderdeel binnen de ambtelijke organisatie van de gemeente Eindhoven dat zich richt op grote ruimtelijk-economische en infrastructurele opgaven, waaronder Knoop XL. PSM vormt geen onderdeel van de lijnorganisatie van de gemeente Eindhoven.

7

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

Raadscommissie Knoop XL De instelling van een specifieke raadscommissie Knoop XL wordt door de betrokken raadsleden, portefeuillehouders en griffie als positief en waardevol ervaren. De commissie draagt bij aan kennisopbouw bij raadsleden, biedt een vast overlegmoment over Knoop XL en faciliteert informatie uitwisseling en klankbordfunctie tussen raad en college. Tegelijkertijd laten de bevindingen zien dat de commissie haar potentiële meerwaarde (nog) niet goed benut. De focus ligt sterk op Fellenoord, mede vanwege de daar uitgewerkte KPI’s, terwijl de OV-knoop en Stationsgebied Zuid relatief minder aandacht krijgen. De informatievoorziening vanuit het college kan beter wat betreft tijdigheid, voorspelbaarheid en samenhang. Er ontbreekt een meerjarige besluitvormingsagenda, waardoor de commissie besluitvorming niet altijd tijdig kan voorbereiden. Ook ontbreekt het toegezegde dashboard, waardoor samenhang, voortgang en doelrealisatie onvoldoende inzichtelijk zijn. Daarnaast missen commissieleden een integraal overzicht van de financiële stromen en risico’s rond Knoop XL.

3. Conclusies en aanbevelingen

3.1 Conclusies • Knoop XL komt gefaseerd tot uitvoering, met zichtbare voortgang in Stationsgebied Zuid en in een eerste deel van Fellenoord. Tegelijkertijd kent het programma een ongelijk tempo, waarbij grote delen van Fellenoord en meerdere clusters sterk afhankelijk zijn van de realisatie van de OVknoop. • De OV-knoop vormt de kritische randvoorwaarde voor het merendeel van de gebiedsontwikkeling. Met de keuze voor een voorkeursvariant en de borging van financiering voor het ondergrondse busstation is een belangrijke stap gezet, maar de lange doorlooptijd remt de ontwikkeling van aanpalende clusters. De sterke afhankelijkheid van de OV-knoop maakt de voortgang van de gebiedsontwikkeling als geheel kwetsbaar: vertragingen in dit onderdeel hebben directe gevolgen voor de planningen, financiële risico’s en doelrealisatie van meerdere clusters. • Een eenduidig oordeel of Knoop XL op schema ligt, is niet mogelijk doordat bestuurlijk vastgestelde realisatietermijnen en samenhangende planningen per deelgebied en cluster ontbreken. • Het is slechts beperkt mogelijk om te toetsen of de ambities en doelen worden gehaald. Hoewel de ambities voor Fellenoord zijn uitgewerkt in KPI’s, is nog onvoldoende zichtbaar hoe indivi-

8

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

duele clusters hier concreet aan bijdragen. Er is nog geen dashboard om te kunnen gebruiken als sturingsinstrument. • De sturing op Knoop XL als integraal programma is beperkt, doordat planning, doelen, voortgang en financiën grotendeels per deelgebied of project worden benaderd en niet samenhangend worden gepresenteerd en gemonitord. • De raadscommissie Knoop XL heeft volgens raadsleden, portefeuillehouders en griffie meerwaarde, onder meer voor kennisopbouw en informatievoorziening, maar benut haar potentieel nog onvoldoende doordat focus, timing en vorm van informatie tekortschieten. Er kan niet verwacht worden dat de raadscommissie keuzes voorbereidt in dit traject als de commissie geen complete informatie krijgt. • Het inzicht in financiële stromen en risico’s voor de raad is beperkt. Dit bemoeilijkt effectieve kaderstelling en controle, zeker bij een langjarig programma met meerdere financiers, verschillende planningen en financiële risico’s. • De gemeentelijke organisatie en ontwikkelmaatschappij zijn passend ingericht, met een heldere rolverdeling en aandacht voor risicobeheersing, maar de financiële risico’s voor de gemeente blijven aanzienlijk, met name bij vertragingen en kostenstijgingen.

3.2 Aanbevelingen Voor het college van B&W: 1. Zorg dat de gemeenteraad op korte termijn kan beschikken over het toegezegde dashboard voor Knoop XL. Lever dit dashboard ook indien niet alle informatie volledig of definitief is, en maak daarbij expliciet welke onderdelen voorlopig zijn en waar verdere uitwerking volgt. Spreek met de raad af wanneer het volledige dashboard wordt opgeleverd en op welke wijze en met welke frequentie het periodiek wordt geactualiseerd en benut als sturings- en verantwoordingsinstrument. 2. Maak de sturing op ambities en doelen voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord beter toetsbaar door een nadere uitwerking per cluster. Voorzie de raad van een dekkend overzicht van de ambities en KPI’s voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord, waarbij inzichtelijk wordt gemaakt hoe deze ambities per cluster worden ingevuld en waar eventuele compensatie tussen clusters plaatsvindt. Sluit hierbij aan op het nog vast te stellen Ruimtelijk Raamwerk (2026) en maak duidelijk hoe en wanneer bijsturing mogelijk is indien blijkt dat de realisatie van ambities onder druk staat. 3. Versterk de samenhang en voorspelbaarheid van de informatievoorziening aan de raad. Informeer de raad ten minste eenmaal per half jaar in samenhang over: a. de voortgang van Knoop XL en de afzonderlijke deelgebieden; b.

de onderlinge afhankelijkheden tussen projecten en de gevolgen van vertragingen; c. een integraal financieel overzicht van kosten, beschikbare middelen, bijdragen van partners en de resterende risico’s voor de gemeente. Hierbij horen ook de ‘gekantelde’ financiële overzichten per cluster. De periodieke rapportage maakt per cluster en voor het geheel inzichtelijk hoe financiële ontwikkelingen zich verhouden tot de

9

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

vastgestelde publieke belangen, waar risico’s ontstaan voor doelrealisatie en wat gevolgen zijn voor andere deelprojecten en Knoop XL als geheel. Zorg ervoor dat deze rapportage steeds op tijd voor beraadslagingen en besluitvorming beschikbaar is, zodat de raad zijn kaderstellende en controlerende rol goed kan vervullen. Voor de gemeenteraad: 4. Zet de raadscommissie Knoop XL voort en versterk de doeltreffendheid. De raadscommissie Knoop XL heeft toegevoegde waarde voor kennisopbouw en focus op dit langjarige en complexe programma bij de raad. Besteed in de komende periode expliciet aandacht aan verbeteringen in agendainrichting, informatiepositie en werkwijze, en maak hierover concrete afspraken binnen de raad en met het college. 5. Sta erop dat de raadscommissie voldoende tijd, informatie en ondersteuning krijgt. Zorg ervoor dat informatie vanuit het college of de projectorganisatie steeds op tijd, inzichtelijk, juist en volledig wordt aangeleverd voor beraadslagingen en besluitvorming. Zorg dat de raadscommissie voldoende gelegenheid heeft om deze informatie te bespreken voordat besluitvorming plaatsvindt. Organiseer, in lijn met de Rekenkamerleidraad, voldoende ambtelijke en waar nodig onafhankelijke externe ondersteuning om complexe, financieel risicovolle en technisch inhoudelijke voorstellen kritisch te kunnen duiden en tegenspraak te organiseren.

Als er een structurele kennis- en informatieachterstand ontstaat bij de raad, is de raad minder goed in staat om tijdig en inhoudelijk sturing te geven. Hierbij kan in overleg tussen raadscommissie en griffie gekozen worden voor ondersteuning die op afroep beschikbaar is, maar een structureel karakter heeft om de inhoudelijke kennis te borgen.

6. Benader Knoop XL expliciet als integraal programma. Agendeer als raadscommissie ook gemeentebrede beleidsstukken die van substantiële invloed zijn op Knoop XL, zoals beleid op het gebied van wonen, mobiliteit of economie. Breng vanuit het perspectief van Knoop XL een adviserend oordeel uit aan de raad over de gevolgen van dit beleid voor de voortgang en doelrealisatie van het programma. Korte duiding De aanbevelingen beogen de gemeenteraad beter in positie te brengen bij de sturing op een langjarig, complex en financieel omvangrijk programma als Knoop XL. Kern daarvan is dat inzicht in ambities, voortgang, planning en financiën in samenhang beschikbaar moet zijn, zodat kaderstelling en controle niet achteraf maar tijdig kunnen plaatsvinden. Tegelijkertijd vragen de aanbevelingen om realistische tussenstappen en transparantie, ook wanneer informatie nog in ontwikkeling is. Hiermee wordt de basis gelegd voor een samenhangend sturingskader, dat bijdraagt aan betere besluitvorming en een effectiever functioneren van zowel college als raad.

10

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

4. Reactie college

Betreft: rekenkamer onderzoek naar Knoop XL en de raadscommissie Knoop XL Geachte heer Hartmann, U heeft ons op 8 april j.l. een concept-rekenkamerrapport aangeboden met bevindingen en voorlopige conclusies en ons uitgenodigd om hier uiterlijk 22 april een reactie op te geven. Deze reactietermijn is in verband met het reces verruimd naar 13 mei. Hierbij ontvangt u onze reactie. Het onderzoek richt zich op twee zaken, de gebiedsontwikkeling en de raadscommissie Knoop XL.

Gebiedsontwikkeling Knoop XL We zien drie lijnen die de afgelopen jaren parallel zijn uitgewerkt voor de gebiedsontwikkeling: • Randvoorwaarden en kaders • Uitwerking van projecten en andere onderdelen • Financiën Randvoorwaarden en kaders We zien dat sinds 2022 aan een aantal randvoorwaarden is voldaan om aan de slag te gaan met de gebiedsontwikkeling. Van 2021 tot en met 2023 is een gedegen basis gelegd, met de gebiedsvisie, de uitwerking met kpi’s voor het gehele gebied en het besluit over het aangaan van een deelneming. En vervolgens zijn zowel aan zijde van de Ontwikkelmaatschappij als de gemeente de organisaties kwalitatief en kwantitatief op sterkte gebracht. Deze (zoals u beschrijft compacte’) organisaties hebben dedicated focus. Dat was één van de belangrijkste doelstellingen. Uitwerking van projecten Voor wat betreft de doelmatigheid én de doeltreffendheid constateren we dat er hard gewerkt is aan de verdere uitwerking de afgelopen periode. Er is gestart met de eerste clusters om tempo te maken met het tot uitvoering brengen van de gebiedsontwikkeling. 11

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

Er is immers een urgente vraag naar woningen. De executie is dus volop gaande terwijl er ook aan visie en beleidsvorming is gewerkt. Er is en was urgentie om samen met initiatiefnemers en overheidspartners aan de slag te gaan met onderdelen die opvolging vroegen en vragen. Dat is de afgelopen jaren succesvol gebleken: • het deelgebied Stationsgebied Zuid De twee bouwprojecten zijn in uitvoering gebracht en over vijf jaar is het deelgebied volledig getransformeerd. Tevens is bij het ontwerp openbare ruimte Stationsweg de gebiedsontwikkeling in samenhang en integraliteit vastgesteld. Verder wordt met het reguliere grex-instrumentarium gewerkt voor de financiële en inhoudelijke voortgang. Er is daarbij een integrale planning voor de vier bouwprojecten, ondergrondse fietsenstalling en herinrichting openbare ruimte met de onderlinge afhankelijkheden en samenhang. Deze is tijdens een bezoek aan het gebied en later in een (vertrouwelijke) toelichting met de raadscommissie ook gedeeld. • de OV-knoop Rijk en Regio hebben samen - eerst bij de Brainportdeal en daarna bij de Beethovendeal - de benodigde middelen voor de OV knoop bij elkaar weten te krijgen. Dat was cruciaal. Conform een strak tijdschema is de MIRT-verkenning vervolgens succesvol afgerond voor de MMK en stap 1 van de SKE. Hierbij is en wordt volledig gewerkt in de systematiek die het MIRT verlangt.

Dat betekent een gevalideerde werkwijze die in fases verloopt en duidelijke producten kent die gehouden zijn aan strakke spelregels en besluitvorming. Daarmee borgen we de doeltreffendheid van deze grote opgave. • de gebiedsontwikkeling Fellenoord Hier zijn voor alle `frontrunners’ uitwerkingen gemaakt met vastgestelde clusterpaspoorten en de eerste afspraken met ontwikkelaars inmiddels vastgelegd. Met de eerste vastgoedontwikkelingen is zowel de gemeente als de ontwikkelmaatschappij inmiddels druk aan de slag om tot start bouw te komen. Daarnaast is in 2024 de Ontwikkelmaatschappij opgericht. Deze heeft de opdracht gekregen om te zorgen dat deze clusters gerealiseerd kunnen worden en werkt daarnaast aan drie belangrijke onderleggers: een uitwerking van de ontwikkelvisie naar de deelprogrammering in clusters, het raamwerk openbare ruimte en (op basis hiervan) het operationeel vervolmaken van het dashboard. Deze producten zijn nog dit jaar gereed. Daarmee kan ook het gevraagde langjarige inzicht in planning en dergelijke volwaardig worden geboden. Wij herkennen de conclusie om regelmatig te kunnen voorzien in een lange termijn planning t.b.v. de Fellenoord ontwikkeling en pakken dit graag met de voorzitter van Uw raadscommissie op.

Daarnaast willen we de komende periode Uw raadscommissie graag een actueel inzicht geven in de dossiers die op kortere termijn een rol van de commissie vragen. Financiën Vanaf 2022 zijn tussen Rijk en Regio voor Eindhoven ongekende stappen gezet. Met de Brainportdeal (2022), Convenant Beethoven (2024) en ook de afspraken bij het laatste BO MIRT (2026) is een goede financiële basis onder Knoop XL gelegd. De Raad en Raadscommissie is hier actief in meegenomen door ons. Zo hebben we u bij iedere afspraak hierover sinds 2022 (veelal gekoppeld aan het Bestuurlijk Overleg MIRT en Leefomgeving) op de hoogte gebracht van de gemaakte afspraken en voortgang. Dit is vervolgens geland in de gemeentelijke boekhouding en begroting. Daartoe is met het bestaande instrumentarium dit op reguliere wijze inzichtelijk gemaakt. Dat betekent dat we bijvoorbeeld bij de gebiedsontwikkeling Stationsgebied zuid hebben gewerkt met gebruikelijk instrumentarium, zoals grexen voor de gebiedsontwikkeling en investeringskredieten voor de maatregelen in de openbare ruimte. Dat geldt ook voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord, hier is een grex met business case de financiële onderlegger geweest voor bestuurlijke besluitvorming en 12

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

beheersing en zijn de geldstromen uit onder andere de afspraken met het Rijk hierin verwerkt. Daarbij zijn ook de eerdere aanbevelingen van de accountant ter harte genomen. In dit kader verwijzen we u graag naar de laatste management letter van de accountant over de financiële beheersing van Knoop XL, waar op bladzijde 10 en 11 een en ander is geduid en onder andere de bevinding uit december 2024 wordt bevestigd dat de beheersing en verantwoording van de geldstromen op orde is. Echter, we constateren met de Raad (zie ook raadsbehandeling VKA MMK d.d. 10 feb 2026) dat de vele opgaven die in Knoop XL samenkomen en de veelheid aan regelingen en partijen maken dat er aanvullend op ons gebruikelijk instrumentarium behoefte is aan verdergaand inzicht. We hebben uw Raadscommissie toegezegd dit eerste inzicht voor Knoop XL voor het zomerreces aan te leveren. Dit zal maatwerk zijn want dit passen we normaal voor geen enkel onderdeel van de gemeentelijke begroting zo toe. Kortom, we zijn content om te lezen dat in de onderliggende conclusies van het rapport te lezen is dat de vorderingen globaal op schema lijken te liggen en ook voldoen aan de richting zoals gesteld door de gemeente. Dat is ook ons beeld.

We delen echter ook de analyse dat op dit moment niet alle instrumenten volledig voorhanden zijn om volwaardig te kunnen sturen op de doelmatigheid en doeltreffendheid van de gebiedsontwikkeling over de volle breedte voor de komende circa 15 jaar. Op basis van voorgaande nuanceren we wel het vrij absoluut geformuleerde beeld over doelmatigheid en doeltreffendheid dat het rapport schetst. We denken dat dit ook een logische constatering is gegeven de fase waarin de gebiedsontwikkeling zich bevindt, zoals het opstarten van een nieuwe entiteit, de Ontwikkelmaatschappij, de inzet t.b.v. het binnenhalen van zowel de Brainport- als de Beethovendeal (met in totaal meer dan € 4,1 miljard aan investeringen) en de prioriteit die we hebben moeten geven aan het up and running krijgen van een aantal ontwikkellocaties. Er is ontzettend veel werk verzet in korte tijd. We zien ook dat we het komend half jaar tot jaar een aantal producten opleveren die dit gewenste bredere, langjarige inzicht wel geven. Wij willen dat graag samen en in goed overleg met uw commissie doen.

Hierbij willen we wel twee aandachtspunten meegeven: • Wendbaarheid en adaptiviteit Dit soort integrale ontwikkelingen kenmerken zich door een hoge mate van onvoorspelbaarheid doordat externe factoren (waaronder rente, bouwkosten, rijksinvesteringen, economische ontwikkelingen) grote invloed hebben op wat, waar, wanneer en door wie wordt gedaan. Dat vraagt een grote mate van wendbaarheid en adaptiviteit, om kansen te benutten waar die zich voordoen en actief te sturen waar nodig. Als we terugkijken naar bijvoorbeeld de gebiedsontwikkeling Strijp S zien we dat zaken daar volstrekt anders zijn verlopen dan circa 25 jaar geleden bedacht bij de start van onze deelneming. We zien ook dat we bij Knoop XL een ander tempo doorlopen, zo is zijn de eerste 20 jaar van de deelneming Strijp S circa 2.000 woningen gerealiseerd, voor Knoop XL is een andere tijdslijn aan de orde (Rijksafspraken gaan uit van start bouw van 4.921 woningen per 2030). Dat maakt dat de gebiedsontwikkeling geen vooraf uitgestippelde weg zal bewandelen, maar dat we ons voortdurend zullen moeten aanpassen. Dat betekent ook iets voor de wijze waarop we met planningen en dashboards om kunnen gaan. • Complexiteit De opgave KnoopXL is aanzienlijk complexer dan eerdere gebiedsontwikkelingen, zoals Strijp S.

Dat toont zich in de stapeling van (maatschappelijke) opgaven in het gebied en dat heeft onder andere geleid tot de financiële omvang en inrichting, met bijdragen van vele partners. Dat maakt dat vele schouders de lasten dragen, maar betekent ook een complex samenspel met belanghebbenden hierbij. Ook dit heeft impact op de wijze waarop planningen en dashboards zich ontwikkelen. 13

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

Wij hebben het als enorm prettig ervaren om twee maal per jaar “een benen op tafel” sessie te hebben met deze partners en Uw raadscommissie en zouden dit bijvoorbeeld kunnen verbinden aan een beter inzicht in de lange termijn planning.

Raadscommissie Knoop XL We steunen de voortzetting van de Raadscommissie zeer en hebben waardering voor de samenwerking in de afgelopen bestuursperiode. Juist vanwege voornoemde zaken als complexiteit is het waardevol om met de Raad de mogelijkheid te hebben om de integraliteit en samenhang tussen individuele dossiers en projecten te duiden en het gesprek te voeren over bovenliggende vraagstukken. We zien ook de waardering van de commissieleden hiervoor. Zo is bij de meningsvorming van het voorkeursalternatief MMK breed de waardering uitgesproken door de commissieleden over hoe deze zijn betrokken bij en geïnformeerd over de uitwerking tot het voorkeursalternatief, en dat heeft er mede toe geleid dat de Raad op zorgvuldige wijze een besluit heeft genomen over een complex en omvangrijk dossier. Dit is wat ons betreft een voorbeeld voor toekomstige samenwerking met de Raadscommissie. Terugkijkend zien we ook zeker ruimte voor verbeteringen. Die hangen deels samen met de in het rapport genoemde nog deels ontbrekende doorkijken voor de lange termijn, meer periodiek actueel inzicht in de korte termijn planning en een verdere doorontwikkeling van het dashboard. Maar voor ons is het ook wenselijk om meer dan de afgelopen jaren gebruik te maken van het informeel informeren en bijpraten, een gezamenlijk werkbezoek aan een gebiedsontwikkeling, et cetera.

Ook zien we hierbij ruimte voor verdere kennisontwikkeling, waarbij ons inziens ook de ambtelijke programmaorganisatie (PSM) meer gebruikt zou kunnen worden door haar kennis en het brede netwerk te benutten. Tot slot vragen we nog aandacht voor het volgende: Op basis van wat we teruglezen in de rapportage, ligt er veel op schema en is er de afgelopen periode veel werk verzet. Dit vinden we (nog) niet terug in de hoofdconclusie aan het begin van de rapportage. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, Secretaris

14

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

5. Nawoord rekenkamer

De rekenkamer dankt het college voor de inhoudelijke reactie op het rapport. Het college geeft daarin een herkenbaar beeld van de voortgang en de organisatie van Knoop XL. Met name de beschrijving van gerealiseerde stappen, de inrichting van de programmaorganisatie en de inzet op samenwerking sluiten aan bij de bevindingen uit het onderzoek. Tegelijkertijd constateren wij verschillen in interpretatie en weging. Deze hebben niet zozeer betrekking op de feiten, maar op de betekenis die daaraan wordt toegekend. Waar het college de nadruk legt op zichtbare voortgang en uitvoering, wijst het onderzoek op het ontbreken van samenhangend inzicht in planning, doelen en financiën. Het college beschouwt dit als passend bij de huidige fase, terwijl de rekenkamer dit ziet als een beperking voor sturing en toetsbaarheid. Een vergelijkbaar verschil is zichtbaar in de beoordeling van de beschikbare informatie. Het college benadrukt het functioneren van bestaande instrumenten en de financiële beheersing, terwijl het onderzoek juist het ontbreken van integrale en toegankelijke sturingsinformatie voor de raad centraal stelt. Daarbij gaat het om het verschil tussen beheersing in technische zin en bestuurlijk inzicht. Ook ten aanzien van de rol van de raadscommissie zien wij een verschil in weging.

Het college waardeert deze rol positief, terwijl het onderzoek naast de meerwaarde ook wijst op een nog onvoldoende benut potentieel, met name vanwege de beperkte informatiepositie en het ontbreken van langetermijnkaders. De rekenkamer ziet deze verschillen als uitdrukking van twee complementaire perspectieven: het uitvoeringsperspectief van het college en het sturings- en controleperspectief van de raad. Juist daarom is het van belang om in de komende periode gezamenlijk te investeren in het versterken van samenhangend en toegankelijk inzicht.

15

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

De door het college genoemde stappen, zoals het verder ontwikkelen van het dashboard, het verbeteren van integrale financiële overzichten en het expliciteren van planningen, bieden hiervoor concrete aanknopingspunten. Wij adviseren het college deze inzet te concretiseren en hierover helder te rapporteren aan de raad. Wij moedigen de raad aan om op basis hiervan het gesprek met het college te blijven voeren en scherp te sturen op de ontwikkeling van een samenhangend en toekomstbestendig sturingskader voor Knoop XL. Tenslotte Tot slot willen wij alle betrokken medewerkers van de ambtelijke organisatie, raadsleden en andere stakeholders bedanken voor de medewerking aan dit rekenkameronderzoek.

16

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

6. Concept raadsbesluit

De rekenkamer stelt de raad voor om: 1. invulling te geven aan de aanbevelingen 4 t/m 6, te weten: a. Zet de raadscommissie Knoop XL voort en versterk de doeltreffendheid. b. Sta erop dat de raadscommissie voldoende tijd, informatie en ondersteuning krijgt.| c. Benader Knoop XL expliciet als integraal programma. 2. het college op te dragen uitvoering te geven aan de aanbevelingen 1 t/m 3, te weten: a. Zorg dat de gemeenteraad op korte termijn kan beschikken over het toegezegde dashboard voor Knoop XL. b. Maak de sturing op ambities en doelen voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord beter toetsbaar door een nadere uitwerking per cluster. c. Versterk de samenhang en voorspelbaarheid van de informatievoorziening aan de raad. 3. het college op te dragen de raad halfjaarlijks te informeren over de voortgang van de uitvoering van deze aanbevelingen in de P&C-cyclus.

17

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

Bijlage

Rapport BEA

18

Rekenkamerrapport

Evaluatie Knoop XL

BEA economische argumentatie

Rekenkameronderzoek Knoop XL Doeltreffendheid & doelmatigheid van Knoop XL en raadscommissie Knoop XL Rekenkamer Eindhoven heeft conform afspraak met de raad aan het einde van de afgelopen raadsperiode een evaluatie uitgevoerd om een beeld te vormen van de voorgang en opbrengst van Knoop XL. De evaluatie richt zich zowel op de gebiedsontwikkeling binnen Knoop XL als op de ingestelde raadscommissie Knoop XL. Bureau voor Economische Argumentatie (BEA) heeft dit onderzoek voor Rekenkamer Eindhoven uitgevoerd.

Nota van Bevindingen na bestuurlijk wederhoor d.d. 23 april 2026

Eindrapport

BEA

Rekenkameronderzoek Knoop XL Doeltreffendheid & doelmatigheid van Knoop XL & raadscommissie Knoop XL Nota van Bevindingen – t.b.v. bestuurlijk wederhoor

OPGESTELD IN OPDRACHT VAN:

Rekenkamer Eindhoven DATUM

23 april 2026 OPGESTELD DOOR:

Herbert ter Beek i.s.m. Jan Doorakkers (Doorakkers Advies)

VOOR INFORMATIE:

Bureau voor Economische Argumentatie Adres:

Stad van Cahen Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

Telefoon:

06 – 430 35 116

E-mail:

info@bea.nl

Website:

www.bea.nl

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

BEA Inhoud Samenvatting

1

Beantwoording hoofdvragen Knoop XL en raadscommissie Knoop XL ............................................ 1 Toelichting op ambities, doelen & realisatie van Knoop XL .............................................................. 3 Organisatie, rolverdeling & risico’s ..................................................................................................... 6 Meerwaarde van en kanttekeningen bij raadscommissie Knoop XL ................................................ 7

1

2

3

4

Aanleiding, vraagstelling en uitwerking van het onderzoek

9

1.1

Aanleiding voor onderzoek ....................................................................................................... 9

1.2

Vraagstelling ........................................................................................................................... 10

1.3

Afbakening onderzoek: onderwerp ‘Knoop XL’ en onderzoeksperiode ............................... 11

Ambities, doelen & stand van zaken realisatie m.b.t. Knoop XL

13

2.1

Nationale Actieagenda Brainport, Woondeal,‘Beethoven’ & Ontwikkelvisie ....................... 13

2.2

Vertaling ambities naar kritieke prestatie-indicatoren voor Fellenoord ............................... 18

2.3

Stand van zaken Fellenoord: clusterpaspoorten en bestemmingsplannen ........................ 21

2.4

Voorlopige aanzet dashboard Fellenoord o.b.v. vastgestelde clusterpaspoorten............... 31

2.5

Ambities & voortgang gebiedsontwikkeling Stationsgebied-Zuid ........................................ 35

2.6

Ambities & voortgang Spoorknoop Eindhoven & Multimodale Knoop Eindhoven .............. 38

2.7

Samenvatting bevindingen..................................................................................................... 41

Rolneming gemeente, organisatie & risicospreiding Knoop XL

45

3.1

Rol van gemeente in gebiedsontwikkelingsketen .................................................................45

3.2

Ambtelijke Programmaorganisatie Stationsdistrict & MIRT (PSM) ...................................... 47

3.3

Gezamenlijke ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV met provincie ................................... 48

3.4

Overzicht van budgetten en verplichtingen gemeente Eindhoven ....................................... 49

3.5

Recent commitment Rijk m.b.t. delen risico’s grondverwerving Fellenoord........................ 52

3.6

Samenvatting bevindingen..................................................................................................... 53

Ambities, doelen & meerwaarde van raadscommissie Knoop XL

55

4.1

Leidraad Knoop XL: ‘Organiseer rolneming van de raad’ ..................................................... 55

4.2

Rol en bevoegdheden van raadscommissie Knoop XL ......................................................... 56

4.3

Tussenevaluatie raadscommissie Knoop XL d.d. mei 2024 ................................................ 59

4.4

Actueel beeld raadsleden over functioneren van raadscommissie Knoop XL .................... 60

4.5

Samenvatting bevindingen..................................................................................................... 62

Bijlage I: gesprekspartners

64

Bijlage II: begrippenlijst

65

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

BEA Samenvatting De centrale vraagstelling voor het voorliggende onderzoek betreft de doeltreffendheid en doelmatigheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL en de raadscommissie Knoop XL. Navolgend wordt deze centrale vraagstelling van een eerste beknopt antwoord voorzien voor achtereenvolgens • gebiedsontwikkeling Knoop XL • en raadscommissie Knoop XL waarna nadere toelichting volgt.

Beantwoording hoofdvragen Knoop XL en raadscommissie Knoop XL Beeld op hoofdlijnen voor Knoop XL: Beeld van doeltreffendheid en doelmatigheid van gebiedsontwikkeling Knoop XL Doeltreffendheid Een hard oordeel over de doeltreffendheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL kan nog niet worden gegeven. Zowel onderzoekers als raadsleden kunnen niet goed toetsen of de gestelde doelen naar verwachting worden gehaald. Voor het gehele gebied zijn enkel algemene, strategische doelen geformuleerd. Voor het onderdeel Stationsgebied Zuid zijn geen doelen geformuleerd en voor de OV-knoop zijn er doelen in termen van capaciteitsvergroting van trein- en busstation om toenemende aantallen reizigers te kunnen faciliteren. Voor Stationsgebied Zuid kan daarom niet worden geoordeeld over de doeltreffendheid en voor de OV-knoop kan worden geconcludeerd dat de besluitvorming, bijvoorbeeld recent over de voorkeursvariant voor het (ondergrondse) busstation vooralsnog in lijn is met de ambities (zowel kwantitatief als kwalitatief).

De strategische ambities zijn alleen voor Fellenoord vertaald naar en uitgewerkt in concrete KPI’s (24 stuks) maar het is niet mogelijk om, als onderzoeker maar ook niet als raadslid, op basis van de door de gemeente verstrekte informatie te concluderen of de ambities in de periode tot 2040 naar verwachting volledig gerealiseerd zullen worden en of de gebiedsontwikkeling momenteel op schema ligt (met daarbij de opmerking dat de grondexploitatie, GREX, tot 2043 loopt). Met name is hierbij van belang dat er geen uitsplitsing is van de overall doelen voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord en de daarop gebaseerde KPI’s naar de verschillende clusters zodat bij het vaststellen van clusterpaspoorten beoordeeld kan worden of het betreffende cluster voldoende bijdraagt aan de overall doelen voor de gebiedsontwikkeling. In het voorliggende onderzoek is wel een poging gedaan om de nu voorziene ontwikkelingen in de clusters waarvan de clusterpas-

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

1

1

BEA

Doelmatigheid

poorten zijn vastgesteld af te zetten tegen de in de ontwikkelvisie Fellenoord opgenomen doelen en KPI’s, om een indicatie te krijgen of de gebiedsontwikkeling Fellenoord op schema ligt. Omdat niet hard kan worden geoordeeld over de doeltreffendheid c.q. de vraag of geformuleerde doelen naar verwachting worden gerealiseerd, is het ook niet mogelijk om de verwachte mate van doelrealisatie af te zetten tegen de door de gemeente geleverde inspanningen in termen van geld en menskracht. Wat betreft de door de gemeente te leveren financiële inspanning is er geen totaaloverzicht van enerzijds de door de gemeente en andere partijen (rijk, provincie, regiogemeenten en private partners) toegezegde middelen en anderzijds de verwachte kosten. Een dergelijk overzicht ontbreekt voor Knoop XL als geheel en voor de verschillende onderdelen (gebiedsontwikkeling Fellenoord, OVknoop en Stationsgebied-Zuid). De door de gemeente opgetuigde programmaorganisatie PSM lijkt inmiddels berekend op haar taken en ‘lean’ opgetuigd. Dit geldt ook voor de door de gemeente met de provincie opgezette ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV ten behoeve van de gelijknamige gebiedsontwikkeling.

Alle benodigde expertise lijkt inmiddels aanwezig, zowel kwalitatief als kwantitatief, door een combinatie van eigen medewerkers, inschakeling van externe expertise en voor PSM ook door goede afspraken over de inzet van relevante expertise vanuit de grotere ambtelijke organisatie van de gemeente Eindhoven.

Beeld op hoofdlijnen voor raadscommissie Knoop XL: Beeld van doeltreffendheid en doelmatigheid van raadscommissie Knoop XL Doeltreffendheid Het onderzoek illustreert dat aan belangrijke voorwaarden voor een optimale doeltreffendheid van de raadscommissie Knoop XL momenteel niet is voldaan. De raadscommissie kan zich onvoldoende een volledig beeld vormen van de inhoudelijke voortgang van de ontwikkeling van Knoop XL en de onderdelen daarbinnen en evenmin van de financiële consequenties voor de gemeente op basis van de door het college verstrekte informatie: • Er is nog steeds geen dashboard om de ontwikkeling van de verschillende clusters binnen Fellenoord in het grotere perspectief te plaatsen, ondanks dat deze door het college al geruime tijd geleden is toegezegd. • De door het college verschafte informatie biedt onvoldoende inzicht in de financiële stromen rondom Knoop XL c.q. deze worden zodanig gepresenteerd aan de raadscommissie dat de-

2

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

2

BEA ze lastig te doorgronden zijn en onvoldoende inzicht bieden in de financiële consequenties voor de gemeente. • Behalve ten aanzien van de volledigheid van de informatievoorziening, is deze ook niet altijd voldoende tijdig. Er is geen besluitvormingsagenda voor de langere termijn, met als gevolg dat de raadscommissie besluitvorming niet altijd optimaal kan voorbereiden, bijvoorbeeld door indien nodig externe expertise in te kunnen huren. • Ook de raadsleden zelf kunnen meer doen. De raadscommissie ‘bijt onvoldoende door’ op genoemde onvolkomenheden in de informatievoorziening.

Doelmatigheid

Een en ander laat onverlet dat zowel de leden van de raadscommissie als de drie betrokken portefeuillehouders, de griffier en de raadsadviseur van de commissie aangeven dat deze op zich waardevol is en met name bijdraagt aan de gewenste kennisopbouw bij de daarin participerende raadsleden en in die zin doeltreffend is. Het is niet mogelijk om hard te concluderen of de raadscommissie Knoop XL doelmatig is. Wel kan de vraag gesteld worden of kennisopbouw bij raadsleden, informatie-uitwisseling, afstemmen en klankborden tussen college en raad zonder een specifieke commissie beter zou verlopen dan nu. De gemeente Eindhoven kende voor het instellen van de raadscommissie Knoop XL één algemene meningsvormende raadscommissie. Zonder een specifieke commissie voor Knoop XL zouden waarschijnlijk veel meer raadsleden zich moeten verdiepen in Knoop XL, waardoor per saldo de kennisopbouw van raadsleden in deze complexe materie minder groot kan zijn. Een nadeel van de keuze voor een specifieke raadscommissie Knoop XL is wel dat voor Knoop XL relevante visie- en beleidsdocumenten daar niet besproken worden maar in de algemene meningsvormende raadscommissie (denk aan het woonprogramma).

Denkbaar is dat de raadscommissie dergelijke gemeentebrede programma’s wel bespreekt en indien opportuun met een advies komt richting algemene meningsvormende raadscommissie of raad op aspecten die Knoop XL raken. Vanuit de inhoudelijke focus van de raadscommissie is dit te bepleiten, maar het kan in enige mate ondoelmatig zijn als bepaalde beleidsthema’s dan in twee raadscommissies worden besproken.

Toelichting op ambities, doelen & realisatie van Knoop XL Deze hoofdconclusies worden navolgend nader uitgewerkt en toegelicht.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

3

3

BEA Ambitie, doelen Op basis van de in het voorliggende rapport opgenomen beschrijvingen van ambities, & realisatie doelen en stand van zaken in de uitvoering, kunnen de volgende conclusies worden Knoop XL getrokken wat betreft de ontwikkeling van Knoop XL: • Voor het deelgebied Stationsgebied Zuid van Knoop XL geldt dat de verschillende projecten nu de stap maken, en deels al hebben gemaakt, van planvorming en voorbereiding naar uitvoering. Dit betreft onder meer de projecten District E, Lichthoven, EDGE. Voor de ondergrondse fietsenstalling aan de zuidzijde van het station geldt dat de aanbesteding voor aanleg is gestart en dat oplevering is voorzien in 2030. • De gebiedsontwikkeling Fellenoord komt ook van de grond, met vooralsnog vastgestelde clusterpaspoorten voor de clusters 1A, 1B, 9A, 9B en 9C en een vastgesteld bestemmingsplan voor het cluster 9B. In cluster 1A is inmiddels een anterieure overeenkomst vastgesteld met de ontwikkelaar van het project Brightlight Towers en ligt een voorgenomen wijziging van het omgevingsplan voor. Ook cluster 2 gaat richting uitvoering, met een clusterpaspoort dat in voorbereiding is. • De ontwikkeling van clusters 4, 5, 6 en 7 wachten op nadere besluitvorming in met name het BO MIRT door de daarin participerende landelijke en regionale partijen over de realisatie en planologische uitvoering van het ondergrondse busstation in cluster 6.

In de clusters 3, 10 en 11 zijn vooralsnog geen grote ontwikkelingen in gang gezet c.q. blijft de huidige invulling voorlopig gehandhaafd. • Wat de OV-Knoop betreft, is het beeld als volgt: ➢ Voor de MMK is een grote stap gezet met het in het BO MIRT van januari 2026 kiezen van een voorkeursvariant met daarin een ondergronds busstation. Ook de financiering van het ondergrondse busstation is rond. De voorkeursvariant is inmiddels besproken met de raadscommissie Knoop XL en wordt 10 februari a.s. behandeld in de raad. ➢ Vervolgens wordt het voorkeursalternatief uitgewerkt in de volgende MIRT-fase c.q. de Planning- en Studiefase, die moet eindigen in een aanbestedingsgereed ontwerp. Uitgegaan wordt van een bouwtijd van circa acht jaar. ➢ Daarna kunnen de aanpalende clusters worden ontwikkeld. De ontwikkeling van deze clusters is mede afhankelijk van de precieze uitvoering van het ondergrondse busstation, inclusief de precieze situering van de toeleidende bustunnels. Het is daarmee de vraag of deze clusters (met name 5, 6 en 7) nog voor 2040 gerealiseerd kunnen worden c.q. binnen de looptijd van de GREX (die loopt tot en met 2043). ➢ Voor de SKE geldt dat de financiering vooralsnog alleen rond is voor stap 1 (emplacement West Eindhoven). Voor onder meer uitbreiding van aantal perrons (stap 3) is de financiering nog niet rond.

Wel is er begin januari net als over de MMK overeenstemming bereikt in het BO MIRT over het voorkeursalternatief. • De vraag of de ontwikkeling van Knoop XL ‘op schema’ ligt, kan niet eenduidig beantwoord worden. Voor Stationsgebied Zuid en de OV Knoop zijn geen tijdshorizonten bepaald en voor Fellenoord is er geen vastgestelde planning voor de achtereenvolgende realisatie van de verschillende clusters binnen dit deelgebied. Er is wel een planning als onderlegger voor de businesscase (de grondexploitatie). Deze kent een fasering en kent ook een doorlooptijd (tot 2043). Voor enkele clusters is de verwachting reëel dat

4

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

4

BEA deze pas volledig gerealiseerd kunnen worden in de laatste jaren van deze doorlooptijd of daarna vanwege de afhankelijkheid van het aan te leggen ondergrondse busstation. • Ook wat betreft de inhoudelijke invulling van deelgebied Fellenoord kan niet eenduidig worden geconcludeerd of de nu voorziene ontwikkeling in lijn is met de planvorming. De in 24 KPI’s uitgewerkte ambities en doelen gelden voor het gehele deelgebied. Het is niet bekend hoeveel elk cluster op de verschillende KPI’s dient bij te dragen aan de geformuleerde doelen. Daarvoor is het vereist dat de conceptuele uitwerking van het Dashboard nu ook daadwerkelijk ingevuld gaat worden, met streefniveaus voor de verschillende KPI’s uitgesplitst naar cluster en voor zover mogelijk zo hard mogelijke beelden wat betreft de voorziene realisatie. Het college heeft aangegeven dat de bijdrage per cluster nader wordt uitgewerkt in het Ruimtelijk Raamwerk dat eind 2026 aan de raad wordt aangeboden en dat het dashboard op basis van dat besluit wordt geactualiseerd.

Een in het voorliggende onderzoek opgenomen inventarisatie van de op basis van de vastgestelde clusterpaspoorten door deze clusters te leveren bijdrage aan de voor Fellenoord als geheel gestelde doelen laat het volgende zien: • Het verwachte bouwvolume (‘indicatief laadvermogen’, oftewel m 2 bvo voor wonen, werken en voorzieningen) van de vijf clusters waarvan het clusterpaspoort is vastgesteld, vertegenwoordigt circa 40 procent van de totale KPI voor Fellenoord als geheel wat betreft ‘laadvermogen’. Deze clusters zijn in de Ontwikkelvisie goed voor circa 26 procent van het beoogde totale ‘laadvermogen’ van Fellenoord. • De programmering in de clusters waarvan de clusterpaspoorten is vastgesteld is globaal in lijn met de KPI’s voor het aandeel wonen, werken en voorzieningen voor Fellenoord als geheel (met uitzondering van een specifiek cluster als 9C dat vrijwel volledig is gericht op studentenhuisvesting). • De spreiding van de nu voorziene woningbouw in de clusters waarvan het clusterpaspoort is vastgesteld is ook globaal in lijn met de KPI’s voor percentage betaalbaar en sociale huur. De uitzondering betreft cluster 9A waarbij in het clusterpaspoort wordt uitgegaan van 50 procent betaalbaar.

Los van de voor Fellenoord geformuleerde KPI’s kan voor de gehele Knoop XL het volgende worden geconstateerd: • De ruimtelijke kwaliteit van zowel Stationsdistrict Zuid als Fellenoord krijgt in de komende jaren een enorme impuls, indien de ambities worden gerealiseerd. Waar beide gebieden momenteel sterk ‘versteend’ zijn en geen aangenaam verblijfsklimaat hebben, wordt dat in komende jaren dan anders. Weliswaar neemt de dichtheid van de bebouwing nog toe, maar de aankleding wordt in de planvorming veel groener en de verkeersintensiteit van met name stadsboulevard Fellenoord zal sterk afnemen. • De binnenstad van Eindhoven wordt uitgebreid met een modern stedelijk gebied met een, als de ambities worden gerealiseerd, hoge bebouwingsdichtheid met naast wonen ook werken en uiteenlopende voorzieningen. Het grote aantal inwoners in Knoop XL verstevigt het draagvlak voor de economische functies in en om de binnenstad.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

5

5

BEA • De ambitie is om de huidige barrièrewerking van station en spoor, dat de binnenstad scheidt van de TU/e-campus en het gebied Woenselse Markt/Kruisstraat, sterk te verminderen. Voetgangers en fietsers kunnen straks eenvoudig van noord naar zuid door het gebied, via gelijkvloerse verbindingen. • De capaciteit van trein- en busstation Eindhoven Centraal worden aanzienlijk uitgebreid, bij realisatie van de plannen. De verbindingen van Eindhoven CS met belangrijke werklocaties in de regio en met relevante bestemmingen in binnen- en buitenland worden sterk verbeterd en nieuwe bestemmingen worden mogelijk als gevolg van de uitbreiding van de capaciteit van Eindhoven CS. • Waar Eindhoven CS en het omliggende gebied momenteel een desolate indruk maken, vormt het gebied straks een aantrekkelijk dynamisch stedelijk gebied dat de entree van Brainportregio Eindhoven vormt.

Organisatie, rolverdeling & risico’s Rol gemeente, organisatie & risico’s

Zowel de ambtelijke programmaorganisatie Stationsdistrict & MIRT (PSM) als ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV zijn compacte organisaties. PSM bepaalt de kaders waarbinnen Fellenoord BV haar taken kan uitvoeren. Beide organisaties lijken voldoende ‘opgetuigd’. Na in de managementletter 2021 te hebben gewaarschuwd voor tekortschietende capaciteit voor de uitvoering van een complex project als Knoop XL, heeft de accountant in latere managementletters geen reden gezien deze waarschuwing te herhalen. Mede naar aanleiding van de waarschuwing in de managementletter 2021 heeft de gemeente een programmaorganisatie (PSM) opgezet en in algemene zin geïnvesteerd in de capaciteit van de ambtelijke organisatie. De rolverdeling tussen PSM en Fellenoord BV is helder en dit geldt ook voor de afstemming tussen PSM enerzijds en de verdere ambtelijke organisatie van de gemeente anderzijds. PSM maakt geen onderdeel uit van de ‘lijn’ maar betrekt vanuit diverse sectoren en afdelingen een groot aantal ambtelijke medewerkers van de gemeente bij de opgaven die voorliggen om Knoop XL te ontwikkelen) waarbij op directieraadniveau is geborgd dat deze ‘inleen’ van medewerkers goed verloopt. Behalve dat beide organisaties voldoende geëquipeerd lijken voor hun taken, is er ook aandacht geweest voor de wijze waarop de gemeente de risico’s die zij loopt bij de ontwikkeling van Knoop XL kan beperken.

In de eerste plaats betreft dit de risicodeling binnen de ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV, waarin de gemeente met de provincie elk voor 50 procent participeren. Ook de door Fellenoord BV toegepaste ABC-constructie draagt bij aan risicobeheersing. Ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV (B) verkrijgt panden en gronden van de gemeente (A), die deze op haar beurt weer verwerft van de eigenaren in het gebied. De ontwikkelmaatschappij verkrijgt deze panden en gronden pas op het moment van verdere ontwikkeling, waaronder doorverkoop aan private ontwikkelaars (C) en als het past binnen de voor het betreffende deelgebied opgezette businesscase. Dit betekent per saldo dat de ontwikkelmaatschappij een beperkt risicoprofiel heeft. Dit betekent niet dat de BV geen risico’s loopt. De prijs tussen de BV en de eindafnemer ligt niet vast (wel die tussen gemeente en BV) en verder ligt het renterisico bij de BV.

6

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

6

BEA De gemeente loopt zelf relatief grote risico’s vanwege mogelijke waardedaling op verworven grond en panden, oplopende rentelasten als vertraging in de ontwikkeling optreedt en indien er niet voorziene tegenvallers zijn in het bouwrijp maken van grond. Een en ander is alleen van toepassing op gronden en panden die door de gemeente onder voorkeursrecht zijn verworven. Ten behoeve van de gewenste risicobeheersing is een reserve ingesteld en is er een rijkssubsidie toegekend op dit onderdeel. In de tweede plaats zijn recent met het rijk afspraken gemaakt over cofinanciering van het publieke tekort bij versnelde transformatie naar woningbouw. In dergelijke situaties wordt een lopende exploitatie voortijdig beëindigd, wat gepaard gaat met waardedaling en versnelde afschrijving die gecompenseerd moeten worden. Deze afspraken lopen vooruit op de beoogde landelijke grondfaciliteit. Niet alleen worden zo risico’s gedeeld, maar het stelt de gemeente ook beter in staat haar actieve rol bij de verwerving van grond en panden in te vullen, zodat het ook de slagvaardigheid en snelheid bevordert waarmee gebieden tot ontwikkeling kunnen worden gebracht.