Rekenkamerrapport Knoop XL tussen ambitie en realisatie

Meerwaarde van en kanttekeningen bij raadscommissie Knoop XL Meerwaarde raadscie. Knoop XL

De belegde groepssessie met leden van de raadscommissie Knoop XL, de gevoerde gesprekken met individuele leden, de griffier en raadsadviseur van de commissie en met drie betrokken portefeuillehouders onderbouwen dat betrokkenen het instellen van een specifieke raadscommissie gericht op Knoop XL zien als positief en waardevol. De meerwaarde van de raadscommissie zou echter nog groter kunnen zijn dan deze momenteel in de praktijk is. De leden van de raadscommissie geven aan dat de ingestelde raadscommissie positief bijdraagt aan de benodigde kennisopbouw aan de zijde van raadsleden, bijdraagt aan een de informatievoorziening vanuit het college naar de raad en mogelijkheden biedt voor afstemming en klankborden van college met betrokken raadsleden.

Kritische

Tegelijkertijd kan worden geconstateerd dat er veel ruimte is voor verbetering. Met name

kanttekeningen vanwege navolgende bevindingen is de meerwaarde van de raadscommissie in de praktijk minder groot dan deze zou kunnen zijn: • De focus ligt nu eenzijdig op gebiedsontwikkeling Fellenoord, wat ingegeven lijkt door de hiervoor gedetailleerd uitgewerkte KPI’s. Nu de ontwikkelingen in Stationsgebied Zuid richting uitvoering gaan, is het met name zaak om ook de sturing, wellicht met KPI’s, op de ontwikkeling van de Multimodale Knoop en Spoorknoop Eindhoven meer aandacht te geven. • De informatievoorziening (over alle drie de onderdelen van Knoop XL en met name ook hun onderlinge relaties c.q. de integraliteit van de Knoop) kan en moet beter. Dit betreft met name de tijdigheid van de informatie en de vorm waarin informatie wordt aangereikt. • Wat betreft de tijdigheid van informatievoorziening is van belang dat commissieleden beter inzicht hebben in wanneer welke besluiten aan de orde zijn en moeten worden

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

7

7

BEA voorbereid. Een inzichtelijke planning voor de langere termijn biedt de gelegenheid om waar nodig externe expertise in te zetten voor eventuele second opinion op conceptbesluiten en door de raadscommissie daarover aan de raad te geven adviezen. • Wat betreft de vorm van de informatie is het gewenst dat het al lang toegezegde dashboard daadwerkelijk wordt toegepast en wordt ‘gevuld’. De commissieleden zijn dan beter in staat om beoogde invulling van clusters te plaatsen in het perspectief van de ontwikkeling van Fellenoord als geheel en te beoordelen of een en ander naar verwachting voldoende bijdraagt aan de realisatie van de voor Fellenoord als geheel geformuleerde KPI’s. • Commissieleden missen een goed overzicht over de financiële stromen rondom Knoop XL. Er zijn geen inzichtelijke overzichten van subsidies en verwachte inkomsten uit exploitatie enerzijds en verwachte kosten van gebiedsontwikkeling anderzijds voor Fellenoord en Stationsgebied Zuid en ook de financiële stromen rondom de OV-knoop zijn lastig te doorgronden (onder meer vanwege uiteenlopende ‘horizonten’ van ontvangen subsidies, de voorwaarden die daarbij door de subsidiegever zijn geformuleerd en het gegeven dat subsidies vaak niet alleen op Knoop XL betrekking hebben maar ook op ontwikkelingen elders in Eindhoven).

Tot slot is van belang dat in de raadscommissie Knoop XL bepaalde voor de Knoop XL belangrijke beleidsvisies en -programma’s niet worden besproken indien deze ook voor overige gebieden binnen de gemeente Eindhoven relevant zijn. Dit betreffen bijvoorbeeld beleidsdocumenten op terreinen als wonen en mobiliteit. Deze visies en beleidsprogramma’s worden dan besproken in de algemene meningsvormende raadscommissie. Een eventuele keuze om dergelijke stadsbrede visies en programma’s wel in de raadscommissie Knoop XL te bespreken heeft als mogelijk nadeel dat het ondoelmatig is om ‘dubbel werk’ te verrichten in beide commissies. Het heeft als voordeel dat de raadscommissie Knoop XL dan wel in kan gaan op alle voor de ontwikkeling van Knoop XL relevante beleidsvisies en programma’s en indien opportuun een advies kan geven over een bepaald gemeentebreed beleidsdocument vanuit het perspectief van Knoop XL aan de algemene meningsvormende raadscommissie of aan de raad.

***

8

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

8

BEA 1 Aanleiding, vraagstelling en uitwerking van het onderzoek 1.1 Aanleiding voor onderzoek Leidraad &

In lijn met aanbevelingen uit de op initiatief van de Rekenkamer Eindhoven opgestelde

motie

‘Leidraad voor de Eindhovense gemeenteraad ‘Project Knoop XL 1, heeft de gemeenteraad van Eindhoven met het aannemen van de motie ‘Terugkijken om vooruit te kijken’ d.d. 24 januari 2023 uitgesproken dat er een evaluatierapport wordt opgesteld gericht op de voortgang en opbrengst van Knoop XL na het einde van de huidige raadsperiode 2. Concreet is het volgende uitgesproken dat de gemeenteraad: 1. een evaluatierapport conform afspraken in de Rekenkamerleidraad d.d. 24 mei 2022 laat opstellen na het einde van de raadsperiode; 2. hierbij de rekenkamer of anders een externe partij vraagt om een onafhankelijk onderzoek uit te voeren naar het controlerend en kaderstellend handelen van de raad omtrent gebiedsontwikkeling Fellenoord als ook naar de werkwijze van de raad hierbij en in bijzonder van de raadscommissie Knoop XL; 3. daarbij de rekenkamer ook de visie van de leden van de dan reeds vertrokken raadscommissie Knoop XL vraagt op de rol van de raad in de gebiedsontwikkeling Fellenoord als op de werkwijze van de raad en de raadscommissie.

Evaluatie t.b.v. In de motie stelt de raad verder vast dat Knoop XL een gebiedsontwikkeling is van nieuwe raad

minimaal 20 jaar en een centraal gelegen gebied in de stad betreft. Een adequate aansturing door de raad op de uitvoering van het project en een controle op de voortgang is daarom essentieel. Een evaluatie is verder gewenst om bij te dragen aan het lerend vermogen van de raad, als het gaat om sturen op en controleren van grote projecten en om de raad in staat te stellen tussentijds bij te sturen indien nodig. Het aantreden van de nieuwe raad in maart 2026 markeert een moment waarop de gemeente op tal van terreinen heroverwegingen pleegt. De beoogde evaluatie dient daarom aan het einde van de lopende raadsperiode beschikbaar te zijn. De evaluatie moet inzicht bieden in wat er goed gaat en wat minder, als basis voor eventuele bijsturing. Daarbij ligt de focus niet alleen op de voortgang van het project Knoop XL zelf, maar ook op de wijze waarop de speciaal voor dit project ingestelde raadscommissie Knoop XL functioneert en hoe de raad, mede dankzij de raadscommissie, haar rol vervult ten aanzien van de gebiedsontwikkeling Knoop XL.

1 Policy Research Corporation (PRC) i.o.v. Rekenkamer Eindhoven, Leidraad voor de Eindhovense gemeenteraad ‘Project Knoop XL’, mei 2022. 2 Fracties van CDA, SP, PvdA, Volt, 50Plus en GroenLinks, motie Terugkijken om vooruit te kijken, aangenomen 24 januari 2023.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

9

9

BEA 1.2 Vraagstelling De motie is voor de Rekenkamer Eindhoven de basis voor de uit te voeren evaluatie. In lijn daarmee richt het onderzoek zich op de doeltreffendheid en doelmatigheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL en de rol van de raadscommissie daarbij. Hoofdvraag

De door de Rekenkamer Eindhoven geformuleerde vraagstelling voor het onderzoek luidt als volgt: “Wat is de doeltreffendheid en doelmatigheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL en de raadscommissie Knoop XL?”

Onderzoeks-

Deze centrale vraagstelling is door de Rekenkamer Eindhoven uitgewerkt in een aantal

vragen

nadere onderzoeksvragen: • Wat zijn de ambities, doelen, kaders en middelen van de gebiedsontwikkeling en de raadscommissie? • Wat is de stand van zaken, wat is gerealiseerd? • Hoe waarderen de stakeholders de gebiedsontwikkelingen en het functioneren van de raadscommissie? • Wat zijn resultaten/effecten? • Hoe is de informatievoorziening aan de raadscommissie, aan de gemeenteraad? • Hoe monitort de raadscommissie de ontwikkelingen? • Wat zijn geleerde lessen, wat zijn condities voor succes? De vraagstelling bestaat uit twee componenten: 1. Doeltreffendheid en doelmatigheid van de gebiedsontwikkeling Knoop XL. 2. Doeltreffendheid en doelmatigheid van de raadscommissie Knoop XL. Het onderzoek richt zich op zowel de ambities en de doelen van de gebiedsontwikkeling en de daarmee (vooralsnog) behaalde resultaten als de wijze waarop de gemeenteraad i.c. de raadscommissie hieraan sturing kan geven en de voortgang van de ontwikkeling kan monitoren. De basis voor de beantwoording van deze vragen betreft een goed inzicht in de ambities en doelstellingen van Knoop XL enerzijds en de wijze waarop de gemeente Eindhoven stuurt op deze ontwikkeling en de beschikbare middelen inzet in termen van zowel geld als mensen.

Het zogenoemde MAPE-raamwerk is geschikt om de ingezette middelen te relateren aan de daarmee nagestreefde doelen (MAPE staat voor Middelen, Activiteiten, Prestaties en Effecten). Het MAPE-schema vormt ook een goede basis voor de door de raadscommissie te vervullen opdracht om bij te dragen aan de kaders voor de ontwikkeling van Knoop XL en de

10

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

10

BEA manier waarop de gemeente in het algemeen en de gemeenteraad in het bijzonder kunnen sturen op het realiseren van de ambities en doelstellingen. De doeltreffendheid (oftewel effectiviteit) en doelmatigheid (oftewel efficiëntie) kunnen als volgt worden gedefinieerd; Figuur 1. MAPE-raamwerk (Middelen, Activiteiten, Prestaties & Effecten toepassen voor bepalen doeltreffendheid en doelmatigheid

De vraagstelling van het door de Rekenkamer Eindhoven beoogde onderzoek richt zich op inzicht in de door de gemeente ingezette middelen enerzijds en de ambities anderzijds en ook de ingezette middelen ten opzichte van tot dusver gerealiseerde resultaten en de in de komende jaren te verwachten resultaten. Nota bene: de risico’s die de gemeente Eindhoven loopt, bestuurlijk en met name ook financieel, komen in dit schema niet expliciet tot uiting. Het is zaak deze in de evaluatie wel mee te nemen en dan met name ook de wijze waarop de gemeente c.q. de gemeenteraad stuurt op en toeziet op (het beperken van) deze risico’s.

1.3 Afbakening onderzoek: onderwerp ‘Knoop XL’ en onderzoeksperiode Afbakening

Voor het onderzoek is van belang dat het zich richt op de gebiedsontwikkeling van Knoop

onderwerp van XL als geheel en niet op, bijvoorbeeld, alleen de gebiedsontwikkeling Fellenoord ten onderzoek

noorden van het spoor. Het programma Eindhoven Internationale Knoop XL bestaat uit de volgende drie onderdelen: • Gebiedsontwikkeling Fellenoord: dit betreft de integrale gebiedsontwikkeling aan de noordzijde van het station, inclusief de herprofilering van de Fellenoord tot stadsboule-

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

11 11

BEA vard, de voetgangersbrug over het spoor, investeringen om het gebied klimaatadaptief te maken en investeringen in het Dommeldal. • Multimodale knoop Eindhoven Centraal: dit betreft de herontwikkeling van busstation Neckerspoel en station Eindhoven Centraal. • Projecten Stationsgebied Zuid: dit betreft projecten die reeds in ontwikkeling en uitvoering zijn in het gebied ten zuiden van het station (ondergrondse fietsenstalling, District E, Stationsweg, herinrichting Stationsplein, Lichthoven). De navolgende kaart licht toe op de afbakening van Knoop XL en de deelgebieden daarbinnen3: Figuur 2. Kaart met gebiedsafbakening Internationale Knoop XL en deelgebieden

Afbakening

Naast een geografische afbakening van ‘Knoop XL’, en een toespitsing op genoemde drie

onderzoeks-

onderdelen, is voor het voorliggende onderzoek ook een afgrenzing in de tijd gemaakt, in

periode

die zin dat de bevindingen en daarop te baseren conclusies betrekking hebben op de periode tot en met 10 februari jl. (dit is het moment waarop in de raadscommissie Knoop XL de in het BO MIRT van januari verkozen voorkeursvariant voor het Multimodale Knoop Eindhoven, MMK, is besproken). Ontwikkelingen na 10 februari jl. zijn in het voorliggende onderzoek niet meer meegenomen.

3 Bron: presentatie van Frank van Swol aan Raadscommissie Knoop XL, 13 september 2022.

12

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

12

BEA 2 Ambities, doelen & stand van zaken realisatie m.b.t. Knoop XL Navolgend wordt achtereenvolgens ingegaan op: • Door de gemeente Eindhoven geformuleerde ambities voor Knoop XL en daaraan verbonden doelstellingen (zie paragraaf 2.1). • Uitwerking van doelstellingen naar kritieke prestatie-indicatoren (KPI’s) in paragraaf 2.2.

2.1 Nationale Actieagenda Brainport, Woondeal,‘Beethoven’ & Ontwikkelvisie Navolgend worden de belangrijkste visie- en beleidsdocumenten ten aanzien van Knoop XL op een rij gezet en toegelicht, met als invalshoek vooral de daarin opgenomen ambities en doelen voor Knoop XL. In hoofdstuk 3 wordt nader toegelicht op de middelen die door de gemeente Eindhoven, en partners, ter beschikking zijn en/of worden gesteld voor de ontwikkeling van Knoop XL en de kaders waarbinnen de gebiedsontwikkeling en de ontwikkeling van de OV-knoop dient plaats te vinden. Achtereenvolgens wordt ingegaan op: • Brainport Nationale Actieagenda (juli 2018). • Woondeal BZK-Stedelijk Gebied Eindhoven-provincie Noord-Brabant (maart 2019). • Brainport Deal 2030, ondertekend in BO MIRT van november 2022. • Convenant Beethoven Nationale

De aanleiding voor de gebiedsontwikkeling Knoop XL vormt de Brainport Nationale

Actieagenda

Actieagenda. Deze actieagenda is door Rijk, provincie Noord-Brabant en Brainport

Brainport

Eindhoven in 2018 opgesteld4. Het doel was het versterken en versnellen van de inspanningen om de potentie van de economisch krachtige regio maximaal te benutten voor de nationale economie. Een belangrijke ambitie in de actieagenda betreft de versterking van het vestigingsklimaat en daarbinnen vormt Eindhoven Internationale Knoop XL (toen afgekort: EIK-XL) een belangrijk aangrijpingspunt. Knoop XL betreft dan het gebied Fellenoord ten noorden van station en spoor, het stationsgebied zelf en een gebied ten zuiden van station en spoor met onder meer District E en Lichthoven. De gedachte is dat het vestigingsklimaat kan worden versterkt door het gebied te ontwikkelen tot een ‘internationaal interactiemilieu en vervoersknoop’. Door het gebied te verdichten transformeert het gebied naar een internationaal hoogwaardig stedelijke omgeving ten behoeve van wonen, werken, verblijven en ontmoeten. De woonfunctie neemt toe naar circa 15.000 mensen in 2040 waar er op dat moment maar enkele honderden mensen wonen. Naast de gebiedsontwikkeling wordt er ook ingezet op een verbetering van de (inter-) nationale connectiviteit via het spoor. De verbetering heeft dan betrekking op zowel de ver-

4 Rijksoverheid, provincie Noord-Brabant en Brainport Eindhoven, Brainport Nationale Actieagenda, juli 2018.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

13 13

BEA bindingen van Brainport Eindhoven met de toplocaties in de regio als met de rest van Nederland en Europa. Het eindbeeld voor 2040 is dat het gebied, waar nu kantoorkolossen domineren in een sterk versteende omgeving, is getransformeerd naar een woon- en werkplek in een groen parkachtig gebied met internationale grootstedelijke allure. Als eerste bouwstenen voor de gebiedsontwikkeling wordt benoemd dat in 2019 de eerste schop de grond in gaat en wel voor District E (het gaat om drie woon- en werktorens van 76, 109 en 158 meter hoog) en de realisatie van een volledig vernieuwd en autoluw Stationsplein in 2022 als aantrekkelijke entree van de binnenstad. Woondeal

In maart 2019 hebben het rijk (vertegenwoordigd door de minister van BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE, vertegenwoordigd door de gemeente Eindhoven) een ‘Woondeal’ gesloten 5. In deze overeenkomst is vastgesteld dat een versnelling van de woningbouwproductie noodzakelijk is. De versnellingsopgave betreft het realiseren van adequate woonruimte voor (internationaal) talent dat de Brainportregio wil aantrekken maar daarnaast is er ook een blijvende opgave om te zorgen voor voldoende woningen voor mensen met een lager inkomen. Eindhoven Internationale Knoop XL wordt aangewezen als prioritaire transformatielocatie. In de Woondeal komen de daarin deelnemende partners onder meer overeen samen te werken aan de transformatie van Knoop XL. Concreet gaat het daarbij om inventariseren van de ingrepen die er nodig zijn in en om het gebied Internationale Knoop XL om het beoogde programma, waaronder grote aantallen woningen, mogelijk te maken.

Er worden afspraken gemaakt over het organiseren van de benodigde capaciteit, kennis en expertise om de transformatie vorm te geven, over een plan van aanpak en een op te stellen samenwerkingsovereenkomst tussen rijk, provincie en (stedelijk gebied) Eindhoven en het uitwerken door de gemeente Eindhoven van een businesscase voor Knoop XL om inzicht te krijgen in benodigde investeringen enerzijds en het opbrengstpotentieel van de gebiedsontwikkeling anderzijds.

SOK

Op 16 mei 2019 hebben het rijk i.c. de ministeries van BZK en IenW, de provincie Noord

Internationale

Brabant en de gemeente Eindhoven een Samenwerkingsovereenkomst Programma

Knoop XL

Internationale Knoop XL ondertekend6. Hierin is onder meer benoemd dat Brainport Eindhoven in 2016 de mainport-status ontving, dat de economische groei een toenemende druk op de woningmarkt veroorzaakt en noodzaakt tot investeringen in leefbaarheid en dat er daarnaast grote mobiliteitsopgave is. Om de potentie van het gebied te benutten, is 5 Ministerie van BZK, provincie Noord-Brabant en Stedelijk Gebied Eindhoven, Woondeal, 7 maart 2019. 6 Minister van BZK, staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat, provincie Noord-Brabant en gemeente Eindhoven, Samenwerkingsovereenkomst Rijk-regio Programma Internationale Knoop XL, 16 mei 2019.

14

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

14

BEA verbetering nodig van de agglomeratiekracht, het vestigingsklimaat en de connectiviteit. Partners committeren zich in de SOK aan een verbetering van het vestigingsklimaat door realisatie van het Programma Internationale Knoop XL. Daarbij zijn drie concrete doelstellingen geformuleerd: • Realiseren duurzame stedelijke schaalsprong. • Verstevigen voedingsbodem innovatieve topregio. • Aantrekkelijk houden van vestigingsklimaat door optimale (internationale) connectiviteit. Internationale Knoop XL moet een plek worden waar mensen elkaar ontmoeten en uitwisseling plaatsvindt en waar de economische krachten van Brainport Eindhoven vervlochten raken. Internationale Knoop XL wordt het middelpunt tussen toplocaties in de regio en een gebied dat de regio nationaal en internationaal verbindt BO MIRT &

Waar de Woondeal de woningbouwambities voor Brainport Eindhoven uitwerkt, zijn in het

Brainportdeal

Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO MIRT) nadere afspraken gemaakt over een mobiliteitstransitie die noodzakelijk is in aanvulling op de verstedelijkingsopgave en die ook randvoorwaardelijk is voor het kunnen faciliteren van de verwachte groei van aantal banen en inwoners in de Brainportregio. Voorafgaand aan het BO MIRT zijn in het BO Leefomgeving van juni 2022 de versnellingsafspraken ontsluiting woningbouw opgesteld en de 17 grootschalige woningbouwlocaties (NOVEX) vastgelegd. In beide is Knoop XL opgenomen. In het BO MIRT van november 2022 heeft het rijk met de Regio Zuid-Nederland afgesproken dat een omslag is van een autogericht systeem naar meer nadruk op OV en fiets. Dit vraagt onder meer om een schaalsprong in het OV-systeem7. Rijk en partners in de regio investeren samen circa € 1,6 miljard in het verbeteren van de infrastructuur in Brainport Eindhoven. Een deel daarvan is bestemd voor de OV-knoop XL en dan met name voor het realiseren van het nieuw ondergronds aan te leggen busstation. In het Startdocument MIRT-verkenning OV-Knoop Brainportregio Eindhoven van november 20228 is aangegeven dat op dat moment iedere dag circa 120.000 mensen gebruik maken van het bus- en treinstation en dat dit aantal sterk zal toenemen naar mogelijk 180.000 in 2040.

Dit terwijl het huidige busstation Neckerspoel, als spil in het regionale HOV-netwerk, het aantal reizigers al niet aan kan. Ook het spoor is een knelpunt bij de verwachte groei van de regio en de daarmee samenhangende vervoersbewegingen. Een verdere groei op het spoor is in de huidige situatie niet of nauwelijks nog mogelijk. Geconcludeerd wordt dat een hoogwaardige multimodale knoop nodig is als robuuste toegangspoort naar de Brainportregio. De multimodale knoop moet de te verwachten groei facilite7 Rijksoverheid, provincie Noord-Brabant, Brainport Eindhoven en private partners, Brainportdeal 2030, BO MIRT november 2022. 8 Rijksoverheid, provincie Noord-Brabant, Brainport Eindhoven en private partners, Startdocument MIRT, november 2022.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

15 15

BEA ren van zowel vervoersbewegingen binnen de regio als op nationaal en internationaal niveau. Convenant

Op 28 maart 2024 hebben het rijk, de provincie Noord-Brabant en de Stichting Brainport

Beethoven

(als vertegenwoordiger van de samenwerkende overheden, kennisinstellingen en bedrijven in de Brainportregio) in het zogenoemde ‘Convenant Beethoven’ afspraken gemaakt over het investeren van in totaal circa € 2,5 miljard in het verbeteren van het leefen vestigingsklimaat in de regio en in een nationaal talentplan voor de microchipsector. Globaal wordt circa € 1,0 miljard geïnvesteerd in talent, circa € 1,0 miljard in mobiliteit en circa € 425 miljoen in versnelde woningbouw. Voor de ontwikkeling van Knoop XL is met name van belang9: • € 180 miljoen gebiedsbudget voor NOVEX Eindhoven, waarvan een deel landt in Knoop XL, ten behoeve van versnelde woningbouw. • Aanvullend budget voor de Multimodale Knoop en de 5e tunnelmond/aansluiting HOV4. Van het totale investeringsbedrag is op basis van de Brainportdeal € 137 miljoen bestemd voor gebiedsontwikkeling Fellenoord, een niet gespecificeerd bedrag voor Stationsgebied Zuid (dat net als de andere afspraken uit het convenant Beethoven via de lijn van BO Leefomgeving en BO Mirt nader is uitgewerkt), € 852 miljoen voor Spoorknooppunt Eindhoven en de Multimodale Knoop, aanvullend € 264 miljoen voor de MMK en een 5 e tunnelmond en businesscase NOVEX Eindhoven Internationale Knoop XL en HOV4 € 180 miljoen.

Convenant Beethoven heeft een looptijd tot 2030 en heeft betrekking op met name versnelde realisatie van 17.000 plus 2.280 woningen en het naar voren halen van later geplande infrastructurele maatregelen (met name Brainportlijn, A2/N2, EindhovenNoordwest). De Brainportdeal kent twee tijdhorizonten: 2030 en 2040. Deze zijn niet gewijzigd met het convenant Beethoven.

Raadsvoorstel

De in de Nationale Actieagenda Brainport, Woondeal en SOK Internationale Knoop XL

Ontwikkelvisie

geformuleerde ambities zijn uitgewerkt in het raadsvoorstel ‘Ontwikkelvisie Fellenoord’ d.d. 2 februari 202110. In het raadsvoorstel wordt vastgesteld dat Fellenoord “een desolaat gebied is in het hart van de stad. Weliswaar zijn er veel mensen, maar die zijn altijd onderweg van A naar B. Niemand is daar voor zijn lol. Omgekeerd liggen er enorme kansen om hier een aantrekkelijk gebied van te maken, goed bereikbaar, met toevoeging van stedelijke functies en vooral vergroting van de verblijfskwaliteit.”

9 Zie onder andere Rijk, provincie Noord-Brabant en Stichting Brainport, Convenant Rijk en regio investeringen in ondernemingsklimaat microchipsector, 28 maart 2024. 10 Gemeente Eindhoven, Raadsvoorstel Ontwikkelvisie Fellenoord, dossiernummer 21.05.451, 2 februari 2021.

16

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

16

BEA In het raadsvoorstel wordt niet alleen verwezen naar de Nationale Actieagenda Brainport als basis voor de door Rijk, provincie, gemeente en Brainportregio beoogde ontwikkeling, maar ook naar afspraken die zijn gemaakt in het BO MIRT 2020 en in de Woondeal. In het raadsvoorstel wordt vastgesteld dat de Ontwikkelvisie Fellenoord het eerste formele document is dat uitwerking geeft aan de ruimtelijke opgave. Voor de beoogde gebiedsontwikkeling en de mobiliteitsknoop rondom station Eindhoven-Centraal worden vijf principes benoemd11: 1. Een wijk voor iedereen; 2. Maximaal groen; 3. Een stadsboulevard; 4. De verbonden stad; 5. Naar een multimodaal knooppunt. Fellenoord moet transformeren van een gebied waar je doorheen gaat naar een aangenaam verblijfsgebied. Daarvoor is nodig dat het gebied autoluw en groen wordt. De grote doorgaande oost-west-route Fellenoord wordt een stadsboulevard met minder verkeersintensiteit en in de noord-zuid richting worden de verbindingen met de binnenstad en met Woensel-Zuid verbeterd. Fellenoord en daarbinnen de OV-knoop wordt nog meer de toegang tot de Brainport, met onder meer nieuwe internationale treinverbindingen met Düsseldorf en Aken. Ontwikkelvisie

In het document ‘Ontwikkelvisie & ontwikkelkader Fellenoord: internationale Knoop XL’ uit

Fellenoord

februari 2021 is niet alleen een visie bepaald ten aanzien van het deelgebied Fellenoord binnen Knoop XL, maar is de ontwikkeling van dit gebied ook in het bredere perspectief geplaatst van de ontwikkeling van Knoop XL als geheel. In deze door de gemeente Eindhoven in samenwerking met de provincie Noord-Brabant en het Rijk opgestelde visie wordt de ambitie voor het gebied als geheel compact als volgt verwoord: “… Deze visie schetst de toekomst van een gebied van pakweg 55 hectare rondom het Centraal Station van Eindhoven. Nergens in Nederland ligt zoveel ruimte om het station als hier. Dat biedt enorme kansen voor de grote opgaves waar we als stad voor staan. Zodat Eindhoven een aantrekkelijke stad blijft. Waar je goed kunt leven en waar voor iedereen betaalbare woonruimte is. (…) De komende 20 tot 25 jaar verandert deze plek in een nieuwe woon-, leef- en werkwijk. Waar nu maar 200 mensen wonen, zijn dat er ongeveer 15.000 in 2040. Dat is belangrijk voor Eindhoven en voor de regio. Nu al is al veel vraag naar woonruimte en de prijzen voor woningen stijgen.

De vraag naar behuizing neemt on11 Deze ontwikkelprincipes liggen in lijn met de in de Omgevingsvisie (raadsbesluit 16 juni 2020) vastgelegde stedelijke opgaven: (1) gezonde groei, (2) aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum, (3) leefbare en sociale wijken met een sterke identiteit, (4) energietransitie en (5) goede stedelijke bereikbaarheid.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

17 17

BEA dertussen alleen maar toe. In Fellenoord komt alles samen. Een OV-knooppunt met snelle verbindingen naar ons Eindhoven Airport. Goede treinverbindingen naar Amsterdam, Den Haag en Düsseldorf. Waardoor het een aantrekkelijke plek is voor ondernemers. Bovendien een plek waar je graag komt.” Om te borgen dat het inderdaad een plek is waar je graag komt, worden verder de volgende accenten gelegd: • De leefbaarheid moet worden geborgd. • Het wordt een gebied waar je niet alleen kunt wonen maar ook kunt gaan eten of een expositie bezoeken. • Er wordt ingezet op een gebiedsontwikkeling met veel ruimte, groen en water. • Het gebied wordt klimaatbestendig en er wordt ingezet op andere vormen van energie. • Voetgangers en fietsers krijgen minstens zoveel ruimte als de auto. De Ontwikkelvisie Fellenoord komt niet ‘uit de lucht vallen’. De visie is opgesteld tegen de achtergrond van de aanwijzing van de regio c.q. Brainport Eindhoven tot Mainport in 2016. Brainport Eindhoven is één van de drie economische kerngebieden van Nederland en heeft de mainport-status gekregen in navolging van de luchthaven Schiphol en de Rotterdamse haven. Rijk, provincie en gemeente Eindhoven willen investeren in de verdere ontwikkeling van Brainport Eindhoven en voorzien daarbij dat het aantal banen in de regio sterk zal toenemen en als gevolg daarvan ook het aantal inwoners.

Het aantal banen kan alleen maar in de gewenste mate toenemen indien de leefbaarheid van de regio voldoende geborgd is. De doelstellingen in de Ontwikkelvisie hebben daarom niet alleen betrekking op aantallen te realiseren banen en voldoende woningen voor de huidige en nieuwe werknemers maar ook op de hiervoor in te vullen randvoorwaarden. In het raadsvoorstel ‘Uitvoering gebiedsontwikkeling Fellenoord’ d.d. 29 november 2022, wordt de vraag beantwoord hoe de gebiedsontwikkeling van Fellenoord het beste tot uitvoering gebracht kan worden.

2.2 Vertaling ambities naar kritieke prestatie-indicatoren voor Fellenoord Raadsvoorstel

De gemeenteraad heeft op 21 juli 2022 het publieke belang vastgesteld dat verbonden is

publiek belang aan de gebiedsontwikkeling Fellenoord, met als onderlegger voor besluitvorming het ontwikkeling

raadsvoorstel ‘Uitwerking publiek belang gebiedsontwikkeling Fellenoord’. In het

Fellenoord

raadsvoorstel is ook een uitwerking opgenomen van de ambities en doelen naar concrete KPI’s. Het raadsvoorstel bouwt voort op de bijlage Toepassing ‘Leidraad omgang Knoop XL’ en heeft als insteek dat het gebied in samenhang dient te worden ontwikkeld tot een aantrekkelijk woon-, werk- en verblijfsgebied met passende voorzieningen met daarnaast een kwalitatief hoogwaardige, groene openbare ruimte en goede aansluiting op de omliggende wijken. Verder dient te worden gestuurd op thema’s als energie, klimaatadaptatie, mobiliteit, natuurontwikkeling en (ondergrondse) infrastructuur. Een en ander vergt een stevige publieke regie.

18

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

18

BEA Uiteindelijk zijn er 24 KPI’s geformuleerd, geclusterd in zes hoofdthema’s: Ambities

Indicatoren, uitgewerkt als kritieke prestatie-indicatoren (KPI’s)

Ontwikkeling van een

• 740.000 m2 bvo nieuwbouwprogramma met aandacht

gemixt gebied met wo-

voor specials en inzet op een verdeling van

nen, werken en voorzie-

➢ 70 procent wonen (ca. 6.000 tot 7.000 woningen)

ningen

➢ 15 procent voorzieningen ➢ 15 procent werken • Bij de woningbouwopgave zijn de volgende uitgangspunten leidend: ➢ 85 procent betaalbaar -

30 procent sociale huur

-

15 procent middenhuur

-

40 procent sociale en middeldure koop

➢ 15 procent vrije sector • Gemiddeld 7,5 procent maatschappelijke voorzieningen en specials per cluster Rol van TDK (Technolo-

• Cross-overs tussen design, kennis, techniek, markt, on-

gie, Design, Kennis) voor

derwijs en overheid met als uitgangspunt om 5 procent

de identiteit van het

van het totaalprogramma uit de ‘Eindhovense werkvloer’ te

gebied

laten bestaan (i.c. start-ups en scale-ups, innovatieve ondernemers en laboratoria en experimenteerruimte) • Ruimte voor innovatie en nieuwe economie: ➢ Gebied stimuleert ontmoeting tussen mensen door voorzieningen en hoogwaardige en groene openbare ruimte ➢ Plintenprogramma en openbare ruimte krijgen zoveel als mogelijk een TDK-uitstraling ➢ Inzet is een ‘metropolitaan woonmilieu’ met een bijbehorende floor-space-index (FSI) van > 1,0 en een MXI van < 0,8

Actieve en duurzame

• Voor de (eigen) auto zoveel mogelijk inzetten op deelmobi-

vormen van mobiliteit en

liteit, collectieve parkeervoorzieningen (per 20 woningen 1

deeloplossingen voor de

deelauto en 2 andere deelvoertuigen) en aantrekkelijke al-

auto

ternatieven voor de eigen auto (lopen, fietsen, OV), waarbij het gebruik van deelauto’s en parkeerbehoefte 20 procent verder reduceert. • Het hanteren van een gemiddelde parkeerruimte van 0,35 parkeerplaats per woning (conform Ontwikkelvisie) en 1 parkeerplaats per 400 m2 programma (incl. dubbelgebruik).

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

19 19

BEA • Maximaal 50 procent van de parkeerplekken binnen een ontwikkelcluster realiseren, minimaal 50 procent van de parkeerplekken gebiedsgericht oplossen, bij voorkeur aan de randen van het gebied. Klimaatadaptieve clus-

• Uitgangspunt is 8 m2 groen per woning.

ters en openbare ruimte

• Minimaal 10 procent van het bvo (m2) van niet-

met ruim aandacht voor water, groen, hittebestendigheid, circulariteit en biodiversiteit

woonfunctie is groen. • Uitgangspunt is 60 mm waterberging per m2 verhard oppervlak. • De afstand tot een koele plek bedraagt maximaal 300 meter. • Uitgangspunt is een ruimtelijke inrichting die zorgt voor afname van het hitte-effect of voorkomt dat het effect toeneemt. • Aanleg van een stads- en landschapspark (Dommeldal) voor natuur, sport en recreatie met ecologische verbindingszone (EVZ) van minimaal 50 meter breed. • Inzetten op het vergroten van het bewustzijn bij ontwikkelaars en gebruikers op dit thema en (innovatieve) oplossingen stimuleren.

Een zo energieneutraal mogelijk gebied

• Uitgangspunt is een zo laag mogelijk energieverbruik en 100 procent voeding vanuit duurzame bronnen. • Uitgaan van een collectief warmtenet. • Maximale opwek van duurzame energie in het gebied zelf. • Inzetten op vergroten van het bewustzijn bij ontwikkelaars en gebruikers en (innovatieve) oplossingen stimuleren.

Een sociale en verbonden stad

• Uitgangspunt is goed bereikbare maatschappelijke voorzieningen (7,5 procent van totale programma, waaronder 1 basisschool en 1 à 2 gezondheidscentra), die bewoners van Knoop XL en omliggende wijken zoals Woensel-Zuid bedienen. • Uitgangspunt is in totaal 9 plekken (speelpleinen voor diverse doelgroepen en interessante verblijfsplekken) voor dagelijkse gebruikers van het gebied. • De bestaande noord-zuid verbindingen zoals de Kruisstraat/Lardinoisstraat worden opgewaardeerd en zorgen voor optimale doorwaadbaarheid van het gebied en verbinding met omliggende wijken. • Toevoegen van een loopbrug over het spoor tussen ’t Eindje en de politiekavel. • Herprofilering van de Fellenoord tot een aantrekkelijke stadsboulevard conform de ambitie uit de Ontwikkelvisie,

20

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

20

BEA met bijbehorende reductie van de verkeersintensiteit waarbij uitgangspunt is maximaal 12.500 voertuigen per etmaal én dat de hiertoe noodzakelijke buitenplanse maatregelen randvoorwaardelijk zijn.

2.3 Stand van zaken Fellenoord: clusterpaspoorten en bestemmingsplannen Het succes van de ontwikkeling van deelgebied Fellenoord binnen Knoop XL valt in dit stadium nog niet af te meten aan gerealiseerd bouwvolume c.q. in m2 wonen of m2 bvo kantoor- of bedrijfsruimte. De schop moet nog de grond in. De voortgang van de ontwikkeling van de verschillende clusters binnen Knoop XL kan wel worden afgelezen aan onder meer: • Of het clusterpaspoort van het betreffende cluster al is opgesteld. • Of er al een bestemmingsplan is vastgesteld of het omgevingsplan is gewijzigd. • De mate waarin de gemeente erin is geslaagd om panden en grond te verwerven (dan wel de mate waarin de private eigenaren bereid zijn om deze panden en grond te ontwikkelen in lijn met de ambities en doelstellingen van Knoop XL). Wat betreft bestemmingsplannen12, is de stand van zaken dat momenteel voor de clusters aan de zuidzijde van het station bestemmingsplannen zijn opgesteld (voor District E en Lichthoven). Deze gebieden vallen buiten het gebied Fellenoord. Binnen het deelgebied Fellenoord is er een bestemmingsplan vastgesteld voor cluster 9B. Figuur 3. Kaart gebiedsontwikkeling Fellenoord met daarin onderscheiden clusters

12 De clusterpaspoorten vormen voorlopers van de formele planologische kaders voor het betreffende gebied, in de vorm van een vast te stellen bestemmingsplan of een in het omgevingsplan aan te brengen wijziging. De raad stelt deze planologische kaders uiteindelijk vast.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

21 21

BEA Op basis van jurisprudentie die is ontstaan vanuit procedures over projecten aan de zuid zijde van Knoop XL is bewust gekozen om geen integraal bestemmingsplan/ omgevingsplan te maken voor het gehele project maar om dit per ontwikkeling te doen. Deze aanpak is mede ingegeven door de stikstofproblematiek 13. De gemeente Eindhoven kijkt voortdurend naar kansen om woningbouw te versnellen. Daarbij wordt onder meer gebruik gemaakt van de verkregen Wbi-subsidie (Woningbouwimpuls-subsidie), die onder meer is ingezet voor de realisatie van de clusters 1, 2, 9 en 10. Bij deze clusters is ook de grootste voortgang zichtbaar wat betreft opstellen van clusterpaspoorten, vaststellen van bestemmingsplannen en, indien nodig, het verkrijgen van panden en grond ten behoeve van ontwikkeling. Ook het door de gemeente vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op het gehele gebied Fellenoord draagt bij aan de versnelling en de mate waarin de gemeente grip heeft op de ontwikkeling. Binnen cluster 9 kan binnenkort worden gestart met de realisatie van studentenwoningen14. Voor de clusters 1 en 9 zijn inmiddels clusterpaspoorten vastgesteld, die voor cluster 2 is in voorbereiding. In clusters 4, 5 en 7 is de gemeente ver met het verwerven van panden en grond. Voor clusters 4, 5, 6, 7 en 8 is uitvoering later voorzien.

Daarbij speelt mee dat zij een afhankelijkheid hebben met realisatie van het ondergrondse busstation. Voor cluster 4 wordt ingezet op een versnelling, mede mogelijk gemaakt door de toegekende rijkssubsidie ten behoeve van aankoop van panden. Inmiddels is in het BO MIRT van 8 januari 2026 een keuze gemaakt ten aanzien van de voorliggende varianten en is een voorkeursvariant van het busstation bepaald. De voortgang van de realisatie van het ondergrondse busstation is daarmee cruciaal voor het volgens plan kunnen ontwikkelen van de aanpalende clusters. Stand van zaken ontwikkeling deelgebied Fellenoord binnen Knoop XL Cluster

Bestem-

Cluster-

mingsplan

paspoort vast-

vastgesteld

gesteld

Cluster

Nee, er is

Ja, d.d. juli

Het clusterpaspoort 1A is juli 2024 in de

1A

een voor-

202416

raadscommissie Knoop XL behandeld en

genomen

Stand van zaken ontwikkeling

daarna door het college vastgesteld.

wijziging 13 Voor Stationsgebied-Zuid is juist besloten om daar gelegen gebiedsdelen wel in samenhang te bezien en in één bestemmingsplanbehandeling (op 9 maart 2021 is een ordevoorstel aangenomen om het bestemmingsplan Stationsplein (District E) in samenhang te bezien met het gehele Stationsgebied-Zuid (met als aanleiding dat inspraak en samenspraak met betrokkenen niet optimaal was verlopen en dat niet alle benodigde onderzoeken volledig waren uitgevoerd). 14 Omdat de focus in dit cluster ligt op studentenhuisvesting, wordt in dit cluster de KPI van 85 procent betaalbare woningen ruimschoots gerealiseerd. Dit biedt mogelijkheden om in andere clusters wat lager dan 85 procent betaalbare woningen uit te komen, omdat deze KPI van toepassing is op het deelgebied Fellenoord als geheel.

22

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

22

BEA van het

In dit zijn eigenaren van panden en grond in

omgevings-

meerderheid bereid om zelf te ontwikkelen.

plan in

Op 16 december 2025 deelde het college

proces15

aan de raad mee dat er een anterieure overeenkomst (AOK) is gesloten met de ontwikkelaar van Brightlights Dit betreft de sloop van de kantoren op Fellenoord 39 en herontwikkeling tot twee woontorens van circa 110 en 40 meter hoog met in totaal circa 415 appartementen.

Daarnaast omvat het plan horeca, kantoren, een gezondheidscentrum en gemeenschappelijke daktuinen. Het betreft een ontwikkeling van Van Deursen Group en Movement Real Estate17. In de AOK is vastgelegd dat

16 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/14251555/1#search=%22cluster%201a%20anter ieure%20overeenkomst%22.. 15 Zie https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-564117.html. 17 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/16429568/1#search=%22cluster%201a%20anter ieure%20overeenkomst%22 en https://repository.officieleoverheidspublicaties.nl/Bijlagen/TerInzageLegging/2026/til-2026-

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

23 23

BEA de ontwikkelaar In de AOK verplicht de ontwikkelaar zich tot het compenseren van uit het bouwplan voortkomende schade en bijdrage aan door de gemeente te maken kosten ten behoeve van de realisatie. Cluster 1B

Nee

Ja, november

Clusterpaspoort 1B is door het college vast-

2023

gesteld 28 november 2023, na een positief advies hierover van de raadscommissie Knoop XL tijdens de behandeling op 10 oktober 202318.

Eén van de ontwikkelingen in het cluster 1B betreft het plan Vierlander van VanWonen. Dit plan omvat circa 280 woningen en circa 1.500 tot 2.000 m2 bvo overige functies19.

328/1/bijlage/zakelijke_beschrijving.pdf en https://vdg.nl/nieuws/brightlight-towers-onthult-haarplan/. 18 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13226930/1/Clusterpaspoort+Fellenoord+1B?co nnection_type=1&connection_id=7877944 en https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13327355/1/Commissieadvies+Clusterpaspoort+ 1b?connection_type=1&connection_id=7877944. 19 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/14270514/4/24bst00699+Raadsvoorstel+Knoop XL+Fellenoord?connection_type=17&connection_id=10680671.

24

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

24

BEA Medio 2026 start de bouw20. In het clusterpaspoort is voorzien dat de woningbouw in het gebied 30% sociale huur betreft, 15% middenhuur, 40% sociale en middeldure koop en 15% vrije sector21. Cluster 2

Nee

Nee

Net als in cluster 1 willen de meeste eigenaren van panden en grond in dit cluster zelf ontwikkelen. Het clusterpaspoort voor cluster 2 is momenteel in voorbereiding.

Cluster 3

Nee

Nee

Cluster 3 bestaat uit vier kwadranten aan de noordelijke rand van de gebiedsontwikkeling Fellenoord. met bestaande kantoren van onder meer Rabobank, Belastingdienst en gebouwen van Fontys Hogeschool die nog regulier in gebruik zijn.

Cluster 4

Nee

Nee

Panden en grond in cluster 4 waren vooral in eigendom van institutionele partijen die bereid waren om te verkopen aan de gemeente. De gemeente is inmiddels ver met het verkrijgen van panden en grond in cluster 4. Omdat de gemeente inmiddels eigenaar is van de grond, is zij bezig te bezien of de ontwikkeling kan worden versneld (ook vanwege de condities verbonden aan de ontvangen Wbi-subsidie). Realisatie wacht nog wel op duidelijkheid over de ligging van de busstunnels en het busstation.

Cluster 5

Nee

Nee

De stand van zaken van cluster 5 is min of meer gelijk aan die van cluster 4 (wachten op duidelijkheid over ligging bustunnels en busstation, gemeente ver gevorderd met verkrijgen van panden).

Cluster 6

Nee

Nee

In november 2025 was besluitvorming voorzien in het BO MIRT over de voorliggende varianten voor de Multimodale Knoop (MMK) en de keuze voor een voorkeursvariant (dit betreft busstation, noordelijk stationsge-

20 Zie https://www.vanwonen.com/investeren/vierlander/#. 21 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13561401/1#search=%22vierlander%22 en https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13561405/1#search=%22vierlander%22

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

25 25

BEA bouw, fietsenstalling en toeleidende bustunnels)22. Dit BO MIRT overleg is uitgesteld, maar inmiddels is duidelijk dat er overeenstemming is tussen betrokken partijen, waaronder Rijk en gemeente, over het voorkeurs-alternatief. De ambitie is dat de start van de realisatie van het bussstation plaatsvindt in 2030 en dat oplevering dan 6 tot 8 jaar later is. In een rooskleurige planning betekent dit dat de realisatie van de aanpalende clusters in 2035 van start kan gaan. Cluster 7

Nee

Nee

De gemeente heeft recent twee panden verworven in dit gebied, namelijk Kennedyplein 300 (voormalig VGZ-kantoor) en Kennedyplein 100-103 (Kadastergebouw). Daardoor krijgt de gemeente ook een groter aandeel in de parkeergarage Kennedy Business Centre. Het eindbeeld voor cluster 7 is een bruisende woonwijk met veel groen aanpalend aan de OV-hub. Vanwege de relatie met de ontwikkeling van cluster 6 met ondergronds busstation en toeleidende tunnels, blijft de gemeente na aankoop eigenaar en zal de gebouwen tijdelijk maar langjarig exploiteren (met een externe partij ingehuurd voor het beheer). Voor het VGZ-kantoor is het plan dit pand te transformeren naar studentenhuisvesting in het sociale segment met gedeelde voorzieningen als horeca en vergaderruimten. De exit-strategie c.q. de verkoop aan een eindgebruiker wacht op de voortgang van met name cluster 6.

Cluster 8

Nee

Nee

Cluster 8 betreft een pand van NS Vastgoed

22 Op 13 januari jl. heeft het college de raad het raadsvoorstel ‘Vaststellen Voorkeursalternatief Multimodale Knoop’ ter besluitvorming aangeboden. Behandeling in de raad is geagendeerd voor 3 februari a.s. Zie https://eindhoven.notubiz.nl/document/16475033/2?connection_type=17&connection_id=12842 526.

26

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

26

BEA met kantoorgebruik naast onderwijs. Er zijn momenteel geen plannen voor herontwikkeling. Cluster 9A

Nee

Nee, wel een

Het plan The Dutch Mountains (TDM) biedt,

Voorlopig Ont-

naast diverse andere voorzieningen, een

werp Steden-

divers en kwalitatief hoogwaardig aanbod

bouwkundig

aan huurwoningen23:

Plan (VOSP)

• 80 kleine stadsappartementen (44 m2) • 120 middelgrote stadsappartementen (circa 68 m2) • 20 grote stadsappartementen (88 m2) • 4 extra grote stadsappartementen (circa 136 m2)

Het totale bouwvolume resulteert in totaal in 224 appartementen. Naast circa 19.000 m 2 bvo ten behoeve van wonen, is er in het plan ruimte voor werken (circa 16.000 m2 bvo), een hotel (circa 8.250 m2 bvo), shortstay (54 appartementen, 3.700 m2 bvo) en overige 23 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13391661/1#search=%22advies%20clusterpasp oort%209a%22 en https://www.thedutchmountains.nl/programma .

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

27 27

BEA functies op terrein van ontmoeten en facilitair. Het initiatief voor TDM is in 2018 gestart. In 2021 is er een ontwikkelovereenkomst getekend met Lingotto als ontwikkelpartner. Uitvoering wacht onder andere op verplaatsing van een Enexis-station. Cluster

Ja, 24-10-

Ja

Cluster 9B betreft een overwegend werkge-

9B

’24 door

bied in een groene setting nabij de TU/e.

raad vast-

Voorzien is 43.000 m2 bvo. Ontwikkelaar is

gesteld

RVB. Het gaat om sloop/nieuwbouw ten

(bestem-

behoeve van overheidsdiensten met betrok-

mingsplan

kenheid van het Rijksvastgoedbedrijf24. Het

I Tongelre

kantoorgebouw van EY blijft gehandhaafd.

binnen de

Het clusterpaspoort is 5 december 2023

Ring)

besproken in de raadscommissie Knoop XL en voorzien van een positief advies. Op 8 juli 2025 is het clusterpaspoort vastgesteld door het college25. De huidige planning van de ontwikkeling van cluster 9B voorziet in levering van de grond 2e kwartaal van 2026 en start van de aanbesteding 3e kwartaal 202626.

Cluster 9C

Nee

Ja, clusterpas-

Cluster 9C behoorde niet volledig tot het

poort 9C is 19

plangebied van de Ontwikkelvisie Fellenoord.

juni 2025 be-

De raadscommissie heeft bedongen dat bij

sproken in de

de toepassing van de KPI’s voor Fellenoord

raadscommissie

de ontwikkeling van Dorgelolaan 40 niet

Knoop XL en

meegenomen mag worden (de rest van het

voorzien van

gebied wel)27.

24 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13546669/1#search=%22clusterpaspoort%209% 22. 25 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13531466/1/Clusterpaspoort+Fellenoord+9b?co nnection_type=1&connection_id=8032578. 26 Bron: Presentatie ‘Gebiedsontwikkeling Fellenoord: dashboard KPI’s, organisatie & voortgang, raadscommissie Knoop XL, 18 november 2025. Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/16248320/1#search=%22cluster%209c%20knoo p%20xl%22. 27 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/15782963/1#search=%22cluster%209c%20knoo p%20xl%22.

28

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

28

BEA een positief advies

Er is een principeovereenkomst met een private ontwikkelaar voor dit gebied. CRA Vastgoed is voornemens hier twee woontorens te ontwikkelen, die straks ruimte bieden aan ruim 1.000 studentenwoningen. De eerste voorbereidende werkzaamheden zoals de sloop, kunnen in de loop van 2027 starten. Als alles volgens planning verloopt, kan de eerste toren in 2029 opgeleverd worden.28 Cluster

Nee

Nee

10

Cluster 10 betreft een strook aan de zuidzijde van de TU/e-campus die nu voornamelijk gebruikt wordt voor parkeren. Er zijn voor dit cluster nog geen concrete plannen bekend.

Cluster 11

Nee

Nee

Ook cluster 11 is een onbebouwd terrein, momenteel in gebruik als groenstrook naast infrastructuur (Montgomerylaan). Er zijn voor dit cluster nog geen concrete plannen bekend.

De navolgende kaart verduidelijkt de ligging van de respectievelijke clusters: 28 Zie https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/13391661/1#search=%22advies%20clusterpasp oort%209a%22.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

29 29

BEA Figuur 4. Luchtfoto gebiedsontwikkeling Fellenoord met daarin onderscheiden clusters

Wachten op

Op 18 november jl. heeft de directeur van Fellenoord BV een stand van zaken gepresen-

Ruimtelijk

teerd in de raadscommissie Knoop XL over de ontwikkeling van de clusters in het gebied

Raamwerk

Fellenoord. In deze presentatie is een nader uitgewerkt concept voor een Dashboard gedemonstreerd, nadat een eerste versie was gepresenteerd in de raadscommissie Knoop XL van 27 januari 2025. Het doel van het dashboard is om als raadslid te voortgang van de ontwikkeling van deelgebied Fellenoord binnen Knoop XL te kunnen monitoren aan de hand van de vastgelegde KPI’s. In de presentatie is toegelicht dat voor de ‘vulling’ van het dashboard van belang is dat er momenteel wordt gewerkt aan een zogenoemd ‘Ruimtelijk Raamwerk’, dat volgens planning september 2026 gereed dient te zijn. Met het Ruimtelijk Raamwerk is beoogd dat het nu geconstateerde ‘gat’ tussen enerzijds de strategische doelen uit de Ontwikkelvisie Fellenoord en anderzijds de gedetailleerde KPI’s wordt gedicht. Tegelijkertijd vindt er met het door de raad vast te stellen Ruimtelijk Raamwerk een actualisatie plaats van doelen, zoals geformuleerd in de Ontwikkelvisie Felenoord en de daarop gebaseerde KPI’s, waarbij rekening gehouden kan worden met inmiddels vastgestelde beleidskaders waarbinnen de ontwikkeling van Fellenoord moet plaatsvinden.

Dit betreft onder meer recent door de raad vastgestelde beleidskaders in de vorm van het voorjaar 2025 vastgestelde Verkeerscirculatieplan, met daarin een ‘filter’ in de Fellenoord om deze verkeersluwer te maken, en het recent in de raad besproken concept Herzien Woonprogramma 2025-2030 (met daarin een uitzonderingsbepaling op de hoofdregel dat de woningbouw in het stedelijk gebied moet bestaan uit 85 procent betaalbare woningen, waarvan 30 procent sociaal, als het woningbouwprojecten betreft die meer dan 70 meter hoog worden omdat boven deze hoogte extra kosten gemaakt moeten worden vanwege technische eisen.

30

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

30

BEA Op dit moment is het, met het nog niet ingevulde dashboard en het nog op te stellen Ruimtelijk Raamwerk, niet mogelijk in detail te volgen of de ontwikkeling van Fellenoord ‘op schema’ ligt. Of de verdere ontwikkeling zich volgens plan kan of zal voltrekken, is momenteel ook moeilijk voorspelbaar. Een en ander is voor een groot deel van Fellenoord afhankelijk van de snelheid waarmee het busstation in cluster 6 wordt gerealiseerd. Voorgang van

De voortgang van de ontwikkeling van cluster 6 is voor de ontwikkeling van diverse andere

cluster 6 is

clusters binnen het deelgebied Fellenoord van cruciaal belang. Cluster 6 betreft de

cruciaal

Multimodale Knoop (MMK) met onder meer busstation Neckerspoel. De ontwikkeling van een aantal naastgelegen clusters kan alleen van de grond komen als de toeleidende tunnels zijn gerealiseerd. Daarnaast is cluster 5 mogelijk nodig als werkterrein tijdens de bouw van het busstation en toeleidende tunnels. De planning van de MMK ligt volgens de Programmaorganisatie Stationsdistrict en MIRT (PSM). op schema, gezien de recente besluitvorming daarover. Er is volgens de programmaorganisatie op dit moment dan ook geen concrete reden om van vertraging in de gebiedsontwikkeling uit te gaan.

2.4 Voorlopige aanzet dashboard Fellenoord o.b.v. vastgestelde clusterpaspoorten Bij de voorbereiding van het oprichten van de Ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV zijn zogenaamde Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s) opgesteld. Deze KPI’s zijn geformuleerd op basis van de in de Ontwikkelvisie genoemde normen en streefwaarden. De Ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV stuurt op (het totale) gebiedsniveau op het invullen van de KPI’s. De KPI’s zijn op gebiedsniveau geformuleerd, wat betekent dat niet elk cluster op dezelfde manier invulling geeft aan alle KPI’s. De optelsom van alle in de clusters ingevulde KPI’s dient uiteindelijk gelijk te zijn aan de in de KPI’s genoemde streefwaarden en getallen op gebiedsniveau. Er is afgesproken dat door middel van een dashboard wordt bijgehouden hoe de realisatie van de gestelde doelen vordert, aan de hand van de voor Fellenoord als geheel gestelde doelen en geformuleerde KPI’s. Dit dashboard is momenteel conceptueel gereed maar nog niet toegepast. Op dit moment kan de voortgang voornamelijk worden afgelezen aan de in de clusterpaspoorten opgenomen voorziene uitwerking voor het betreffende cluster. Uiteindelijk moet er uiteraard worden getoetst of gestelde doelen c.q. KPI’s voor Fellenoord als geheel zijn behaald op basis van de in het gebied daadwerkelijk gerealiseerde ontwikkeling.

Navolgend wordt op basis van de nu vastgestelde clusterpaspoorten een voorlopig beeld geschetst van de mate waarin de betreffende clusters zullen bijdragen aan de gestelde doelen. Vooralsnog zijn de clusterpaspoorten van de clusters 1A, 1B, 9A, 9B en 9C vastgesteld en clusterpaspoort 2 is in voorbereiding. De vastgestelde clusterpaspoorten zijn elk voorzien van een bijlage met daarin een overzicht van de mate waarin en de wijze waarop vanuit het betreffende cluster wordt bijgedragen aan de voor Fellenoord als geheel geformuleerde KPI.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

31 31

BEA KPI voor totaal Voor Fellenoord als geheel is de ambitie dat er 740.000 m 2 bvo aan programmering kan ‘laadvermogen’ worden gerealiseerd, ten behoeve van wonen, werken en voorzieningen. De vijf clusters in m2 bvo

1A, 1B en 9 At/m C hebben een ‘indicatief laadvermogen’ van 299.500 m 2 bvo, wat circa 40,5 procent vertegenwoordigt van de KPI voor Fellenoord als geheel: Tabel 1. Beoogde programmatische invulling clusters binnen Fellenoord o.b.v. clusterpaspoorten Invulling clusters o.b.v.

Oppervlak (in m2)

Wonen

Indicatief laad-

cluster-

vermogen

paspoorten

(in m2 bvo)

Werken

Voor-

(kantoor)

zieningen

1A

11.838

91.000

70%

15%

15%

1B

7.900

51.500*

75%

10%

15%

62.500

50%

25%

25%

9A*** 9B

20.670

44.000**

0%

92,5%

7,5%

9C****

15.275

50.500

85%-92,5%

0%

7,5%-15%

70%

15%

15%

Totaal

299.500

KPI Fellenoord

740.000

* waarvan 14.500 bestaande bouw die blijft ** waarvan 10.000 bestaande bouw die blijft (pand EY) *** o.b.v. VSOP (Voorlopig Stedelijk Ontwerp) voor dit cluster **** cluster 9C ligt deels buiten het plangebied Fellenoord waarop de KPI’s betrekking hebben

Het indicatieve laadvermogen van de clusters waarvan momenteel een clusterpaspoort is vastgesteld, ligt uitgaand van deze clusterpaspoorten op een hoger niveau dan waarvan is uitgegaan in de Ontwikkelvisie: Grafiek 1. Laadvermogen per cluster o.b.v. Ontwikkelvisie Fellenoord en vastgestelde clusterpaspoorten (in m2 bvo)

Bij cluster 9, met name cluster 9C moet hierbij aangetekend worden, dat dit cluster deels buiten het oorspronkelijke plangebied ligt, wat kan verklaren dat het laadvermogen in de

32

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

32

BEA clusterpaspoorten van 9A, 9B en 9C hoger uitkomt dan waarmee was gerekend in de Ontwikkelvisie. Maar ook voor clusters 1 en 2 geldt dat het laadvermogen in de clusterpaspoorten duidelijk hoger ligt dan waarvan in de Ontwikkelvisie was uitgegaan. Dit kan een indicatie zijn dat de KPI voor het totale laadvermogen van Fellenoord haalbaar lijkt. Verder kan worden vastgesteld dat het laadvermogen van clusters 1A, 1B, 9A, 9B en 9C, uitgaand van de clusterpaspoorten, zoals hiervoor aangegeven, al goed zijn voor circa 40 procent van de totale KPI voor het laadvermogen van Fellenoord. Het aandeel van deze clusters in het totale laadvermogen van Fellenoord is in de Ontwikkelvisie geraamd op circa 26 procent. Dit is een indicatie dat de KPI voor het totale laadvermogen haalbaar lijkt: Figuur 5. Kaart gebiedsontwikkeling Fellenoord met daarin onderscheiden clusters

Bron: Ontwikkelvisie Fellenoord.

KPI voor %

De nu vastgestelde clusterpaspoorten bieden ook inzicht in de spreiding van de te

wonen, werken realiseren programmering over wonen, werken en voorzieningen. Het beeld dat dan & voorzieningen ontstaat, is dat de in de clusterpaspoorten voorziene programmering in globale lijnen aansluit bij de KPI dat 70% van de programmering wonen betreft, 15% werken c.q. kantoor en 15% voorzieningen (waarvan 7,5% voor ontmoeten). In een enkel cluster is er sprake van duidelijke afwijkingen. Bijvoorbeeld betreft dit cluster 9C dat vrijwel volledig bestaat uit studentenhuisvesting en waar dus geen % werken is voorzien. Voor cluster 9B geldt juist dat dit een werkgebied wordt dat voornamelijk wordt ingevuld met kantoor. KPI voor %

Wat betreft de beoogde invulling van de woningbouwambities, is door middel van een KPI

betaalbaar &

vastgelegd dat, gemeten naar woningaantallen, uiteindelijk 85 procent in de categorie

sociale huur

betaalbaar dient te vallen, 30 procent behorend tot sociale huur, 15 procent middenhuur 40 procent sociale en middeldure koop en 15 procent vrije sector.

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

33 33

BEA De ambitie om 85 procent betaalbaar te bouwen, is het uitgangspunt voor cluster 1A. Cluster 9 overtreft dit doel omdat de focus ligt op studentenhuisvesting (100% betaalbaar) en voor cluster het onderdeel Vierlander van cluster 1B geldt dat in het clusterpaspoort is uitgegaan van 82,5 procent betaalbaar. Tabel 2. Invulling clusters binnen gebiedsontwikkeling Fellenoord naar functie o.b.v. clusterpaspoorten Invulling clusters o.b.v.

% betaal-

% sociale

% midden-

% sociale &

% vrije sec-

baar

huur

huur

middeldure

tor

koop

clusterpaspoorten 1A 1B – Vierlander 1B – CKE

85%

30%

15%

82,5%

30%

52,%

pm

pm

pm

9A

50%

9B

n.v.t.

n.v.t.

9C

100%

> 85%

KPI Fellenoord

85%

30%

40%

15% 17,5%

pm

Pm

50% middeldure huur/koop n.v.t.

50%

n.v.t.

n.v.t. < 15%

15%

40%

15%

Wat betreft sociale huur is voor heel Fellenoord het doel gesteld op 30 procent. In de clusters 1A en 1B (onderdeel Vierlander) is dit percentage het uitgangspunt in het clusterpaspoort. Voor cluster 9C wordt deze KPI voor Fellenoord als geheel ruimschoots overtroffen omdat dit cluster focust op studentenhuisvesting. Voor cluster 9A geldt dat er geen sociale huur wordt gerealiseerd, uitgaand van het clusterpaspoort. De voorziene woningen in de categorie betaalbaar worden volledig gerealiseerd in de vorm van middeldure huur dan wel koop (50 procent samen van het totale aantal woningen in dit cluster). De vrije sector is in dit cluster goed voor eveneens 50 procent van het totale aantal voorziene woningen 29. Hierbij dient te worden aangetekend dat het woonprogramma hier reeds voor de vaststelling van de Ontwikkelvisie en de KPI’s is vastgesteld. Voor Fellenoord als geheel is verder bepaald dat 7,5 procent van het programma een maatschappelijke functie dient te hebben of een ‘special’ betreft. Deze ambitie wordt in de nu vastgestelde clusterpaspoorten gerealiseerd:

29 Door de gemeente is hierbij aangegeven dat zij hoopt dat clusters 4A/B en 5A voor compensatie zorgen omdat in die gebieden de gemeente 100 procent grondpositie bezit en daarmee beter kan sturen op de precieze invulling van de woningbouwopgave.

34

Rekenkamer Eindhoven – ambities, doelen & realisatie Knoop XL & raadscommissie

34

BEA Tabel 3. Invulling clusters binnen gebiedsontwikkeling Fellenoord toegespitst op voorzieningen Invulling