Raadsvoostel Actualiseren spelregels investeringskrediet en investeringsbudget verwerving van onroerende zaken

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst00029 Dossiernummer 24.11.251 B&W beslisdatum 12 maart 2024

Raadsvoorstel Actualiseren spelregels investeringskrediet en investeringsbudget verwerving van onroerende zaken Inleiding Op 30 mei 2023 heeft de raad de Nota Grondbeleid “Grip door regie” vastgesteld. Hierin is onder andere bepaald dat de huidige spelregels ten aanzien van het Strategisch Verwervingskrediet (2009; inboeknummer 09bst01991) aanpassing vereisen voor adequate uitvoering van het bestuursakkoord Samen Morgen Mooier Maken (2022-2026) en de Nota Grondbeleid 2023. De scope van dit dossier beperkt zich tot: 1. Het actualiseren van de spelregels van de nog niet toegewezen bestedingsruimte van dit investeringskrediet (oude naam: Strategisch Verwervingskrediet) inclusief verwerving ten behoeve van maatschappelijk nut’; 2. Het revolverend maken van het investeringskrediet verwerving van onroerende zaken; Er worden in dit dossier geen voorstellen gedaan om kredieten en/of budgetten aan te passen. De huidige spelregels zijn op onderdelen sterk verouderd, niet meer passend bij de huidige tijd en dat vraagt om herijking en aanpassing, waaronder het mogelijk maken van verwervingen ten behoeve van ‘maatschappelijk nut’. Tevens is er een naamswijziging doorgevoerd die recht doet aan de huidige interne spelregels.

Hierbij spreken we niet meer van ‘strategische verwervingen grond’ maar van ‘verwerving van onroerende zaken’; Oude naam: ‘investeringskrediet strategische verwervingen grond en daarbinnen het investeringsbudget strategische aankopen grond’ Nieuwe naam: ”Investeringskrediet verwerving van onroerende zaken en daarbinnen het investeringsbudget verwerving van onroerende zaken”. Met de term “onroerende zaken” wordt zowel (solitair) grond als vastgoed met de daarbij behorende ondergrond bedoeld. In dit dossier wordt gesproken over investeringskredieten en over investeringsbudgetten. Het verschil is als volgt te duiden: de raad stelt het totale investeringskrediet vast; het

Inboeknummer 24bst00029 investeringskrediet kan bestaan uit meerdere investeringsbudgetten voor specifieke verwervingen. Het college heeft mandaat om het krediet te vertalen naar investeringsbudgetten. Deze vertaling maakt het mogelijk om verwervingen te kunnen doen als een kans zich voordoet en er op korte termijn een besluit moet komen ten behoeve van een verwerving. Basisuitgangspunt is dat voor iedere anticiperende en strategische verwerving verhoging van een investeringskrediet wordt aangevraagd bij de raad. Echter, wanneer de uit de aankoop voortvloeiende rentelasten niet gedekt kunnen worden, kan er volgens de nieuwe spelregels gebruik gemaakt worden van de nog niet toegewezen bestedingsruimte binnen het ”Investeringskrediet verwerving van onroerende zaken”.   Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Uitwerking van Nota Grondbeleid 2023   Onvermijdelijk Doelstelling Vaststelling van de nieuwe spelregels investeringskrediet en investeringsbudget verwerving van onroerende zaken passend bij de huidige tijd en uitwerking van het bestuursakkoord en de Nota Grondbeleid 2023. Voorstel 1. In te stemmen met de spelregels “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken”. a. De criteria behorende bij de inzet van het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” (deel A) als volgt vast te stellen: i.

De verwerving dient op termijn van functie te veranderen dan wel onderdeel te zijn van een (toekomstige) gebiedsontwikkeling; ii. De verwerving voldoet aan de criteria van een anticiperende of strategische verwerving, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid; iii. De verwerving heeft het afwegings- en analysekader doorlopen en de status ‘verwerven’ of ‘inzet publiekrechtelijk instrumentarium’ gekregen; iv. De verkrijgingsprijs van de verwerving past binnen de vrije ruimte van het investeringsbudget verwerving van onroerende zaken en de structurele rentelasten zijn daarmee afgedekt. De verkrijgingsprijs bestaat uit de inkoopprijs (verwervingsprijs) en bijkomende kosten. De bijkomende kosten zijn alle kosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving. Indirecte kosten (zoals tijdelijke inrichtings-, beheer-, sloop- en saneringskosten) zijn geen onderdeel van de verkrijgingsprijs; v. Voor iedere verwerving is, ten behoeve van de inkoopprijs (verwervingsprijs) een taxatierapport vereist. De taxatie wordt, na

2

Inboeknummer 24bst00029 enkelvoudige onderhandse selectie, verricht door een onafhankelijke taxateur; vi. Voor de indirecte kosten dient aanvullende dekking geregeld te worden door het desbetreffende beleidsprogramma waarvoor de verwerving gedaan wordt; vii. Voor de rentelasten dient binnen twee jaar dekking geregeld te worden door het desbetreffende beleidsprogramma waarvoor de verwerving gedaan wordt. Bij besluit voor een verwerving dient er redelijkerwijs uitzicht te zijn op de dekking van deze middelen. Na het verstrijken van bovengenoemde termijn zal tot verkoop (desinvestering) worden overgegaan. viii. Indien er sprake is van een verwerving met opstal dan dienen de afschrijvingslasten van de opstal (direct) gedekt te worden door het desbetreffende beleidsprogramma waarvoor de verwerving gedaan wordt. b. In te stemmen met dat in onderstaande gevallen, vrijvallende rentelasten ingezet worden om het nog niet toegewezen investeringskrediet aan te vullen in casu revolverend te maken (deel B): i. Bij tijdelijke verhuur van een verworven pand Tussen het moment van aankopen en herontwikkeling wordt het pand tijdelijk beheerd. Dit kan in de vorm van voortzetten van bestaande huurovereenkomsten (bij aankoop in verhuurde staat) of – in geval van leegstand – door het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten.

Door het innen van huurinkomsten vallen er rentelasten vrij ten gunste van het investeringskrediet. ii. Bij overheveling van de onroerende zaak naar een Grondexploitatie (GREX) De grond (en opstal) – die in een eerdere fase middels het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” is aangekocht - wordt bij het vaststellen van de GREX overgeheveld. De rentelasten worden in de GREX gedekt door de opbrengsten vanuit de gronduitgifte waardoor deze rentelasten vrijvallen ten gunste van het investeringskrediet. iii. Bij overheveling van de onroerende zaak naar een ander beleidsprogramma Verwerving heeft op verzoek van een ander beleidsprogramma plaatsgevonden ten behoeve van “maatschappelijk nut”. Zodra het beleidsprogramma dekking heeft voor de rentelasten en/of de afwaardering van de onroerende zaak in verband met de functiewijziging, worden de vrijvallende rentelasten ingezet ten gunste van het investeringskrediet. iv. Bij afstoten van de onroerende zaak, wanneer deze niet herontwikkeld is Er zullen anticiperende en strategische verwervingen gedaan

3

Inboeknummer 24bst00029 worden die na verloop van jaren (om redenen) toch niet herontwikkeld zullen worden. Vanwege het gebrek aan herontwikkelperspectief zullen deze posities uiteindelijk verkocht worden. Indien de aankoop in het verleden is gedaan met inzet van het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken”, worden de vrijvallende rentelasten ingezet ten gunste van het investeringskrediet. Dit zal zijn op moment van juridische levering (passeren bij de notaris). 2. Vast te stellen dat met de vaststelling van het “Actualiseren spelregels investeringskrediet en investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” (2024) dit in de plaats treedt van het raadsbesluit “actuele criteria voor strategische verwervingen van grond en gebouwen“ uit 2009 (inboeknummer 09bst01991). Argumenten 1.1 Herijking van oude spelregels nodig; De spelregels voor het investeringsbudget verwerving van onroerende zaken dateren uit 2009 en zijn nu volledig herijkt, in lijn met het bestuursakkoord SMMM en de nieuwe Nota Grondbeleid 2023 “Grip door regie”. Ten gevolge van een meer actieve grondpolitiek zullen er in de praktijk meer anticiperende en strategische verwervingen – ook ten behoeve van maatschappelijk nut - gaan plaatsvinden en zal het publiekrechtelijk instrumentarium (zoals de vestiging van het voorkeursrecht) vaker ingezet worden.

Veelal zijn dit gronden met opstallen die middels herontwikkeling getransformeerd worden en dus van functie zullen wijzigen. 1.2 Niet alle soorten verwervingen kunnen aanspraak maken op het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” Zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2023 onderscheidt de gemeente drie vormen van verwerving. 1. Regulier verwerven vindt plaats wanneer sprake is van een door de raad vastgesteld ruimtelijk en financieel kader voor een gebiedsontwikkeling/grondexploitatie. Reguliere verwervingen vallen buiten het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken”, omdat hier reeds financiële middelen voor beschikbaar zijn. 2. Anticiperend verwerven vindt plaats indien er al sprake is van planvorming, maar er voor het plan nog geen investeringsbesluit of grondexploitatie is vastgesteld. 3. Strategisch verwerven houdt in dat de gemeente, vooruitlopend op de verwachte planvorming, gronden (al dan niet met opstallen) aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grond- en onderhandelingspositie te versterken, met als doel het op termijn in gang zetten dan wel versnellen van een bepaalde (her)ontwikkeling. In de laatste twee gevallen zal aanspraak gedaan kunnen worden op het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken”, mits er geen sluitende business case te maken is.

De verwerving dient dan op termijn van functie te veranderen, dan wel onderdeel te zijn van een (toekomstige) gebiedsontwikkeling. Dit kan ook zijn van bebouwde grond (aankoop met opstal) naar onbebouwde grond (herontwikkeling naar

4

Inboeknummer 24bst00029 groen); zijnde verwervingen ten behoeve van maatschappelijk nut met een herontwikkelpotentie. Tot slot kan het Investeringsbudget verwerven van onroerende zaken” niet ingezet worden indien er geen (toekomstige) gebiedsontwikkeling is en het een verwerving ‘as is’ betreft. Zie spelregel 1.a.i. Bij een verwerving ‘as is’ blijft de functie namelijk hetzelfde (groenfunctie blijft groen, maatschappelijke functie blijft maatschappelijk). Er zal vanuit het betreffende organisatieonderdeel, beleidsdomein of -programma een eigen investeringsbudget aangevraagd moeten worden. 1.3 Een gedegen analyse op een potentiële verwervingslocatie is een randvoorwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 5.1 van de Nota Grondbeleid 2023 Voordat een anticiperende dan wel strategische verwerving gedaan wordt, vindt er aan de voorkant een gedegen analyse plaats. De aangedragen locaties worden gewogen op basis van potentie, urgentie en invloed en worden aanvullend nog gespiegeld aan de thema’s binnen de Omgevingsvisie en focusgebieden, waaruit een voorlopige score volgt. Deze voorlopige score wordt teruggelegd bij de aandragers en eventueel herijkt. Hieruit volgt een nadere verkenning in de vorm van gegronde locatie-analyses, waarna er een advies volgt om de locatie te verwerven met inzet van het instrumentarium (bijvoorbeeld het voorkeursrecht) of van aankoop af te zien.

Dit betreft een vertrouwelijk proces, omdat wij ons als gemeente begeven op de grondmarkt, waar marktwerking en -verschuiving, invloed op vraag/aanbod en prijsopdrijvingen direct van invloed zijn. 1.4 Verwervingen worden altijd marktconform gedaan; ongeacht de hoogte van het investeringsbudget Anticiperende en strategische verwervingen worden altijd marktconform gedaan op basis van een taxatierapport. Aanvullend worden in veel gevallen onderzoeksrapporten opgesteld, zoals bodemonderzoek, asbestonderzoek en/of bouwkundige onderzoeken, waarvan de uitkomsten logischerwijs van invloed zijn op de aankoopprijs. De spelregels van het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” zijn zo opgesteld dat deze niet zorgen voor een onuitputtelijke bron van aankoopmiddelen of speculatie in de hand werkt; conform beslispunt 1.a sub v is de onderbouwing in alle gevallen de marktwaarde op basis van een taxatierapport. Enkel om gegronde redenen (bijvoorbeeld het verkrijgen van aaneensluitende percelen om een grotere gebiedsontwikkeling te realiseren) kan hiervan afgeweken worden met goedkeuring van het college. 1.5 Het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” wordt revolverend Nieuw is dat het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” revolverend wordt.

Dit houdt in dat rentelasten van een verwerving die in het verleden ten laste van het investeringsbudget zijn gegaan, bij vrijval zullen terugvloeien naar het investeringsbudget. Hierdoor zijn deze middelen in het investeringsbudget opnieuw inzetbaar voor verwerving van onroerende zaken. Dit geldt ook voor reeds gedane aankopen die nog niet in een GREX zijn ingebracht. Vrijval vindt plaats in gevallen zoals beschreven bij beslispunt 1b.

5

Inboeknummer 24bst00029 1.6 De mandatering uit het voormalige raadsbesluit blijven tot nadere vaststelling van nieuwe mandateringsregels ongewijzigd van kracht Het voormalige raadsvoorstel uit 2009 (inboeknummer 09bst01991) kende zijn eigen mandatering. Momenteel vindt er een gemeentebrede actualisatie plaats ten aanzien van de mandateringsregels voor medewerkers. Daarbij zullen mandateringsregels uit het raadsvoorstel 2009 meegenomen worden, waarbij (o.a.) de DR een positie zal krijgen. Tabel: Mandaat conform raadsbesluit 2009 Mandaat conform raadsbesluit 2009 (inboeknr09bst01991) Sectorhoofd GV Tot € 500.000 Sectorhoofd + lid directie

€ 500.000 – € 1.5 mln.

Raad met ronde fractievoorzitters Raad via raadsvoorhangbrief in commissie

€ 1.5 mln. – € 5 mln. Vanaf € 5 mln.

Kanttekeningen 1.1 Het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” maakt het verwerven voor maatschappelijk nut mogelijk, mits aanvullende dekking aanwezig is of ingeregeld wordt. Indien een anticiperende of strategische verwerving gedaan wordt ten behoeve van maatschappelijk nut, wordt er financiële dekking verwacht van het betreffende beleidsprogramma ten behoeve van de realisatie van beleidsdoelstellingen. Het gaat hier om (structurele) middelen ten behoeve van de zogeheten “Indirecte kosten” (zoals tijdelijke inrichtings-, beheer-, sloop- en saneringskosten). Afhankelijk van het beleidsinhoudelijke doel van de verwerving zal met het betreffende inhoudelijke beleidsdomein beoordeeld worden of additionele kosten - voortvloeiend uit de verwerving gedekt kunnen worden binnen de bestaande begroting of dat additionele dekking noodzakelijk is via de kadernota / begroting. Zie hiervoor specifiek de spelregels bij beslispunt 1a vi, 1a vii, 1a viii. 1.2 Het terugvloeien van middelen naar het Investeringsbudget kan jaren duren De bestedingsruimte van het huidige investeringskrediet (2009) wordt momenteel niet extra aangevuld, waarmee het besteedbaar volume steeds verder afneemt. Dit is onwenselijk bij een keuze voor een regisserend grondbeleid met actieve grondpolitiek.

Het revolverend maken van het investeringsbudget is dan ook een nieuw element, waardoor de middelen in voorgenoemde gevallen (zie beslispunt 1b i, 1b ii, 1b iii en 1b iv) terugvloeien naar het investeringsbudget. Hierdoor zijn de middelen opnieuw inzetbaar voor anticiperende en strategische verwervingen. Opgemerkt dient te worden dat dit ‘terugvloeien’ in sommige gevallen enkele jaren kan duren. Bijvoorbeeld omdat de

6

Inboeknummer 24bst00029 aankoop is gedaan ten behoeve van een toekomstige GREX en het openen hiervan meerdere jaren voorbereidingstijd nodig heeft. Dit kan tot gevolg hebben dat - alvorens er daadwerkelijk middelen terug kunnen vloeien - het investeringsbudget dusdanig is afgenomen dat het (theoretisch) ontoereikend zal zijn voor een volgende verwerving. Na vaststelling van deze nieuwe spelregels zal er beoordeeld worden hoeveel middelen van reeds gedane aankopen op termijn kunnen terugvloeien naar het nieuwe investeringsbudget verwerving van onroerende zaken. 1.3 Bij verwervingen met opstal vloeit er (netto) minder terug naar het investeringsbudget dan er uit is onttrokken Bij het verwerven van grond met opstallen wordt - door de verplichte afschrijving over het opstal - de boekwaarde jaarlijks lager. Daarmee ook de rentelasten welke in de meerjarenbegroting worden verwerkt. Bij de spelregels rondom het revolverend maken is daar rekening mee gehouden door niet het initiële aankoopbedrag te laten terugvloeien, maar de nog resterende boekwaarde. Dit betekent echter wel dat er uit het investeringsbudget bij verwervingen met een opstal (netto) meer wordt onttrokken dan er op termijn terug zal vloeien, waardoor het investeringsbudget (in veel mindere mate dan nu het geval is) afneemt.

Personele consequenties Het betreffen spelregels ten behoeve van anticiperende en strategische verwervingen, zonder personele consequenties. Echter, het beheer van de anticiperende en/of strategische aankopen kan - afhankelijk van het volume en beheerlast - in de toekomst vragen om aanvullende personele capaciteit. Financiële consequenties Er zijn geen financiële consequenties verbonden aan dit dossier. Communicatie Het raadsbesluit “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” is primair een intern document en geeft de kaders en randvoorwaarden aan wanneer het budget ingezet kan worden. Na vaststelling zullen de spelregels binnen het ambtelijk apparaat gecommuniceerd worden, zodat eenieder op de hoogte is van deze nieuwe spelregels en werkwijze. Planning en uitvoering Het raadsbesluit “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” treedt in werking na vaststelling door uw raad en heeft geen eindtermijn. Evaluatie Met de vaststelling van het raadsbesluit “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” beschikt de gemeente Eindhoven over een actuele en integrale werkwijze. Afhankelijk van de snelheid waarmee onze inzichten, onze omgeving, regelgeving, de

7

Inboeknummer 24bst00029 markt, enzovoorts zich verder ontwikkelen, zal het raadsbesluit “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” te zijner tijd mogelijk aanpassing vergen. Uw raad zal in dat geval tijdig een herijkt voorstel worden aangeboden. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Bijlage 1: Stroomschema Investeringsbudget Verwerving van onroerende zaken • Bijlage 2: Voorbeeldberekening “Revolverend investeringsbudget”  De bijlagen worden meegestuurd  De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 24bst00029

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van …………………. 2024; besluit: 1. In te stemmen met de spelregels “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken”. a. De criteria behorende bij de inzet van het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” (deel A) als volgt vast te stellen: i. De verwerving dient op termijn van functie te veranderen dan wel onderdeel te zijn van een (toekomstige) gebiedsontwikkeling; ii. De verwerving voldoet aan de criteria van een anticiperende of strategische verwerving, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid; iii. De verwerving heeft het afwegings- en analysekader doorlopen en de status ‘verwerven’ of ‘inzet publiekrechtelijk instrumentarium’ gekregen; iv. De verkrijgingsprijs van de verwerving past binnen de vrije ruimte van het investeringsbudget verwerving van onroerende zaken en de structurele rentelasten zijn daarmee afgedekt. De verkrijgingsprijs bestaat uit de inkoopprijs (verwervingsprijs) en bijkomende kosten. De bijkomende kosten zijn alle kosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving. Indirecte kosten (zoals tijdelijke inrichtings-, beheer-, sloop- en saneringskosten) zijn geen onderdeel van de verkrijgingsprijs; v. Voor iedere verwerving is, ten behoeve van de inkoopprijs (verwervingsprijs) een taxatierapport vereist.

De taxatie wordt, na enkelvoudige onderhandse selectie, verricht door een onafhankelijke taxateur; vi. Voor de indirecte kosten dient aanvullende dekking geregeld te worden door het desbetreffende beleidsprogramma waarvoor de verwerving gedaan wordt; vii. Voor de rentelasten dient binnen twee jaar dekking geregeld te worden door het desbetreffende beleidsprogramma waarvoor de verwerving gedaan wordt. Bij besluit voor een verwerving dient er redelijkerwijs uitzicht te zijn op de dekking van deze middelen. Na het verstrijken van bovengenoemde termijn zal tot verkoop (desinvestering) worden overgegaan. viii. Indien er sprake is van een verwerving met opstal dan dienen de afschrijvingslasten van de opstal (direct) gedekt te worden door het desbetreffende beleidsprogramma waarvoor de verwerving gedaan wordt.

9

Inboeknummer 24bst00029 b. In te stemmen met dat in onderstaande gevallen, vrijvallende rentelasten ingezet worden om het nog niet toegewezen investeringskrediet aan te vullen in casu revolverend te maken (deel B): i. Bij tijdelijke verhuur van een verworven pand Tussen het moment van aankopen en herontwikkeling wordt het pand tijdelijk beheerd. Dit kan in de vorm van voortzetten van bestaande huurovereenkomsten (bij aankoop in verhuurde staat) of – in geval van leegstand – door het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten. Door het innen van huurinkomsten vallen er rentelasten vrij ten gunste van het investeringskrediet. ii. Bij overheveling van de onroerende zaak naar een Grondexploitatie (GREX) De grond (en opstal) – die in een eerdere fase middels het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” is aangekocht - wordt bij het vaststellen van de GREX overgeheveld. De rentelasten worden in de GREX gedekt door de opbrengsten vanuit de gronduitgifte waardoor deze rentelasten vrijvallen ten gunste van het investeringskrediet. iii. Bij overheveling van de onroerende zaak naar een ander beleidsprogramma Verwerving heeft op verzoek van een ander beleidsprogramma plaatsgevonden ten behoeve van “maatschappelijk nut”.

Zodra het beleidsprogramma dekking heeft voor de rentelasten en/of de afwaardering van de onroerende zaak in verband met de functiewijziging, worden de vrijvallende rentelasten ingezet ten gunste van het investeringskrediet. iv. Bij afstoten van de onroerende zaak, wanneer deze niet herontwikkeld is Er zullen anticiperende en strategische verwervingen gedaan worden die na verloop van jaren (om redenen) toch niet herontwikkeld zullen worden. Vanwege het gebrek aan herontwikkelperspectief zullen deze posities uiteindelijk verkocht worden. Indien de aankoop in het verleden is gedaan met inzet van het “Investeringsbudget verwerving van onroerende zaken”, worden de vrijvallende rentelasten ingezet ten gunste van het investeringskrediet. Dit zal zijn op moment van juridische levering (passeren bij de notaris). 2. Vast te stellen dat met de vaststelling van het “Actualiseren spelregels investeringskrediet en investeringsbudget verwerving van onroerende zaken” (2024) dit in de plaats treedt van het raadsbesluit “actuele criteria voor strategische verwervingen van grond en gebouwen“ uit 2009 (inboeknummer 09bst01991).

10

Inboeknummer 24bst00029 Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

11