Document · PDF

Raadsvoorstel Winstneming grondexploitaties en resultaatbestemming

Raadsvergadering 23 januari 2024, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel Winstneming grondexploitaties en resultaatbestemming3.064 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst01328 Dossiernummer 23.48.251 B&W beslisdatum 28 november 2023

Raadsvoorstel Winstneming en resultaatbestemming grondexploitaties

Inleiding Sinds 2016 schrijft het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), specifiek de notitie Grondexploitaties, voor hoe om te gaan met winstneming uit grondexploitaties. Uitgangspunt hierbij is de POC (Percentage Of Completion) methode. Deze leidt ertoe dat al in een vroeg stadium ‘tussentijds’ winst moet worden genomen. Wanneer er in een later stadium tegenvallers optreden, bijvoorbeeld hogere kosten of lagere opbrengsten, daalt de verwachte winst en moet (een deel van) de al genomen winst worden teruggestort naar de grondexploitatie. Inmiddels heeft uw raad besloten om de winstneming uit grondexploitaties te bestemmen naar onder andere de reserve bovenplanse investeringen en de reserve strategische investeringen. Vanuit deze reserves wordt de winstneming besteed aan investeringen in de stad. Na dit bestedingsmoment kan echter blijken dat de aanvulling van de reserve(s) voorbarig is geweest en dat is problematisch. Nu concrete investeringsbeslissingen vanuit deze reserves worden genomen, lopen we dus het risico dat ook nog ‘onzekere’ winsten al worden uitgegeven. Als er later tegenvallers optreden in de grondexploitaties en ‘onzekere’ winstneming moet worden teruggestort, komt dit vervolgens ten laste van de algemene middelen. Naast deze uitdagingen, dient ook de Vennootschapsbelasting (VPB) in acht genomen te worden bij de winstneming uit grondexploitaties.

De VPB moet in mindering worden gebracht op de gerealiseerde zekere winsten. Met dit raadsvoorstel stellen wij u een oplossing voor.

  Wettelijke taak

Inboeknummer

23bst01328

 Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college   Onvermijdelijk

Doelstelling Met dit raadsvoorstel wordt beoogd om ervoor te zorgen dat alleen ‘zekere’ winstnemingen uit grondexploitaties worden ingezet voor investeringen in de stad. Voorstel 1. Een bestemmingsreserve met bestedingsfunctie onzekere winsten grondexploitaties in te stellen, met de volgende criteria: a. Doel en functie: bij het optreden van tegenvallers in grondexploitaties moet ‘tussentijds’ genomen winst worden teruggestort in de betreffende grondexploitatie. Deze terugstorting wordt in dat geval onttrokken uit de reserve onzekere winsten grondexploitaties. b. Voeding: storting van tussentijdse winsten uit grondexploitaties op basis van de POC-methode. c. Criteria voor onttrekking: voldoende zekerheid over de winst uit grondexploitaties. Voor het bepalen van ‘zekere’ winsten uit grondexploitaties markt- en projectspecifieke risico’s in mindering brengen op de verwachte winst van grondexploitaties en dat bedrag vermenigvuldigen met de POC. d. Gemachtigd voor onttrekkingen: Jaarlijks bij de jaarrekening besluit de raad welk deel van de winstneming ‘zeker’ is om ten gunste te brengen van de door de raad eerder besloten bestemmingen: i. Saldireserve specifiek fietsenkelder ii. Reserve bovenplanse investeringen iii. Beleidsprogramma Vastgoed iv. Reserve huisvesting onderwijs v.

Reserve strategische investeringen waarbij de afstortingen naar bestemming iii, iv en v worden gecorrigeerd met de vpb last over grondexploitaties van het desbetreffende jaar. e. Minimum: nul f. Maximum: geen g. Looptijd van de reserve: onbeperkt. 2. Binnen de reserve onzekere winsten grondexploitaties wordt per grondexploitatie een bedrag voor het opvangen van tegenvallers aangehouden. Wanneer dit bedrag ontoereikend blijkt, wordt een beroep gedaan op de algemene middelen en wordt niet het bedrag in de reserve onzekere winsten grondexploitaties van een andere grondexploitatie aangesproken. 3. Bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties rekening te houden met: a. Het verwachte resultaat dat nog in de grondexploitatie beschikbaar is voor het opvangen van risico’s;

Inboeknummer

23bst01328

b. Het bedrag in de reserve onzekere winsten grondexploitaties dat nog beschikbaar is om terugstortingen van tussentijdse winstnemingen te doen bij het optreden van tegenvallers. 4. Aanpassen van de bestaande reserve Strategische Investeringen: Voeding van de reserve: - onbenutte kapitaallasten (begroting 2021: € 0,5 miljoen oplopend naar € 2 miljoen) - onbenutte afschrijvingen als gevolg van vertragingen op strategische investeringen, in te zetten voor strategische doelstellingen binnen hetzelfde gebied; - groei van de stad (accres OZB vanaf 2024); - structurele meeropbrengsten van parkeren als gevolg van areaaluitbreiding. - netto resultaat uit (deelnemingen) gebiedsontwikkeling / grondbedrijf en bij volgende kadernota’s vast te stellen bronnen. 5. Bovenstaande beslispunten met terugwerkende kracht van toepassing te laten zijn bij de jaarrekening van 2023.

Inboeknummer

23bst01328

Argumenten 1.1 Met dit raadsvoorstel geven we uitwerking aan de Nota Grondbeleid 2023 In paragraaf 6.4 van de Nota Grondbeleid 2023 is het volgende opgenomen: ‘Jaarlijks wordt middels raadsbesluitvorming bepaald of een deel van de beschikbaar gekomen bedrijfseconomische winsten (zijnde de winsten die reeds boekhoudkundig genomen werden, maar die inmiddels ook daadwerkelijk als ‘zekere’ winst beschouwd kunnen worden) toegekend kunnen worden aan reserves KnoopXL, Bovenwijkse Voorzieningen, reserve Onderwijshuisvesting en/of Strategische Investeringen, of dat winsten benodigd zijn om nieuwe verliezen op te vangen. Vanuit de reserves kunnen deze winsten vervolgens worden ingezet voor investeringen in de stad. Daarmee blijft het stelsel transparant en blijft er financiële scherpte.’ Met dit raadsvoorstel geven we hieraan uitwerking. 1.2 Winstneming uit grondexploitaties is soms nog onzeker Het BBV schrijft voor om winstneming uit grondexploitaties te doen op basis van de POC methode. Dit betekent dat zodra een eerste deel van de kosten en opbrengsten is gerealiseerd, een deel van de verwachte winst tussentijds uit de grondexploitatie moet worden genomen. In de periode 2016-2022 is conform deze BBV regels uit de huidige portefeuille grondexploitaties al ruim € 53 miljoen winst genomen. Deze winst is ten gunste gekomen van de algemene middelen en verschillende reserves.

Daarmee is deze winst niet meer in de grondexploitaties beschikbaar om eventuele tegenvallers op te vangen. Hiermee wordt voorbij gegaan aan de onzekerheden die nog aan deze verwachte winst kleven. Nog te realiseren kosten en opbrengsten kunnen mee- of tegenvallen. Ook kunnen we bij de uitvoering nog tegen onvoorziene zaken aanlopen die extra kosten met zich meebrengen. Als dit zich voordoet heeft dit invloed op de verwachte winst van een grondexploitatie en daarmee ook op de winstneming. Kortom, een deel van de winstneming is vaak nog onzeker. Op dit moment worden concrete investeringsbeslissingen genomen, deels gedekt vanuit de reserves die worden gevoed door de winstneming uit grondexploitaties. Hiermee bestaat het risico dat we nog ‘onzekere’ winst al uitgeven. Daarom stellen we voor een reserve onzekere winsten grondexploitaties in te stellen. Hierin storten we de winstneming uit grondexploitaties. Pas als er voldoende zekerheid is over deze winstneming wordt deze beschikbaar gesteld voor investeringen in de stad. Zo voorkomen we dat onzekere winsten al voortijdig worden uitgegeven.

Inboeknummer

23bst01328

Figuur 1: systematiek reserve onzekere winsten grondexploitaties

De werking van de reserve onzekere winsten grondexploitaties is in bijlage 1 met een rekenvoorbeeld weergegeven. 1.3 Winstneming uit grondexploitaties moet worden gedaan conform BBV regelgeving Winstneming uit grondexploitaties moet plaatsvinden op basis van de regels zoals vastgelegd in de notitie Grondexploitaties van de commissie BBV. Concreet betekent dit dat het percentage gerealiseerde kosten wordt vermenigvuldigd met het percentage gerealiseerde opbrengsten om te komen tot de POC. Deze POC wordt vervolgens vermenigvuldigd met de totaal verwachte winst van de grondexploitatie. De formule ziet er dan als volg uit: POC = (realisatie kosten / totale kosten) * (realisatie opbrengsten / totale opbrengsten) Winstneming = verwachte winst * POC Deze formule wordt gehanteerd om te bepalen welke winstneming moet plaatsvinden conform het BBV. Het voorstel is deze winstneming te storten in de reserve onzekere winsten grondexploitaties. 1.4 Markt- en projectspecifieke risico’s kunnen winstneming nog beïnvloeden Om te kunnen bepalen welk deel van de winst zeker genoeg is, is het noodzakelijk om rekening te houden met markt- en projectspecifieke risico’s die nog kunnen optreden in de grondexploitatie. Deze worden jaarlijks bij het opstellen van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) per grondexploitatie inzichtelijk gemaakt.

Vervolgens wordt van de risico’s de kans van optreden en het (financieel) effect ingeschat. Dit vertaalt zich naar een bedrag per grondexploitatie dat nodig is om deze risico’s op te kunnen vangen. Door dit bedrag in mindering te brengen op de verwachte winst en dat te vermenigvuldigen met de POC, ontstaat inzicht in het deel van de genomen winst dat ‘zeker’ is. POC = (realisatie kosten / totale kosten) * (realisatie opbrengsten / totale opbrengsten) ‘Zekere’ winstneming = (verwachte winst – risico’s) * POC Deze formule wordt gehanteerd om te bepalen welk deel van de winstneming ‘zeker’ genoeg is om te besteden aan investeringen in de stad.

Inboeknummer

23bst01328

1.5 ‘Zekere’ winsten uit grondexploitaties inzetbaar voor investeringen in de stad Gezien de grote investeringsopgave waar Eindhoven voor staat, is het wenselijk ‘zekere’ winsten uit grondexploitaties zo snel mogelijk inzetbaar te hebben voor deze investeringsopgave. Uw raad heeft eerder al besloten om winstneming uit grondexploitaties te bestemmen voor: • • • • •

Saldireserve specifiek fietsenkelder Reserve bovenplanse investeringen Beleidsprogramma Vastgoed Reserve huisvesting onderwijs Reserve strategische investeringen

Door jaarlijks bij de jaarrekening inzichtelijk te maken welk deel van de winstneming nog ‘onzeker’ is en daarmee in de reserve onzekere winsten grondexploitaties blijft, en welk deel ‘zeker’ genoeg is om in te zetten voor de investeringsopgave van Eindhoven, blijft het stelsel transparant. 1.6 Maximum instellen is niet noodzakelijk In de voorgaande argumenten is toegelicht op welke wijze jaarlijks bij de jaarrekening wordt bepaald welk deel van de winst zeker genoeg is om uit de reserve onzekere winsten grondexploitaties te nemen en door te storten naar de reserves van waaruit deze worden ingezet voor investeringen in de stad. Deze werkwijze voorkomt dat het bedrag in de reserve onzekere winsten onnodig oploopt. Daarom is het niet noodzakelijk een maximum in te stellen. 1.7 Vennootschapsbelasting grondexploitaties (VPB) ten lasten van zekere winsten De VPB last grondexploitaties moet in mindering worden gebracht op de gerealiseerde zekere winsten. In verband met eerder genomen raadsbesluiten wordt de afstorting naar saldireserve specifiek fietsenkelder (jaarrekening 2019) en reserve bovenplanse investeringen (oktober 2023) buiten schot gehouden. 2.1 Bedrag binnen de reserve onzekere winsten grondexploitaties zijn grondexploitatie specifiek Binnen de reserve onzekere winsten grondexploitaties wordt per grondexploitatie een bedrag voor het opvangen van tegenvallers aangehouden.

Wanneer dit bedrag ontoereikend is, wordt een beroep gedaan op de algemene middelen en wordt niet het bedrag in de reserve onzekere winsten grondexploitaties van een andere grondexploitatie aangesproken. Dit is noodzakelijk omdat het volledige systeem van winstneming uit grondexploitaties en de resultaatbestemming naar de verschillende reserves van waaruit investeringen in de stad worden gedaan, grondexploitatie specifiek is. Enkele voorbeelden hiervan zijn: •

Vanuit de grondexploitaties wordt van iedere winstneming een percentage afgedragen aan de reserve bovenplanse investeringen. Dit percentage (maximaal 100%) wordt bepaald door de afdracht gebaseerd op het gehele programma van de grondexploitatie, te delen door het totale resultaat van het project.

Inboeknummer •

23bst01328

Voor grondexploitaties waarin voormalige onderwijspanden worden herontwikkeld, is besloten dat (een deel van) de winst wordt gestort in de reserve huisvesting onderwijs.

3.1 Nog verwachte winst grondexploitatie en reserve onzekere winsten grondexploitaties beschikbaar voor opvangen risico’s Jaarlijks worden bij het MPG per grondexploitatie de markt- en projectspecifieke risico’s inzichtelijk gemaakt. Dit vertaalt zich naar een bedrag per grondexploitatie dat nodig is om deze risico’s op te kunnen vangen. Er zijn drie opeenvolgende bronnen om dit risico op te kunnen vangen: 1. De nog verwachte winst in de grondexploitatie: het optreden van een risico zal leiden tot extra kosten in de grondexploitatie. Zolang deze extra kosten lager zijn dan de nog verwachte winst, kan dit risico binnen de nog verwachte winst in de grondexploitatie worden opgevangen en zal geen beroep worden gedaan op het weerstandsvermogen. Wel leidt dit tot een correctie van de tussentijds genomen winst en een terugstorting uit de reserve onzekere winsten grondexploitaties. 2. De reserve onzekere winsten: in de reserve onzekere winsten grondexploitaties is de als ‘onzeker’ aangemerkte winst per grondexploitatie beschikbaar voor het opvangen van correcties van tussentijdse winsten in de betreffende grondexploitatie als gevolg van tegenvallers. 3. Weerstandsvermogen: als voorgaande twee opties onvoldoende blijken, zal een beroep worden gedaan op het weerstandsvermogen.

Om te kunnen bepalen wat het benodigd weerstandsvermogen is om risico’s uit grondexploitaties op te kunnen vangen, moet dus rekening worden gehouden met de nog verwachte winst in de grondexploitatie en de reserve onzekere winsten grondexploitaties. Hiervoor zal de volgende formule worden gehanteerd: weerstandsvermogen grondexploitatie = totaal bedrag risico’s – nog verwachte winst – bedrag in reserve onzekere winsten grondexploitaties Voor grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat wordt een voorziening getroffen. Van winstneming is in dat geval geen sprake. Risico’s vertalen zich direct naar een hoger verwacht negatief resultaat. Bij het optreden van tegenvallers leidt dit tot een hogere voorziening aangevuld vanuit de algemene middelen. 4.1 Aanpassen van de bestaande reserve Strategische Investeringen Om de mogelijke VPB last te corrigeren op de reserve strategische investeringen wordt de voeding hiervan aangepast: was Voeding: - onbenutte kapitaallasten (begroting 2021: € 0,5 miljoen oplopend naar € 2 miljoen)

wordt Voeding: - onbenutte kapitaallasten (begroting 2021: € 0,5 miljoen oplopend naar € 2 miljoen)

reden Het resultaat uit gebiedsontwikkeling is aangepast naar netto resultaat omdat de VPB last

Inboeknummer - onbenutte afschrijvingen als gevolg van vertragingen op strategische investeringen, in te zetten voor strategische doelstellingen binnen hetzelfde gebied; -groei van de stad (accres OZB vanaf 2024); - structurele meeropbrengsten van parkeren als gevolg van areaaluitbreiding. - resultaat uit (deelnemingen), gebiedsontwikkeling / grondbedrijf en bij volgende kadernota’s vast te stellen bronnen.

- onbenutte afschrijvingen als gevolg van vertragingen op strategische investeringen, in te zetten voor strategische doelstellingen binnen hetzelfde gebied; -groei van de stad (accres OZB vanaf 2024); - structurele meeropbrengsten van parkeren als gevolg van areaaluitbreiding. - netto resultaat uit (deelnemingen) gebiedsontwikkeling / grondbedrijf en bij volgende kadernota’s vast te stellen bronnen.

23bst01328 over grondexploitaties hierop in mindering wordt gebracht.

Kanttekeningen 1.1 In lopende grondexploitaties is sinds 2016 al winst genomen Wanneer een nieuwe grondexploitatie wordt gestart en daar deze methode wordt gehanteerd, ontstaat de situatie dat in de reserve onzekere winsten grondexploitaties de ‘onzekere’ winst volledig beschikbaar is voor het opvangen van tegenvallers. We starten nu alleen niet blanco. De afgelopen jaren is in de lopende grondexploitaties al substantieel winst genomen en gestort in de algemene middelen en de eerder benoemde reserves, zonder rekening te houden met de onzekerheid van deze winsten. Hierdoor kan het zo zijn dat de reserve onzekere winsten grondexploitaties voor deze lopende grondexploitaties soms onvoldoende is om tegenvallers en het als gevolg daarvan moeten terugstorten van eerder genomen winsten op te kunnen vangen. We moeten in dat geval alsnog een beroep doen op reserves (voor zover niet al ingezet ter dekking) of de algemene middelen. Deze afweging wordt jaarlijks gemaakt bij de jaarrekening. 1.2 Storting winsten in reserves voor investeringen in de stad kan vertragen Winsten uit grondexploitaties worden pas in de reserves voor investeringen in de stad gestort op het moment dat deze voldoende zeker zijn. Onzekere winsten worden eerst nog vastgehouden in de reserve onzekere winsten grondexploitaties.

Dit betekent dat ten opzichte van de huidige situatie winsten pas later beschikbaar komen voor investeringen in de stad en deze investeringen verder in de tijd gefaseerd moeten worden. 1.3 Prognose risico’s grondexploitaties is complex Jaarlijks worden bij het herijken van de grondexploitaties ook de risico’s herijkt. Deze zijn echter afhankelijk van vele factoren. Conjunctuur en marktontwikkelingen, maar ook

Inboeknummer

23bst01328

veranderend overheidsbeleid hebben hier invloed op. Deze afhankelijkheid maakt grondexploitaties en de daarbij behorende risico’s dynamisch. Deze kunnen in de tijd fluctueren en invloed hebben op de benodigde omvang van de reserve onzekere winsten grondexploitaties. Personele consequenties Het inregelen en gebruiken van de nieuwe reserve kan binnen de huidige capaciteit worden opgevangen. Financiële consequenties De in dit raadsvoorstel beschreven werkwijze wordt voor het eerst gehanteerd, met terugwerkende kracht, bij de jaarrekening van 2023. Na de herijking van de grondexploitaties wordt bepaald wat de hoogte van de ‘tussentijdse’ winstneming uit grondexploitaties is en hoe het risicoprofiel van deze grondexploitaties eruit ziet. Vervolgens wordt berekend wat dat betekent voor de storting in de reserve onzekere winsten en het doorstorten van de zekere winsten naar de reserves vanwaar deze kunnen worden uitgegeven aan investeringen in de stad. Communicatie Niet van toepassing. Planning en uitvoering Na besluitvorming door uw raad wordt de reserve onzekere winsten grondexploitaties ingesteld. De beschreven werkwijze wordt met terugwerkende kracht gehanteerd bij de jaarrekening 2023.

Evaluatie De beschreven systematiek wordt jaarlijks in de jaarrekening verwerkt. Dit is ook het moment voor evaluatie. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Bijlage 1: voorbeeld reserve onzekere winsten grondexploitaties Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

Inboeknummer

23bst01328

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ; besluit: 1. Een bestemmingsreserve met bestedingsfunctie onzekere winsten grondexploitaties in te stellen, met de volgende criteria: a. Doel en functie: bij het optreden van tegenvallers in grondexploitaties moet ‘tussentijds’ genomen winst worden teruggestort in de betreffende grondexploitatie. Deze terugstorting wordt in dat geval onttrokken uit de reserve onzekere winsten grondexploitaties. b. Voeding: storting van tussentijdse winsten uit grondexploitaties op basis van de POC-methode. c. Criteria voor onttrekking: voldoende zekerheid over de winst uit grondexploitaties. Voor het bepalen van ‘zekere’ winsten uit grondexploitaties markt- en projectspecifieke risico’s in mindering brengen op de verwachte winst van grondexploitaties en dat bedrag vermenigvuldigen met de POC. d. Gemachtigd voor onttrekkingen: Jaarlijks bij de jaarrekening besluit de raad welk deel van de winstneming ‘zeker’ is om ten gunste te brengen van de door de raad eerder besloten bestemmingen: i. Saldireserve specifiek fietsenkelder ii. Reserve bovenplanse investeringen iii. Beleidsterrein Vastgoed iv. Reserve huisvesting onderwijs v.

Inboeknummer

23bst01328

onbenutte kapitaallasten (begroting 2021: € 0,5 miljoen oplopend naar € 2 miljoen) - onbenutte afschrijvingen als gevolg van vertragingen op strategische investeringen, in te zetten voor strategische doelstellingen binnen hetzelfde gebied; - groei van de stad (accres OZB vanaf 2024); - structurele meeropbrengsten van parkeren als gevolg van areaaluitbreiding. - netto resultaat uit (deelnemingen) gebiedsontwikkeling / grondbedrijf en bij volgende kadernota’s vast te stellen bronnen. 5. Voorgenomen maatregelen worden met terugwerkende kracht toegepast op de jaarrekening van 2023. -

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13549984/2