Raadsvoorstel - Vestiging voorkeursrecht GDC-Noord (De Schakel)

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst00492 Dossiernummer 24.19.251 B&W beslisdatum 07 mei 2024

Raadsvoorstel

Vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op onroerende zaken in het gebied GDC-Noord (De Schakel)

Inleiding In de logistieke sector is veel vraag naar grootschalige bedrijfsgebouwen. Om aan deze behoefte te kunnen voldoen en het bedrijventerrein GDC-Noord af te ronden, is het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)” op 24 januari 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling van dat bestemmingsplan wordt tevens voldaan aan de regionale afspraken voor bedrijventerreinen. In de gereedschapskist van het grondbeleid zitten voor de gemeente twee verwervingsinstrumenten. Namelijk 1. het voorkeursrecht en 2. de onteigening. Het voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument. Als grond is belast met een voorkeursrecht dan moet een eigenaar die de grond wil vervreemden deze als eerste aan de gemeente aanbieden. De onteigening is een actief verwervingsinstrument. Het stelt de gemeente in staat om daadwerkelijk eigendommen te verwerven. Om dit laatste deel van het bedrijventerrein GDC-Noord op een juiste wijze te kunnen afronden en het voornoemde bestemmingsplan te kunnen realiseren, is het noodzakelijk dat de gemeente ook de overige, nog bij derden in eigendom zijnde percelen, aankoopt. Immers noch de gemeente noch de andere (particuliere) grondeigenaren in het gebied kunnen zelfstandig het bestemmingsplan realiseren. Op 18 december 2018 heeft uw raad een voorkeursrecht gevestigd op basis van de destijds geldende Wet voorkeursrecht gemeenten.

De grondslag waarop dit voorkeursrecht was gevestigd was het voorheen geldende bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord 2009”. Dit voorkeursrecht is echter op 12 april 2022 van rechtswege komen te vervallen. Op grond van artikel 9.3 van de Omgevingswet (hierna: Ow) kan op een onroerende zaak niet binnen twee jaar na het vervallen van het voorkeursrecht door hetzelfde bestuursorgaan opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op dezelfde grondslag.

Inboeknummer

24bst00492

Gelet op het voorgaande hebben wij op 2 april 2024 besloten om op basis van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow op onroerende zaken in het gebied GDC-Noord (De Schakel) een nieuw (tijdelijk) voorkeursrecht te vestigen. De wetgever heeft met het voorkeursrecht, sinds 1 januari 2024 vastgelegd in Hoofdstuk 9 van de Ow, beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijk beleid te versterken door het college en de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Gemeenten verkrijgen derhalve bij de aanbieding van onroerende zaken door eigenaren een voorkeurspositie. Gedurende het planproces dient het voorkeursrecht tevens als beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen kunnen worden tegengegaan. Het voorkomt prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen waardoor de financieel economische uitvoerbaarheid van plannen nadelig wordt beïnvloed. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het recht van eerste koop met betrekking tot de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Het op basis van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow door ons college gevestigde (tijdelijke) voorkeursrecht heeft een geldingsduur van maximaal drie maanden.

Om de termijn van dit (tijdelijke) voorkeursrecht te verlengen, dient uw raad binnen drie maanden een openbaar raadsbesluit te nemen op basis van artikel 9.1, eerste lid, van de Ow. Nu uw raad op 11 juni 2024 de voorkeursrechtbeschikking neemt (lees: het voorkeursrecht bestendigt), zijn de twee jaar uit artikel 9.3 van de Omgevingswet verstreken en kan het voorkeursrecht ook door uw raad opnieuw worden gevestigd. Op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder a, van de Ow kan een voorkeursrecht worden gevestigd op een onroerende zaak, voor zover die onroerende zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. In het onderhavige geval is aan deze voorwaarden voldaan, gelet op het op 24 januari 2023 door uw raad vastgestelde bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)”, dat deel uitmaakt van het omgevingsplan. Op grond van het omgevingsplan is een niet-agrarische functie toegedeeld, te weten een bedrijfsfunctie met de daarbij behorende voorzieningen (waaronder een verkeersfunctie en een groenfunctie), waarmee het huidige (agrarische) gebruik afwijkt van de toegedeelde functie. Het ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit heeft met ingang van 4 april 2024 gedurende twee weken ter inzage gelegen bij het Inwonersplein in het Stadhuis.

Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn belanghebbenden (i.c. de eigenaren en rechthebbenden van de onroerende zaken waarop het (tijdelijke) voorkeursrecht is gevestigd) ingevolge artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk hun zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

2

Inboeknummer

24bst00492

  Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college In het bestuursakkoord 2022-2026 is opgenomen dat we regie nemen door meer actief grondbeleid te voeren, waarbij we alle beschikbare publieke instrumenten kunnen inzetten.   Onvermijdelijk Doelstelling Door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan de gemeente een betere regierol vervullen bij de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid in het gebied GDCNoord (De Schakel) en worden ongewenste verkopen en grondspeculaties tegengegaan. Voorstel 1. Te besluiten om op basis van de artikel 9.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet (Ow) een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken in het gebied GDC-Noord (De Schakel), een en ander zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening met nummer GRB-20240046 en de bijbehorende perceellijst, vermeldende de kadastrale aanduidingen, de perceelgrootte en de namen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, een en ander volgens de basisregistratie kadaster naar de stand per 29 april 2024; 2. De uitvoering van dit besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders. Argumenten 1.1 Het voorkeursrecht geeft de gemeente een wettelijk kader om een eerste recht van koop te krijgen.

Met het voorkeursrecht (Hoofdstuk 9 van de Ow) heeft de wetgever beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van ruimtelijke plannen te versterken. In artikel 9.1, eerste lid, aanhef van de Ow is opgenomen dat de gemeenteraad op een onroerende zaak een voorkeursrecht kan vestigen. Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht door de gemeenteraad kan het college op een onroerende zaak een (tijdelijk) voorkeursrecht vestigen. Dit is vastgelegd in artikel 9.1, tweede lid, van de Ow. Kort gezegd geeft het vestigen van een voorkeursrecht de gemeente het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Een eigenaar van een onroerende zaak kan niet overgaan tot vervreemding van die zaak dan nadat hij de gemeente in de gelegenheid heeft gesteld de onroerende zaak te verkrijgen. Naast dat het voorkeursrecht geldt voor de eigenaar van de onroerende zaak, geldt dit ook voor houders van enkele andere rechten (zoals bijvoorbeeld opstalhouders, erfpachters en vruchtgebruikers).

3

Inboeknummer

24bst00492

Nu de wetgever met het voorkeursrecht heeft beoogd de regierol van gemeenten bij de verwezenlijking van ruimtelijk beleid te behouden en te versterken, is het een logische stap om voor het gebied GDC-Noord (De Schakel) van dit instrumentarium gebruik te maken. Gelet daarop hebben wij op 2 april 2024 besloten tot het vestigen van een (tijdelijk) voorkeursrecht (artikel 9.1, tweede lid, van de Ow). Dit voorkeursrecht is vervolgens ingegaan op 4 april 2024 (datum inschrijving in het kadaster). 1.2 Het voorkeursrecht is een beschermingsinstrument. Gedurende het ontwikkelingsproces is het voorkeursrecht een ondersteunend instrument. De wet verschaft hiermee in het kader van de uitvoering van de gemeentelijke plannen op lange en/of middellange termijn een passief verwervingsinstrument, naast de mogelijkheid van onteigening. Tevens dient het voorkeursrecht als beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen, al dan niet bedoeld als speculatie, kunnen worden tegengegaan. 1.3

Het voorkeursrecht kan worden gevestigd op onroerende zaken waaraan een nietagrarische functie wordt toegedeeld en waarvan het huidige gebruik afwijkt van die functie. Door uw raad kan een voorkeursrecht worden gevestigd indien er aan de onroerende zaak (of zaken) een niet-agrarische functie is toegedeeld of wordt toegedacht en het huidige gebruik afwijkt van die toegedachte toekomstige functie. Omdat de toekomstige ruimtelijke invulling van het gebied GDC-Noord (De Schakel) een bedrijfsfunctie met daarbij behorende voorzieningen (waaronder een verkeersfunctie en een groenfunctie) betreft, deze nieuwe functie een niet-agrarische functie is en afwijkend is van het huidige (agrarische) gebruik, wordt voldaan aan de wettelijke vereisten. 1.4

De grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht is artikel 9.1, eerste lid, onder a, van de Ow (het omgevingsplan). Ons college heeft ingevolge artikel 9.1, tweede lid, van de Ow op onroerende zaken in het gebied GDC-Noord (De Schakel) een (tijdelijk) voorkeursrecht gevestigd. Het door ons college gevestigde voorkeursrecht vervalt drie maanden na het ingaan daarvan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid ingaat (vestiging voorkeursrecht door de gemeenteraad). Het voorkeursrecht van ons college is op 4 april 2024 ingegaan. Dit betekent dat uw raad uiterlijk in de vergadering van 11 juni 2024 moet besluiten om op grond van artikel 9.1, eerste lid, van de Ow het voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken in het gebied GDC-Noord (De Schakel) om het door ons college gevestigde voorkeursrecht te bestendigen/verlengen.

4

Inboeknummer

24bst00492

Omdat de bedrijfsfunctie (maar ook de verkeersfunctie en de groenfunctie) reeds is toegedeeld in het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)”, door uw raad vastgesteld op 24 januari 2023, dient uw raad het voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder a, van de Ow: “9.1 De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: (…) a. in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie,” In artikel 4.6, eerste lid, onder g. van de Invoeringswet Omgevingswet is vastgelegd dat een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening als deel van het omgevingsplan heeft te gelden. Daarmee is de grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht op de onroerende zaken in het gebied GDC-Noord (De Schakel) derhalve het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)” als onderdeel van het omgevingsplan. 1.5

Een besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht moet worden bekendgemaakt en worden ingeschreven in het kadaster. Het rechtsgevolg (vestiging van het voorkeursrecht door uw raad) van artikel 9.1, eerste lid, van de Ow, gaat in nadat het besluit (de voorkeursrechtbeschikking) is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. De voorkeursrechtbeschikking kan worden ingeschreven nadat deze is bekendgemaakt. De bekendmaking geschiedt op de wijze als bedoeld in artikel 3:41 van de Awb. Dit betekent dat de eigenaren en beperkt gerechtigden van de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd het besluit (de voorkeursrechtbeschikking) en de daarbij behorende grondtekening en perceellijst per post toegestuurd krijgen. Het door uw raad te vestigen als gedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder a, van de Ow heeft, na het ingaan daarvan, een geldingsduur van vijf jaar. Uw raad kan na die periode van vijf jaar het voorkeursrecht eenmaal met ten hoogste vijf jaar verlengen. In onderhavige situatie is de maximale geldingsduur van het voorkeursrecht derhalve tien jaar. 2.1 Uitvoering opdragen aan het college van burgemeester en wethouders. Omwille van de werkbaarheid is het raadzaam om de uitvoering van het raadsbesluit op te dragen aan ons college.

5

Inboeknummer

24bst00492

Kanttekeningen 1.1 De geldingsduur van het door het college gevestigde voorkeursrecht is beperkt. Het door ons college gevestigde voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow vervalt drie maanden na het ingaan daarvan (derhalve op 4 juli 2024) of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, ingaat (vestiging voorkeursrecht door de gemeenteraad). Binnen deze termijn zal uw raad een besluit moeten nemen om de geldingsduur van het voorkeursrecht te verlengen. Als uw raad geen besluit neemt, of als uw raad besluit om het voorkeursrecht niet te vestigen, komt het door ons college gevestigde voorkeursrecht te vervallen. In dat geval kunnen de eigenaren van de onroerende zaken waarop wij het (tijdelijk) voorkeursrecht hebben gevestigd, hun onroerende zaken weer vrijelijk vervreemden. Dit kan leiden tot grondspeculaties en prijsopdrijvingen, waardoor het realiseren van de ambities onder druk komen te staan. Personele consequenties De voor de vestiging van het voorkeursrecht gemaakte uren en nog te maken uren worden ingeschat op 50 uur. Financiële consequenties Het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht heeft op zichzelf geen financiële consequenties. Enkel eventuele bezwaar- en beroepsprocedures zullen kosten met zich meebrengen.

Deze kosten worden ten laste gebracht van de grondexploitatie “GDC Noord Zuid-Westhoek (079-100)”. De uit het voorkeursrecht voortvloeiende verwervingen alsmede alle daarmee samenhangende kosten zullen eveneens ten laste worden gebracht van voornoemde grondexploitatie. In die grondexploitatie is hiermee reeds rekening gehouden. Communicatie Voorbereiding Bij de voorbereiding van een voorkeursrechtbeschikking speelt in beginsel artikel 4:8 van de Awb een rol. Dit artikel verplicht de gemeente om, voordat zij een beschikking geeft waartegen een belanghebbende, die de beschikking níet heeft aangevraagd, naar verwachting bedenkingen zal hebben, die belanghebbende in de gelegenheid te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen, indien de beschikking zou steunen op gegevens over feiten en belangen die de belanghebbende betreffen en die gegevens niet door de belanghebbende zijn verstrekt.

Nu in ons collegebesluit tot het vestigen van het (tijdelijke) voorkeursrecht op basis van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow van 2 april 2024, al gebruik is gemaakt van artikel 4:11, onder a en c, van de Awb, en ons besluit door publicatie in het Gemeenteblad al openbaar is, hebben wij de eigenaren en beperkt gerechtigden van de onroerende zaken waarop het (tijdelijk) voorkeursrecht is gevestigd, in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit naar voren te brengen. Daarvoor zijn voornoemde ontwerpstukken gelijktijdig met ons collegebesluit van 2 april 2024 aan hen toegezonden.

6

Inboeknummer

24bst00492

Daarnaast heeft het ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit tot vestiging (lees verlenging/bestendiging) van het voorkeursrecht met ingang van 4 april 2024 gedurende twee weken (derhalve tot en met 17 april 2024) ter inzage gelegen bij het Inwonersplein in het Stadhuis. Gedurende de termijn van terinzagelegging van het ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit zijn belanghebbenden (i.c. de eigenaren en rechthebbenden van de onroerende zaken waarop het (tijdelijke) voorkeursrecht is gevestigd) ingevolge artikel 4:8 van de Awb in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk hun zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Bezwaar en beroep Dit raadsbesluit betreft, evenals ons collegebesluit van 2 april 2024, een voor bezwaar en beroep vatbaar besluit. Indien bezwaar reeds aanhangig is tegen ons collegebesluit van 2 april 2024 tot vestiging van het (tijdelijk) voorkeursrecht en die voorkeursrechtbeschikking vervalt omdat de voorkeursrechtbeschikking van uw raad is ingegaan, wordt het bezwaar mede geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van uw raad (artikel 16.32c, eerste lid, van de Ow). Gedurende zes weken na bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking van uw raad, is het mogelijk dat belanghebbenden bezwaar maken (artikelen 6:7 en 6:8, eerste lid, van de Awb).

Bekendmaking, inschrijving in de openbare registers en ingaan voorkeursrecht. Nadat uw raad het besluit heeft genomen, zal de voorkeursrechtbeschikking ingevolge artikel 3:41 van de Awb aan de eigenaren en beperkt gerechtigden van de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd door middel van een aangetekende brief bekend worden gemaakt. Direct daarna wordt de voorkeursrechtbeschikking ter inschrijving aangeboden bij de openbare registers van het kadaster. Het voorkeursrecht gaat in op het tijdstip waarop de beschikking is ingeschreven in de openbare registers (inwerkingtreding). Met het ingaan van het door uw raad gevestigde voorkeursrecht vervalt het door ons college gevestigde (tijdelijke) voorkeursrecht (artikel 9.4, derde lid, van de Ow). Kennisgeving en terinzagelegging Verder moet ingevolge artikel 16.32b van de Ow kennis worden gegeven van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking (en de daarbij behorende stukken) door publicatie in het Gemeenteblad. De voorkeursrechtbeschikking en de daarbij behorende stukken worden ter inzage gelegd bij het Inwonersplein (Stadhuisplein 1) en zijn eveneens digitaal te raadplegen in het Gemeenteblad via de link “Bekijk documenten” behorende bij de publicatie.

7

Inboeknummer

24bst00492

Planning en uitvoering Het raadsdossier wordt geagendeerd voor de meningsvormende raadsvergadering(en) van 4 juni 2024 en/of 11 juni 2024 en de besluitvormende raadsvergadering van 11 juni 2024. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Collegebesluit d.d. 2 april 2024; • Grondtekening met nummer GRB-20240046; • Perceellijst; • Publicatie (van de terinzagelegging) in het Gemeenteblad; • Voorbeeldbrief aan eigenaren / beperkt gerechtigden (de bekendmaking). Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer

24bst00492

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 7 mei 2024;

besluit: 1. Besluiten om op basis van de artikel 9.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet (Ow) een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken in het gebied GDC-Noord (De Schakel), een en ander zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening met nummer GRB-20240046 en de bijbehorende perceellijst, vermeldende de kadastrale aanduidingen, de perceelgrootte en de namen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, een en ander volgens de basisregistratie kadaster naar de stand per 29 april 2024; 2. De uitvoering van dit besluit opdragen aan het college van burgemeester en wethouders. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 11 juni 2024

, griffier.

9