Raadsvoorstel Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht onroerende zaken Jan Olieslagersweg 15

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7941971_02 Dossiernummer 25.23.252 B&W beslisdatum 03 juni 2025

Raadsvoorstel Vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op onroerende zaken aan de Jan Olieslagersweg 15 te Eindhoven Inleiding Op 11 juni 2024 heeft uw gemeenteraad ingestemd met de intentieovereenkomst voor de uitbreiding van ASML op het noordelijk deel van Brainport Industries Campus (BIC Noord). Om de uitbreiding mogelijk te maken, zijn in de intentieovereenkomst randvoorwaarden vastgelegd. Deze randvoorwaarden zijn de basis geweest voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling in het concept Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP). Op 9 september 2025 wordt het VOSP ter besluitvorming aan uw raad voorgelegd. Onder andere als gevolg van de ontwikkeling van BIC Noord is het noodzakelijk dat de omliggende wegenstructuur (waaronder de Spottersweg tussen de Luchthavenweg en de Anthony Fokkerweg) wordt aangepast. Om de aanpassingen aan de omliggende wegenstructuur te kunnen realiseren, is het wellicht noodzakelijk dat de gemeente van derden gronden zal moeten aankopen. Om hoeveel eigenaren dit precies gaat en wat het grondbeslag zal zijn, zal verder uit het nader uit te werken gedetailleerde wegontwerp moeten blijken. Vrijwel zeker is dat ten minste gedeelten van de percelen aan de Jan Olieslagersweg 15 nodig zullen zijn voor de aanpassing van de wegenstructuur (Spottersweg).

In de gereedschapskist van het grondbeleid zitten voor de gemeente twee verwervingsinstrumenten. Namelijk 1. het voorkeursrecht en 2. de onteigening. Het voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument. Als grond is belast met een voorkeursrecht dan moet een eigenaar die de grond wil vervreemden deze als eerste aan de gemeente aanbieden. De onteigening is een actief verwervingsinstrument. Het stelt de gemeente in staat om daadwerkelijk eigendommen te verwerven. De wetgever heeft met het voorkeursrecht, sinds 1 januari 2024 vastgelegd in Hoofdstuk 9 van de Omgevingswet (hierna: Ow), beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijk beleid te versterken door het college en de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Gemeenten verkrijgen derhalve bij de aanbieding van onroerende zaken door eigenaren een voorkeurspositie.

Inboeknummer 7941971_02

Gedurende het planproces dient het voorkeursrecht tevens als beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen kunnen worden tegengegaan. Het voorkomt prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen waardoor de financieel economische uitvoerbaarheid van plannen nadelig wordt beïnvloed. Gelet op het voorgaande hebben wij op 6 mei 2025 besloten om op basis van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow op onroerende zaken aan de Jan Olieslagersweg 15 een (tijdelijk) voorkeursrecht te vestigen. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het recht van eerste koop met betrekking tot de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Het op basis van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow door ons college gevestigde (tijdelijke) voorkeursrecht heeft een geldingsduur van maximaal drie maanden. Om de termijn van dit (tijdelijke) voorkeursrecht te verlengen, dient uw raad binnen drie maanden een openbaar raadsbesluit te nemen op basis van artikel 9.1, eerste lid, van de Ow. Belanghebbenden (i.c.

de eigenaren en rechthebbenden van de onroerende zaken waarop het (tijdelijk) voorkeursrecht is gevestigd) zijn, ingevolge artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld, gedurende een termijn van twee weken, ingaande op de dag na bekendmaking van het (tijdelijk) voorkeursrecht van ons college, om ten aanzien van het ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit mondeling of schriftelijk hun zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college In het bestuursakkoord 2022-2026 is opgenomen dat we regie nemen door meer actief grondbeleid te voeren, waarbij we alle beschikbare publieke instrumenten kunnen inzetten. Doelstelling Door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan de gemeente een betere regierol vervullen bij de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid en worden ongewenste verkopen en grondspeculaties tegengegaan. Voorstel 1.

Te besluiten om op basis van de artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet (Ow) een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken gelegen aan de Jan Olieslagersweg 15 te Eindhoven, een en ander zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening met nummer GRB20250070 en de bijbehorende perceellijst, vermeldende de kadastrale aanduidingen, de perceelgrootte en de namen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, een en ander volgens de basisregistratie kadaster naar de stand per 1 mei 2025;

2

Inboeknummer 7941971_02

2. Te bepalen dat aan de onroerende zaken gelegen aan de Jan Olieslagersweg 15 te Eindhoven, een niet-agrarische functie wordt toegedacht, te weten een gebruik met een verkeersfunctie alsmede de daarbij behorende voorzieningen zoals bermen en waterberging, waarmee het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte functie; 3. De uitvoering van dit besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders. Argumenten 1.1 Het voorkeursrecht geeft de gemeente een wettelijk kader om een eerste recht van koop te krijgen. Met het voorkeursrecht (Hoofdstuk 9 van de Ow) heeft de wetgever beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van ruimtelijke plannen te versterken. In artikel 9.1, eerste lid, aanhef van de Ow is opgenomen dat de gemeenteraad op een onroerende zaak een voorkeursrecht kan vestigen. Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht door de gemeenteraad kan het college op een onroerende zaak een (tijdelijk) voorkeursrecht vestigen. Dit is vastgelegd in artikel 9.1, tweede lid, van de Ow. Kort gezegd geeft het vestigen van een voorkeursrecht de gemeente het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Een eigenaar van een onroerende zaak kan niet overgaan tot vervreemding van die zaak dan nadat hij de gemeente in de gelegenheid heeft gesteld de onroerende zaak te verkrijgen.

Naast dat het voorkeursrecht geldt voor de eigenaar van de onroerende zaak, geldt dit ook voor houders van enkele andere rechten (zoals bijvoorbeeld opstalhouders, erfpachters en vruchtgebruikers). Nu de wetgever met het voorkeursrecht heeft beoogd de regierol van gemeenten bij de verwezenlijking van ruimtelijk beleid te behouden en te versterken, en op de onroerende zaken aan de Jan Olieslagersweg 15 een andere ruimtelijke invulling wordt toegedacht, is het een logische stap om voor deze onroerende zaken van dit instrumentarium gebruik te maken. Gelet daarop hebben wij op 6 mei 2025 besloten tot het vestigen van een (tijdelijk) voorkeursrecht (artikel 9.1, tweede lid, van de Ow). Dit voorkeursrecht is vervolgens ingegaan op 7 mei 2025. In artikel 9.1, eerste lid, van de Ow is opgenomen dat de gemeenteraad op een onroerende zaak een voorkeursrecht kan vestigen. 1.2 Het voorkeursrecht is een beschermingsinstrument. Gedurende het ontwikkelingsproces is het voorkeursrecht een ondersteunend instrument. De wet verschaft hiermee in het kader van de uitvoering van de gemeentelijke plannen op lange en/of middellange termijn een passief verwervingsinstrument, naast de mogelijkheid van onteigening. Tevens dient het voorkeursrecht als beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen, al dan niet bedoeld als speculatie, kunnen worden tegengegaan.

3

Inboeknummer 7941971_02

1.3

Een besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht moet worden bekendgemaakt en worden ingeschreven in het kadaster. Het rechtsgevolg (vestiging van het voorkeursrecht door uw raad) van artikel 9.1, eerste lid, van de Ow, gaat in nadat het besluit is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. De voorkeursrechtbeschikking kan worden ingeschreven nadat het is bekendgemaakt. De bekendmaking geschiedt op de wijze als bedoeld in artikel 3:41 van de Awb. Dit betekent dat de eigenaren en beperkt gerechtigden van de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd het besluit en de daarbij behorende grondtekening en perceellijst per post toegestuurd krijgen. Het door uw raad te vestigen voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Ow heeft, na het ingaan daarvan, een geldingsduur van maximaal drie jaar. Om het voorkeursrecht daarna te laten voortduren, is het noodzakelijk dat binnen die termijn van drie jaar de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd (i.c. een verkeersfunctie met aanverwante voorzieningen), wordt toegedacht in de omgevingsvisie of programma of (direct) wordt toegedeeld in het omgevingsplan. Indien de functie waardoor het voorkeursrecht is gevestigd wordt toegedacht in de omgevingsvisie of programma, dan wordt het voorkeursrecht met een periode van drie jaar verlengd.

Bij directe toedeling in het omgevingsplan blijft het voorkeursrecht voor een periode van vijf jaar voorduren. Na die periode van vijf jaar kan het voorkeursrecht eenmaal met ten hoogste vijf jaar worden verlengd. 2.1

Het voorkeursrecht kan worden gevestigd op onroerende zaken waaraan een nietagrarische functie wordt toegedacht en waarvan het huidige gebruik afwijkt van die functie. Door uw raad kan een voorkeursrecht worden gevestigd indien er aan de onroerende zaak (of zaken) een niet-agrarische functie is toebedeeld of wordt toegedacht en het huidige gebruik afwijkt van die toegedachte toekomstige functie. Omdat op de onroerende zaken aan de Jan Olieslagersweg 15 een verkeersfunctie alsmede de daarbij behorende voorzieningen zoals bermen en waterberging is voorzien, deze nieuwe functie een nietagrarische functie is en afwijkend is van het huidige gebruik (bos/natuur en braakliggend terrein), wordt voldaan aan de wettelijke vereisten. 2.2

De grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht is artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Ow (niet planologische grondslag). Ons college heeft ingevolge artikel 9.1, tweede lid, van de Ow op onroerende zaken aan de Jan Olieslagersweg 15 een (tijdelijk) voorkeursrecht gevestigd. Het door ons college gevestigde voorkeursrecht vervalt drie maanden na het ingaan daarvan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, van de Ow ingaat (vestiging voorkeursrecht door de gemeenteraad). Het voorkeursrecht van ons college is op 7 mei 2025 ingegaan. Dit betekent dat uw raad uiterlijk in de vergadering van 1 juli 2025 moet besluiten om op grond van artikel 9.1, eerste lid, van de Ow het voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken aan de Jan Olieslagersweg 15 om het door ons college gevestigde voorkeursrecht te bestendigen/verlengen.

4

Inboeknummer 7941971_02

Omdat de verkeersfunctie en de daarbij behorende voorzieningen (waaronder groenfuncties en waterbergingsfuncties) nog niet zijn toegedacht in de omgevingsvisie of een programma of zijn toegedeeld in het omgevingsplan, dient uw raad het voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Ow (de niet planologische grondslag): “9.1 De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: (…) c. in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan.” Het voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Ow heeft, na het ingaan daarvan, een geldingsduur van drie jaar. 3.1 Uitvoering opdragen aan het college van burgemeester en wethouders. Omwille van de werkbaarheid is het raadzaam om de uitvoering van het raadsbesluit op te dragen aan ons college.

Kanttekeningen 1.1 De geldingsduur van het door het college gevestigde voorkeursrecht is beperkt. Het door ons college gevestigde voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow vervalt drie maanden na het ingaan daarvan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, ingaat (vestiging voorkeursrecht door de gemeenteraad). Binnen deze termijn zal uw raad een besluit moeten nemen om de geldingsduur van het voorkeursrecht te verlengen. Als uw raad geen besluit neemt, of als uw raad besluit om het voorkeursrecht niet te vestigen, komt het door ons college gevestigde voorkeursrecht te vervallen. In dat geval kunnen de eigenaren van de onroerende zaken waarop wij het (tijdelijk) voorkeursrecht hebben gevestigd, hun onroerende zaken weer vrijelijk vervreemden. Dit kan leiden tot grondspeculaties en prijsopdrijvingen, waardoor het realiseren van de ambities onder druk komen te staan. 1.2

Binnen drie jaar moet de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd zijn toegedacht in de omgevingsvisie of programma of zijn toegedeeld in het omgevingsplan om de geldingsduur van het voorkeursrecht te verlengen. Het door uw raad te vestigen voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Ow, vervalt ingevolge artikel 9.4, eerste lid, onder a, van de Ow drie jaar na het ingaan daarvan. Om het voorkeursrecht daarna te laten voortduren, is het noodzakelijk dat

5

Inboeknummer 7941971_02

binnen die termijn van drie jaar de functies waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, worden toegedacht in een omgevingsvisie of programma of direct wordt toegedeeld in het omgevingsplan. Indien de functie waardoor het voorkeursrecht is gevestigd wordt toegedacht in de omgevingsvisie of programma, dan wordt het voorkeursrecht met een periode van drie jaar verlengd. Bij directe toedeling in het omgevingsplan blijft het voorkeursrecht voor een periode van vijf jaar voorduren. Na die periode van vijf jaar kan het voorkeursrecht eenmaal met ten hoogste vijf jaar worden verlengd. 1.3 Er is eerder een voorkeursrecht gevestigd op de onroerende zaken. Eerder heeft het college op 1 december 2015 en uw raad op 26 januari 2016 op grond van de destijds geldende Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorkeursrecht gevestigd op de in de voorkeursrechtbeschikking opgenomen onroerende zaken. Dit voorkeursrecht was gevestigd om de zogenaamde Challenge-variant (wegenstructuur Eindhoven Noordwest) te kunnen realiseren. Nadat de definitieve ligging van de nieuwe weg bekend was en was vastgelegd in het bestemmingsplan “Weginfrastructuur omgeving EindhovenNoordwest, Oirschot en Best”, heeft het college het gevestigde voorkeursrecht bij besluit van 22 augustus 2017 (gedeeltelijk) ingetrokken.

Op grond van artikel 9.3 van de Ow kan op een onroerende zaak niet binnen twee jaar na de intrekking van een voorkeursrecht door hetzelfde bestuursorgaan opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op dezelfde grondslag. De in artikel 9.3 van de Ow genoemde twee jaar, zijn reeds ruimschoots verstreken waardoor de gemeenteraad opnieuw het voorkeursrecht kan vestigen. Personele consequenties De voor de vestiging van het voorkeursrecht gemaakte uren en nog te maken uren worden ingeschat op 50 uur. Financiële consequenties Het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht heeft op zichzelf geen financiële consequenties. Enkel eventuele bezwaar- en beroepsprocedures zullen kosten met zich meebrengen. Deze kosten worden opgevangen binnen de bestaande budgetten. In het geval van een mogelijke aanbieding van een onroerende zaak waarop het voorkeursrecht rust, zal ons college moeten besluiten of de gemeente de onroerende zaak in beginsel wenst aan te kopen. Indien ons college daartoe besluit en er wordt daarna met de eigenaar overeenstemming bereikt over de aankoop van de betreffende onroerende zaak, dan zullen voor de aankoop daarvan middelen moeten worden gealloceerd (bijvoorbeeld uit het verzamelkrediet strategisch verwerven of een grondexploitatie).

Daarnaast is het mogelijk dat een eigenaar lopende de onderhandelingen ons college verzoekt om de prijs van de aangeboden onroerende zaak vast te laten stellen door de rechtbank. Ook de kosten voor deze procedure zullen in beginsel worden opgevangen binnen de bestaande budgetten. Voor zover uit de gerechtelijke procedure tot vaststelling van de prijs ook daadwerkelijk een aankoop voortvloeit, zullen daarvoor eveneens middelen moeten worden gealloceerd.

6

Inboeknummer 7941971_02

Communicatie Voorbereiding Bij de voorbereiding van een voorkeursrechtbeschikking speelt in beginsel artikel 4:8 van de Awb een rol. Dit artikel verplicht de gemeente om, voordat zij een beschikking geeft waartegen een belanghebbende, die de beschikking níet heeft aangevraagd, naar verwachting bedenkingen zal hebben, die belanghebbende in de gelegenheid te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen, indien de beschikking zou steunen op gegevens over feiten en belangen die de belanghebbende betreffen en die gegevens niet door de belanghebbende zijn verstrekt. Nu in ons collegebesluit tot het vestigen van het (tijdelijke) voorkeursrecht op basis van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow van 6 mei 2025, al gebruik is gemaakt van artikel 4:11, onder a en c, van de Awb, en ons besluit door de bekendmaking en de publicatie in het Gemeenteblad al openbaar is, hebben wij belanghebbenden (i.c. de eigenaren en beperkt gerechtigden van de onroerende zaken waarop het (tijdelijk) voorkeursrecht is gevestigd), ingevolge artikel 4:8 van de Awb in de gelegenheid gesteld om (mondeling of schriftelijk) zienswijzen tegen het ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit naar voren te brengen. Daarvoor zijn voornoemde ontwerpstukken gelijktijdig met ons collegebesluit van 6 mei 2025 aan hen toegezonden.

De belanghebbenden hebben hiertoe, gedurende een periode van twee weken, ingaande op de dag na bekendmaking van het (tijdelijk) voorkeursrecht van ons college, de gelegenheid gehad. Van de mogelijkheid tot het naar voren brengen van zienswijzen is geen gebruik gemaakt. Bezwaar en beroep Dit raadsbesluit betreft, evenals ons collegebesluit van 6 mei 2025, een voor bezwaar en beroep vatbaar besluit. Indien bezwaar reeds aanhangig is tegen ons collegebesluit van 6 mei 2025 tot vestiging van het (tijdelijk) voorkeursrecht en die voorkeursrechtbeschikking vervalt omdat de voorkeursrechtbeschikking van uw raad is ingegaan, wordt het bezwaar mede geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van uw raad (artikel 16.32c, eerste lid, van de Ow). Gedurende zes weken na bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking van uw raad, is het mogelijk dat belanghebbenden bezwaar maken (artikelen 6:7 en 6:8, eerste lid, van de Awb) Bekendmaking, inschrijving in de openbare registers en ingaan voorkeursrecht. Nadat uw raad het besluit heeft genomen, zal de voorkeursrechtbeschikking ingevolge artikel 3:41 van de Awb aan de eigenaren en beperkt gerechtigden van de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd door middel van een aangetekende brief bekend worden gemaakt.

Direct daarna wordt de voorkeursrechtbeschikking ter inschrijving aangeboden bij de openbare registers van het kadaster. Het voorkeursrecht gaat in op het tijdstip waarop de beschikking is ingeschreven in de openbare registers (inwerkingtreding). Met het ingaan van het door uw raad gevestigde voorkeursrecht vervalt het door ons college gevestigde (tijdelijke) voorkeursrecht (artikel 9.4, derde lid, van de Ow).

7

Inboeknummer 7941971_02

Kennisgeving en terinzagelegging Verder moet ingevolge artikel 16.32b van de Ow kennis worden gegeven van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking (en de daarbij behorende stukken) door publicatie in het Gemeenteblad. De voorkeursrechtbeschikking en de daarbij behorende stukken worden ter inzage gelegd bij het Inwonersplein (Stadhuisplein 1) en zijn eveneens digitaal te raadplegen. De stukken zijn eveneens digitaal te raadplegen in het Gemeenteblad via de link “Bekijk documenten” behorende bij de publicatie. Planning en uitvoering Het raadsdossier wordt geagendeerd voor de meningsvormende raadsvergadering(en) van 19 juni 2025 en/of 24 juni 2025 en de besluitvormende raadsvergadering van 1 juli 2025. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Collegebesluit d.d. 6 mei 2025; • Grondtekening met nummer GRB-20250070; • Perceellijst; • Publicatie Gemeenteblad; • Brief aan eigenaar (de bekendmaking) – geanonimiseerd. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 7941971_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 juni 2025;

besluit: 1. Besluiten om op basis van de artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet (Ow) een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken gelegen aan de Jan Olieslagersweg 15 te Eindhoven, een en ander zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening met nummer GRB-20250070 en de bijbehorende perceellijst, vermeldende de kadastrale aanduidingen, de perceelgrootte en de namen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, een en ander volgens de basisregistratie kadaster naar de stand per 1 mei 2025; 2. Bepalen dat aan de onroerende zaken gelegen aan de Jan Olieslagersweg 15 te Eindhoven, een niet-agrarische functie wordt toegedacht, te weten een gebruik met een verkeersfunctie alsmede de daarbij behorende voorzieningen zoals bermen en waterberging, waarmee het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte functie; 3. De uitvoering van dit besluit opdragen aan het college van burgemeester en wethouders. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 1 juli 2025

, griffier.

9