Raadsvoorstel Verlaging grondprijs VDMA als gevolg van WBI-subsidie

gemeente Eindhoven Inboeknummer 8088457_02 Dossiernummer 25.50.751 B&W beslisdatum 09 december 2025

Raadsvoorstel Verlaging grondprijs VDMA als gevolg van WBI-subsidie Inleiding In december 2023 heeft de gemeente Eindhoven een aanvraag ingediend voor de zesde tranche van de Woningbouwimpuls subsidie (hierna WBI), onder meer voor de gebiedsontwikkeling VDMA. Deze aanvraag is gedaan in lijn met een pakket van maatregelen en optimalisaties die eerder zijn opgenomen in het dossier (24bst00841/7726554 inclusief de geheime bijlage Memo ‘Toelichting financiële consequenties Allonge op de verkoopovereenkomst VDMA’) waartoe de raad positief heeft besloten. De WBI-subsidie is toegekend op 24 april 2024. Daarna is dit verder administratief verwerkt en in overleg met VDMA onderzocht hoe deze subsidie exact het project VDMA verder kan helpen. Deze uitwerking was nog niet gereed ten tijde van het vorige dossier en werd in het geheime memo van het vorige dossier aangekondigd. Aangezien het de grondexploitatie raakt, het betreft namelijk een verlaging van de koopsom van de grond, wordt deze uitwerking nu voorgelegd aan de raad ter besluitvorming. Bij positieve besluitvorming worden de afspraken in een allonge (allonge 3) vastgelegd. Op basis van de WBI-beschikking dienen er minimaal 613 woningen gerealiseerd te worden, waarvan 449 betaalbaar (195 sociale huurwoningen en 254 middenhuurwoningen) en langjarig – ten minste 15 jaar beschikbaar blijven in deze categorieën.

De verlaging van de koopsom maakt het mogelijk deze betaalbare woningen versneld en binnen de financiële randvoorwaarden te realiseren. Volgens de WBI-beschikking moet de bouw van de eerste betaalbare woningen uiterlijk 25 april 2027 starten. De bouw van de laatste betaalbare woningen binnen het project moet uiterlijk 25 april 2034 starten. Deze termijnen doen geen afbreuk aan de afspraken in de Verkoopovereenkomst en Allonge 1 en 2 over planning, start bouw en oplevering. Ter verwerking van de financiële gevolgen en de daarmee verbonden afspraken van de WBI-bijdrage hebben we Allonge 3 op de samenwerkingsovereenkomst opgesteld. De voorgenomen verlaging van de grondprijs wordt verrekend als VDMA de grondprijs voor Fase 3 afrekent en dus wanneer het totale project is afgerond.

Inboeknummer 8088457_02 Onvermijdelijk De verlaging van de grondprijs is een direct gevolg van de toegekende WBI-subsidie en de afspraken die al eerder zijn gedeeld in het voorgaande dossier (24bst00841/7726554 inclusief de geheime bijlage Memo ‘Toelichting financiële consequenties Allonge op de verkoopovereenkomst VDMA’) over de optimalisaties van het plan. Doelstelling Het VDMA-project zorgt voor een groot aantal woningen, een stadsbos en vele voorzieningen voor de stad. Dit project levert een bijdrage aan de taakvelden: 8.1 Ruimte en leefomgeving: groei van de stad faciliteren en een aangenaam woon- en leefklimaat in Eindhoven creëren, 8.3 Wonen en bouwen: groei van de woningvoorraad. Voorstel 1 De koopsom van de grond binnen het VDMA-project te verlagen door de toegekende WBI in te zetten, waarmee allonge 3 tot stand komt. 2 De financiële consequenties vast te stellen en deze te verwerken in de grondexploitatie en de meerjarenbegroting via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties 2026. Argumenten 1.1 De verlaging van de koopsom volgt uit de afspraken over de inzet van de WBI Met de beschikking van de WBI is subsidie toegekend voor de realisatie van minimaal 613 woningen binnen VDMA, waarvan 449 betaalbaar (195 sociale huur en 254 middenhuur), die ten minste 15 jaar in deze categorie beschikbaar blijven.

Om de financiële haalbaarheid van deze betaalbare programmering te borgen en versnelling mogelijk te maken, wordt in Allonge 3 (na dit voorliggende raadsbesluit) overeengekomen dat de gemeente de subsidie inzet ter dekking van publieke kosten, resulterend in een verlaging van de koopsom van de grond. Instemming van de raad is nodig om dit contractueel akkoord bestuurlijk-juridisch te bekrachtigen. 1.2 De verlaging van de koopsom is nodig om de businesscase rond te krijgen De verlaging van de koopsom verlaagt de stichtingskosten en maakt de businesscase haalbaar. Zo wordt de WBI-subsidie doelmatig ingezet en vertaald naar betaalbare woningen. 2.2 De aanpassing van de grondexploitatie is nodig voor financiële rechtmatigheid en transparantie. Het verwerken van de WBI en de bijbehorende verlaging van de koopsom heeft directe invloed op de financiële parameters van de grex. Vaststelling van de aangepaste grex waarborgt dat de financiële kaders van het project in lijn zijn met de subsidievoorwaarden en gemeentelijke begrotings- en grondbeleidssystematiek (BBV-conform).

2

Inboeknummer 8088457_02 Kanttekeningen 1.1 Niet instemmen brengt risico op heronderhandeling en mogelijke vertraging met zich mee. Wanneer de raad niet instemt met de verlaging van de koopsom door middel van het gebruik van de WBI, heeft dit grote gevolgen voor de haalbaarheid van het project. Voor de ontwikkelaar betekent dit dat de businesscase niet rond te krijgen is. Zonder een sluitende businesscase kan de ontwikkelaar de plannen niet uitvoeren zoals voorzien. Dat maakt dat de afspraken die nu zijn voorbereid in allonge 3 op de bestaande anterieure overeenkomst niet tot stand komen. Het gevolg daarvan is dat de afspraken opnieuw moeten worden herzien en dat er heronderhandelingen nodig zijn met de ontwikkelaar om het project door te laten gaan. Dit proces kost tijd en kan leiden tot vertraging in de verdere ontwikkeling. Daarmee komt ook de uitvoering van de beschikking van de WBI onder druk te staan, omdat de noodzakelijke stappen niet tijdig kunnen worden gezet. 2.2 Er bestaat een risico op aanpassing of terugvordering van de subsidie indien afspraken niet worden nageleefd. Bij afwijking van de in de beschikking van de WBI vastgelegde woningcategorieën of bij niet-tijdige realisatie kan het Rijk (BZK) de subsidie geheel of gedeeltelijk terugvorderen. Volgens de afspraken ligt het risico bij VDMA.

Personele consequenties De inhoudelijke en contractuele afspraken zijn al uitgewerkt binnen de bestaande projectcapaciteit. Financiële consequenties De WBI en de verlaging van de koopsom zijn verwerkt in de aangepaste grondexploitatie (grex) van VDMA. De vaststelling van de aangepaste grex zorgt voor een actuele en rechtmatige financiële verantwoording overeenkomstig de BBV-systematiek. Ter zekerheid wordt de verlaging pas verrekend bij levering fase 3 (de laatste fase in het project). Dan hebben we dus ook zekerheid dat het gehele project wordt gerealiseerd. In de geheime memo is er een nadere uitleg over de financiële consequenties. Communicatie Er is geen specifieke externe communicatie richting omwonenden of andere belanghebbenden voorzien, aangezien het een interne financiële en juridische doorwerking betreft. Indien nodig wordt informatie opgenomen in reguliere projectcommunicatie. Planning en uitvoering De aanpassing van de koopsom en de grex staat los van de feitelijke start bouw. Momenteel lopen er nog drie bezwaarprocedures die de start van de uitvoering beperken.

3

Inboeknummer 8088457_02 De financiële vaststelling vormt echter een noodzakelijke stap in de verdere projectvoorbereiding. Evaluatie Het bestuur wordt regelmatig bijgepraat over de stand van zaken van het project. Daarbij wordt ook teruggekeken op het tot nu toe doorlopen proces. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Geheimhoudingsbesluit • Memo ‘Toelichting grondprijs verlaging a.g.v. WBI subsidie' (GEHEIM) • Allonge 3 op de verkoopovereenkomst (GEHEIM)

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

4

Inboeknummer 8088457_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1 De koopsom van de grond binnen het VDMA-project te verlagen door de toegekende WBI in te zetten, waarmee allonge 3 tot stand komt. 2 de financiële consequenties vast te stellen en deze te verwerken in de grondexploitatie en de meerjarenbegroting via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties 2026. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

5