Raadsvoorstel Verklaring van geen bedenkingen short stay en logiesfunctie VDMA

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7883491_03 Dossiernummer 25.09.751 B&W beslisdatum 25 februari 2025

Raadsvoorstel Verklaring van geen bedenkingen (VVGB) short stay en logiesfunctie voor het VDMA-terrein Inleiding In dit raadsvoorstel vragen we uw raad om een verklaring van geen bedenkingen (VVGB) af te geven ten behoeve van short stay en logiesfunctie, daarnaast lichten we de stand van zaken van de uitvoering van de omarmde moties toe en de effecten op de planoptimalisatie. De VVGB volgt op het ontwerpbesluit VVGB van 1 oktober jl. Onderdeel hiervan zijn de ingekomen zienswijzen die zien op het ontwerpbesluit VVGB (zie tabel onderdeel 1a). In totaal zijn gedurende de ter inzagelegging van de ontwerpbesluiten1 12 zienswijzen ingediend waarvan er drie zien op het ontwerpbesluit tot afgifte van een ontwerp VVGB, te behandelen in dit raadsvoorstel. In de bijgevoegde nota van zienswijzen zijn de drie (gelijkluidende) zienswijzen van een gemeentelijk standpunt voorzien. Proces omgevingsvergunningen VDMA fase 1 Type Beschrijving

#

Bevoegdheid

'Gebruik in strijd met het bestemmingsplan'

Het toestaan van short stay (inclusief gedeeltelijke logiesfunctie)

1a

Raad: verklaring van geen bedenkingen (VVGB)

1b

College: besluitvorming over vergunning

'Bouwen'

Reguliere aanvraag bouwvergunning

2

College

'Wijzigen van het rijksmonument'

Reguliere aanvraag voor het wijzigen van een rijksmonument

3

College

1 Voor de realisatie van fase 1 van het VDMA-terrein is de coördinatieregeling (op grond van artikel

3.30 Wet ruimtelijke ordening en de Coördinatieverordening Eindhoven 2019) van toepassing op de drie aangevraagde omgevingsvergunningen die zijn opgenomen in de tabel.

Inboeknummer 7883491_03 Voor de herontwikkeling van het VDMA-terrein heeft de raad in maart 2022 het bestemmingsplan III Binnenstad (VDMA-terrein) vastgesteld. Tijdens de nadere planuitwerking is gebleken dat door de economische omstandigheden het ontwikkelen van het VDMA-terrein binnen de kaders van dat bestemmingsplan onhaalbaar is. Dit heeft geleid tot een pakket aan maatregelen en aanpassing van het bouwplan voor de herontwikkeling, de planoptimalisatie. Een onderdeel van de planoptimalisatie is het realiseren van oorspronkelijk 115 short stay units (met een onbegrensde termijn) waarvan maximaal 25 units ook voor logies ingezet mogen worden. In december 2023 heeft initiatiefnemer hiervoor een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Omdat deze aanvraag is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet is nog het oude recht van toepassing (Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht, hierna Wabo). Het ontwerpbesluit VVGB heeft, tezamen met het ontwerp besluit omgevingsvergunning voor short stay en logiesfunctie gedurende zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegen. Moties In de raadsvergadering van 1 oktober 2024 over de planoptimalisatie VDMA (24bst00841) is een toezegging gedaan op de motie M6 van D66, Groen Links en PvdA, ‘Minder short stay VDMA’ (waarna deze motie is ingetrokken). De raad heeft het college van burgemeester en wethouders opgeroepen om: 1.

Een uiterste inspanning te doen om het aantal short stay eenheden te verminderen. Zeker wanneer blijkt dat de businesscase positiever uitvalt dan dat wij nu zien; 2. De raad te informeren bij de herijking van de businesscase en de uitkomsten van de inspanningen. Toegezegd is deze motie te omarmen waarbij de inspanningsverplichting ziet op een programma-aanpassing om de hoeveelheid short stay te verminderen (niet wordt ingezet op een financiële verrekening). Hierbij is aangegeven dat dit niet moet leiden tot vertraging van de bouw van fase 1. Naar aanleiding van deze toezegging heeft overleg plaatsgevonden met de ontwikkelaar en zijn de mogelijkheden onderzocht. In dit raadsvoorstel ligt besluitvorming voor over de afgifte van de VVGB waarin de uitwerking van de toezegging bij motie M6 Minder short stay is meegenomen. Daarnaast informeren we u over de stand van zaken behorend bij moties M4 Participatieoptimalisatie en M5 Zo hebben we het niet bedoeld. Wettelijke taak Op grond van de wet (Wabo en Besluit omgevingsrecht) is in dit geval een verklaring van geen bedenkingen (VVGB) van de raad nodig ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning door het college.

2

Inboeknummer 7883491_03 Doelstelling Het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen is noodzakelijk om de aangevraagde omgevingsvergunning voor short stay en logiesfunctie te kunnen verlenen. Voorstel 1. de indieners in hun zienswijze ontvankelijk te verklaren zoals verwoord in de ‘Nota van zienswijzen’; 2. de zienswijzen overeenkomstig het gemeentelijk standpunt als verwoord in de ‘Nota van zienswijzen’ ongegrond te verklaren; 3. een verklaring van geen bedenkingen af te geven voor het realiseren van 110 short stay units (waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfunctie) op het VDMAterrein voor de duur van maximaal 15 jaar vanaf eerste ingebruikneming; 4. geen exploitatieplan vast te stellen op grond van artikel 6.12, tweede lid Wro, ten behoeve van het onder punt 3 bedoelde bouwplan; Argumenten 1.1 De zienswijzen zijn op tijd ingediend. Gedurende 6 weken (19 december 2024 tot en met 29 januari 2025) bestond voor iedereen de gelegenheid om zienswijzen in te dienen tegen het ontwerpbesluit verklaring van geen bedenkingen. Er zijn binnen deze termijn drie zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ontvangen en daardoor (juridisch) ontvankelijk. 2.1 De zienswijzen worden om inhoudelijke redenen ongegrond verklaard.

De zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassingen van het plan voor short stay of tot het niet afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Om redenen zoals verwoord in de ‘Nota van zienswijzen’, worden de zienswijzen daarom (juridisch) ongegrond verklaard. 3.1 Voor het kunnen verlenen van een omgevingsvergunning dient een verklaring van geen bedenkingen afgegeven te worden. De wet2 bepaalt dat de gemeenteraad een verklaring van bedenkingen moet afgeven voordat het college van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning kan verlenen. Om een omgevingsvergunning te kunnen verlenen voor het gebruik van de gronden voor 110 short stay eenheden (waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfunctie) is een verklaring van geen bedenkingen vereist van de raad. 3.2 De toevoeging van short stay op de locatie VDMA is mogelijk op basis van het beleidskader short stay en voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Binnen het concept van VDMA is het mogelijk om een goede mix tussen regulier wonen en short stay voorzieningen te maken. De functie short stay op deze locatie past binnen het beleidskader short stay. De units die hier worden gerealiseerd zijn gemiddeld ca. 65m2 waarmee een groot deel tevens zeer geschikt is voor gezinnen. Deze functie is 2 Artikel 2.27 Wabo en artikel 6.5 Besluit omgevingsrecht (Bor).

3

Inboeknummer 7883491_03 passend op het terrein van VDMA gelet op o.a. de ligging in het centrum in een stedelijk woonmilieu waarbij werk en voorzieningen (waaronder ook openbaar vervoer) dichtbij zijn. Daarnaast past het goed in de omgeving en in het totale stedenbouwkundige plan voor VDMA omdat de short stay eenheden van hogere kwaliteit zijn (ruime eenheden en voldoet aan woonkwaliteitseisen). In de besluitvorming3 over de afgifte van de ontwerp verklaring van geen bedenkingen is tevens uitgebreid ingegaan op de vraag waarom short stay op deze locatie nodig en passend is. Daarnaast voldoet de functie van short stay aan een goede ruimtelijke ordening. Uit de ruimtelijke onderbouwing (opgenomen als bijlage) volgt dat de ruimtelijke effecten van de functie short stay en logiesfunctie op de omgeving van het VDMA-terrein niet leidt tot onaanvaardbare situaties. 3.3 Om tijdens frictieleegstand het shortstay complex ook kortstondig te kunnen verhuren wordt de mogelijkheid geboden om maximaal 25 units te verhuren als logiesfunctie. Voor de verhuur van short stay wordt beleidsmatig een minimale verblijfstermijn van 14 dagen gehanteerd. Op basis hiervan zal er in de praktijk frictieleegstand ontstaan. Om dit op te kunnen vangen kunnen maximaal 25 units van het totale short stay complex worden ingezet als logiesfunctie.

Voor deze units geldt een minimale verblijfstermijn van 3 overnachtingen om zo de concurrentie met het omliggend hotelaanbod te beperken. De gemeente heeft de mogelijkheid om jaarlijks gegevens over de boekingstermijnen op te vragen, voorzien van een accountantsverklaring op kosten van de exploitant. Bij overtreding door de exploitant zal deze na een eerste waarschuwing een direct oplegbare boete krijgen van € 250.000. 3.4 De geactualiseerde businesscase sluit nagenoeg gelijk aan het eerdere resultaat waardoor een grote aanpassing van het plan niet haalbaar is De geactualiseerde businesscase van november 2024 is door Metafoor beoordeeld en marktconform bevonden. Deze beoordeling heeft plaatsgevonden mede naar aanleiding van motie M6 minder short stay. De geactualiseerde businesscase laat een nagenoeg gelijk resultaat zien dan de eerder beoordeelde businesscase van mei 2023. Om die reden is het niet mogelijk om grote aanpassingen te doen in het plan, zoals bijvoorbeeld directe omzetting naar wonen. Motie M6 Minder shortstay Desondanks heeft ontwikkelaar in het kader van de motie onderzocht welke aanpassingen aan het programma mogelijk zijn. Naar aanleiding hiervan is het gebouw met daarin shortstay verkleind waardoor het totale aantal short stay units wordt teruggebracht van 115 naar 110. Hierdoor ontstaat tevens meer ruimte voor de monumentale boom naast het gebouw.

Voor de kosten die gepaard gaan met deze aanpassing en die onder 3.5 vraagt de ontwikkelaar financiële compensatie (zie kanttekening 3.1).

3 nadere toelichting (24 bst01198) bij het raadsvoorstel ‘Planoptimalisatie VDMA’ (24bst00841).

4

Inboeknummer 7883491_03 3.5 Het opnemen van een termijn van maximaal 15 jaar komt tegemoet aan de enorme woningbouwopgave die de komende (tientallen) jaren wordt voorzien. In de geest van de motie zijn we ook in gesprek gegaan met de ontwikkelaar over het beperken van de onbegrensde termijn voor de short stay units. Door een maximale termijn op te nemen van 15 jaar voor het toestaan van de functie short stay (waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfunctie) worden deze eenheden uiteindelijk structureel toegevoegd aan de woningvoorraad in de stad. Er is een grote behoefte aan woningen de komende (tientallen) jaren. De ontwikkelaar is akkoord met het opnemen van een termijn van maximaal 15 jaar. Het nog verder verkorten van deze termijn zorgt voor een onhaalbaar plan. Daarmee is dit het uiterste wat ontwikkelaar hierin kan tegemoet komen. Tegen het einde van de 15-jaars termijn voor short stay wordt inzicht gegeven hoe aan de woonfunctie in deze eenheden invulling wordt gegeven. Daarbij zal te zijner tijd worden bekeken wat de planologische mogelijkheden hiervoor zijn en waaraan behoefte is, uiteraard rekening houdend met het dan vigerende beleid. 4.1 De wet verplicht tot het nemen van een besluit over het al dan niet vaststellen van een exploitatieplan.

Ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening moet de raad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bouwplan is voorzien, tenzij het verhaal van grondexploitatiekosten anderszins is verzekerd. In dit geval zijn de grondexploitatiekosten anderszins verzekerd omdat de kosten worden gedekt door de uitgifte van de gronden waarvoor een verkoopovereenkomst is afgesloten met de ontwikkelaar en die in oktober 2020 door de raad is vastgesteld. Zie tevens de paragraaf financiële consequenties. Kanttekeningen 3.1 De ruimtelijk/fysieke en programmatische aanpassingen van gebouw E (short stay gebouw) leiden tot zowel hogere ontwikkelkosten als een lagere waarde voor de short stay units. Ontwikkelaar wenst hiervoor gedeeltelijk gecompenseerd te worden. De lagere waarde komt voort uit de minder gunstige financiële afspraken die ontwikkelaar hierover met belegger kan maken i.v.m. aanpassingen aan het gebouw en looptijd. Daarnaast heeft ontwikkelaar extra ontwikkelkosten i.v.m. aanpassing van het ontwerp van het gebouw. Om ontwikkelaar tegemoet te komen heeft het college besloten om twee kwartalen extra omzetting reserveringsrente naar vooruitbetaling in te zetten (€ 270.000). De verrekening hiervan vindt niet eerder plaats dan bij levering van de grond van fase 3 aan ontwikkelaar.

Personele consequenties De werkzaamheden ten behoeve van de besluitvorming behoren tot de reguliere werkzaamheden van de afdeling Omgevingsrecht.

5

Inboeknummer 7883491_03 Financiële consequenties Voor de (her)ontwikkeling van VDMA is door de gemeenteraad in oktober 2020 een grondexploitatie vastgesteld en wordt sindsdien jaarlijks geactualiseerd (in het MPG). In deze grondexploitatie zijn de kosten opgenomen voor de planontwikkeling en uitvoering. Deze kosten worden gedekt door de uitgifte van de gronden en gebouwen waarvoor een verkoopovereenkomst is afgesloten met de ontwikkelaar. De omzetting van de reserveringsrente naar een vooruitbetaling voor een extra periode van twee kwartalen (€ 270.000,-) gaat ten koste van het nog verwachte positieve resultaat van de grondexploitatie VDMA, maar kan hierbinnen nog wel worden opgevangen. Communicatie Het besluit tot afgifte van een verklaring van geen bedenkingen, alsmede het (nog te nemen) besluit tot het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning ten behoeve van short stay en een gedeeltelijke logiesfunctie wordt bekendgemaakt in het Gemeenteblad en digitaal via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl. In die bekendmaking staat dat beide besluiten digitaal beschikbaar zijn via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl en wat de beroepsmogelijkheden zijn.

Planning en uitvoering Planning vergunning en start bouw Na de afgifte van een verklaring van geen bedenkingen zullen de gecoördineerde omgevingsvergunningen worden verleend waarna deze worden gepubliceerd en 6 weken voor beroep ter inzage worden gelegd. Afhankelijk van de hoeveelheid en de inhoud van de beroepschriften tegen de gecoördineerde omgevingsvergunningen zullen deze op zijn vroegst in juni 2025 onherroepelijk worden. De start bouw van fase 1 zal aansluitend plaatsvinden. Motie 4 Participatieoptimalisatie Medio 2025 start het participatieproces voor de fasen 2 en 3 met belanghebbenden. Mede naar aanleiding van de motie M4 heeft ontwikkelaar nadrukkelijk laten weten te zullen onderzoeken of omzetting van kantoor naar woningen voor fase 3 mogelijk is. De gemeente zal hieraan, evenals aan de omzetting van short stay naar wonen, waar mogelijk, haar medewerking verlenen. Motie 5 Zo hadden we het niet bedoeld Uw raad heeft in het kader van motie M5 verzocht om een evaluatie van het beleidskader short stay initiatieven. Hiermee zal worden gestart in Q3 2025, circa 2 jaar na vaststelling beleidskader.

6

Inboeknummer 7883491_03 Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Ruimtelijke onderbouwing; • Ingediende zienswijzen; • Nota van zienswijzen. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

7

Inboeknummer 7883491_03

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ; Overwegende, -

dat de ontwerp verklaring van geen bedenkingen gedurende zes weken (19 december 2024 tot en met 29 januari 2025) voor zienswijzen ter inzage heeft gelegen; dat er gedurende deze termijn drie zienswijzen zijn ontvangen; dat de zienswijzen binnen de gestelde termijn zijn ontvangen en dat de indieners ervan in hun zienswijzen ontvankelijk kunnen worden verklaard; dat in de ‘nota van zienswijzen’ deze zienswijzen zijn samengevat en zijn voorzien van een gemeentelijk standpunt; dat de raad de daarin vervatte overwegingen en standpunten tot de hare maakt; dat deze ontwikkeling voorziet in een goede ruimtelijke ordening; gelet op de Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en Besluit omgevingsrecht;

besluit: 1. de indieners in hun zienswijze ontvankelijk te verklaren zoals verwoord in de ‘Nota van zienswijzen’; 2. de zienswijzen overeenkomstig het gemeentelijk standpunt als verwoord in de ‘Nota van zienswijzen’ ongegrond te verklaren; 3. een verklaring van geen bedenkingen af te geven voor het realiseren van 110 short stay units (waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfunctie) op het VDMAterrein voor de duur van maximaal 15 jaar vanaf eerste ingebruikneming; 4. geen exploitatieplan vast te stellen op grond van artikel 6.12, tweede lid Wro, ten behoeve van het onder punt 3 bedoelde bouwplan;

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

8