Raadsvoorstel ver(nieuw)bouw Waterlinie

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7962331_02 Dossiernummer 25.27.351 B&W beslisdatum 01 juli 2025

Raadsvoorstel ver(nieuw)bouw bassischool 't Slingertouw Inleiding Het schoolgebouw van basisschool ’t Slingertouw is opgeleverd in 2011. De basisschool is voor een deel gehuisvest in een kelder en kent een langdurige problematiek met lekkages. Tot en met 2018 is er al €3.224.247,- besteed aan het pand ivm lekkages. Hiervan kwam €2.311.201,- ten laste van de gemeente Eindhoven en €913.046,- ten laste van schoolbestuur SKPO. December 2023/Januari 2024 ontstaan er opnieuw klachten. Ondanks de gemaakte kosten blijken de problemen niet opgelost. Na 2018 zijn tot nu toe aanvullend €225.000 besteed in verband met vochtproblemen. Er zijn zorgen1 bij medewerkers en ouders van leerlingen over deze vochtproblemen . Voor schoolbestuur en college is het van groot belang dat de kinderen en leerkrachten op een veilige plek naar school en hun werk kunnen. . De GGD is in september 2024 op locatie geweest en heeft aangegeven dat de school veilig is voor gebruik. Het advies is aandacht voor ventilatie en de situatie blijven monitoren. Het ventilatiesysteem is gecontroleerd en werkt naar behoren. Wekelijks monitoren we de situatie en passen de beheersmaatregelen aan indien nodig. Naast beheersmaatregelen zijn in 2024 ook onderzoeken gestart naar de oorzaak.

Daaruit blijkt dat de vochtproblemen zijn veroorzaakt door een combinatie van technische factoren en samenhangen met het hevige regenwater en de stijgende grondwaterstand. De afschrijvingstermijn voor de gemeentelijke onderwijspanden bedraagt 50 jaar. De resterende looptijd is 35 jaar. Omdat het college en schoolbestuur waarde hechten aan een permanente oplossing zijn meerdere vergaande scenario’s met ontwerpvarianten onderzocht. Daarbij werden meerdere alternatieven onderzocht door een team van experts. We zijn uiteindelijk in overleg met het schoolbestuur, de directie van de school en de medezeggenschapsraad tot de keuze voor ontwerpvariant ‘klavertje 3’ (zie scenario 3D in bijlage 1 Afwegingsmatrix) gekomen. Deze variant gaat uit van het realiseren van een nieuw gebouw op maaiveld en het verwijderen van de kelder onder de huidige laagbouw.

1

https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/15386023/1#search=%22waterlinie%22

Inboeknummer

7962331_02

Het betreft een majeur besluit. Met dit voorstel stellen we uw raad voor om te kiezen voor ontwerpvariant ‘klavertje 3” en de hiervoor benodigde middelen beschikbaar te stellen. Omdat de scenario’s complex en technisch van aard zijn, staan wij indien gewenst door de agendacommissie van de raad, uiteraard open voor een verdere technische toelichting op het raadsdossier en de verschillende scenario’s die zijn onderzocht. Wettelijke taak Het huisvesten van scholen betreft een zorgplicht van de gemeente.

Doelstelling Het bieden van adequate, veilige en prettige huisvesting voor basisschool ’t Slingertouw.

Voorstel 1. Te kiezen voor de breed gedragen ontwerpvariant ”klavertje drie” en daarvoor het krediet Onderwijshuisvesting te verhogen met (afgerond) € 6.950.000,- inclusief BTW en de daarbij behorende jaarlijkse kapitaallasten, zijnde (afgerond) €209.000 (eerste jaar), te dekken uit de stelpost/vrijval kapitaallasten Onderwijshuisvesting. 2. Voor de sloopkosten en tijdelijke huisvesting een bedrag ter hoogte van (afgerond) € 2.850.000,- beschikbaar te stellen en te dekken uit de Reserve Huisvesting Onderwijs 3. De schattingswijziging van de levensduur van het te slopen kelderdeel leidt tot het versneld afschrijven van lopende boekwaarden en de hieruit voortkomende hogere kapitaallasten ad € 1.925.000 (afgerond) te dekken uit de Reserve Huisvesting Onderwijs; 4. De (bijgevoegde) begrotingswijziging (n.a.v. bovenstaande voorstellen) vast te stellen.

Argumenten 1.1. Alleen het oplossen van de huidige oorzaken biedt geen garanties. Er is sprake van diverse bouwvolumes waarop de kelder aansluit. Daarnaast wordt het kelderdek veel doorbroken door het gebruik van patio’s. De patio’s zijn noodzakelijk voor daglicht in de lokalen. Er is dus sprake van veel complexe en verschillende bouwkundige aansluitingen. Daarnaast moet veel water weggepompt worden bij hevige regenval. Wat risico’s oplevert in verband met de installaties en riolering. Kortom, de situatie blijft complex zolang de kelder op de huidige wijze wordt gebruikt. De aannemer die ’t Slingertouw heeft gebouwd is jaren geleden failliet gegaan waardoor niemand aansprakelijk kan worden gesteld voor de problemen. Ook in 2018 waren er lekkages en zijn er uitgebreide herstelwerkzaamheden uitgevoerd.

2

Inboeknummer

7962331_02

De bedrijven die deze herstelwerkzaamheden hebben uitgevoerd waren niet bereid garanties te verlenen op de uitgevoerde werkzaamheden.

-

De onderzoeken in 2024 waren erop gericht de oorzaken te achterhalen. Met de oorzaak in beeld, is er samen met team van experts gekeken naar de volgende oplossingsrichtingen: Scenario 1 Technische herstelmaatregelen met schaduwdoeken boven de patio’s Scenario 2 Technische herstelmaatregelen en preventief waterdichting van keldernaden, met glazen overkapping boven de patio’s. Scenario 3 Inbreiding: bovengrondse leslokalen in het bestaande gebouw; Korein als nieuwbouw op een andere locatie. Scenario 3A Vernieuwbouw: sloop kelderdeel laagbouw en behoud kelderdeel onder bovenbouw, 15 nieuwe leslokalen bovengronds met nieuwbouw in een rechthoekige vorm Scenario 3B Vernieuwbouw: sloop kelderdeel laagbouw en behoud kelderdeel onder bovenbouw, 15 nieuwe leslokalen bovengronds met nieuwbouw in een ronde vorm. Scenario 3C Vernieuwbouw: sloop kelderdeel laagbouw en behoud kelderdeel onder bovenbouw, 15 nieuwe leslokalen bovengronds met nieuwbouw in een grid vorm. Scenario 3D Vernieuwbouw: sloop kelderdeel laagbouw en behoud kelderdeel onder bovenbouw, 15 nieuwe leslokalen bovengronds met nieuwbouw in klavertje drie vorm. Scenario 3E Vernieuwbouw: sloop kelderdeel laagbouw en behoud kelderdeel onder bovenbouw, 15 nieuwe leslokalen bovengronds met nieuwbouw in een vierkant vorm welke is opgetild. Scenario 4 Nieuw Spilcentrum: door nieuwbouw op een andere locatie.

In scenario 1 en 2 is een investering van 4 tot 6 miljoen euro nodig. Bedrijven zijn echter niet bereid garanties te geven, omdat inwatering binnen de huidige constructie niet kan worden uitgesloten. Hierdoor blijft de kans op herhaling van de problemen bestaan. Scenario 3 is afgevallen, omdat het scheiden van Korein en de school ertoe zou leiden dat het gebouw zijn functie als spilcentrum verliest. In scenario 3A tot en met 3E wordt het kelderdeel met vochtproblemen niet hersteld, maar volledig verwijderd. Hiermee wordt de oorzaak van de problemen structureel weggenomen. Er blijft geen lekkagegevoelige kelder over die beheersmaatregel en onderhoud vergt. Door de ruimte op te vullen met grond, kan het speelterrein of openbare ruimte vergroend worden. Het kelderdeel onder de bovenbouw blijft behouden. Daar treden incidenteel nog lekkages op, maar deze zijn goed te herstellen. Dit gedeelte wordt afgesloten met een nieuwe waterdichte wand. Daarnaast worden er 15 nieuwe bovengrondse leslokalen gerealiseerd. Deze worden duurzaam, functioneel en onderhoudsarm. Scenario 4 is vanwege de hoge investeringskosten niet haalbaar.

3

Inboeknummer

1.2.

7962331_02

De gekozen ontwerpvariant “klavertje drie” heeft unaniem voorkeur als beste oplossing. Van alle varianten zijn ramingen opgesteld en zijn de risico’s en functionele kwaliteit ingeschat en opgenomen in de scoringstabel zichtbaar in de bijlage. Alle betrokkenen in het huidige proces, zowel vanuit de school, de gemeente als de experts, spreken unaniem hun voorkeur uit voor scenario 3D, de ontwerpvariant ‘klavertje drie’. Dit ontwerp sluit het beste aan bij de onderwijsvisie en -behoeften. Het biedt ruimte voor zowel leerpleinen als leslokalen. Daarnaast scoort ‘klavertje drie” hoog wat betreft het beperken van risico, functionele kwaliteit en vereist de laagste investering, op ontwerpvariant “A Compact” na. Het betreft een eerste massastudie. Of het gebouw er zo uit gaat zien, kan nog wijzigen. Wel wordt hiermee een principe keuze gemaakt. De getekende variant is efficiënt in haar ruimtegebruik. Lokalen worden gerealiseerd rondom compacte leerpleinen die tevens dienen als verkeerszone. Het te realiseren gebouw is 1447m2 BVO (Bruto vloeroppervlakte) groot. Na het raadsbesluit wordt dit ontwerp verder uitgewerkt en wordt nog gezocht naar optimalisaties in ontwerp en meters. De school wordt gerealiseerd voor 410 kinderen.

1.3.

Met de mogelijkheid groen terug te brengen op maaiveld ontstaat een verbetering op het gebied van klimaatadaptatie. De gemiddelde temperatuur zal hoger worden en dit leidt tot gemiddeld warmere zomerdagen en hogere uitschieters van extreme hitte. Op het huidige kelderdek is sprake van veel steenachtige materialen en was het niet mogelijk om groen te realiseren. Daardoor zijn er weinig mogelijkheden tot verkoeling. Schaduwdoeken zijn gevoelig voor vandalisme en daarmee geen goede oplossing. Met het verwijderen van de kelder en het kelderdek kan op maaiveld een nieuw schoolplein worden gerealiseerd. Ook kan groen terug worden geplaatst, waardoor ook in dit gebied verbetering optreedt.

2.1

Binnen het gesloten systeem van onderwijshuisvesting kan deze investering worden opgevangen Zoals ook afgelopen februari2 aan uw raad is aangegeven is er in het IHP sprake van een gesloten financieel systeem. In het IHP was ’t Slingertouw echter niet opgenomen, omdat deze op dat moment nog niet was voorzien. De noodzakelijke financiële ruimte is binnen het gesloten systeem aanwezig, maar betekent echter wel dat minder risico’s kunnen worden opgevangen dan thans het geval is. Dit is specifiek besproken met de schoolbesturen tijdens het bestuurlijk overleg onderwijshuisvesting van 25 juni 2025. Her(nieuw)bouw van ’t Slingertouw is ter besluitvorming aan hen voorgelegd. De schoolbesturen zijn akkoord gegaan. Zoals

2

https://raadsinformatie.eindhoven.nl/document/14965914/3#search=%22IHP%202025-2040%22

4

Inboeknummer

7962331_02

het er nu naar uitziet, blijft de stelpost kapitaallasten voldoende ruimte bieden om alle projecten in de 1e termijn (4 jaar) van het IHP te realiseren. Mochten er echter toch te veel financiële problemen/risico’s optreden in het IHP zal de laatste school in de eerste termijn in de planning naar achteren verschoven moeten worden. Het toeval wil dat ook dat een SKPO school is. Kanttekeningen Er zijn geen kanttekeningen. Personele consequenties Aangezien de gemeente eigenaar is van het pand, treedt zij op als bouwheer. Omdat het hier om een calamiteit gaat, zijn personele gevolgen vooraf niet ingeschat. Vanwege onderbezetting bij de verantwoordelijke gemeentelijke afdelingen zal externe capaciteit moeten worden ingehuurd. De bijbehorende uitgaven zijn opgenomen in de begroting. Financiële consequenties De te activeren investeringsuitgaven bedragen naar verwachting €6.950.000. Op basis van een afschrijvingstermijn van 50 jaren en (toegerekend) rentepercentage (van 1%) bedragen de jaarlijkse kapitaallasten (afgerond) €209.000 (1e jaar), zijnde jaarlijks afschrijvingskosten (€139.000) en (toegerekende) rentekosten €70.000 (1e jaar) Dekking voor deze jaarlijkse kapitaallasten komt deels uit de vrijval begrote kapitaallasten.

Doordat een deel (€1.925.000) van de huidige boekwaarde extra dient te worden afgeschreven, omdat deze wordt gesloopt, vallen de hiermee samenhangende kapitaallasten vrij. Dit betreft een structureel bedrag van (afgerond) €72.000 (vrijval begrote afschrijvingskosten (€53.000) en vrijval (toegerekende) rentekosten €19.000 (eerste jaar)). De resterende dekking voor de jaarlijkse kapitaallasten van €209.000 (nav de te activeren investeringsuitgaven van €6.950.000) komt ten laste van de stelpost kapitaallasten TV42 Onderwijshuisvesting. Dit betreft een structureel bedrag van €137.000 (zijnde €209.000 -/€72.000). Naast de te activeren investeringsuitgaven is sprake van de (eenmalige) kosten voor het extra/versnelde afschrijving huidige boekwaarde ivm het slopen van 1635m2 kelder: €1.925.000 (2026); Daarnaast wordt voorgesteld een (eenmalig) budget beschikbaar te stellen voor; Sloopkosten: €850.000 (2026) Kosten huren van tijdelijke huisvesting: €2.000.000 ((10% (€200.000) in 2026, 50% (€1.000.000) in 2027 en 40% (€800.000) in 2028) Dekking voor het budget voor deze (eenmalige) kosten (in totaal €4.775.000) komt ten laste van de reserve huisvesting onderwijs.

5

Inboeknummer

7962331_02

Een verloopoverzicht van de reserve huisvesting onderwijs is als bijlage toegevoegd . Alhoewel het nieuw gebouw efficiënt is in haar ontwerp, zijn de totale kosten hoog. Vooral door de afboekingen die noodzakelijk zijn en de tijdelijke huisvesting. In het vervolg traject wordt nog gezocht naar mogelijke optimalisatie in ruimte en uitvoering en evt gebruik van tijdelijke huisvesting die nu is voorzien in het IHP. Dat laatste zal blijken als het uitvoeringsprogramma voor het IHP is opgesteld.

Afboekingen Sloop Tijdelijke huisvesting

Waarvan reserve Waarvan te activeren Investering / Kosten onderwijs (kosten) (investering) € 1.925.000 € 1.925.000,00 € 850.000 € 850.000 €

2.000.000

Bouwkosten inclusief terrein

€

6.950.000

Totaal

€

11.725.000

€

2.000.000,00

€

4.775.000

€

6.950.000

€

6.950.000

Communicatie De school is in het proces continu actief meegenomen. Afgelopen 5 juni j heeft een medewerker van de gemeente de uitkomsten inclusief voorkeursvariant gepresenteerd aan de medezeggenschapsraad van ’t Slingertouw en het verdere besluitvormingsproces uitgelegd. Ook daar werd positief gereageerd op de gekozen variant. Gemeente en schoolbestuur informeren ouders en medewerkers gezamenlijk over het raadsvoorstel. Planning en uitvoering Na de besluitvorming zullen de ontwerp activiteiten worden opgesteld. Wij verwachten voor het ontwerpproces 1,5 jaar nodig te hebben. Door de sloop van de kelder zal de uitvoering 1,5 jaar duren. Hierin zijn eventuele bezwaarprocedures tijdens de vergunningverlening niet meegenomen. Evaluatie De realisatie van een gebouw waarbij sprake is van geheel verdiepte verblijfsruimten, waarin kinderen en medewerkers vertoeven, lijkt vooral stedenbouwkundig ingegeven. Deze casus van de Waterlinie is aanleiding om dit binnen de gemeente integraal te heroverwegen. Het gesprek hierover wordt gevoerd. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: 1. Afwegingsmatrix scenario keuze 2. Bijlage Ontwerpvariant Klavertje Drie 3. Begrotingswijziging 4. Verloop reserve onderwijs

6

Inboeknummer Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

7

7962331_02

Inboeknummer

7962331_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 juli 2025; besluit: 1. Te kiezen voor de breed gedragen ontwerpvariant ”klavertje drie” en daarvoor het krediet Onderwijshuisvesting te verhogen met (afgerond) € 6.950.000,- inclusief BTW en de daarbij behorende jaarlijkse kapitaallasten, zijnde (afgerond) €209.000 (eerste jaar), te dekken uit de stelpost/vrijval kapitaallasten Onderwijshuisvesting. 2. Voor de sloopkosten en tijdelijke huisvesting een bedrag ter hoogte van (afgerond) € 2.850.000,- beschikbaar te stellen en te dekken uit de Reserve Huisvesting Onderwijs 3. De schattingswijziging van de levensduur van het te slopen kelderdeel leidt tot het versneld afschrijven van lopende boekwaarden en de hieruit voortkomende hogere kapitaallasten ad € 1.925.000 (afgerond) te dekken uit de Reserve Huisvesting Onderwijs; 4. De (bijgevoegde) begrotingswijziging (n.a.v. bovenstaande voorstellen) vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

8