Raadsvoorstel Vaststellen grondexploitatie sloopnieuwbouw Gildebuurt

gemeente Eindhoven Inboeknummer 22bst00639 Dossiernummer 22.19.451 B&W beslisdatum 10 mei 2022

Raadsvoorstel Vaststellen grondexploitatie sloop/nieuwbouw Gildebuurt Inleiding In Oud-Woensel is het project sloop/nieuwbouw Gildebuurt in voorbereiding. Er ligt een verduurzamings- en verdichtingsopgave. Woningcorporatie ‘thuis gaat 119 sterk verouderde woningen slopen en minimaal 234 nieuwe woningen bouwen. In samenhang hiermee wordt de openbare ruimte heringericht en vindt er een kwaliteitsverbetering plaats. Voor deze herontwikkeling is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Aangezien de herontwikkeling op eigendommen van de corporatie plaatsvindt is de gemeente verplicht haar kosten te verhalen. Daartoe wordt een anterieure overeenkomst gesloten met woningcorporatie ‘thuis. Op basis van de businesscase van woningcorporatie ‘thuis is gebleken dat er een negatief resultaat ontstaat als ook de kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte voor rekening van de woningcorporatie komen. Gezien het belang van deze ontwikkeling, met onder andere een passende inrichting van de openbare ruimte, draagt de gemeente bij in dit onrendabele deel van het project. De kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte worden dus niet verhaald op de corporatie. Specifiek hiervoor zijn aan de gemeente extra middelen (subsidie) beschikbaar gesteld vanuit het Volkshuisvestingsfonds van het Ministerie van BZK.

De herstructurering van de Gildebuurt is één van de Volkshuisvestingsfonds-projecten in Woensel Zuid. Voor de inrichting van deze projecten in de begroting is een separaat raadsvoorstel voorgelegd 1. In dat raadsvoorstel is tevens de vereiste cofinanciering ten behoeve van de subsidie uit het Volkshuisvestingsfonds meegenomen. In de vast te stellen grondexploitatie sloop/nieuwbouw Gildebuurt zijn de gemoeide kosten en opbrengsten verwerkt en deze vormt daarmee het financiële kader van dit project. Met de vaststelling van de exploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen de financiële consequenties in de begroting worden verwerkt. Voor de uitwerking van de financiële consequenties is een memo opgesteld: toelichting grondexploitatie sloop/nieuwbouw Gildebuurt van 22 april 2022. Deze memo behoort bij het raadsvoorstel “vaststellen grondexploitatie sloop/nieuwbouw Gildebuurt” en gaat gedetailleerder in op de kostenparagraaf van dit dossier. Omdat deze memo informatie bevat over de grondexploitatie van het project sloop/nieuwbouw Gildebuurt die bij 1 Raadsvoorstel Volkshuisvestingsfonds-projecten Woensel Zuid, april 2022, 22bst00554

Inboeknummer 22bst00639

openbaarmaking onder meer de economische of financiële belangen van de gemeente kan schaden, heeft het college verzocht om hier met een afzonderlijk geheimhoudingsbesluit geheimhouding op te leggen aan de raad en de meningsvormende vergadering. Deze memo is daarom als geheim stuk voor de raad ter inzage gelegd bij de griffie en voor de meningsvormende vergadering bij de secretaris van die commissie. De bekrachtiging van de opgelegde geheimhouding is gegeven in de raadsvergadering van 24 mei 2022. Zie hiervoor het dossier ‘Raadsvoorstel Bekrachtiging geheimhouding stuk met betrekking tot vaststelling grondexploitatie sloop/nieuwbouw Gildebuurt’ met inboeknummer 22bst00634. In dat dossier is ook het geheimhoudingsbesluit opgenomen, inclusief de motivering voor het opleggen van geheimhouding.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college  Onvermijdelijk

Doelstelling Vaststellen van de grondexploitatie om de herstructurering van de Gildebuurt tot uitvoering te kunnen brengen. Voorstel 1. de (grond)exploitatie sloop/nieuwbouw Gildebuurt (838-500) vaststellen en daaruit voortvloeiend de voorziening verliesgevende facilitaire projecten ophogen met een bedrag van € 1.025.000 met als dekking de middelen welke via het dossier Volkshuisvestingsfonds-projecten Woensel Zuid (22bst00554) aan dit project zijn toegekend, te weten: A) € 575.000 cofinanciering uit de septembercirculaire 2021 B) € 450.000 vanuit de reserve ‘groot onderhoud’ 2. de bijbehorende begrotingswijziging vaststellen. Argumenten 1.1 Een vastgestelde grondexploitatie is noodzakelijk voor de verdere uitvoering van het plan De financiële kaders voor deze ontwikkeling zijn vastgelegd in de grondexploitatie. Met het vaststellen van de grondexploitatie en de bijbehorende begrotingswijziging worden budgetten vastgelegd zodat de verdere uitwerking van het plan kan plaatsvinden en de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan kan worden opgestart. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie kan de met de corporatie te sluiten anterieure overeenkomst worden geëffectueerd.

2

Inboeknummer 22bst00639

1.2 Er is overeenstemming over het schetsontwerp Het schetsontwerp voldoet aan de door de gemeente gestelde voorwaarden en (kwaliteits)eisen. Er wordt nu gewerkt aan een voorlopig ontwerp, gevolgd door een definitief ontwerp. 1.3 Het project is alleen met de Volkshuisvestingsfonds-subsidie én de gemeentelijke cofinanciering financieel uitvoerbaar Woningcorporatie ‘thuis vergoedt aan de gemeente alle werkelijk gemaakte apparaatskosten. De door de woningstichting te vergoeden kosten worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Er zou voor ‘thuis sprake zijn van een onhaalbare businesscase als ook de kosten voor de herinrichting van het openbaar gebied zouden moeten worden meegenomen. Gezien het belang van de ontwikkeling wordt daarom de herinrichting van het openbaar gebied door de gemeente uitgevoerd en voor 70% bekostigd met de subsidie uit het Volkshuisvestingsfonds. Omdat niet alle kosten gedekt worden vanuit de subsidie, wordt de grondexploitatie negatief. Voor dit tekort dient de voorziening verliesgevende facilitaire projecten te worden opgehoogd. Deze ophoging wordt geregeld via de bijbehorende 30% gemeentelijke cofinanciering. Voor de toewijzing van de subsidie en cofinanciering aan project sloop/nieuwbouw Gildebuurt is een apart raadsvoorstel aan u voorgelegd (Raadsvoorstel Volkshuisvestingsfondsprojecten Woensel Zuid, april 2022, 22bst00554).

2.1 Een begrotingswijziging van meer dan € 1 miljoen en/of een verlieslatende grondexploitatie vergt een raadsbesluit De raad heeft in de financiële verordening 2020, die per 1-1-2020 is ingegaan, vastgelegd dat alle dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen en/of verlieslatende grondexploitaties ter besluitvorming naar de raad moeten. Kanttekeningen 1.1 (Materiaal)kostenstijgingen vormen een risico voor de gemeente In het kader van de subsidieaanvraag voor de Volkshuisvestingsfonds-projecten Woensel Zuid is in het voorjaar van 2021 een raming uitgevoerd voor de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte in het projectgebied van de Gildebuurt. De subsidieaanvraag is toegekend2 en het bedrag is inmiddels uitgekeerd aan de gemeente. Echter de aanleg van de openbare ruimte is pas in 2025 voorzien. Tussentijdse (materiaal)kostenstijgingen zijn wel meegenomen in de raming en overschrijdingen van het budget zijn op dit moment niet te verwachten, maar dit blijft een risico tot het moment van realisatie. Financiële consequenties Met het raadsvoorstel Volkshuisvestingsfonds-projecten Woensel Zuid wordt het project sloop/nieuwbouw Gildebuurt in de begroting opgenomen3. Met het vaststellen van de grondexploitatie worden de financiële consequenties voor de gemeente van het sloop-

2 Collegebrief Toekenning Volkshuisvestingsfonds Woensel Zuid, juli 2021 - 21bst01194 3 Raadsvoorstel Volkshuisvestingsfonds-projecten Woensel Zuid, april 2022, 22bst00554

3

Inboeknummer 22bst00639

en nieuwbouwplan van de woningen alsmede het inrichten van de openbare ruimte in het project sloop/nieuwbouw Gildebuurt nu als afzonderlijk deelproject geraamd. Vanwege de bedrijfsgevoelige informatie wordt voor verdere toelichting verwezen naar de (geheime) memo “Toelichting grondexploitatie sloop/nieuwbouw Gildebuurt”. Communicatie Het besluit m.b.t. de grondexploitatie zal op de gebruikelijke wijze worden gepubliceerd, waarop de anterieure overeenkomst met woningcorporatie ‘thuis wordt geëffectueerd. Dit geeft groen licht voor de verdere uitwerking van de plannen en de voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure. De communicatie met de omgeving en gebruikers is een voorwaarde om tot een gedragen plan te komen. Communicatie zal in eerste instantie vooral vanuit woningcorporatie ‘thuis plaatsvinden en de aanpak daarvoor wordt vooraf goed afgestemd. Planning en uitvoering Op 16 november 2021 ging het college akkoord met de intentieovereenkomst die dit project mogelijk maakt. Inmiddels is een gemeentelijke projectgroep samen met woningcorporatie ‘thuis aan de slag met de uitwerking.

De planning ziet er in hoofdlijnen als volgt uit: Q2 2022 Anterieure overeenkomst Q2 2022 VOSP (voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan) Q2 2023 Wijziging bestemmingsplan Q1 2023 DOSP (definitief ontwerp stedenbouwkundig plan) 2023-2024 Sloop 2024 Start bouw 2025-2026 Aanleg openbare ruimte Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Toelichting begrotingswijziging vaststellen grondexploitatie Gildebuurt • 922075 Grondexploitatie sloopnieuwbouw Gildebuurt • 2022.105 Grondexploitatie sloopnieuwbouw Gildebuurt

 

De bijlagen worden meegestuurd De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

4

Inboeknummer 22bst00639

Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 mei 2022; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 7 juni 2022;

besluit: 1.

2.

de (grond)exploitatie sloop/nieuwbouw Gildebuurt (838-500) vast te stellen en daaruit voortvloeiend de voorziening verliesgevende facilitaire projecten op te hogen met een bedrag van € 1.025.000 met als dekking de middelen welke via het dossier Volkshuisvestingsfonds-projecten Woensel Zuid (22bst00554) aan dit project zijn toegekend, te weten: A) € 575.000 cofinanciering uit de septembercirculaire 2021 B) € 450.000 vanuit de reserve ‘groot onderhoud’ de bijbehorende begrotingswijziging vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 21 juni 2022.

J. Jongbloed, griffier.

5