Raadsvoorstel Vaststellen grondexploitatie Mascagnistraat

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst00297 Dossiernummer 23.14.255 B&W beslisdatum 04 april 2023

Raadsvoorstel

Vaststellen Grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat

Inleiding Woningcorporatie Woonbedrijf is voornemens de bestaande woningen aan de Mascagnistraat 1-19 en het jeugdcentrum Your Choice te herontwikkelen met nieuwbouw. Als gemeente zijn we bereid om aan dit initiatief medewerking te verlenen. Vanwege de potentie voor de woningbouwversnelling, is dit project aangemerkt als zogeheten ‘focusproject’ onder uitvoering van het dedicated team voor de woningbouwversnellingsopgave. Met de ontwikkeling van deze locatie dragen we bij aan het toevoegen van 89 wooneenheden in het sociale huursegment. Hiermee maken we een gebiedsontwikkeling met een maatschappelijke meerwaarde mogelijk. De plannen zijn in het afgelopen jaar in nauw overleg tussen gemeente en Woonbedrijf uitgewerkt tot een integraal plan dat in een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP) is opgenomen. Dit DOSP krijgt een juridische vertaling in een nieuw bestemmingsplan, dat in februari 2023 ter inzage is gelegd. Aangezien het hier gaat om een gemengd project met kostenverhaal en grondverkoop, zorgen we er voor dat de initiatiefnemer (Woonbedrijf) de kosten die de gemeente maakt vergoedt. We sluiten daartoe een anterieure overeenkomst met Woonbedrijf. In deze overeenkomst leggen we onder andere de afspraken vast over het woningbouwprogramma, de in te richten openbare ruimte en de verkoop van grond.

In de vast te stellen facilitaire grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat zijn de gemoeide kosten en opbrengsten verwerkt en deze vormt daarmee het financiële kader van dit project. Met de vaststelling van de exploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen de financiële consequenties in de begroting worden verwerkt. Voor de uitwerking van de financiële consequenties is een memo opgesteld: “Toelichting facilitaire grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat” van 27 februari 2023. Deze memo behoort bij dit raadsvoorstel “vaststellen facilitaire grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat” en gaat gedetailleerder in op de kostenparagraaf van dit dossier. Omdat deze memo informatie bevat over de grondexploitatie van het project Woningbouw Mascagnistraat (923-500) die bij openbaarmaking onder meer de economische of financiële belangen van de gemeente kan schaden, heeft het college hier op 4 april 2023 met een afzonderlijk

1

Inboeknummer

23bst00297

geheimhoudingsbesluit een verplichting tot geheimhouding opgelegd. Deze memo is voor de raad ter inzage gelegd bij de griffier en voor de meningsvormende vergadering bij de secretaris van die commissie. 

Wettelijke taak



Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Taakveld 8.1 Ruimte en leefomgeving Taakveld 8.2 Grondexploitaitie Taakveld 8.3 Wonen en bouwen



Onvermijdelijk

Doelstelling Vaststellen van de facilitaire grondexploitatie om de herstructurering van de Mascagnistraat tot uitvoering te kunnen brengen. Daarmee bijdragen aan de woningbouwversnelling, stedelijke vernieuwing en ruimtelijke ontwikkeling als aanjager van een aantrekkelijke en duurzame woon- en leefomgeving voor huidige en nieuwe bewoners. Voorstel 1. De grondexploitatie 923-500 Mascagnistraat 1-19; ontwikkeling woningbouw vast te stellen. 2.

De financiële consequenties van de grondexploitatie te verwerken in de Meerjaren prognose Grondexploitaties (MPG 2024).

Argumenten 1.1. Een vastgestelde grondexploitatie is noodzakelijk voor de verdere uitvoering van het plan. De financiële kaders voor deze ontwikkeling zijn vastgelegd in de grondexploitatie. Met het vaststellen van de grondexploitatie en de bijbehorende begrotingswijziging worden budgetten vastgelegd zodat de verdere uitwerking van het plan kan plaatsvinden en de procedure tot vaststellen van het bestemmingsplan kan worden uitgevoerd. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie kan de met de corporatie te sluiten anterieure overeenkomst worden geëffectueerd. 1.2. Gewenste ontwikkeling: 100% Sociale huursegment en bevordering doorstroming bestaande buurt. In lijn met het bestuursakkoord draagt de ontwikkeling aan de Mascagnistraat volop bij aan de betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid van het nodige woningaanbod. Met de door Woonbedrijf uitgevoerde samenspraak biedt dit project veel potentie op doorstroming in de bestaande buurt, waardoor gezinswoningen vrij komen. 1.3. Woningcorporaties krijgen voorrang bij gemeentelijke gronduitgifte om woningbouw mogelijk te maken. In lijn met het bestuursakkoord willen we de mogelijkheden benutten om woningcorporaties maximaal te laten bouwen. Hierbij versnellen we het proces waar dit mogelijk is en krijgen corporaties voorrang bij gronduitgifte.

2

Inboeknummer

23bst00297

1.4. Grondexploitatie sluit met een positief resultaat. De kosten en opbrengsten van dit project zijn opgenomen in de vast te stellen grondexploitatie. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente de voor de ontwikkeling benodigde grond verkoopt aan Woonbedrijf. De grondexploitatie levert een verwacht positief resultaat op. 1.5. Een begrotingswijziging van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit. De raad heeft in de financiële verordening 2022, vastgelegd dat alle dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen ter besluitvorming naar de raad moeten. In verband met de geheimhouding wordt er geen begrotingswijziging opgesteld. De raad wordt geïnformeerd via een geheime memo. De financiële consequenties worden definitief verwerkt in de begroting via het MPG. Kanttekeningen 1.1. Het nieuwe grondbeleid kan gevolgen hebben voor de grondtransactie. Op dit moment worden er nog gesprekken gevoerd met de woningcorporaties over de opzet van een nieuwe grondprijzenbrief (beleid). Met Woonbedrijf is afgestemd dat het resultaat van de grondtransactie op project Mascagnistraat wordt besproken en mogelijk aangepast, maar dit kan niet leiden tot een negatieve business case voor de gemeente. 1.2. De kosten voor de grondexploitatie zijn globaal geraamd. Op dit moment liggen er nog slechts globale kostenramingen ten grondslag aan de grondexploitatie.

Bij de nadere detaillering en uitwerking kunnen mogelijk meerkosten ontstaan. Dit risico is in principe bij elk project aanwezig. Het te verwachten positieve saldo van deze grondexploitatie biedt naar verwachting echter voldoende ruimte om tegenvallers op te vangen. 1.3. Ten aanzien van de memo ‘Toelichting facilitaire grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat’ van 27 februari 2023 is door het college een verplichting tot algehele geheimhouding opgelegd. Het belang van openbaarmaking van de informatie in die memo weegt, gelet op de inhoud daarvan, niet op tegen de economische en financiële belangen van de gemeente Eindhoven en tegen het voorkomen van onevenredige bevoordeling van onderhandelingspartners dan wel onevenredige benadeling van de gemeente Eindhoven. Een nadere motivering en uitleg over de verplichting tot geheimhouding is opgenomen in het bij dit raadsvoorstel gevoegde geheimhoudingsbesluit. Financiële consequenties De facilitaire grondexploitatie heeft een verwacht positief saldo. De grondwaardering is in lijn met de Grondprijzenbrief (beleid), segment sociale huur. Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt voor verdere toelichting verwezen naar de geheime memo ‘Toelichting facilitaire grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat’ van 27 februari 2023.

3

Inboeknummer

23bst00297

Communicatie Voor de planuitwerking heeft Woonbedrijf reeds een uitvoerig samenspraak traject opgestart. Vanuit de gemeente is in het kader van het arrest Didam (Hoge Raad, 26 november 2021) reeds overgegaan tot publicatie van het voornemen tot verkoop van de gronden aan Woonbedrijf in het gemeenteblad d.d. 14-092022 en op de gemeentelijke website. Er is tot op heden geen kort-geding aangespannen tegen dit voornemen en de termijn van twintig dagen is verstreken. Planning en uitvoering Q1 2023: Ter inzage leggen ontwerpbestemmingsplan Q2 2023: Vaststellen grondexploitatie door raad, sluiten anterieure overeenkomst gemeente-Woonbedrijf Q3 2023: Vaststellen bestemmingsplan en gecoördineerde omgevingsvergunning, Start bouw Evaluatie Evaluatie vindt plaats door middel van jaarlijkse herijkingen van de grondexploitatie en periodieke rapportages daarover. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: •

Ontwerp Raadsbesluit Vaststellen grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat

•

Geheimhoudingsbesluit ten aanzien van de memo ‘Toelichting facilitaire grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat’ van 27 februari 2023

•

Toelichting facilitaire grondexploitatie Woningbouw Mascagnistraat, van 27-02-2023 (GEHEIM)

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

4

Inboeknummer

23bst00297

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 april 2023;

besluit: 1.

De grondexploitatie 923-500 Mascagnistraat 1-19; ontwikkeling woningbouw vast te stellen.

2.

De financiële consequenties van de grondexploitatie te verwerken in de Meerjaren prognose Grondexploitaties (MPG 2024).

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

5