Raadsvoorstel Vaststellen grondexploitatie BIC Noord

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7995792_03 Dossiernummer 25.34.251 B&W beslisdatum 19 augustus 2025

Raadsvoorstel grondexploitatie BIC Noord Inleiding Op 11 juni 2024 heeft uw raad ingestemd met de intentieovereenkomst voor de uitbreiding van ASML op de Brainport Industries Campus Noord (BIC Noord). Deze ontwikkeling biedt een unieke kans voor Eindhoven, de Brainportregio en Nederland als geheel, en is vanwege geopolitieke en economische ontwikkelingen urgenter geworden dan ooit. In lijn met deze intentieovereenkomst heeft het College op 20 juni 2025 besloten het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) aan uw raad voor te leggen. Dit VOSP vormt de inhoudelijke onderlegger voor de nog te nemen planologische maatregelen en is opgesteld in samenspraak met ASML. Voor de uitvoering van deze gebiedsontwikkeling wordt nu voorgesteld om de grondexploitatie BIC Noord vast te stellen. De ontwikkeling BIC-Noord geschiedt volgens het BIC-concept van een groene campus. Waarbij 40% van de gronden is bedoeld voor verhard oppervlak en 60% ingericht als landschap en natuurgebieden. Hierin zijn de gemoeide kosten en opbrengsten verwerkt die het financiële kader vormen van deze gebiedsontwikkeling. Met de vaststelling van de grondexploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen de financiële consequenties in de begroting worden verwerkt. Voor de uitwerking van de financiële consequenties is een geheim memo opgesteld: ‘Toelichting grondexploitatie BIC Noord’.

Deze memo behoort bij dit raadsvoorstel en gaat gedetailleerder in op de financiële paragraaf van dit dossier. Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Taakveld 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur Doelstelling Doel van de integrale gebiedsontwikkeling is het mogelijk maken van de uitbreiding van ASML op BIC Noord, als onderdeel van de verdere ontwikkeling van de Brainport Industries Campus. Onderdeel hiervan is ook de ontwikkeling van het totale gebied met een multimodale ontsluiting en een versterking van de groen- en waterstructuur. Deze ontwikkeling draagt bij aan de versterking van de regionale en nationale economie, het

Inboeknummer 7995792_03 behoud van technologische topposities en het faciliteren van hoogwaardige werkgelegenheid in de Brainportregio Met het vaststellen van de grondexploitatie BIC Noord wordt een financieel en bestuurlijk kader geboden voor de uitvoering van de gemeentelijke rol binnen deze gebiedsontwikkeling. De exploitatie maakt het mogelijk om planmatig en gefaseerd uitvoering te geven aan gemeentelijke inzet zoals verwerving, voorbereiding, inrichting en uitgifte van gronden. Voorstel 1. De grondexploitatie BIC Noord vast te stellen. 2. Vast te stellen dat gemotiveerd wordt afgeweken van de richttermijn van maximaal 10 jaar looptijd voor de grondexploitatie. 3. In te stemmen met de financiële consequenties en deze in de (meerjaren)begroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Argumenten 1.1 De ontwikkeling van BIC Noord is van economisch en strategisch belang voor Eindhoven en de Brainportregio. De uitbreiding van ASML op BIC Noord draagt bij aan de versterking van de regionale werkgelegenheid, technologische topposities en strategische autonomie. Door het vaststellen van de grondexploitatie kan de gemeente actief sturen op de verdere planvorming, inrichting en realisatie van het gebied.

De exploitatie biedt daarmee het benodigde kader om uitvoering te geven aan gemeentelijke taken en investeringen binnen deze complexe en langjarige gebiedsontwikkeling. 1.2 Met het vaststellen van de grondexploitatie kan de gemeente haar regierol in de gebiedsontwikkeling BIC Noord verder invullen. De gemeente heeft inmiddels circa 80% van de benodigde gronden voor de ontwikkeling van BIC Noord verworven. Voor de resterende percelen is op 2 juli 2024 (24bst00541) een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op grond van de Omgevingswet. Dit geeft de gemeente het eerste recht van koop en fungeert gedurende het planproces als beschermingsinstrument tegen ongewenste transacties van derden en prijsopdrijving. Ondertussen voert de gemeente minnelijk gesprekken met de huidige eigenaren omtrent de verwerving van eigendommen. Het vaststellen van de grondexploitatie biedt het kader om de verdere verwerving en voorbereiding van het gebied planmatig en financieel onderbouwd voort te zetten. 1.3 De grondexploitatie is sluitend en sluit aan bij het vastgestelde grondbeleid. De kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling zijn opgenomen in de voorliggende grondexploitatie. Daarbij is uitgegaan van uitgifte van de gemeentelijke gronden in erfpacht, conform de Nota Grondbeleid 2024 waarin is bepaald dat uitgifte van bedrijventerreinen in beginsel plaatsvindt op erfpachtbasis.

Op basis van de huidige uitgangspunten en ramingen is sprake van een sluitende exploitatie.

2

Inboeknummer 7995792_03

2.1 Langere looptijd is noodzakelijk om de opgave van de gebiedsontwikkeling vorm te kunnen geven. Wij schatten 12 jaar tijd nodig te hebben om het gehele plangebied gefaseerd te ontwikkelen. Dit betreft enerzijds het gebied waar ASML zich vestigt en waarvoor de planvorming en uitgifte reeds concreet zijn, en anderzijds het overige deel van het gebied (de zogenaamde BIC Mix) dat op langere termijn ontwikkeld en uitgegeven zal worden. Een beheersmaatregel is dat we na de looptijd van 10 jaar géén verwachte opbrengstenstijging inrekenen. In zijn algemeenheid voeren we risicomanagement en pogen we risico’s te beheersen met beheersmaatregelen. 3.1 Een begrotingswijziging bij een grondexploitatie van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit. Uw Raad heeft in de financiële verordening 2025 vastgelegd dat alle grex-dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen, naar de raad moeten. In verband met de geheimhouding is er aan dit dossier geen begrotingswijziging toegevoegd. Uw raad wordt geïnformeerd via een geheime memo. De financiële consequenties worden vervolgens definitief verwerkt in de meerjarenbegroting via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Dit dossier zal alle begrotingswijzigingen van grondbedrijfsprojecten omvatten waarvan de financiën onder geheimhouding zijn besproken en geaccordeerd.

Kanttekeningen 1.1 Resultaat grondexploitatie betreft een prognose. In de grondexploitatie BIC Noord wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van alle nog te verwachten kosten en opbrengsten, uitgezet in de tijd en rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en de huidige rente. Met het toenemen van de looptijd van de grondexploitatie neemt ook kans op afwijkingen van de inschatting toe. Tegelijkertijd zijn alle benodigde maatregelen genomen om hier sturing aan te geven. Jaarlijks wordt de prognose via het MPG herijkt en evt. bijsturingsmaatregelen getroffen. 1.2 Afhankelijkheden in verwerving en procedure kunnen de planning beïnvloeden. Hoewel circa 80% van de gronden inmiddels is verworven, is de verwerving van de resterende percelen nog gaande. Tevens kunnen planologische procedures en mogelijke bezwaar- of beroepsprocedures leiden tot vertraging in de uitvoering van de grondexploitatie. 1.3 Externe afhankelijkheden kunnen van invloed zijn op de voortgang. De gebiedsontwikkeling BIC Noord is verweven met andere ruimtelijke en infrastructurele opgaven, waaronder de noordwestelijke ontsluiting, stikstofproblematiek en netcongestie. Deze dossiers kennen afhankelijkheden van andere overheden, waardoor de gemeente niet op alle onderdelen zelfstandig kan sturen.

3

Inboeknummer 7995792_03 1.4 De uitvoeringscapaciteit staat onder druk. De omvang en complexiteit van BIC Noord vragen langdurige inzet van ambtelijke capaciteit. Deze inzet concurreert met andere ruimtelijke en economische opgaven in de stad. Een goede prioritering en borging van capaciteit binnen het project is noodzakelijk voor een realistische voortgang. 1.5 Elke grondexploitatie kent een risicoprofiel. Voor de grondexploitatie BIC Noord bestaan er onzekerheden. Deze risico’s zijn, zoals gebruikelijk bij alle grondexploitaties, voor rekening van de gemeente, aangezien zij de grondexploitatie voert. Bij financiële tegenvallers bestaat het risico op een negatief resultaat, waarvoor een verliesvoorziening moet worden getroffen. In de geheime memo is de risicoanalyse opgenomen, inclusief toelichting op de aard van de risico’s en de mate waarin beheersing mogelijk is. De voortgang wordt binnen het project nauwlettend gevolgd en gerapporteerd via onder meer het MPG. 1.6 Aard, ontwikkelingen en snelheid van semicon industrie wordt globaal bepaald en is conjunctuurgevoelig. Dit kan effect hebben op snelheid (sneller of langzamer) van de ontwikkeling en derhalve de grondexploitatie. In de opzet van de grondexploitatie BIC-Noord is reeds rekening gehouden met een behouden fasering en worden aanvullend risico actief gemonitord.

Ten aanzien van de faseringsrisico’s zijn ook afspraken gemaakt in de overeenkomst waarbij vergoedingen worden betaald bij eventuele vertragingen. Personele consequenties De uitvoering van de grondexploitatie BIC Noord wordt geborgd binnen de bestaande organisatie (eventueel aangevuld door externe deskundigheid voor specifieke vraagstukken). Voor het project is een integraal team samengesteld met inzet vanuit verschillende gemeentelijke disciplines. De benodigde capaciteit is geraamd in de exploitatie en wordt bekostigd uit de opgenomen plankosten. Financiële consequenties De door middel van dit dossier vast te stellen grondexploitatie kent een verwacht sluitend resultaat. In de memo “Toelichting grondexploitatie BIC Noord” wordt dit nader toegelicht. Omdat deze memo informatie bevat die bij openbaarmaking onder meer de economische of financiële belangen van de gemeente kan schaden, heeft het college hier op 19 augustus 2025 met een afzonderlijk geheimhoudingsbesluit (zie bijlage) een verplichting tot geheimhouding opgelegd. Communicatie De communicatie over de ontwikkeling van BIC Noord is gestart rondom de intentieovereenkomst en is in het vervolgproces voortgezet en verder uitgewerkt tijdens de totstandkoming van het VOSP. Daarbij is gebruikgemaakt van onder andere

4

Inboeknummer 7995792_03 bewonersbrieven, informatiebijeenkomsten, digitale platforms en individuele gesprekken. Voor de verdere uitwerking van het gebied en de planprocedures wordt de communicatie voortgezet via de bestaande projectstructuur. Planning en uitvoering De planning voor BIC Noord is erop gericht dat ASML begin 2026 start met de bouw, zodat de eerste bedrijfsgebouwen in het eerste kwartaal van 2028 in gebruik kunnen worden genomen. Daartoe worden de planologische voorbereidingen en gebiedsontwikkeling parallel voorbereid en uitgevoerd. Het gebied wordt ontwikkeld in het BIC-concept waarbij 40% wordt ontwikkeld voor verhard oppervlak en 60% voor het inrichten van landschap en natuurgebieden. De verdere uitvoering van de werkzaamheden binnen de grondexploitatie vindt gefaseerd plaats en wordt afgestemd op de programmatische ontwikkeling van het gebied. Evaluatie De voortgang en financiële stand van de grondexploitatie worden gemonitord via de jaarlijkse herijking en opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Indien zich majeure wijzigingen voordoen, wordt de raad hierover separaat geïnformeerd.

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Geheimhoudingsbesluit memo ‘Toelichting grondexploitatie BIC Noord’ van 20-092024 • Memo ‘Toelichting grondexploitatie BIC Noord’ van 20-09-2024 inclusief bijlagen (GEHEIM) Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

5

Inboeknummer 7995792_03

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. De grondexploitatie BIC Noord vast te stellen. 2. Vast te stellen dat gemotiveerd wordt afgeweken van de richttermijn van maximaal 10 jaar looptijd voor de grondexploitatie. 3. In te stemmen met de financiële consequenties en deze in de (meerjaren)begroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

6