Raadsvoorstel Vastellen van de grondexploitatie voor BIC cluster 2

gemeente Eindhoven Inboeknummer 22bst00995 Dossiernummer 22.45.351 B&W beslisdatum 08 november 2022

Raadsvoorstel vaststellen van de grondexploitatie voor BIC cluster 2

Inleiding De voorbereidingen voor de ontwikkeling van het 2e cluster van de Brainport Industries Campus staan al enige tijd op de agenda en zijn meer dan actueel, zeker nu BIC 1 nagenoeg helemaal gevuld is en bedrijven het succes van de campus onderschrijven. BIC cluster 1 is een gebouw van ongeveer 100.000 m2 BVO. BIC cluster 2 zal zo’n 225.000m2 BVO omvatten. Doelstelling van de ontwikkeling van dit 2e cluster is dat er, aansluitend op het 1e cluster, een plek ontstaat: - waar kennisintensieve high tech-maakbedrijven en instellingen gevestigd zijn, - waar samengewerkt wordt op basis van een gemeenschappelijk thema en programma, - waar fysieke nabijheid, innovatie ondersteunende faciliteiten en ruimtelijke inrichting tot doel hebben interactie, kennisdeling, samenwerking, creativiteit en innovatie te stimuleren in een hybride leer- en werkomgeving (naar voorbeeld van Summa en Fontys in BIC 1), - waar actief op open innovatie gestuurd wordt, - in een inspirerende groene en duurzame omgeving die bijdraagt aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Om deze ambities vorm te geven heeft vorig jaar de besluitvorming over het oprichten van een stichting (met provincie, gemeente en ontwikkelaar/eigenaar als shareholders) plaatsgevonden, die stuurt op het creëren van conceptwaarde m.b.t. Brainport Industries Campus (COO BIC).

Vanaf 2021 hebben parallel aan dat proces gesprekken plaatsgevonden met VOF BIC om afspraken te maken in het kader van de anterieure overeenkomst voor de ontwikkeling van BIC (cluster) 2. Met het sluiten van een anterieure overeenkomst is het kostenverhaal rondom BIC cluster 2 verzekerd. In de vast te stellen grondexploitatie zijn de gemoeide kosten en opbrengsten van BIC cluster 2 verwerkt en het vormt daarmee het financiële kader van dit project. Met de vaststelling van de exploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen de financiële consequenties in de begroting worden verwerkt.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college

Inboeknummer 22bst00995

Bestuursakkoord legt focus op het aantrekken van bedrijvigheid die bij het innovatieve profiel past. De campussen zijn de innovatieve hotspots voor onze regio. Er wordt nadrukkelijk gekeken naar de doorontwikkeling en uitbreiding van deze campussen, waardoor tevens weer ‘ruimte om te ondernemen' ontstaat op de reguliere bedrijventerreinen.

 Onvermijdelijk

Doelstelling Het ontwikkelen van BIC als hightech maakcampus (high complexity, low volume), waar de innovatieve (toeleverende) maakbedrijven en instituten bij elkaar komen als schakel in het innovatieve ecosysteem van Brainport Eindhoven. Dit ter versterking van de keten rondom belangrijke original equipment manufucturers (OEM’ers als ASML, Philips etc.) in de regio. Door het vaststellen van de grondexploitatie voor het 2e cluster wordt een belangrijke stap in het behalen van dit doel gezet. Voorstel De grondexploitatie 818-200 BIC cluster 2 vaststellen en de financiële consequenties verwerken in het MPG (Meerjaren Prognose Grondbedrijf). Argumenten 1.1 Met cluster 2 wordt de volgende fase van de BIC campus ingezet De Brainport Industries Campus is een ‘nieuwe’ vestigingslocatie voor de toelever- en maakindustrie van de high tech keten van de Brainport regio Eindhoven. De verbinding tussen de kennis hotspots van de regio: ASML, High Tech Campus, TU/e campus en de Brainport Industries Campus. De Brainport Industries Campus is in dat netwerk een belangrijke schakel. De kwaliteiten van de maakindustrie in de Brainport zijn wereldwijd ongeëvenaard. In de Brainportregio zijn 6 OEM’s (Original Equipement Manufacturer) actief. Deze OEM’s richten zich met name op de research en development en de sales en service van hun hightech producten en systemen, de kop en staart van hun keten.

Het proces van design & engineering, prototyping & industrialization, component production en system integration wordt in toenemende mate uitbesteed aan een keten van toeleveranciers (circa 6500 MKB bedrijven groot en klein waarvan een groot deel in deze regio). Naast de primaire doelstelling van bestaande bedrijven om hun bedrijfsvoering optimaal te laten functioneren en het schaalvoordeel dat de campus biedt, onderschrijven de initiatiefnemers de campus als een plek: • waar kennisintensieve bedrijven en instellingen gevestigd zijn; • waar samengewerkt wordt op basis van een gemeenschappelijk inhoudelijk thema en programma; • waar fysieke nabijheid, innovatie ondersteunende faciliteiten en ruimtelijke inrichting tot doel hebben om interactie, kennisdeling, samenwerking, creativiteit en innovatie te stimuleren; • waar “open innovatie” actief gemanaged wordt.

2

Inboeknummer 22bst00995

De kern van het maken van Brainport Industries Campus is om een ruimtelijke conditie te scheppen waarmee de kennisdeling wordt vergroot en de concurrentiekracht wordt versterkt. Vernieuwing en ontwikkeling is daarbij een centraal thema waaraan bedrijven en instellingen gezamenlijk werken. De belangrijkste ruimtelijk voorwaarde voor een open cultuur en slim samenwerken in die fabriek van de toekomst is nabijheid. De bedrijven op de Brainport Industries Campus zijn verenigd in grote gebouwen waarin specifieke competenties, faciliteiten en voorzieningen worden geclusterd. Aan de ontwikkeling van de Brainport Industries Campus liggen een zestal cruciale opgave ten grondslag. 1. Vergroot de efficiency van samenwerking tussen bedrijven onderling en binnen productieprocessen 2. Vergroot de flexibiliteit van het ecosysteem 3. Maak een internationale showcase voor de maak- en toeleverindustrie 4. Binden van ‘human capital’: binden-boeien-behouden- en leven-lang leren 5. Stimuleren van start-ups, innovaties (innovatieagenda) en een nieuwe OEM 6. Versterken van het vestigingsklimaat. Nu het eerste cluster nagenoeg is verhuurd en de vraag naar bedrijfsruimtes onverminderd hoog blijft, is doorontwikkeling van de campus van groot belang.

Door de korte periode waarin BIC cluster 1 nagenoeg geheel is verhuurd, kan men stellen dat deze ontwikkeling een groot succes is en een belangrijke bijdrage levert aan de economische ontwikkeling van de regio. Daarom is reeds eerder door uw raad besloten tot de oprichting van een aparte entiteit (Campus Ontwikkelings Organisatie COO) ten behoeve van een adequate en solide sturing op het BIC-concept door samenwerking, langjarige betrokkenheid en zeggenschap (raadsbesluit november 2021, 21bst01506). Met de verschillende partners op een hoger niveau dan de losse clusters: een overkoepelende organisatie die stuurt op de conceptwaarde van het gehele gebied. Immers, juist de samenhang tussen clusters is van groot belang voor optimaal resultaat en wereldwijde slagkracht. Deze conceptwaarde levert een belangrijke bijdrage aan de missie en visie van BIC, namelijk het uitbouwen van het campusconcept naar een werklandschap met internationale aantrekkingskracht door een toekomstbestendige locatie. Dit wordt bekrachtigd in het bestuursakkoord waar is opgenomen dat de campussen (TU/e, HTC, Strijp-S / T en BIC) de innovatie hotspots zijn voor onze regio waar uitbreiding en intensivering gewenst is. En waar samenwerking belangrijk is en het maken van gezamenlijke afspraken op de bedrijventerreinen op het gebied van o.a. duurzaamheid, circulariteit, innovatie, veiligheid en vergroening.

Zeker ook in de primaire bedrijfsprocessen binnen de maakindustrie (productie) is duurzaamheid een belangrijk aandachtspunt. Parallel aan de gesprekken die gevoerd zijn met de partners rondom het samenwerken op onderdelen teneinde de gehele campus naar een hoger niveau te tillen is ook gesproken met de beoogde ontwikkelaar van BIC cluster 2. Deze gesprekken hebben geleid tot afspraken die zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst (AOK). De financiële consequenties van deze afspraken zijn opgenomen in de bijlage.

3

Inboeknummer 22bst00995

Ten opzichte van BIC 1 zijn er verschillende afwijkende afspraken gemaakt teneinde als gemeente meer regie te kunnen voeren op deze, voor de regio en daarbuiten, belangrijke ontwikkeling. Hier benoemen we de belangrijkste zaken: •

•

•

•

•

•

•

• •

Een belangrijke afspraak heeft betrekking op het borgen van ons publieke belang, namelijk het beschermen van deze voor de Brainport en de economische ontwikkeling van de regio zo belangrijke campus. Derhalve worden de gronden in erfpacht uitgegeven (eeuwigdurend met eenmalige afkoop van de canon). Middels erfpacht is het mogelijk om bij een toekomstige overdracht van de overeenkomst of het vastgoed altijd een integriteitsscreening uit te voeren onder de wet Bibob en bij een negatief advies verkoop aan een partij af te wenden op basis van de afgesproken bepalingen. De waarde van de in erfpacht uit te geven gronden zijn getaxeerd door een onafhankelijk taxateur, met inachtneming van het grondprijzenbeleid van de gemeente. Daarnaast is er een optie tot koop voor de gemeente afgesloten. Deze optie kan worden ingeroepen als de gemeente daar op basis van de situatie aanleiding toe ziet. Apparaatskosten, planschade, noodzakelijke compensatie van Natuur Netwerk Brabant (NNB) en bos, watervoorzieningen en openbare ruimte die moeten worden aangelegd voor het plan zullen door VOF BIC worden vergoed. De ontwikkelaar betaalt een bijdrage bovenwijks conform ons beleid met een nabetalings- c.q. verrekening afspraak tot 15 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, zodat de afdracht overeenkomt met de gerealiseerde meters. Het plan wordt o.b.v.

het kader stellende clusterpaspoort en voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan uitgewerkt in een gewijzigd omgevingsplan en vervolgens gerealiseerd. De openbare ruimte wordt door de ontwikkelaar aangelegd en wordt na realisatie overgedragen aan de gemeente. Naast Natuur Netwerk Brabant (NNB) zullen er bomen moeten worden gekapt. Deze vierkante meters moeten conform de Wet natuurbescherming 1 op 1 gecompenseerd worden. Bij NNB geldt voor het verwijderde natuuroppervlak op deze locatie een extra compensatiefactor van 2/3. Er komen na realisatie dus meer vierkante meters natuur in het gebied. Er is in de overeenkomst afgesproken dat in een vroeg stadium onderzocht wordt of bedrijven die eigendom willen verkrijgen een zakelijk recht kunnen verkrijgen/kopen. Hierover zal VOF BIC constructieve gesprekken voeren. Uit de evaluatie van BIC 1 bleek dat hieraan behoefte is. Ter zekerheid van nakoming wordt een concerngarantie gevraagd. Betalingen en andere verplichtingen van BIC 1 zijn in deze overeenkomst verwerkt zodat er geen verplichtingen meer bestaan anders dan in deze overeenkomst zijn opgenomen.

1.2 Het gaat om een grondexploitatie met een positief resultaat De kosten en opbrengsten van dit project zijn opgenomen in de vast te stellen grondexploitatie. Het betreft een kostenverhaalsproject met daarnaast een uitgifte van

4

Inboeknummer 22bst00995

gronden in erfpacht. Om de marktwaarde van de gronden te bepalen is een onafhankelijk advies van een deskundig bureau opgevraagd. Voor de cijfers en de toelichting op de grondexploitatie verwijzen we naar de geheime memo "toelichting grondexploitatie BIC cluster 2" d.d. 25 oktober 2022. 1.3 Een begrotingswijziging van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit De Raad heeft in de financiële verordening 2020, die per 1 januari 2020 is ingegaan, vastgelegd dat alle dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen naar de raad moeten. In verband met de geheimhouding wordt er geen begrotingswijziging opgesteld. De raad wordt geïnformeerd via een geheime memo. In het dossier “Bekrachtiging geheimhouding stuk met betrekking tot vaststellen grondexploitatie BIC cluster 2”, 22bst01001 is een verdere toelichting opgenomen. De financiële consequenties worden definitief verwerkt in de begroting via het Meerjaren Prognose Grondbedrijf (MPG). Kanttekeningen Ten aanzien van een bij dit raadsvoorstel behorend stuk is door het college aan uw raad geheimhouding opgelegd. Dit op grond van artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1 van de Wet open overheid (Woo). Zie hiervoor het dossier met inboeknummer 22bst01001. De bekrachtiging van die opgelegde geheimhouding staat voor de raadsvergadering van 29 november 2022 geagendeerd.

Ter toelichting nog het volgende. De reden dat er door het college geheimhouding is opgelegd, is – samengevat – gebaseerd op het beschermen van de economische en financiële belangen van de gemeente. Zie voor een nadere uitleg het hiervoor genoemde dossier. Financiële consequenties De grondexploitatie kent een verwacht positief resultaat en is gebaseerd op kostenverhaal en een incidentele gronduitgifte in erfpacht van de gemeentelijk gronden. Vanwege de bedrijfsgevoelige informatie wordt voor verdere toelichting verwezen naar de geheime memo “toelichting grondexploitatie BIC cluster 2”. Communicatie Begin 2023 zal een openbare bijeenkomst worden gepland waarin nadere toelichting wordt gegeven op het ontwerp (VOSP). Planning en uitvoering December 2022: Vaststelling grex door de raad 2023: DOSP gereed en start procedure voorontwerp bestemmings/omgevingsplan/Mer beoordeling 2024: Vaststellen bestemmings/omgevingsplan door de raad 2025/2026: Omgevingsvergunning en start bouw

5

Inboeknummer 22bst00995

Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: Memo toelichting grondexploitatie BIC cluster 2 inclusief bijlagen (dit betreft geheime documenten en deze liggen bij de griffie ter inzage voor raads- en commissieleden).

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer 22bst00995

Ontwerp Raadsbesluit

De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 november 2022; besluit: De grondexploitatie voor BIC cluster 2 818-200 vast te stellen en de financiële consequenties verwerken in het Meerjaren Prognose Grondbedrijf MPG.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

7