Raadsvoorstel Strategische verwerving en gewijzigde grondexploitatie
Tekst van het document
Voor integrale raadsvoorstel – zie geheimhoudingsbesluit
gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst00929 Dossiernummer 23.30.251 B&W beslisbladen 25 juli 2023
Raadsvoorstel Vaststellen gewijzigde grondexploitatie
Inleiding In het dossier ‘Strategische verwerving’ wordt het college gevraagd om te besluiten over deze verwerving. De aankoop is mede een gevolg van de door de gemeente gemaakte ruimtelijke keuzen waarvoor door de gemeenteraad reeds een grondexploitatie is vastgesteld. In deze grondexploitatie is nog geen rekening gehouden met de verwerving. Gelet daarop is het noodzakelijk om de reeds vastgestelde grondexploitatie gewijzigd door de gemeenteraad te laten vaststellen. In de gewijzigde vast te stellen grondexploitatie zijn de kosten verwerkt. De opbrengst van de uitgifte in erfpacht is minimaal gelijk aan de kosten van de aankoop. De verwerving is geheel in lijn met de onlangs door de raad vastgestelde Nota Grondbeleid ‘Grip door regie’. Met de gewijzigde vaststelling van de grondexploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen financiële consequenties in de begroting (Meerjaren Prognose Grondbedrijf) worden verwerkt. Voor de uitwerking van de financiële consequenties is een memo opgesteld: ‘Toelichting gewijzigde grondexploitatie van 28-06-2023 (hierna: de geheime memo). Deze memo behoort bij dit raadsvoorstel ‘Vaststellen gewijzigde grondexploitatie’ en gaat gedetailleerder in op de kostenparagraaf van dit dossier.
Omdat deze memo informatie bevat die bij openbaarmaking onder meer de economische of financiële belangen van de gemeente kan schaden, heeft het college hier met een afzonderlijk geheimhoudingsbesluit een verplichting tot geheimhouding opgelegd.
Wettelijke taak Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college taakveld 8.1 grond
Onvermijdelijk Doelstelling Met de verwerving is er meer grip. Voorstel
Inboeknummer 23bst00929
1. 2.
de gewijzigde Grondexploitatie vaststellen. De financiële consequenties verwerken in het volgende MPG (2024).
Argumenten 1.1 Met de aankoop is er (nagenoeg) volledig regie. 1.2 De Ontwikkelaar is de enige serieuze gegadigde die voor uitgifte in erfpacht van de percelen in aanmerking komt Op grond van het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) is de gemeente gehouden om mededingingsruimte te bieden bij het verkopen dan wel in erfpacht uitgeven van de percelen. Daarvan kan evenwel worden afgezien wanneer bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de transactie in aanmerking komt. Wij achten goed verdedigbaar dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat de Ontwikkelaar op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de enige serieuze gegadigde is die voor uitgifte in erfpacht van de percelen in aanmerking komt. De integraliteit van de ontwikkeling in combinatie met de strategische (belemmerende) grondpositie van de Ontwikkelaar vormt daarvoor voldoende grond. 2.1 De wijzigingen van de grondexploitatie zijn minimaal kostenneutraal De kosten van de verwerving zijn gelijk aan de opbrengsten van de gronduitgifte in erfpacht. Daarnaast brengen we een marktconforme rente in rekening. De in rekening te brengen rente dekt minimaal de (interne) rentekosten.
Het verkoop-risico is inherent aan een grondexploitatie, waarbij de kosten, zoals een grondaankoop, voorafgaan aan de (verkoop)opbrengst. Voor de cijfers en de toelichting op de gewijzigde grondexploitatie verwijzen we naar de geheime memo. Kanttekeningen 1.1 Ten aanzien van de geheime memo, die aan de raad en de meningsvormende vergadering wordt verstrekt, wordt een verplichting tot geheimhouding opgelegd Het belang van openbaarmaking van die memo weegt, gelet op de inhoud daarvan, niet op tegen de economische en financiële belangen van de gemeente Eindhoven. Ter bescherming van deze laatstgenoemde belangen wordt door uw college met een afzonderlijk besluit besloten tot oplegging van een verplichting geheimhouding met betrekking tot de geheime memo. Deze memo wordt vervolgens aan de raad en de meningsvormende vergadering verstrekt. Zie hiervoor, zoals reeds vermeld, het bij dit dossier gevoegde geheimhoudingsbesluit. 2.1 Een begrotingswijziging van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit De Raad heeft in de financiële verordening 2022 vastgelegd dat alle grex-dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen, naar de raad moeten. In verband met de geheimhouding wordt er voor dit dossier geen begrotingswijziging opgesteld. Uw raad wordt geïnformeerd via een geheime memo.
De financiële consequenties worden vervolgens definitief verwerkt in de begroting via het volgende MPG (2024).
2
Inboeknummer 23bst00929
Financiële consequenties / Kosten De wijziging van het financiële resultaat van de grondexploitatie is minimaal kostendekkend. De kosten van de verwerving zijn gedekt door de verwachte opbrengst bij gronduitgifte in erfpacht. De rentekosten zijn gedekt door de marktconforme rente die we in rekening brengen bij de afnemende partij. Deze rente is hoger dan de interne rente. Hiermee voorkomen we het bieden van ongeoorloofde staatssteun. Het verkooprisico van de grond is inherent aan een grondexploitatie, waarbij de kosten, zoals een grondaankoop, voorafgaan aan de (verkoop)opbrengst De te maken/gemaakte voorbereidingskosten (uren) en advieskosten zullen we in rekening brengen bij de ontwikkelende partij conform de gemaakte afspraak hierover in de anterieure overeenkomst. Als laatste ontvangen we jaarlijks een pachtvergoeding over de verpachte gronden. Deze opbrengsten zullen eventuele beheerkosten afdekken. Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt voor een verdere toelichting verwezen naar de geheime memo. Communicatie Niet van toepassing. Planning De uitgifte van de gronden zal naar verwachting gefaseerd plaatsvinden gekoppeld aan de gefaseerde bouwontwikkeling. We sluiten aan bij de reeds beoogde fasering van de bouwontwikkeling uit de vastgestelde grondexploitatie. Bijlagen Als bijlagen bij dit voorstel behoren: •
Geheimhoudingsbesluit ten aanzien van de memo ‘Toelichting gewijzigde grondexploitatie ’ van 28-06-2023;
•
Toelichting gewijzigde grondexploitatie van 28-06-2023 (GEHEIM).
De bijlagen worden meegestuurd De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer. Het geheime integrale raadsvoorstel en de geheime memo blijven onder berusting bij de griffier.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
, secretaris.
3
Inboeknummer 23bst00929
Ontwerp Raadsbesluit
De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 juli 2023 besluit: 1 2
De gewijzigde grondexploitatie vaststellen. De financiële consequenties verwerken in het volgende MPG
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van
, voorzitter.
, griffier.
4