Raadsvoorstel Recht van opstal en recht van erfpacht Antoon Coolenlaan 1-03

gemeente Eindhoven Inboeknummer: 7968410_03 Dossiernummer: 25.28.251 B&W beslisdatum: 08 juli 2025

Raadsvoorstel uitgifte in (afhankelijk) recht van opstal en uitgifte ondergrond in recht van erfpacht Antoon Coolenlaan 1-03 aan Stichting St Anna Zorggroep

Inleiding In lijn met het gemeentelijk vastgoed -en grondbeleid en de ambitie om een duurzaam sportmedisch cluster te behouden, is de Gemeente Eindhoven voornemens een overeenkomst van (afhankelijk) recht van opstal aan te gaan waarbij de opstal gelegen aan de Antoon Coolenlaan 1-03 (voor de duur van het erfpachtrecht waarvan het afhankelijk is) in eigendom wordt overgedragen aan St Anna. Tevens is de Gemeente Eindhoven voornemens om voor de ondergrond een overeenkomst van erfpacht aan te gaan voor onbepaalde duur. St Anna is de huidige huurder van deze locatie en heeft verzocht de opstal door middel van het vestigen van een (afhankelijk) opstalrecht in eigendom te verwerven om noodzakelijke investeringen in het pand te kunnen doen. Tevens wenst de huidige huurder St Anna daarbij de ondergrond in erfpacht te verkrijgen. Het behandelcentrum op deze locatie levert een belangrijke bijdrage aan het sportmedische ecosysteem van Eindhoven en ondersteunt de gemeentelijke ambitie om een cluster voor breedte- en topsport te behouden. Tevens stelt het St Anna in staat om te investeren in de modernisering en verduurzaming van het gebouw, wat bijdraagt aan de versterking van de sportinfrastructuur in Eindhoven. Bovenstaande sluit aan bij de gemeentelijke doelstellingen voor duurzaam en efficiënt vastgoedbeheer.

Doelstelling Het incidentele financiële effect wordt middels een begrotingswijziging verwerkt in de begroting. Omdat het incidentele financiële effect groter is dan €1 mln. ligt het mandaat voor het vaststellen van de begrotingswijziging bij de raad. De begrotingswijzing wordt derhalve bij de raadsvergadering van 30 september 2025 ter vaststelling aan de raad aangeboden. Vaststelling van de begrotingswijziging is niet meer dan een besluit voor de verwerking van de financiële effecten. Het mandaat voor de uitgifte ondergrond in recht

Inboeknummer 7968410_03

van erfpacht en in (afhankelijk) recht van opstal conform ons beleid ligt volgens de mandaatregeling bij het afdelingshoofd Ontwikkelbedrijf. Een besluit van het college of raad is hier dus niet voor noodzakelijk. Doordat het mandaat voor uitgifte ondergrond in recht van erfpacht en in (afhankelijk) recht van opstal (o.a.) bij het afdelingshoofd Ontwikkelbedrijf ligt mag de begrotingswijziging worden beschouwd als een begrotingstechnisch administratieve afwikkeling. Voorstel 1. De begrotingswijziging i.v.m. het overdragen van het eigendom van de opstal inzake Antoon Coolenlaan 1-03 aan Stichting St Anna Zorggroep vast te stellen. 1.1 Mandaat begrotingswijziging ligt bij raad en mandaat uitgifte ondergrond in recht van erfpacht en in (afhankelijk) recht van opstal conform beleid, ligt bij het afdelingshoofd Ontwikkelbedrijf. Het incidentele financiële effect wordt middels een begrotingswijziging verwerkt in de begroting. Omdat het incidentele financiële effect groter is dan €1 mln. ligt het mandaat voor het vaststellen van de begrotingswijziging bij de raad. De begrotingswijzing wordt derhalve bij de raadsvergadering van 30 september 2025 ter vaststelling aan de raad aangeboden. Vaststelling van de begrotingswijziging is niet meer dan een besluit voor de verwerking van de financiële effecten.

Het mandaat voor de uitgifte ondergrond in recht van erfpacht en in (afhankelijk) recht van opstal conform ons beleid ligt volgens de mandaatregeling bij het afdelingshoofd Ontwikkelbedrijf. Een besluit van het college of raad is hier dus niet voor noodzakelijk. Doordat het mandaat voor uitgifte ondergrond in recht van erfpacht en in (afhankelijk) recht van opstal (o.a.) bij het afdelingshoofd Ontwikkelbedrijf ligt mag de begrotingswijziging worden beschouwd als een begrotingstechnisch administratieve afwikkeling. 1.2 Financiële verwerking conform raadsbesluit 2020. Conform het raadsbesluit "Financiële effecten van verkoop gemeentelijk vastgoed" uit 2020 wordt het structureel nadelige financiële effect van €119.000 in het lopende jaar verantwoord in de P&C cyclus en vanaf het volgende begrotingsjaar verwerkt in de begroting als ongewijzigd beleid. In dit dossier is daarom alleen een separaat dekkingsvoorstel opgenomen voor het incidenteel resultaat. Kanttekeningen 1.1 Kosten bij beëindiging huurovereenkomst. Indien de uitgifte in (afhankelijk) recht van opstal en erfpacht niet doorgaan, heeft St Anna aangegeven de huurovereenkomst te beëindigen. Dit zou resulteren in leegstand en het terugvallen van het beheer en onderhoud door de gemeente. Aangezien het pand specifiek is ingericht voor medische dienstverlening, is het vinden van een gelijkwaardige nieuwe huurder onzeker.

Dit kan leiden tot structureel verlies van huurinkomsten en extra kosten voor herontwikkeling of aanpassing van het gebouw. Door de uitgifte in (afhankelijk) recht van opstal en erfpacht aan St Anna wordt leegstand voorkomen en blijft de locatie optimaal in gebruik.

2

Inboeknummer 7968410_03

Personele consequenties Dit dossier heeft geen personele consequenties omdat er binnen de afdeling Vastgoed voldoende formatie- en bezetting is voor de afwikkeling van deze transactie. Financiële consequenties Conform ons Grondbeleid mogen we de ondergrond in erfpacht uitgeven conform de Grondprijzenbrief 2025 en conform ons Vastgoedbeleid de opstal tegen een gemiddelde taxatiewaarde in eigendom overdragen aan onze huurder door middel van het vestigen van een (afhankelijk) recht van opstal. Hierdoor ontstaat een incidenteel en structureel effect. Het incidenteel nadelig effect van €565.000 ontstaat omdat de boekwaarde van de opstal hoger is dan de verkoopprijs (taxatiewaarde). - Boekwaarde opstal per 01-01-2025: €4.239.627 - Reeds begrote afschrijving 2025: €123.417 - Boekwaarde opstal in 2025: (afgerond): €4.116.000 -

Gemiddelde van beide taxaties (opstal + grond): €4.032.500 Grondwaarde volgens Grondprijzenbrief 2025 (€255 per m2 * 1886 m2): €481.000) Gemiddelde van beide taxaties (alleen opstal): €4.032.500 - €481.000= €3.551.500

Anticiperend op het nadelig incidenteel effect is er vanuit Begroting 2024 €365.000 bestemd in de saldireserve specifiek om een deel van het incidentele boekverlies na verkoop opstal aan St Anna te dekken. Daarnaast wordt aan de reserve onderhoud vastgoed €200.000 onttrokken als dekking voor het incidenteel (boekhoudkundig) nadelige effect i.v.m. lagere opbrengst in relatie tot afboeken van de resterende boekwaarde. Ondanks het uitgestelde onderhoud voldoet de staat van dit object aan de kwaliteitskaders van het vastgoedbeleid. In onderstaande tabel wordt het structureel nadelige effect vanaf 2025 van €119.000 toegelicht (bedrag inclusief opbrengst erfpachtcanon van €25.000). Wijziging Vrijval lastenbudget oude situatie Vrijval batenbudget oude situatie Nieuw batenbudget erfpacht canon Saldo

Bedrag € 227.000 €- 371.000 € 25.000 € -119.000

Toelichting Voordelig effect begroting i.v.m. geraamde lasten worden niet meer gerealiseerd Nadelig effect begroting i.v.m. geraamde baten worden niet meer gerealiseerd Voordelig effect begroting i.v.m. nieuwe baten Structureel nadelig financieel effect

3

Inboeknummer 7968410_03

-

De canon wordt bepaald aan de hand van het totaal aantal m² BVO (1886 m2 (begane grond )+ 703 m2 (eerste bouwlaag): (1886 m2 + 703 m2=2.589 *€ 255 per m2 *3.75%= €25.000

Conform het raadsbesluit (boeknummer:20bst00325) uit 2020: “Financiële effecten van verkoop gemeentelijk vastgoed”, wordt het structurele nadelige financiële effect van de eigendomsoverdracht verantwoord in de planning- en control cyclus en vanaf het volgende begrotingsjaar verwerkt in de opbouw van de primaire begroting. In dit dossier is daarom alleen een separaat dekkingsvoorstel opgenomen voor het incidenteel resultaat van de uitgifte. Conform ons grondbeleid nemen wij in de overeenkomst op dat bij einde van de erfpachttermijn hier geen vergoeding (voor de opstal of het erfpachtrecht) tegenover staat. Communicatie Het voornemen tot uitgifte ondergrond in recht van erfpacht en in (afhankelijk) recht van opstal voor onbepaalde duur aan St Anna is conform het Didam arrest gepubliceerd. Planning en uitvoering De uitgifte ondergrond in recht van erfpacht en in (afhankelijk) recht van opstal van woningen en andere gebouwen conform beleid is gemandateerd aan het afdelingshoofd Ontwikkelen van de sector RBO. Tevens dient de raad de benodigde begrotingswijziging vast te stellen. Het besluit tot uitgifte wordt na vaststelling van de begrotingswijziging getekend. Naar verwachting zal de uitgifte in oktober 2025 plaatsvinden. Evaluatie n.v.t.

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • 1a Begrotingswijziging • 1b Toelichting begrotingswijziging Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

4

Inboeknummer 7968410_03

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 september 2025; gelet op de Tijdelijke wet digitale beraadslaging en besluitvorming provincies, gemeenten, waterschappen en openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba; besluit: besluit: 1. De begrotingswijziging i.v.m. het overdragen van het eigendom van de opstal inzake Antoon Coolenlaan 1-03 aan Stichting St Anna Zorggroep vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

5