Raadsvoorstel Planoptimalisatie VDMA

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst00841 Dossiernummer 24.27.551 B&W beslisdatum 02 juli 2024

Raadsvoorstel Planoptimalisatie VDMA

Inleiding Stijgende bouwkosten, stijgende rente, opbrengstendalingen, toenemende onzekerheden in de markt en terughoudende beleggers en aannemers liggen ten grondslag aan veel problemen waar ontwikkelaars/beleggers momenteel mee kampen. Een groot aantal ontwikkelaars van (woning)bouwprojecten krijgt de plannen niet meer rond gerekend waardoor de woningbouwproductie niet van de grond komt. U bent hierover eerder geïnformeerd in het kader van het dossier Eindhoven Bouwt Door. Uw raad heeft toen een maatregelenpakket vastgesteld dat ingezet kan worden voor stagnerende woningbouwprojecten. Hiervan willen we nu gebruik maken om de bouw van ruim 700 woningen, 16.000 m2 kantoor, 7.500 m2 commerciële ruimte, 115 short stay units en de aanleg van 3000 m2 stadsbos mogelijk te maken. VDMA Development CV (hierna: ontwikkelaar) heeft eind 2022 laten weten dat de verdere ontwikkeling en realisatie van haar Voorlopig Ontwerp (VO) onhaalbaar is geworden en heeft om die reden tegemoetkoming van de gemeente gevraagd. In lijn met het dossier Eindhoven Bouwt Door hebben gemeente en ontwikkelaar intensief gezocht naar optimalisatiemogelijkheden in het project om zo tot een haalbaar en maakbaar plan te komen voor het VDMA terrein. Optimalisatiemogelijkheden zijn gevonden in aanpassing van het ruimtelijk plan en programmering, financiële tegemoetkoming en gefaseerde ontwikkeling en realisatie.

Het college heeft het volgende besloten: 1. Onder voorbehoud van een positief raadsbesluit op de voorstellen onder punt 3, de allonge op de verkoopovereenkomst tussen VDMA Development CV en gemeente Eindhoven vast te stellen en deze te laten ondertekenen door het afdelingshoofd Ruimtelijke Ordening;

Inboeknummer

24bst00841

2. Een verplichting tot geheimhouding op te leggen ten aanzien van de allonge, het memo “Toelichting financiële consequenties Allonge op de verkoopovereenkomst”, memo Metafoor “Toetsing gewijzigde VDMA businesscase” en het optimalisatievoorstel conform het bijgevoegde geheimhoudingsbesluit; Het totaal aan maatregelen is nodig om het plan, op basis van de huidige economische omstandigheden, haalbaar te krijgen. Ook wanneer het plan wordt aangepast zoals voorgesteld in bijlage 1 is er nog altijd sprake van een kwalitatief en hoogwaardig plan dat een enorme meerwaarde zal zijn voor Eindhoven. Op basis van het positief besluit van het college is ontwikkelaar in juli overgegaan tot aanvulling van de vergunningaanvraag voor fase 1 waardoor deze in behandeling genomen is. Na een onherroepelijke vergunning kan ontwikkelaar naar verwachting in april 2025 starten met de realisatie van fase 1 waarbinnen 236 woningen (waarvan bijna 90% betaalbare woningen), 115 short stay units (in plaats van kantoor) én een stadsbos van ca. 3000 m2 worden gerealiseerd. De realisatie van de fases 2 (478 woningen waarvan 60% betaalbaar, ca. 7.500 m2 commercieel) en 3 (ca. 16.000 m2 kantoor) volgen fase 1 op in resp. 2026 en 2027. Weliswaar wordt er o.b.v. Eindhoven Bouwt Door met maatwerk naar projecten gekeken, maar uiteraard blijven we scherp op het gelijkheidsbeginsel, op één gedragslijn.

De primaire basis daarbij is de nagestreefde voortgang in (betaalbare) woningbouw, en de mate waarin projecten bijdragen aan (maatschappelijke) behoeften in de stad. Vanuit Eindhoven Bouwt Door zal een logboek worden aangelegd om dit te monitoren.  Wettelijke taak X Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college, woningvoorraad vergroten, actief maatregelen nemen om woningbouwprojecten te bevorderen  Onvermijdelijk Doelstelling Door middel van de voorgestelde planoptimalisatie komt het project VDMA gefaseerd zo spoedig mogelijk tot realisatie waarmee op korte termijn ca. 350 woningen (waarvan 115 short stay) beschikbaar komen voor de stad evenals een stadsbos van ca. 3000 m2. De voorstellen passen binnen de maatregelen van Eindhoven Bouwt Door. Voorstel 1. het geoptimaliseerd Voorlopig Ontwerp en het optimalisatievoorstel vast te stellen (bijlagen 1 en 2) door: a. een hoogte van maximaal 120 m voor gebouw B aan de Vestdijk toe te staan en hiermee af te wijken van de Verdichtingsvisie;

2

Inboeknummer

24bst00841

b. een ontwerp verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van 115 short stay units (waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfunctie) af te geven; 2. de reserveringsrente om te zetten naar een aanbetaling (vooruitbetaling) op de koopprijs met terugwerkende kracht vanaf 1 december 2021 tot 31 december 2024 voor fase 1, tot 31 december 2025 voor fase 2 en tot 31 december 2026 voor fase 3; 3. de financiële effecten van het optimalisatievoorstel in de grondexploitatie VDMA te verwerken bij de volgende actualisering van het MPG. Argumenten 1.1 Zonder planoptimalisatie wordt het VDMA terrein (op korte termijn) niet ontwikkeld In het kader van Eindhoven Bouwt Door is een zorgvuldig afgewogen optimalisatievoorstel opgesteld. Ontwikkelaar zal zonder deze voorgestelde planoptimalisatie niet overgaan tot verdere ontwikkeling van het plan. Zonder optimalisatie zal het plan “on hold” worden gezet door ontwikkelaar tot betere economische tijden óf zal ontbinding van de overeenkomst volgen. In dat laatste geval zal de gemeente opnieuw een tender procedure uit moeten schrijven om te komen tot een ontwikkelaar. De gemeente blijft in deze beiden situaties voor een lange periode hoge kosten houden in relatie tot vastgoedbeheer. Door de steeds slechter wordende staat van de panden nemen deze kosten inmiddels jaarlijks toe.

1.2 Na optimalisatie van het project komen er op relatief korte termijn enkele honderden woningen op de markt Ontwikkelaar heeft in juli, na het positief collegebesluit, de aanvraag van de omgevingsvergunning aangevuld zodat sprake is van een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning. De realisatie van fase 1 zal zo spoedig mogelijk starten (350 woningen waarvan 115 short stay appartementen). Op basis van de huidige planning zal dit in april 2025 mogelijk zijn. Wanneer tegen de vergunningaanvraag beroep wordt ingesteld zal deze datum naar achteren schuiven. 1.3 Het DNA van het plan blijft behouden Belangrijke onderdelen in het plan zijn het Brabants Stadsbos, behoud van erfgoed, The Loop, de Eindhovense laag en the Stage als middelpunt van het plan. Deze onderdelen samen vormen de identiteit van het VDMA project en blijven in het geoptimaliseerde plan behouden. 1.4 Het geoptimaliseerde voorlopig ontwerp is positief beoordeeld door supervisor en AOKE Om als gemeente meer zekerheid en gevoel te krijgen bij de kwaliteit van het plan na optimalisatie evenals de faseringsmogelijkheden, heeft ontwikkelaar het integrale plan uitgewerkt naar een VO. Hier is door het ambtelijk ontwerpteam evenals door de supervisor en AOKE inmiddels positief advies op afgegeven. Het VDMA plan is een hoogwaardig plan én blijft dit ook na optimalisatie.

Het plan geeft vorm aan diverse woonvormen in de binnenstad in combinatie met een uniek stadsbos. De ontwikkeling is én blijft van grote toegevoegde waarde voor de (binnen)stad van Eindhoven. 1.5 Het aangepaste plan met één hogere toren aan de Vestdijk kent diverse voordelen

3

Inboeknummer

24bst00841

Met de optimalisatie van het plan hebben de twee torens aan de Vestdijk plaats gemaakt voor één toren. Deze nieuwe toren is bijna 120m hoog. Daarmee is de toren 15 meter hoger dan is toegestaan op basis van de uitgangspunten van de Verdichtingsvisie Binnenstad (2020). Toch willen we graag medewerking verlenen aan de realisatie van de toren omdat: • de logische opbouw van laag- naar hoogbouw in het plan behouden blijft en zelfs beter wordt dan bij twee torens; • de eventuele overlast die wordt ervaren van hoogbouw op deze locatie door te kiezen voor één hogere toren lager is dan bij twee torens. De overlast voor bestaande bewoners (bv. aan de Tramstraat) is bij één toren per saldo lager; • door het terugbrengen van het aantal torens van twee naar één er meer cultuurhistorisch erfgoed behouden blijft. In het geoptimaliseerde plan blijft er namelijk een groter deel van de Luciferfabriek behouden. Daarnaast is er een beter zicht op het cultuurhistorisch erfgoed dat behouden blijft; • één toren meer woonkwaliteit brengt dan twee. De twee torens stonden relatief dicht bij elkaar waardoor ze onderling veel invloed hadden op zaken als uitzicht (inkijk) en direct zonlicht; • het gaat om een grootschalige ontwikkeling op een groot perceel. Dergelijke grote percelen zijn zeldzaam in een binnenstedelijke ontwikkeling.

Dit perceel geeft meer ruimte aan de toren dan wanneer het om een klein(er) perceel gaat; 1.6 De toevoeging van de functie short stay op de locatie VDMA is mogelijk op basis van het beleidskader short stay Er is een grote behoefte aan short stay voorzieningen in de stad, met name vanuit (internationale) studenten, kenniswerkers en arbeidsmigranten, zoals te lezen in de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing. Door short stay als onderdeel van nieuwbouwprojecten in te passen, wordt de druk verlicht op de bestaande woningvoorraad. Daarnaast wordt hiermee het project haalbaarder. Binnen het concept van VDMA is het mogelijk om een goede mix tussen regulier wonen en short stay voorzieningen te maken. De functie short stay op deze locatie past binnen het beleidskader short stay. De units die hier worden gerealiseerd zijn gemiddeld ca. 65 m2 waarmee een groot deel zeer geschikt is voor gezinnen. 1.7 Om tijdens frictieleegstand het shortstay complex ook kortstondig te kunnen verhuren wordt de mogelijkheid geboden om maximaal 25 units te verhuren als logiesfunctie Voor de verhuur van short stay wordt beleidsmatig een minimale verblijfstermijn van 14 dagen gehanteerd. Op basis hiervan zal er in de praktijk frictieleegstand ontstaan. Om dit op te kunnen vangen kunnen maximaal 25 units van het totale short stay complex worden ingezet als logiesfunctie.

Voor deze units geldt een minimale verblijfstermijn van 3 overnachtingen om zo de concurrentie met het omliggend hotelaanbod te beperken. De gemeente heeft de mogelijkheid om jaarlijks gegevens over de boekingstermijnen op te vragen, voorzien van een accountantsverklaring op kosten van de exploitant. Bij overtreding door de exploitant zal deze na een eerste waarschuwing een direct oplegbare boete krijgen van € 250.000. 1.8 Voor het voeren van de Wabo procedure dient een ontwerp verklaring van geen bedenkingen ter inzage gelegd te worden.

4

Inboeknummer

24bst00841

Omdat de aanvraag voor het toestaan van short stay is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is nog het oude recht van toepassing (Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht, hierna Wabo). De raad heeft in 2011 een aantal categorieën aangewezen waarin voor het verlenen van een omgevingsvergunning geen verklaring van geen bedenkingen van de raad vereist is. 115 Short stay units valt niet onder deze aangewezen categorieën waardoor de raad een verklaring van geen bedenkingen moet afgeven voor het toestaan van short stay. Voordat een dergelijke verklaring kan worden afgegeven moet volgens de wet eerst een ontwerpbesluit over de verklaring van geen bedenkingen ter inzage gelegd worden. Hiertegen kunnen zienswijzen worden ingediend. 2.1 De omzetting van de reserveringsvergoeding naar een aanbetaling op de koopprijs is een te onderzoeken maatregel uit het Maatregelenpakket EBD In het kader van 'Eindhoven Bouwt Door’ passen we een serie maatregelen toe waardoor het project VDMA weer haalbaar en realiseerbaar wordt en er op relatief korte termijn honderden (betaalbare) woningen op de markt komen. Kanttekeningen 1.1 Een positief besluit op alle voorstellen is nodig om het plan haalbaar te maken en te kunnen starten met de bouw Wanneer er op onderdelen geen positief besluit komt zal het plan VDMA niet verder ontwikkeld worden en in uitvoering gaan.

De voorgestelde optimalisaties zijn in zijn totaliteit benodigd om het plan vlot te trekken. Alleen op die manier zal er in Q2 2025 een start bouw van fase 1 plaatsvinden. 1.2 Er bestaat een risico dat fase 2 en/of 3 mogelijk niet worden afgerond door deze ontwikkelaar Het risico bestaat dat de ontwikkelaar na de realisatie van fase 1, om welke reden dan ook, besluit om de overige fases niet te ontwikkelen. De gemeente heeft de ontwikkelaar tenslotte geen bouwplicht opgelegd. De gemeente zou dan een nieuwe partij moeten zoeken die het plan wél kan afronden. De gemeente probeert dit scenario te voorkomen door pas in fase 3 te verrekenen met ontwikkelaar. 1.3 Planologische wijzigingen/afwijkingen zijn nodig om het geoptimaliseerde plan in uitvoering te kunnen brengen In november 2023 is het bestemmingsplan VDMA, na een Raad van State procedure, onherroepelijk geworden. Om het geoptimaliseerde plan te kunnen realiseren moeten er planologische procedures worden doorlopen om een omgevingsvergunning te kunnen verlenen in afwijking van het bestemmingsplan. Hiertegen is beroep mogelijk wat een negatief effect kan hebben op de planning.

5

Inboeknummer

24bst00841

Personele consequenties Het onderzoek naar de optimalisatiemogelijkheden, de verdere uitwerking van de optimalisatievoorstellen en het opstellen van de allonge op de verkoopovereenkomst gaan gepaard met aanzienlijk meer capaciteit dan eerder is geraamd. Het project zal door de fasering langer duren en wordt hierdoor ook complexer en omvangrijker in de uitvoering. Dit wordt opgevangen binnen de bestaande personele capaciteit en heeft geen directe gevolgen voor de fte’s. Financiële consequenties Zie het geheim memo “Toelichting financiële consequenties optimalisatievoorstel VDMA” voor een uitgebreide financiële toelichting. Communicatie In de externe communicatie trekken gemeente en ontwikkelaar samen op. In de boodschap leggen beide partijen haar eigen accenten: ontwikkelaar licht vooral de optimalisatie toe, de gemeente de gevolgde procedure in relatie tot de effecten op de stad. Na het positieve besluit van het college is de externe communicatie verder opgepakt. Deze communicatie richt zich vooral op de belanghebbenden uit de directe omgeving, die ook veelal al in de tenderfase betrokken zijn geweest. Ook belangengroeperingen zoals de erfgoedstichtingen en Trefpunt Groen Eindhoven zijn hierin een belangrijke doelgroep.

Nadat de raad een ontwerp verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven zal het college dit ontwerpbesluit samen met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor het toestaan van 115 short stay units (waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfunctie) gedurende zes weken ter inzage leggen in het Inwonersplein. De tervisielegging van de ontwerp verklaring van geen bedenkingen en de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen, wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Ook wordt de ontwerp verklaring van geen bedenkingen op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl gezet. Planning en uitvoering Na positieve besluitvorming door zowel college als raad over voorliggend dossier ziet de planning voor de eerste fase er als volgt uit: DO fase 1 gereed Q2 2024 Ondertekening allonge (na positief collegebesluit) Q3 2024 Aanvulling omgevingsvergunning fase 1 (juli 2024) Q3 2024 Definitieve verklaring van geen bedenkingen Short Stay Q1 2025 Start bouw fase 1 Q2 2025 Oplevering fase 1 Q4 2027 Ontwikkelaar verwacht Q4 2026 te kunnen starten met de realisatie van fase 2 en Q4 2027 met fase 3.

6

Inboeknummer

24bst00841

Na afloop van de zienswijzenperiode voor de ontwerp verklaring van geen bedenkingen wordt aan de raad de definitieve besluitvorming over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen voorgelegd. Na het afgeven van deze verklaring kan de omgevingsvergunning voor 115 short stay units (waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfunctie) verleend worden. Evaluatie De wethouder wordt regelmatig bijgepraat over de stand van zaken van het project. Daarbij wordt ook teruggekeken op het tot nu toe doorlopen proces. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: 1. Aangepast voorlopig ontwerp VDMA 2. Optimalisatievoorstel VDMA (GEHEIM) 3. Allonge op de Verkoopovereenkomst met bijlagen (GEHEIM) 4. Memo ‘Toelichting financiële consequenties Allonge op de verkoopovereenkomst VDMA’ met bijlage (GEHEIM) 5. Ruimtelijke onderbouwing short stay units met bijlage (waarvan maximaal 25 units logiesfunctie) 6. Geheimhoudingsbesluit Het optimalisatievoorstel, de allonge met bijlagen en het memo ‘Toelichting financiële consequenties Allonge op de verkoopovereenkomst VDMA’ met bijlage liggen voor de raad ter inzage bij de griffier en voor de meningsvormende vergadering bij de secretaris van die commissie. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

7

Inboeknummer

24bst00841

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 2 juli 2024; besluit: 1. het geoptimaliseerd Voorlopig Ontwerp en het optimalisatievoorstel vast te stellen (bijlagen 1 en 2) door: a. een hoogte van maximaal 120 m voor gebouw B aan de Vestdijk toe te staan en hiermee af te wijken van de Verdichtingsvisie; b. een ontwerp verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van 115 short stay units (waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfunctie) af te geven; 2. de reserveringsrente om te zetten naar een aanbetaling (vooruitbetaling) op de koopprijs met terugwerkende kracht vanaf 1 december 2021 tot 31 december 2024 voor fase 1, tot 31 december 2025 voor fase 2 en tot 31 december 2026 voor fase 3; 3. de financiële effecten van het optimalisatievoorstel in de grondexploitatie VDMA te verwerken bij de volgende actualisering van het MPG.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 10 september 2024

, griffier.

8