Raadsvoorstel Opkoopbescherming voor goedkope en middeldure koopwoningen 2024

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst01433 Dossiernummer 23.44.451 B&W beslisdatum 31 oktober 2023

Raadsvoorstel opkoopbescherming voor goedkope en middeldure koopwoningen 2024

Inleiding Opkoopbescherming is een bevoegdheid op grond van de Huisvestingswet 2014, die de gemeenteraad kan inzetten om te voorkomen dat goedkope en middeldure koopwoningen worden opgekocht door investeerders en omgezet naar huurwoningen. Sinds 1 januari 2022 is opkoopbescherming wettelijk mogelijk en sinds 1 april 2022 is deze bevoegdheid (door een tussentijdse wijziging) ook opgenomen in de Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2020. De Huisvestingsverordening 2020 vervalt van rechtswege (ofwel automatisch) op 1 januari 2024. Tegelijk met dit voorstel leggen wij daarom een voorstel tot vaststelling van de Huisvestingsverordening 2024 aan u voor. Met het oog op de voortzetting van de regionale urgentieregeling is het dringend gewenst dat de Huisvestingsverordening 2024 vóór 1 januari 2024 wordt vastgesteld. Zonder huisvestingsverordening heeft de gemeente geen invloed op de toewijzing van sociale huurwoningen aan urgent woningzoekenden. De Huisvestingsverordening 2024 bevat geen hoofdstuk opkoopbescherming. Daarvoor leggen wij een aparte verordening opkoopbescherming aan u voor. In dit voorstel lichten we die keuze toe. Het schema hieronder geeft de verschillen weer tussen de huidige en de voorgestelde nieuwe huisvestingsverordeningen.

Huisvestingsverordening

Huisvestingsverordening 2024

2020 urgentieregeling wijzigingen in de woonruimtevoorraad opkoopbescherming

Verordening opkoopbescherming 2024

urgentieregeling overgangsbepaling wijzigingen in de woonruimtevoorraad opkoopbescherming

Inboeknummer 23bst01433

 Wettelijke taak bevoegdheid op grond van de Huisvestingswet 2014  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college   Onvermijdelijk

Doelstelling Zorgen voor continuïteit in de opkoopbescherming en ruimte creëren voor een inhoudelijk debat over voortzetting van de opkoopbescherming naar aanleiding van de evaluatie. Voorstel de Verordening opkoopbescherming gemeente Eindhoven 2024 vast te stellen en daarmee de huidige regeling tot nader order ongewijzigd voort te zetten. Argumenten 1. De Huisvestingsverordening 2020 vervalt van rechtswege op 1 januari 2024. In de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat een huisvestingsverordening vier jaar na de inwerkingtreding van rechtswege (ofwel automatisch) vervalt. De huidige Huisvestingsverordening 2020 vervalt op 1 januari aanstaande. Om gebruik te kunnen blijven maken van de bevoegdheden op grond van deze wet (waaronder opkoopbescherming) moet er tijdig een nieuwe huisvestingsverordening worden vastgesteld. 2. De evaluatie geeft aanleiding tot bezinning op de voortzetting van de opkoopbescherming. De voor de evaluatie gebruikte gegevens van het Kadaster over het aantal en de aard van de woningverkopen in de afgelopen drie jaar, laten een duidelijke en structurele trendbreuk in het koopgedrag van investeerders zien omstreeks het moment (op 1 januari 2021) dat de overdrachtsbelasting voor tweede woningen werd verhoogd van 2% naar 8%.

Daaropvolgende andere maatregelen om het investeren in woningen voor de verhuur te ontmoedigen (waaronder de opkoopbescherming) hebben veel minder effect gehad. Inmiddels worden er meer woningen van investeerders aan particuliere verkocht dan andersom. In deze context is het erg lastig om te voldoen aan de hoge eisen die de Huisvestingswet 2014 stelt aan de onderbouwing van het gebruik van de bevoegdheid om goedkope koopwoningen te beschermen tegen omzetting naar huurwoningen. Daarnaast past het niet in het streven naar deregulering om de vergunningplicht voor verhuur onder opkoopbescherming in stand te houden als die geen duidelijke meerwaarde heeft. Wij zien

2

Inboeknummer 23bst01433 hierin aanleiding voor een debat over de wenselijkheid van voortzetting van de opkoopbescherming. 3. Het opnieuw vaststellen van de huidige regeling creëert ruimte voor een debat over voorzetting van de opkoopbescherming. Het is niet meer haalbaar om vóór 1 januari aanstaande (als de huidige regeling van rechtswege vervalt) nog een fundamenteel debat over voorzetting van de opkoopbescherming te organiseren. Daarom stellen wij u voor de huidige regeling nu opnieuw vast te stellen, als opmaat naar actualisatie of stopzetting van de regeling in 2024. Kanttekeningen 1. De opkoopbescherming kan ook per direct worden stopgezet. Desgewenst kan de opkoopbescherming ook per 1 januari 2024 worden stopgezet. In dat geval adviseren wij u om -in afwijking van ons voorstel- de Verordening opkoopbescherming 2024 niet vast te stellen. Omdat de Huisvestingsverordening 2020 op 1 januari 2024 van rechtswege vervalt en de opkoopbescherming niet is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2024, vervalt de regeling in dat geval automatisch per 1 januari 2024. De eerder op grond van deze regeling verleende vergunningen voor verhuur onder opkoopbescherming vervallen dan ook, en het staat de vergunninghouders vervolgens vrij om de betreffende woningen alsnog commercieel te gaan verhuren.

Daarnaast zal het na stopzetting van de opkoopbescherming niet meer mogelijk zijn om te handhaven bij eerdere overtredingen van het verhuurverbod. Dat blijft ook zo als de opkoopbescherming op een later moment opnieuw wordt ingevoerd. Als de opkoopbescherming bijvoorbeeld per 1 juli 2024 opnieuw wordt ingevoerd, zijn alleen woningen waarvan het eigendom na deze datum wordt overgedragen beschermd. Om te voorkomen dat er een gat valt in de bescherming van goedkope koopwoningen die op of na 1 april 2022 zijn verkocht, adviseren wij u om bij twijfel over stopzetting van de opkoopbescherming de voorliggende Verordening opkoopbescherming 2024 wel vast te stellen, als overbrugging naar een definitief besluit over de toekomst van de opkoopbescherming. Personele consequenties De evaluatie wijst uit dat de invoering van de opkoopbescherming nauwelijks extra druk heeft gelegd op de ambtelijke organisatie. Zowel voortzetting als stopzetting van de opkoopbescherming zal dan ook geen noemenswaardig effect hebben op de werkdruk bij (met name) de afdeling Vergunningen. Financiële consequenties Dit voorstel heeft geen financiële consequenties.

3

Inboeknummer 23bst01433 Communicatie Op grond van artikel 6, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening overleg plegen met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, met woonconsumentenorganisaties en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties, alsmede met de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio (MRE) waarin de gemeente is gelegen. Na de besluitvorming in ons college is dit voorstel in november besproken in de reguliere bestuurlijke overleggen met woningcorporaties, huurdersorganisaties en regiogemeenten. Overige belanghebbenden (met name woningzoekenden en investeerders) zijn niet actief geconsulteerd omdat de stopzetting van de opkoopbescherming voor hen naar verwachting geen noemenswaardige gevolgen zal hebben. Desgewenst kunnen deze belanghebbenden gebruikmaken van het spreekrecht in de raadsvergadering van 19 december. Planning en uitvoering Optie 1: conform besluit Indien uw raad instemt met ons voorstel treedt de Verordening opkoopbescherming 2024 op 1 januari 2024 in werking en wordt het huidige beleid voor opkoopbescherming tot nader order gecontinueerd. In Eindhoven geldt de opkoopbescherming nu zowel voor bestaande woningen als voor nieuwbouwwoningen in het goedkope en middeldure segment.

Op grond van de huidige wettelijke regeling is het mogelijk (zij het niet de bedoeling van de wetgever) om nieuwbouwwoningen aan te wijzen als beschermde categorie woonruimte. In de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 wordt echter verduidelijkt dat opkoopbescherming uitsluitend bedoeld is voor bestaande koopwoningen. Op het moment van schrijven van dit voorstel is deze wijzigingswet nog in behandeling bij de Eerste Kamer, maar bij de inwerkingtreding (mogelijk al per 1 januari 2024) zal de Verordening opkoopbescherming 2024 op dit punt |(vanzelf) onverbindend worden. Met andere woorden: vanaf het moment van inwerkingtreding van de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 vervalt in Eindhoven de opkoopbescherming voor nieuwbouw koopwoningen. Bij een conform besluit stellen wij u voor in de eerste helft van 2024 een debat te organiseren over de evaluatie en de conclusies die daaruit getrokken moeten worden over de toekomst van de opkoopbescherming in Eindhoven. Indien nodig kunnen wij die conclusies vervolgens vertalen naar een voorstel tot aanpassing van de Verordening opkoopbescherming 2024 of de Huisvestingsverordening 2024. Optie 2: afwijkend besluit Bij een afwijkend besluit vervalt de opkoopbescherming per 1 januari 2024 en zijn goedkope koopwoningen vanaf deze datum niet meer beschermd tegen omzetting naar

4

Inboeknummer 23bst01433 huurwoningen. Dat geldt dan zowel voor bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. De zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw koopwoningen blijft wel van kracht als de opkoopbescherming wordt stopgezet. De zelfbewoningsplicht is een apart (privaatrechtelijk) instrument dat naast de (publiekrechtelijke) opkoopbescherming kan bestaan. Evaluatie We zullen de komende jaren blijven monitoren hoe het aan- en verkoopgedrag van investeerders in Eindhoven zich ontwikkelt en welk effect dit heeft op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen voor woningzoekenden. Bij voldoende aanleiding zullen wij u voorstellen de lokale regeling voor opkoopbescherming te herzien of deze regeling opnieuw in te voeren. Uw raad kan dat besluit op elk gewenst moment nemen. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Evaluatie opkoopbescherming gemeente Eindhoven; • Verordening opkoopbescherming gemeente Eindhoven 2024; • Wijziging Huisvestingsverordening 2020 gemeente Eindhoven. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

5

Inboeknummer 23bst01433

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 31 oktober 2023;

besluit: de Verordening opkoopbescherming gemeente Eindhoven 2024 vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 19 december 2023

, griffier.

6