Raadsvoorstel MPG en Private Ontwikkelingen 2026

gemeente Eindhoven Inboeknummer 8150100_02 Dossiernummer 26.14.251 B&W beslisdatum 31 maart 2026

Raadsvoorstel Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2026 Inleiding De gemeente Eindhoven telt momenteel 98 vastgestelde facilitaire en actieve grondexploitaties, waarbinnen ontwikkelprojecten worden gerealiseerd en gefaciliteerd. Hoewel deze grondexploitaties onderhevig zijn aan externe invloeden ontwikkelt de portefeuille zich stabiel. In de bijlage Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2026 (MPG 2026) wordt toegelicht welke ontwikkelingen zich hebben voorgedaan, welke financiële resultaten er zijn behaald en wat de verwachtingen zijn voor de toekomst. Deze actualisatie vindt plaats volgens de Nota Grondbeleid 2024 en maakt deel uit van de reguliere planning- en controlcyclus. Het omvat zowel de geactualiseerde gegevens van de grondexploitaties als informatie over de bijbehorende risico's en de voortgang. Bij deze actualisatie worden geen besluiten genomen die de projectscope of planinhoudelijke aspecten wijzigen; de veranderde kosten en opbrengsten, zoals uiteengezet in de bijlagen Financieel overzicht MPG 2026 vloeien voort uit herzieningen binnen eerder vastgestelde kaders, autonome ontwikkelingen, ondergeschikte punten en een verschuiving of aanpassing van de fasering.

In lijn met de Verordening Financieel Beleid, Beheer en Organisatie worden ook de meest significante financiële herzieningen, gedefinieerd als kosten- of opbrengstwijzigingen van meer dan 10% en boven € 0,5 miljoen, specifiek uitgelicht in dit raadsvoorstel. Dit geldt ook voor grondexploitaties die verlieslatend zijn geworden. Wettelijke Taak Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording moeten de grondexploitaties jaarlijks worden herijkt en de hieraan verbonden financiële gevolgen moet worden vastgesteld door de raad.

1

Inboeknummer 8150100_02 Doelstelling Dit raadsvoorstel is erop gericht om de gemeenteraad inzicht te bieden in de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties, zoals uiteengezet in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen. Het doel van dit voorstel is het vaststellen van de actualisatie en de begrotingswijziging, die voortvloeien uit de bijgewerkte financiële situatie en verwachtingen van de grondexploitaties, welke ook de basis vormen voor de jaarrekening. Voorstel 1. De actualisatie van de lopende exploitaties met daarbij behorende financiële mutaties vast te stellen zoals opgenomen in het MPG 2026. De meest significante consequenties hiervan zijn: a. In 2025 is € 1,11 miljoen aan te veel genomen winst teruggestort in lopende grondexploitaties, waarvan € 0,43 miljoen gedekt uit de reserve onzekere winsten. Het ongedekte bedrag van € 0,68 miljoen drukt op het jaarrekeningresultaat. Daarnaast is € 2,15 miljoen aan tussentijdse winstneming uit grondexploitaties gestort in de reserve onzekere winsten, waaruit vervolgens € 2,08 miljoen is vrijgevallen en bestemd volgens eerder vastgestelde besluitvorming. b. Het totaal verwachte resultaat van de portefeuille bedraagt circa € 102,9 miljoen, waarvan al circa € 33,9 miljoen resultaat is genomen. Er resteert een nog te realiseren resultaat van circa € 69 miljoen.

Hieronder worden de meest significante mutaties vermeldt die in de herijkingen zijn verwerkt. i. Huisvesting Centrale Politie: € 4,9 miljoen meer kosten, wat leidt tot een afname van het totaalresultaat naar € 5,1 miljoen negatief. ii. Emmasingelkwadrant: € 2,4 miljoen meer kosten. iii. Cluster 1b WTC Oost: € 2 miljoen minder opbrengsten iv. Cluster 9b/c CRA: € 2,3 miljoen minder opbrengsten. v. Schuttersbosch: € 1 miljoen meer kosten en € 1 miljoen meer opbrengsten. c. De voorziening voor verlieslatende facilitaire en actieve grondexploitaties neemt toe van € 10,59 miljoen naar € 13,15 miljoen. Hieronder worden de meest significante mutaties vermeldt die in de herijkingen zijn verwerkt. i. De facilitaire grondexploitaties Mascagnistraat 1-19, Pastoor Dijkmansstraat 21-27, Tongelresestraat 339, Ontw Onze Lieve Vrouwestraat Amarant, Hoogstraat 386-388 en Noord-Brabantlaan 2, zijn als gevolg van de actualisatie niet meer budgetneutraal. De verwachte negatieve resultaten zijn respectievelijk € 23,7 duizend, € 6,6 duizend, € 5,9 duizend, € 5,5 duizend, € 1,5 duizend en € 1 duizend. ii. Van de grondexploitaties Huisvesting Centrale Politie, Tongelresche Akkers en Uitbreiding Woonwagenlocatie Castiliëlaan, wordt het verwachte resultaat met respectievelijk € 4,7 miljoen, € 618 duizend en € 160 duizend meer negatief.

2

Inboeknummer 8150100_02 iii. Van de facilitaire grondexploitatie Eurobuilding wordt het verwachte resultaat € 102 duizend meer negatief. d. De voorziening waardevermindering grond neemt toe van € 4,3 miljoen naar € 5,5 miljoen. e. De benodigde weerstandscapaciteit voor het opvangen van de risico’s van (grond)exploitaties neemt toe van € 23,5 miljoen naar € 38,3 miljoen. 2. De financiële consequenties vast te stellen en deze in de (meerjaren)begroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Argumenten 1.1 Parameters opgesteld door extern bureau De voor actualisatie te hanteren parameters zijn specifiek voor Eindhoven opgesteld door adviesbureau Metafoor. In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters weergegeven. Hoofdstuk 4.2 van MPG 26 gaat dieper in op de betreffende parameters. MPG 2026 Kosten Apparaatskosten Civiele werken Opbrengsten Wonen Bedrijven Kantoren Winkels Rente Discontovoet

2026

2027

2028

2029 e.v.

4,5% 3,5%

3,0% 3,0%

3,0% 3,0%

2,0% 2,0%

3,0% 3,5% 3,5% 1,5%

3,0% 3,5% 3,5% 1,5%

3,0% 3,5% 3,5% 1,5%

2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

1,0% 2,0%

1,0% 2,0%

1,0% 2,0%

1,0% 2,0%

Voor de grondexploitaties Strijp S worden conform afspraken met de daaraan verbonden partijen contractspecifieke parameters gehanteerd. 1.2 Te veel genomen winsten worden teruggestort, resultaten worden bestemd Volgens de BBV-regelgeving moet uit lopende grondexploitaties tussentijds winst worden genomen op basis van het actuele verwachte resultaat en het gerealiseerde voortgangspercentage. Wanneer het verwachte resultaat daalt, moet eerder genomen winst (gedeeltelijk) worden teruggestort. Om dit risico te beperken, is in 2024 de Reserve Onzekere Winsten ingesteld. Per project wordt beoordeeld of de verplicht te nemen ‘onzekere winst’ hoger is dan de projectspecifieke risico’s. Is dit het geval, dan wordt die winst als ‘zeker’ aangemerkt en vrijgegeven aan de afgesproken bestemmingen, te weten de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen, ter dekking van de VPB-last, de Reserve Onderwijshuisvesting en de Reserve Strategische Investeringen. Omdat de reserve nog kort bestaat, is niet de volledige terugstorting van onterecht genomen winst gedekt. Ter compensatie is voor het tijdelijke tekort in deze reserve aanvullende weerstandscapaciteit opgebouwd.

3

Inboeknummer 8150100_02 In 2025 is circa € 1,11 miljoen te veel genomen winst teruggestort, waarvan circa € 0,43 miljoen gedekt uit de reserve onzekere winsten. De ongedekte terugstorting van circa € 0,68 miljoen komt ten laste van het jaarrekeningresultaat. Daarnaast is een onzekere winst van circa € 2,15 miljoen uit grondexploitaties onttrokken en gestort in de reserve onzekere winsten. Uit dezelfde reserve is ook een resultaat van circa € 2,08 miljoen onttrokken. Het resultaat van circa € 2,08 miljoen is bestemd op basis van besluitvorming; circa € 1,54 miljoen is gestort in de reserve Bovenwijks en het overige resultaat is ingezet ter dekking van een deel van de VPB-last. 1.3 Groeiende portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen De totale portefeuille is in financiële omvang sterk gegroeid, met name door de vaststelling van de grondexploitatie BIC Noord. De boekwaarde (dat is het saldo van gerealiseerde kosten, opbrengsten en winstneming) is ten opzichte van een jaar eerder toegenomen van € 31,9 miljoen naar € 47,8 miljoen omdat er in 2025 meer kosten dan opbrengsten zijn gerealiseerd. Om deze boekwaarde terug te verdienen moeten vanaf 2025 nog € 463,0 miljoen kosten en € 579,8 miljoen opbrengsten worden gerealiseerd: Het voorgaande zorgt voor een verwacht resultaat van circa € 69 miljoen.

Dit nam toe ten opzichte van een jaar eerder doordat in 2025 de grondexploitatie BIC Noord is vastgesteld en door enkele mutaties in de projecten, die in het vervolg worden toegelicht. Over dit resultaat kan niet direct worden beschikt. Dit resultaat zal worden genomen volgens BBVregelgeving naar rato van de realisatie van deze projecten in de periode tussen 2025 en 2036. Naast het verwachte resultaat is al € 33,9 miljoen resultaat uit de lopende exploitaties genomen. Tezamen een totaalresultaat van € 102,9 miljoen. 1.4 Kosten Huisvesting Centrale Politie nemen toe De kosten van Huisvesting Centrale Politie nemen toe met € 4,9 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere kosten voor civiele werken, aanvullende bodemsanering, hogere apparaatskosten en hogere verwervingskosten. Met name de kosten voor de aanleg van de openbare ruimte vallen hoger uit dan eerder geraamd. Dat komt doordat op basis van een verder uitgewerkt ontwerp en een SSK-raming is gebleken dat de oorspronkelijke raming te laag was en aanvullende maatregelen nodig zijn. Dit leidt tot een afname van het totaalresultaat naar € 5,1 miljoen negatief. 1.5 Kosten Emmasingelkwadrant nemen toe De kosten van Emmasingelkwadrant nemen toe met € 2,4 miljoen.

Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de verdere uitwerking en realisatie van het Victoriapark en de openbare ruimte, en door hogere planontwikkelingskosten voor het faciliteren van de woningbouwprojecten. Daar staan hogere opbrengsten tegenover, doordat een deel van

4

Inboeknummer 8150100_02 deze kosten kan worden verhaald op de ontwikkelende partijen en de extra kosten deels worden gedekt door een hogere bijdrage uit het gemeentelijk rioleringsplan. 1.6 Opbrengsten Cluster 1b WTC Oost en Cluster 9b/c CRA nemen af De opbrengsten van Cluster 1b WTC Oost en Cluster 9b/c CRA nemen af met respectievelijk € 2 miljoen en € 2,4 miljoen. Dit hangt samen met een bijstelling van de verwachte opbrengstenverdeling binnen de samenwerkingsstructuur, waarbij opbrengsten die eerdere nog in de gemeentelijke grondexploitatie waren voorzien nu bij de entiteit landen. 1.7 Kosten en opbrengsten Schuttersbosch nemen toe De kosten en opbrengsten van de facilitaire grondexploitatie Schuttersbosch nemen beide toe met € 1 miljoen. Dit hangt samen met de uitvoering van civiele werken, waarvan de kosten ook worden verhaald. Dit heeft per saldo geen effect op de eindwaarde van het project. 1.8 De voorzieningen nemen toe Als financieel vangnet voor verwachte negatieve resultaten zijn voorzieningen ingesteld. Ter dekking van te verwachten negatieve resultaten in projecten is de voorziening verliesgevende exploitaties gevormd. Deze voorziening neemt toe van € 10,59 miljoen naar € 13,15 miljoen. De voorziening duurzame waardevermindering, die dient ter dekking van mogelijke afwaarderingen van grondposities, is opgehoogd van € 4,33 miljoen naar € 5,54 miljoen.

Hieronder zijn de belangrijkste mutaties toegelicht. • Door de actualisatie zijn enkele facilitaire grondexploitaties niet langer budgetneutraal. Het gaat om Mascagnistraat 1-19, Pastoor Dijkmansstraat 21-27, Tongelresestraat 339, Ontw. Onze Lieve Vrouwestraat Amarant, Hoogstraat 386388 en Noord-Brabantlaan 2. De verwachte negatieve resultaten zijn afzonderlijk beperkt van omvang. • Bij Huisvesting Centrale Politie neemt het verwachte negatieve resultaat verder toe van € 32 duizend naar € 4,7 miljoen. De toelichting hierop is opgenomen onder punt 1.4. • Bij Tongelresche Akkers neemt het verwachte negatieve resultaat toe van € 785 duizend naar € 1,4 miljoen. Dit hangt samen met hogere voorbereidingskosten en hogere kosten voor de aanleg van de openbare ruimte. • Bij Uitbreiding Woonwagenlocatie Castiliëlaan neemt het verwachte negatieve resultaat toe van € 422 duizend naar € 582 duizend. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere kosten voor civiele werken. • Bij de facilitaire grondexploitatie Eurobuilding neemt het verwachte negatieve resultaat toe van € 289 duizend naar € 391 duizend. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere kosten voor woonrijp maken. 1.9 Benodigd weerstandsvermogen neemt toe Het voor de portefeuille vastgestelde grondexploitaties en private ontwikkelingen benodigd weerstandsvermogen stijgt van € 23,5 miljoen naar circa € 38,3 miljoen.

We zien vooral

5

Inboeknummer 8150100_02 een toename van de benodigde weerstandscapaciteit door de vaststelling van grondexploitatie BIC Noord en de projectspecifieke risico’s van Stadshart Woensel, die in het vorige MPG administratief nog niet waren meegenomen.

Kanttekeningen 1.1 Prognose resultaten grondexploitaties en private ontwikkelingen is complex In de Meerjaren Prognose Grondexploitatie 2026 worden de verwachte resultaten van grondexploitaties en private ontwikkelingen gepresenteerd, gebaseerd op geactualiseerde gegevens. Hierbij is een realistische inschatting gemaakt van de te verwachten kosten, opbrengsten en fasering van de huidige projectenportefeuille. Deze inschattingen zijn echter afhankelijk van diverse factoren zoals conjunctuur, marktontwikkelingen en veranderend overheidsbeleid. Deze variabelen maken grondexploitaties dynamisch en bemoeilijken de voorspelling van langetermijnresultaten. Om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen, is het van belang dat het vereiste weerstandsvermogen aanwezig is. 1.2 Mutaties in portefeuille kunnen leiden tot bijgestelde verwachtingen De meerjarenprognose steunt op de bestaande portefeuille van grondexploitaties en private ontwikkelingen, evenals de huidige onderliggende uitgangspunten. Deze portefeuille is veranderlijk: jaarlijks worden bestaande projecten afgerond en via collegeof raadsbesluiten nieuwe grondexploitaties vastgesteld en uitgangspunten bijgesteld. Deze dynamiek beïnvloedt voortdurend de resultaten van de grondexploitaties. Tijdens de planning- en controlcyclus wordt deze ontwikkeling nauwkeurig gemonitord.

Personele consequenties Met het vaststellen van de meerjarenprognose worden geen besluiten genomen over de scope of inhoud van de afzonderlijke projecten. Er zijn dan ook geen personele consequenties aan dit dossier verbonden, anders dan de formatie die het MPG opstelt. Het opstellen van het MPG vraagt jaarlijks circa 216 uur. Financiële consequenties De inhoudelijke herijking heeft geleid tot financiële mutaties in de jaarschijven van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Dit leidt tot een begrotingswijziging voor de

6

Inboeknummer 8150100_02 jaren 2026 e.v. Daarnaast heeft het ook consequenties voor het resultaat van de jaarrekening 2025. In onderstaande tabellen is dit weergegeven.

Een korte toelichting: • In 2025 is circa € 1,11 miljoen te veel genomen winst teruggestort, waarvan circa € 0,43 miljoen gedekt uit de reserve onzekere winsten. De ongedekte terugstorting van circa € 0,68 miljoen komt ten laste van het jaarrekeningresultaat. Daarnaast is een onzekere winst van circa € 2,15 miljoen uit grondexploitaties onttrokken en gestort in de reserve onzekere winsten. Uit dezelfde reserve is tevens een resultaat van circa € 2,07 miljoen is vrijgevallen en bestemd. • Het resultaat van circa € 2,07 miljoen is bestemd op basis van eerder genomen besluitvorming; waaronder een storting van € 1,84 miljoen in de reserve Bovenwijks en € 0,24 miljoen ter dekking van een deel van de VPB-last.

7

Inboeknummer 8150100_02 •

•

De voorziening voor verlieslatende (fac) grondexploitaties is opgehoogd van € 10,59 miljoen naar € 13,15 miljoen voor als gevolg van projecten die meer negatief worden. De voorziening voor duurzame waardevermindering is opgehoogd van 4,33 miljoen naar € 5,54 miljoen.

Communicatie De meerjarenprognose is bedoeld om de gemeenteraad te informeren over de financiële ontwikkeling in de grondexploitaties. Tijdens de jaarlijkse actualisatie worden geen nieuwe beleidskeuzes gemaakt; de eerder vastgestelde kaders blijven leidend voor de berekeningen. Indien nieuwe kaders nodig of gewenst zijn, vindt een herziening van de grondexploitatie plaats, die afzonderlijk door de raad moet worden goedgekeurd. Er wordt over de MPG niet actief gecommuniceerd. Planning en uitvoering De MPG 2026 moet door de raad worden vastgesteld voordat de jaarrekening 2025 wordt vastgesteld. Evaluatie In het rapport zijn verdere stappen gezet om meer inzicht te geven in de relatie tussen de verwachte en de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Meerjarenprognose grondexploitaties en private ontwikkelingen 2026 • Financieel overzicht MPG 2026 Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 8150100_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. De actualisatie van de lopende exploitaties met daarbij behorende financiële mutaties vast te stellen zoals opgenomen in het MPG 2026. De meest significante consequenties hiervan zijn: a. In 2025 is € 1,11 miljoen aan te veel genomen winst teruggestort, waarvan € 0,43 miljoen gedekt uit de reserve onzekere winsten. Het ongedekte bedrag van € 0,68 miljoen drukt op het jaarrekeningresultaat. Daarnaast is € 2,15 miljoen aan tussentijdse winstneming uit grondexploitaties gestort in dezelfde reserve, waaruit vervolgens € 2,08 miljoen is vrijgevallen en bestemd volgens eerder vastgestelde besluitvorming. b. Het totaal verwachte resultaat van de portefeuille bedraagt circa € 102,9 miljoen, waarvan al circa € 33,9 miljoen resultaat is genomen. Er resteert een nog te realiseren resultaat van circa € 69 miljoen. Hieronder worden de meest significante mutaties vermeldt die in de herijkingen zijn verwerkt. i. Huisvesting Centrale Politie: € 4,9 miljoen meer kosten, wat leidt tot een afname van het totaalresultaat naar € 4,7 miljoen negatief. ii. Emmasingelkwadrant: € 4,4 miljoen meer kosten, wat leidt tot een afname van het totaalresultaat naar € 3 miljoen. iii. Cluster 1b WTC Oost: € 2 miljoen minder opbrengsten, wat leidt tot een afname van het totaalresultaat naar € 0,5 miljoen. iv.

Cluster 9b/c CRA: € 2,3 miljoen minder opbrengsten, wat leidt tot een afname van het totaalresultaat naar € 1,5 miljoen. v. Schuttersbosch: € 1 miljoen meer kosten en € 1 miljoen meer opbrengsten. c. De voorziening voor verlieslatende (fac) grondexploitaties neemt toe van € 10,59 miljoen naar € 13,15 miljoen. Hieronder worden de meest significante mutaties vermeldt die in de herijkingen zijn verwerkt. i. De facilitaire grondexploitaties Mascagnistraat 1-19, Pastoor Dijkmansstraat 21-27, Tongelresestraat 339, Ontw Onze Lieve Vrouwestraat Amarant, Hoogstraat 386-388 en Noord-Brabantlaan 2, zijn als gevolg van de actualisatie niet meer budgetneutraal. De verwachte negatieve resultaten zijn respectievelijk € 23,7 duizend, € 6,6 duizend, € 5,9 duizend, € 5,5 duizend, € 1,5 duizend en € 1 duizend. ii. Van de grondexploitaties Huisvesting Centrale Politie, Tongelresche Akkers en Uitbreiding Woonwagenlocatie Castiliëlaan, wordt het

9

Inboeknummer 8150100_02 verwachte resultaat met respectievelijk € 4,7 miljoen, € 618 duizend en € 160 duizend meer negatief. iii. Van de facilitaire grondexploitatie Eurobuilding wordt het verwachte resultaat € 102 duizend meer negatief. d. De voorziening waardevermindering grond neemt toe van € 4,3 miljoen naar € 5,5 miljoen. e. De benodigde weerstandscapaciteit voor het opvangen van de risico’s van (grond)exploitaties neemt toe van € 23,5 miljoen naar € 38,3 miljoen. 2. De financiële consequenties vast te stellen en deze in de (meerjaren)begroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

10