Document · PDF

Raadsvoorstel Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2021

Raadsvergadering 1 juni 2021, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 20215.303 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

gemeente Eindhoven Inboeknummer 21bst00495 Beslisdatum B&W 13 april 2021 Dossiernummer 21.15.451

Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Raadsvoorstel Ontwikkelingen 2021 Inleiding Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties en private ontwikkelingen (MPG). Naast inzicht in de financiën en het programma van de totale portefeuille geeft het MPG rapport ook meer gedetailleerd inzicht in de meest omvangrijke projecten. Het gaat daarbij niet alleen om de financiën, maar ook om wat deze projecten op andere thema’s bijdragen aan onze stad. Dit volgt uit de in 2017 door uw raad vastgestelde nota grondbeleid ‘Koersen op waarden’. In het MPG wordt geen nieuw beleid gemaakt. We verwerken de in het afgelopen jaar genomen inhoudelijke besluiten rondom nieuwe projecten en scopewijzigingen van bestaande projecten. Verder verwerken we uitsluitend herzieningen die passen binnen eerder vastgestelde kaders (ruimtelijk en programmatisch), die het gevolg zijn van autonome ontwikkelingen, die betrekking hebben op ondergeschikte punten of die het gevolg zijn van verschuiving/aanpassing van de fasering. We leggen met dit MPG dus geen inhoudelijke keuzes voor. Wanneer dat aan de orde is, volgen hiervoor separate voorstellen. Wel worden herzieningen die financieel materieel zijn apart toegelicht in dit raadsvoorstel. Met financieel materieel wordt bedoeld dat over de gehele looptijd de geraamde kosten en/of opbrengsten met meer dan 10% wijzigen en de wijziging > € 500.000,- is.

Ook exploitaties die niet langer minimaal budgettair neutraal zijn worden apart toegelicht. In de recent door uw raad vastgestelde Financiële verordening is dit vastgelegd.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college  Onvermijdelijk

Doelstelling Het MPG 2021 verschaft inzicht in enerzijds de financiële en programmatische meerjarenprognose en anderzijds de toegevoegde waarde op de thema’s duurzaamheid,

Inboeknummer 21bst00495

innovatie, economie en inclusiviteit van de gebiedsontwikkelingen in Eindhoven. Dit inzicht wordt verschaft op basis van de geactualiseerde exploitaties. Het jaarlijks actualiseren van de exploitaties is een verplichting uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Uit dit MPG 2021 volgen de (financiële) consequenties voor de jaarrekening 2020, de bijstelling van de begroting 2021 en de input voor de begroting 2022. Voorstel 1) De herijkingen van de lopende exploitaties met daarbij behorende financiële mutaties vast te stellen zoals opgenomen in het MPG 2021. De meest significante consequenties hiervan zijn: a) Het resultaat uit projecten bedraagt in 2020 circa € 7,8 miljoen. De meest substantiële winstnemingen (> € 0,5 miljoen) vinden plaats in de grondexploitaties Meerhoven, Eindhoven Airport bedrijventerrein, Puttensedreef, Blixembosch en Uitbreiding winkels Volderhof. Een deel van deze winstneming (circa € 6,4 miljoen) wordt door eerdere besluitvorming van uw raad over de Nota Bovenwijkse Voorzieningen gestort in de reserve Bovenwijks. b) Het nog resterend resultaat van de portefeuille bedraagt circa € 54,9 miljoen. In de herijkingen zijn onderstaande significante mutaties verwerkt. Omdat alleen de significante mutaties zijn vermeld, leiden deze bedragen dit niet tot een sluitende rekensom.

i) Meerhoven: circa € 0,8 miljoen meer voorbereidingskosten en circa € 6,6 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een winstneming van circa € 5,1 miljoen en een toename van het verwacht nog resterend resultaat van € 0,7 miljoen en waarin is verwerkt: (1) Het collegebesluit om cluster 5 in Bosrijk om te zetten naar sociale woningbouw is verwerkt. (2) Realisatie van 57 extra woningen in Meerrijk. ii) Stationsgebied: circa € 2,5 miljoen meer voorbereidingskosten, wat per saldo leidt tot een correctie van circa € 0,8 miljoen eerder teveel genomen winst en een afname van het verwacht nog resterend resultaat van € 1,4 miljoen. iii) Emmasingelkwadrant: circa € 0,3 miljoen minder kosten en circa € 2,7 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een toename van het nog resterend resultaat van circa € 3,5 miljoen. c) De Voorziening verliesgevende exploitaties blijft met een bedrag van circa € 8,1 miljoen nagenoeg gelijk. i) Van de projecten Woonwagenlocaties (€ 0,44 miljoen), Marienhage (€ 0,14 miljoen) en Philips Lighting (€ 0,1 miljoen) wordt het verwacht resultaat meer negatief. ii) Van de projecten Karregat (€ 0,24 miljoen) en Brainport Industries Campus (BIC) (€ 0,23 miljoen) wordt het verwacht resultaat minder negatief.

d) De benodigde weerstandscapaciteit voor het opvangen van de risico’s van (grond)exploitaties stijgt licht van € 16,3 miljoen naar € 16,7 miljoen. 2) De begrotingswijziging die voortkomt uit het MPG 2021 vast te stellen.

Inboeknummer 21bst00495

Argumenten 1.1 Effect coronacrisis op grondexploitaties vooralsnog beperkt Inmiddels is het al weer meer dan een jaar geleden dat de coronacrisis begon. Gebaseerd op de ervaringen uit de eerdere economische crisis werden nog voor de zomer 2020 door diverse partijen voorspellingen gedaan van mogelijke effecten van de coronacrisis op onze economie. Inmiddels ligt 2020 achter ons en volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is onze economie in 2020 gekrompen met 3,8%. Het CPB voorspelt voor 2021 een groei van 3%, al is dit natuurlijk nog wel sterk afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de coronacrisis. Kortom, na een in alle opzichten zwaar jaar gloort er licht aan het einde van de tunnel. Ook kwam al vrij snel de vraag wat de coronacrisis zou kunnen betekenen voor onze grondexploitaties. In de vorige economische crisis werden gemeenten namelijk geconfronteerd met enorme afboekingen. In juni 2020 hebben we aan de hand van scenario’s mogelijke gevolgen voor onze grondexploitaties inzichtelijk gemaakt. De scenario’s gingen uit van geen effect enerzijds tot grote effecten op de planning, opbrengsten en rente in onze grondexploitaties anderzijds met een forse afname van nog verwachte resultaten (circa € 20 mln.), correctie van eerder genomen resultaten (circa € 6 mln.) en treffen van extra verliesvoorzieningen (ruim € 10 mln.) tot gevolg.

Een jaar later kunnen we concluderen dat er van dergelijke effecten tot nu toe geen sprake is. De woningmarkt is nog steeds oververhit met extreme prijsstijgingen tot gevolg. Wel zien we dat in de kantoren- en bedrijvenmarkt investeringsbeslissingen voor nieuwbouw of verhuizingen worden uitgesteld of bijgesteld in afwachting van de effecten van de coronacrisis op termijn. 1.2 Resultaat uit grondexploitaties en private ontwikkeling bedraagt circa € 7,8 miljoen Resultaat uit projecten ontstaat door conform BBV-regelgeving tussentijds winstnemen uit grondexploitaties, grondverkoop bij private ontwikkelingen en het afsluiten van projecten. In 2020 bedraagt het resultaat uit projecten circa € 7,8 miljoen. 1.3 Storting deel resultaat in de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen In 2019 heeft uw raad de Nota Bovenwijkse Voorzieningen vastgesteld. Hierin heeft uw raad besloten om naast de private ontwikkelingen ook de gemeentelijke grondexploitaties een bijdrage te laten doen aan de realisatie van bovenwijkse voorzieningen in Eindhoven. Ter uitwerking van dit besluit is in april 2020 met het dossier ‘Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen bij lopende Grondexploitaties’ de te hanteren berekeningsmethodiek door het college vastgesteld. In 2020 is circa € 6,4 miljoen van het resultaat uit grondexploitaties bestemd voor de reserve Bovenwijkse Voorzieningen.

De grootste afdrachten naar deze reserve komen uit de winstnemingen Meerhoven (circa € 5 miljoen) en Eindhoven Airport bedrijventerrein (circa € 1,2 miljoen). 1.4 Financiën portefeuille grondexploitaties en private ontwikkeling ontwikkelt positief De totale portefeuille blijft zich financieel positief ontwikkelen. In onderstaande figuur zijn de ontwikkelingen ten opzichte van de verwachtingen bij Jaarrekening 2019 weergegeven.

Inboeknummer 21bst00495

De boekwaarde (saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten) is ten opzichte van vorig jaar met circa € 15,1 miljoen toegenomen naar circa € 99,2 miljoen. In de portefeuille zijn in 2020 meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd. Belangrijkste oorzaak hiervan is het vaststellen van enkele nieuwe grondexploitaties, waaronder VDMA, waarvan de boekwaarde van het gemeentelijk eigendom nu is opgenomen in de boekwaarde van de grondexploitatie. Daarnaast veroorzaakt de winstneming een toename van de boekwaarde.

Om deze boekwaarde terug te verdienen moeten vanaf 2021 nog circa € 137,3 miljoen kosten en € 291,4 miljoen opbrengsten worden gerealiseerd: • Er zijn in 2020 circa € 33,5 miljoen kosten gerealiseerd. Vervolgens zien we dat de nog te realiseren kosten minder afnemen dan de realisatie in 2020 door prijsstijging, complexiteit van projecten en toevoegen van nieuwe projecten zoals VDMA, Jan Heynslaan, Vlokhovenseweg, Mainelaan, Vitruviusweg en Generaal Collaertpad. Per saldo (toename nog te realiseren kosten minus realisatie 2020) nemen de nog te realiseren kosten ten opzichte van vorig jaar af met circa € 13,9 miljoen. • Er zijn in 2020 circa € 31,4 miljoen opbrengsten gerealiseerd. Vervolgens zien we dat de nog te realiseren opbrengsten toenemen door hogere verwachte opbrengsten en toevoegen van nieuwe projecten. Per saldo (toename nog te realiseren opbrengsten minus realisatie 2020) nemen de nog te realiseren opbrengsten ten opzichte van vorig jaar toe met circa € 14,6 miljoen. Het voorgaande zorgt voor een verwacht nog resterend resultaat van circa € 54,9 miljoen. Over dit resultaat kan niet direct worden beschikt. Uitname van dit resultaat zal plaatsvinden conform BBV-regelgeving naar rato van de realisatie van deze projecten in de periode tussen 2021 en 2030.

Inboeknummer 21bst00495

1.5 Voorbereidingskosten Meerhoven nemen toe De totale verwachte voorbereidingskosten in Meerhoven nemen toe met circa € 0,8 miljoen. Deze toename wordt veroorzaakt door een aantal ontwikkelingen die hieronder per deelgebied zijn toegelicht. Bosrijk Alle deelplannen (in totaal 12 clusters + Esplanade + inrichting Bosrand) in het deelgebied Bosrijk lopen in verschillende fases allemaal tegelijk. Al deze werkzaamheden tegelijk verklaart dat er veel onvoorziene omstandigheden waren. Het betreft onder andere het doorhalen van het opstalrecht voor heel Bosrijk, discussies met leveranciers en particuliere kopers en projectontwikkelaars over contracten/financiën, ontwerpaanpassingen in bouwplannen en landschap, bezwaar tegen de tenderprocedure en nader onderzoek naar sociale woningbouw in cluster 5. Ook lopen in Bosrijk een paar clusters vertraging op. In deze gevallen waren de ambities in de winnende plannen hoog maar pakt de markt het met de door de ontwikkelaar bepaalde vraagprijzen tot dusver niet op. Er zijn en worden enkele planaanpassingen besproken tussen ontwikkelaar en gemeente voor cluster 14 en 18. Deze moeten leiden tot plannen die blijven aansluiten bij de hoge ambities en bij de uitgangspunten van de winnende tenderplannen, zowel qua kwaliteit als grondprijs, maar beter aansluiten bij de markt.

Waterrijk In het deelgebied Waterrijk worden de kamers 10 en 12 opnieuw ontwikkeld. Voor kamer 10 geldt dat we, gelet op de vragen vanuit het bestuur in 2020, opnieuw de wenselijke woningtypologie en aantallen onderzoeken. Voor de ingewikkelde opgave van wonen in het groen in kamer 12 maken we een nieuw plan. We willen woningen realiseren tussen bestaand groen. Ook moeten we een ontheffingsprocedure op basis van de Natuur beschermingswet doorlopen waar eerder geen rekening mee was gehouden. Verder zien we dat het afronden van de openbare ruimte gecompliceerder is dan gedacht omdat de werkzaamheden lastig op elkaar zijn af te stemmen. Dit betekent dat dit in meer afzonderlijke opdrachten moeten worden uitgezet met hogere kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering tot gevolg. De klimaatverandering zorgt ervoor dat we (nu al) aangelegd groen moeten vervangen en in sommige gevallen anders moeten gaan afwateren. Dit heeft extra voorbereidingskosten met zich mee gebracht. Meerrijk Met de nieuwe ontwikkelaar is in 2020 over de overeenkomst van het deelgebied Meerrijk overlegd. Dat is nu afgrond. Werken met een nieuwe partij in een bestaand project kost in de beginfase meer tijd dan geraamd.

In 2020 is geconstateerd dat marktontwikkelingen vragen om te onderzoeken of de Driehoek (bij Zandrijk) met een andere woningtypologie en een groter programma (appartementen) kan worden ontwikkeld. Ook dit zorgt voor extra voorbereidingskosten.

Inboeknummer 21bst00495

Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling van de D woningen. Dit wordt afgestemd op de actuele bouw- en woningmarkt. We optimaliseren het woningbouwprogramma. De onderhandelingen lopen nog. 1.6 Opbrengsten Meerhoven nemen toe De totaal verwachte opbrengsten in Meerhoven nemen toe met circa € 6,6 miljoen. Onderstaand wordt dit per deelgebied toegelicht. Grasrijk In het deelgebied Grasrijk zijn de onderhandelingen over de verkoop van Hooglanden afgerond. Dit leidt tot een toename van de totale verwachte opbrengsten met € 0,9 miljoen. Bosrijk In het deelgebied Bosrijk zien we hogere grondopbrengsten voor de clusters 2 en 3 en een lagere grondopbrengst voor cluster 5 als gevolg van het omzetten naar sociale woningbouw (zie argument 1.7). Per saldo betekent dit een toename van circa € 2,2 miljoen. Meerrijk In het deelgebied Meerrijk worden 57 extra woningen (zie argument 1.8) gerealiseerd. Daarnaast is de indexatie van de grondopbrengsten van de clusters D2 en Driehoek opgenomen in de grondexploitatie. Tezamen leidt dit tot een hogere grondopbrengst van circa € 2,1 miljoen. 1.7 Cluster 5 in deelgebied Meerhoven Bosrijk wordt sociale woningbouw Het college heeft in februari 2020 besloten tot het realiseren van een programma voor sociale huurwoningen in cluster 5 in deelgebied Bosrijk in Meerhoven. Dit betekent een lagere grondopbrengst van circa € 0,95 miljoen.

De financiële consequenties van dit besluit zijn verwerkt in dit MPG 2021. 1.8 In deelgebied Meerhoven Meerrijk worden 57 extra woningen gerealiseerd In het deelgebied Meerrijk worden 57 extra woningen gerealiseerd ten opzichte van het vorig MPG. Deze extra woningen passen binnen het door uw raad vastgestelde bestemmingsplan (exclusief de Driehoek). Daarin is vastgelegd dat maximaal 700 woningen mogen worden gerealiseerd. Momenteel worden exclusief de Driehoek 690 woningen in Meerrijk gerealiseerd. 1.9 Resultaatverwachting Meerhoven neemt toe Door met name hogere verwachte opbrengsten in Meerhoven neemt het verwacht resultaat van Meerhoven toe. Dit vertaalt zich naar een winstneming van circa € 5,1 miljoen in 2020 en een toename van het verwacht nog resterend resultaat van € 0,7 miljoen.

Inboeknummer 21bst00495 Meerhoven Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Jaarrekening 2019 -41.145.478

MPG 2021 -41.636.083

-40.626.163 87.202.438 -2.321.703 3.109.095

-37.190.184 84.490.510 -1.840.493 3.823.750

Meerhoven Winstneming

Jaarrekening 2019 10.288.771

MPG 2021 5.051.083

Totaal 15.339.854

1.10 Voorbereidingskosten Stationsgebied nemen toe De totale verwachte voorbereidingskosten in Stationsgebied nemen toe met circa € 2,5 miljoen. Tegenover deze toename staan ook extra opbrengsten als gevolg van kostenverhaal (€ 0,45 miljoen) en extra te ontvangen reserveringsrente (€ 0,83 miljoen). Deze toename en daar deels tegenoverstaande opbrengsten wordt hieronder toegelicht. Algemeen De ontwikkeling van het Stationsgebied bevindt zich in het hart van onze stad. Daarmee is dit een complexe opgave in bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied, gelegen aan de zuidzijde van het spoor tussen Dommel en Vestdijk, worden diverse deelprojecten ontwikkeld. De planningen van deze deelprojecten binnen het totale plangebied zijn aangepast, wat heeft geleid tot verlenging van de totale looptijd van het project en daarmee ook tot extra voorbereidingskosten. Hiertegenover staat ook de extra te ontvangen reserveringsrente. In 2020 was het mogelijk om een meer gedetailleerdere planning te maken van de voorbereiding en uitvoering van de tijdelijke inrichting. Met name ook door het parallel lopen van de uitvoeringsplanningen van de verschillende deelprojecten binnen het plangebied is besloten om deze tijdelijke inrichting voor het hele plangebied integraal op te pakken. Een solistische aanpak per deelproject gaat hierbij niet werken.

Hierdoor is de situatie complexer geworden dan eerder ingeschat waarbij veel afstemming vereist is, zowel intern als extern. Omdat de raakvlakken tussen de deelprojecten steeds belangrijk werden, is begin 2020 het structuurplan in leven geroepen. De projecten vanaf de Dommel tot aan de Vestdijk worden in één integraal ontwerp verwerkt. Hiermee zijn meer voorbereidingskosten gemoeid. Deze algemene ontwikkelingen leiden tot extra voorbereidingskosten in de deelprojecten. VVV locatie (€ 0,9 miljoen) Het ontwerptraject voor het Stationsplein is eind 2018 stilgelegd. In 2019 en 2020 heeft het projectteam gewerkt aan het helder krijgen van de kaders en uitgangspunten voor deze opgave, zoals afstemming met het deelproject VVV locatie en fietsenstalling over de waterbergingsopgave en afstemming met NS over alternatieve locatie voor de NS verbussing. Ook zijn een aantal kaders en uitgangspunten voor het Stationsplein gewijzigd, zoals de wijzigingen voor K&R en taxistandplaatsen, opgave voor uitwerking

Inboeknummer 21bst00495

van de Gender en de consequenties van de resultaatverplichting windhinder torens VVV locatie voor het ontwerp van het Stationsplein. Naar verwachting zou de ontwikkelaar van de VVV locatie in 2020 starten met het definitief ontwerp. Inmiddels heeft zij laten weten dat zolang er geen aannemer in beeld is zij ook niet start met deze fase. Naar verwachting is hier binnenkort meer duidelijkheid over. De beschikbare tijd die hiervoor in 2020 was gereserveerd is evengoed besteed, maar aan andere werkzaamheden. Dit heeft te maken met diverse verzoeken vanuit de zijde van de ontwikkelaar over optimalisatiemogelijkheden. Hier kan gedacht worden aan de aanvraag van de subsidie voor de woningbouwimpuls, het verzoek om short stay/ hotel naar wonen om te mogen zetten met een wijzigingsbevoegdheid, het verzoek om een resultaatverplichting aan te gaan in relatie tot windhinder en de gebiedsgerichte aanpak van energievoorzieningen (WKO, warmteleidingen Ennatuurlijk). Lichthoven (€ 1,5 miljoen) Deze bouwvelden van fase 1 Lichthoven (rondom het Student hotel) zijn eigendom van een ontwikkelaar. De gemeentelijke kosten voor ontwikkeling van deze bouwvelden worden verhaald op de ontwikkelaar. In 2020 is de planning van de start van de ontwikkelaar met de laatste twee bouwvelden duidelijk geworden. De gemeentelijke kosten van circa € 0,45 miljoen zijn nu opgenomen in de grondexploitatie.

Hier staat in het kader van kostenverhaal een even grote opbrengst tegenover. De oorspronkelijke planning van de ontwikkelaar van fase 2 kan niet worden waargemaakt. Tijdrovendere onderhandelingen met de aannemer en belegger hebben geleid tot meerdere aanpassingen en uitwerkingen van het plan, onderzoeken en een compleet nieuw onderhandeltraject over de grondopbrengst met externe taxaties en een value engineeringssessie. Inmiddels is de nieuwe grondprijs overeengekomen. Ook is in 2020 gebleken dat de uitgangspunten voor de (provinciale) Ecologische verbindingszone niet actueel meer waren. Hierdoor zijn diverse extra overleggen met de provincie Noord-Brabant, ontwikkelaar en belangengroeperingen gevoerd. 1.11 Opbrengsten Stationsgebied nagenoeg gelijk aan vorig jaar De opbrengsten in Stationsgebied stijgen met een exploitatiebijdrage van circa € 0,45 miljoen voor de bouwvelden in fase 1 (rondom het Student hotel) en extra reserveringsrente van circa € 0,83 miljoen als gevolg van vertraging in de deelprojecten. Deze stijging wordt teniet gedaan door een lagere verwachte grondopbrengst voor Lichthoven fase 2 van circa € 1,5 miljoen. 1.12 Resultaatverwachting Stationsgebied neemt af Het verwachte resultaat neemt af door met name hogere kosten.

Dit vertaalt zich in een correctie van circa € 0,8 miljoen eerder teveel genomen resultaat en een afname van het verwacht nog resterend resultaat van circa € 1,4 miljoen.

Inboeknummer 21bst00495 Stationsgebied Saldo Boekwaarde incl. winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Jaarrekening 2019 -2.068.067

MPG 2021 -1.933.101

-27.820.734 37.655.852 1.504.867 9.271.917

-28.440.773 36.737.765 1.476.305 7.840.196

Stationsdistrict Winstneming

Jaarrekening 2019 5.885.135

MPG 2021 -756.173

Totaal 5.128.962

1.13 Kosten Emmasingelkwadrant nemen af De voorbereidingskosten voor Emmasingelkwadrant nemen toe met circa € 0,6 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door onder andere aanpassing van de kaderstelling van het project wat leidt tot stroeve contractonderhandelingen met partijen, meer noodzaak tot omgevings- en contractmanagement vanuit de gemeente, aanvraag woningbouwimpuls subsidie en het voorbereiden van voorzieningen in het plangebied Emmasingelkwadrant in het kader van de energietransitie. Anderzijds zien we een afname van civiele kosten met circa € 0,9 miljoen in dit project. In de uitwerking van het project verwachten we minder kosten voor vrijmaken terreinen te moeten maken. 1.14 Opbrengsten Emmasingelkwadrant nemen toe De opbrengsten uit verkoop van gronden in het plangebied zijn toegenomen als gevolg van planoptimalisatie. Daarnaast is in 2020 voor dit project een aanvraag gedaan in het kader van de woningbouwimpuls subsidie en deze is door het Rijk toegekend. Ook dit leidt tot extra opbrengsten in de grondexploitatie. Per saldo betekent dit een extra opbrengst van circa € 2,7 miljoen. 1.15 Resultaatverwachting Emmasingelkwadrant neemt toe Het verwachte resultaat neemt toe door met name hogere opbrengsten. Dit vertaalt zich in een toename van het verwacht nog resterend resultaat van circa € 3,5 miljoen. Emmasingelkwadrant Saldo Boekwaarde incl.

winstneming Nog te realiseren: Kosten Opbrengsten Rente Eindwaarde incl. winstneming

Jaarrekening 2019 -694.197

MPG 2021 -1.298.510

-8.975.708 16.152.150 243.368 6.725.613

-7.767.835 18.993.589 321.757 10.249.001

Emmasingelkwadrant totaal Winstneming

Jaarrekening 2019 -

MPG 2021 -

Totaal -

1.16 Voorziening verliesgevende exploitaties blijft nagenoeg gelijk De voorziening verliesgevende exploitaties blijft per saldo nagenoeg gelijk. In de projecten met een verwacht negatief resultaat zien we de volgende substantiële mutaties: • Woonwagenlocaties: om de locaties Alblasstraat en Welschapsedijk af te ronden verwachten we circa € 0,14 miljoen meer apparaatskosten te moeten maken als gevolg van vertraging in de ontwikkeling van deze locaties. Daarnaast werd in de grondexploitatie rekening gehouden met een gekapitaliseerde huurinkomst van circa € 0,3 miljoen voor de locatie ’t Wasven. Inmiddels is gebleken dat deze opbrengst niet gerealiseerd kan worden omdat tegenover deze huurinkomsten ook nog kosten staan. Per saldo wordt het

Inboeknummer 21bst00495

•

verwacht resultaat van dit project negatiever waardoor een dotatie aan de verliesvoorziening van € 0,44 miljoen noodzakelijk is. Marienhage: door extra plankosten en meerwerk herinrichting Kanaalstraat wordt het verwachte resultaat van dit project negatiever waardoor een dotatie aan de verliesvoorziening van € 0,14 miljoen noodzakelijk is. Het project wordt in 2021 afgesloten. Philips Lighting: een deel van de exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar was ten onrechte toegerekend aan dit project terwijl de kosten worden gerealiseerd in het project Emmasingelkwadrant. Daarom is een deel van de exploitatiebijdrage overgeheveld naar het project Emmasingelkwadrant. Het verwacht resultaat van dit project wordt daardoor negatief waardoor een dotatie aan de verliesvoorziening van € 0,1 miljoen noodzakelijk is. Karregat: door minder apparaatskosten en minder kosten voor civiele werken wordt het resultaat van dit project minder negatief waardoor een vrijval van de verliesvoorziening van € 0,24 miljoen ontstaat. Deze vrijval gaat naar de Voorziening claims en juridische geschillen omdat de vorig jaar getroffen voorziening voor Karregat hieruit was gedekt. Brainport Industries Campus (BIC): als gevolg van hogere verwachte kosten en een groter compensatiegebied voor groencompensatie waren kosten toegerekend aan deze exploitatie. Dit past echter niet binnen de BBV-regels.

Deze kosten zullen via een investeringskrediet worden afgedekt. Door deze correctie wordt het verwacht resultaat van dit project minder negatief waardoor een vrijval van de verliesvoorziening van € 0,23 miljoen ontstaat.

1.17 Benodigd weerstandsvermogen stijgt Het voor de portefeuille vastgestelde grondexploitaties en private ontwikkelingen benodigd weerstandsvermogen licht stijgt van circa € 16,3 miljoen naar circa € 16,7 miljoen. Enerzijds zien we een toename van marktrisico’s en risico’s als gevolg van tussentijds winstnemen. De marktrisico’s stijgen omdat in de berekening hiervan rekening wordt gehouden met de noodzaak om eventuele gevolgen van de coronacrisis op te vangen. Dit is conform het besluit van het college over de ‘Parameters en uitgangspunten MPG 2021’. De risico’s van tussentijds winstnemen stijgen omdat de totale winstneming is gestegen en daarmee de omvang van eventuele correcties bij tegenvallers groter zou kunnen zijn. Anderzijds zien we een lichte afname van projectrisico’s en een toename van het verwacht nog resterend resultaat waardoor we risico’s voor een groter deel in projecten kunnen opvangen. Jaarrekening 2019

MPG 2021

Verschil

Lopende projecten: Marktrisico's Projectrisico's Winstneming Correctie projecten met positief saldo Saldo lopende projecten:

€ 10.700.000 € 9.800.000 € 4.100.000 -€ 9.700.000 € 14.900.000

€ 13.900.000 € 9.100.000 € 4.800.000 -€ 11.300.000 € 16.500.000

-€ 3.200.000 € 700.000 -€ 700.000 € 1.600.000 -€ 1.600.000

Projecten in voorbereiding Totaal benodigde weerstandscapaciteit

€ 1.400.000 € 16.300.000

€ 200.000 € 16.700.000

€ 1.200.000 -€ 400.000

Weerstandscapaciteit

Inboeknummer 21bst00495

1.18 Accountanstcontrole grondexploitaties is afgerond De accountantscontrole op de grondexploitaties heeft plaatsgevonden vooruitlopend op het opstellen van dit dossier. Dit raadsdossier is door onze accountant op hoofdlijnen doorgenomen, waarbij de accountant aangeeft dat deze niet tegenstrijdig is met haar controlebevindingen en dat de voor de jaarrekening meest relevante zaken juist zijn toegelicht. Kanttekeningen 1.1 Macro economische ontwikkelingen kunnen leiden tot een beroep op het weerstandsvermogen De toenemende resultaatsverwachtingen vertalen zich naar hoge winstnemingen. In totaal is sinds 2017 circa € 48,2 miljoen winst uit de (grond)exploitaties genomen. Dit is verplicht op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De buffer om tegenvallers op te vangen in de exploitaties zelf, bijvoorbeeld bij een nieuwe economische crisis, neemt hierdoor af. Het BBV sluit uit om bij het berekenen van de winstneming rekening te houden met risico’s ten aanzien van (macro) ontwikkelingen zoals de verwachtingen op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid (conjunctuurrisico’s). Dit betekent dat in dergelijke gevallen, met sterk teruglopende opbrengsten en mogelijke vertraging tot gevolg, de kans groot is dat een beroep moet worden gedaan op het weerstandsvermogen van onze gemeente.

1.2 Tussentijds winstnemen is risicovol Tussentijds winstnemen conform BBV-regelgeving is risicovol. De voorgeschreven methodiek houdt namelijk geen rekening met de stand van de boekwaarde, het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten. Dit betekent dat ook in projecten met een negatieve boekwaarde soms winst moet worden genomen. De boekwaarde van de totale portefeuille bedraagt bij Jaarrekening 2020 circa € 99,2 miljoen (negatief) en door tussentijds winstnemen neemt dit saldo minder snel af. Daarnaast zien we dit jaar dat eerder genomen winst in de projecten Vogelzang en Van de Venterrein (€ 0,08 miljoen), Stationsgebied (€ 0,76 miljoen) en Natlab (€ 0,14 miljoen) moet worden gecorrigeerd. Dit als gevolg van lagere verwachte resultaten dan verwacht bij de Jaarrekening 2019. 1.3 Steeds complexere opgave zorgt voor toename kosten De opgave om een fors aantal woningen toe te voegen wordt steeds complexer. Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidingslocaties, dus zal de opgave door middel van verdichting in de bestaande stad moeten worden gerealiseerd. Dit zorgt voor meer complexiteit in projecten waardoor we worden geconfronteerd met langere doorlooptijden en meer kosten. Anderzijds zorgt met name de huidige woningmarkt voor stijgende grondopbrengsten.

1.4 Prognose resultaten grondexploitaties en private ontwikkelingen is complex In het MPG 2021 wordt op basis van de geactualiseerde (grond)exploitaties inzicht gegeven in de verwachte resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Bij de actualisatie is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van nog

Inboeknummer 21bst00495

verwachten kosten, opbrengsten en fasering behorend bij de huidige projectenportefeuille. Deze zijn echter afhankelijk van vele factoren. Conjunctuur en marktontwikkelingen, maar ook veranderend overheidsbeleid hebben hier invloed op. Deze afhankelijkheid maakt (grond)exploitaties dynamisch, waardoor het niet eenvoudig is om de resultaten hiervan op lange termijn te voorspellen. Daarom is het noodzakelijk over voldoende weerstandsvermogen te beschikken om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. 1.5 Mutaties in portefeuille kunnen leiden tot nieuwe verwachtingen Het MPG 2021 is gebaseerd op de huidige portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen en de uitgangspunten die daar momenteel onder liggen. Deze portefeuille is echter dynamisch. Ieder jaar worden projecten afgesloten en nieuwe projecten opgestart en wordt middels dossiers besloten de uitgangspunten van (grond)exploitaties te wijzigen. Dit heeft een continu effect op de meerjaren prognose van de (grond)exploitaties. Kosten De inhoudelijke herijking heeft geleid tot financiële mutaties in de jaarschijven van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Dit leidt tot een begrotingswijziging voor de jaren 2021 en volgende. Daarnaast heeft het MPG ook consequenties voor het resultaat Jaarrekening 2020. In onderstaande figuur is dit schematisch weergegeven.

Gezien de grote onzekerheden over resultaten uit (grond)exploitaties zijn er in de begroting 2020 geen resultaten begroot. Jaarrekening 2020

Baten

Resultaat projecten Verliesvoorziening Afdrachten: Saldireserve specifiek (fietsenkelder station) Reserve bovenwijks Reserve IKXL Vastgoed Voorziening claims en juridische geschillen Totaal

7.830.000 890.000

Lasten

8.720.000

890.000 6.370.000 10.000 240.000 7.510.000

1.210.000

Een korte toelichting: • Het resultaat uit projecten bedraagt € 7,83 miljoen. Van dit resultaat wordt conform de door uw raad vastgestelde nota Bovenwijkse voorzieningen € 6,37 miljoen gestort in de reserve Bovenwijkse voorzieningen. • De dotatie aan de verliesvoorziening als gevolg van projecten die meer negatief worden is ongeveer gelijk aan de vrijval van de verliesvoorziening als gevolg van projecten die minder negatief worden; • De vrijval van de verliesvoorziening als gevolg van het minder negatief worden van het project Karregat (circa € 0,24 miljoen) gaat naar de Voorziening claims en juridische geschillen omdat de vorig jaar getroffen voorziening voor Karregat hieruit was gedekt;

Inboeknummer 21bst00495

•

Met uw besluit over het raadsvoorstel ‘Financiële effecten van verkoop gemeentelijk vastgoed’ heeft uw raad besloten dat bij verkoop van een gemeentelijk pand, via resultaatsbestemming de opbrengstbestemming wordt gehanteerd zoals genoemd in de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde verkooplijst, óók indien de verkoop plaatsvindt met gebruik van een grondexploitatie (waarbij normaliter het resultaat na vrijval naar de algemene middelen zou vloeien). In 2020 betreft dit een beperkt bedrag van circa € 10.000. Het netto resultaat van circa € 1,2 miljoen komt ten gunste van het jaarrekeningresultaat.

Communicatie Niet van toepassing. Planning en uitvoering Het MPG 2021 moet worden vastgesteld voordat de Jaarrekening 2020 wordt vastgesteld. Evaluatie Na aanleiding van de evaluatie van het MPG proces vorig jaar zijn dit jaar een aantal verbeteringen doorgevoerd. Belangrijkste hierin is dat al in een vroegtijdig stadium afstemming met de accountant heeft plaatsgevonden over een aantal onderwerpen en dat de accountantscontrole van de grondexploitaties vooruitlopend op het MPG dossier en parallel aan de interne controle heeft plaatsgevonden. Deze werkwijze wordt binnenkort geëvalueerd. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2021 • Financieel overzicht grondexploitaties en private ontwikkelingen MPG 2021 • Begrotingswijziging  

De bijlagen worden meegestuurd De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

Inboeknummer 21bst00495

Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 13 april 2021; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 25 mei 2021; gelet op de Tijdelijke wet digitale beraadslaging en besluitvorming provincies, gemeenten, waterschappen en openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba; besluit: 1) De herijkingen van de lopende exploitaties met daarbij behorende financiële mutaties vast te stellen zoals opgenomen in het MPG 2021. De meest significante consequenties hiervan zijn: a) Het resultaat uit projecten bedraagt in 2020 circa € 7,8 miljoen. De meest substantiële winstnemingen (> € 0,5 miljoen) vinden plaats in de grondexploitaties Meerhoven, Eindhoven Airport bedrijventerrein, Puttensedreef, Blixembosch en Uitbreiding winkels Volderhof. Een deel van deze winstneming (circa € 6,4 miljoen) wordt door eerdere besluitvorming van uw raad over de Nota Bovenwijkse Voorzieningen gestort in de reserve Bovenwijks. b) Het nog resterend resultaat van de portefeuille bedraagt circa € 54,9 miljoen. In de herijkingen zijn onderstaande significante mutaties verwerkt. Omdat alleen de significante mutaties zijn vermeld, leiden deze bedragen dit niet tot een sluitende rekensom.

Inboeknummer 21bst00495

d) 2)

De benodigde weerstandscapaciteit voor het opvangen van de risico’s van (grond)exploitaties stijgt licht van € 16,3 miljoen naar € 16,7 miljoen. De begrotingswijziging die voortkomt uit het MPG 2021 vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 1 juni 2021.

J. Verbruggen, griffier.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11743991/1