Raadsvoorstel Meerjarenprognose grondexploitaties 2022

gemeente Eindhoven Inboeknummer 22bst00473 Dossiernummer 22.14.451 B&W beslisdatum 05 april 2022

Meerjarenprognose Grondexploitaties en private Raadsvoorstel ontwikkelingen 2022 Inleiding Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties en private ontwikkelingen (MPG). Naast inzicht in de financiën en het programma van de totale portefeuille geeft het MPG rapport ook meer gedetailleerd inzicht in de meest omvangrijke projecten. Het gaat daarbij niet alleen om de financiën, maar ook om wat deze projecten op andere thema’s aan waarde bijdragen aan onze stad. Dit volgt uit de in 2017 door uw raad vastgestelde nota grondbeleid ‘Koersen op waarden’. In het MPG wordt geen nieuw beleid gemaakt. We verwerken de in het afgelopen jaar genomen inhoudelijke besluiten rondom nieuwe projecten en scopewijzigingen van bestaande projecten. Verder verwerken we uitsluitend herzieningen die passen binnen eerder vastgestelde kaders (ruimtelijk en programmatisch), die het gevolg zijn van autonome ontwikkelingen, die betrekking hebben op ondergeschikte punten of die het gevolg zijn van verschuiving/aanpassing van de fasering. We leggen met dit MPG dus geen inhoudelijke keuzes voor. Wanneer dat aan de orde is, volgen hiervoor separate voorstellen. Wel worden herzieningen die financieel materieel zijn apart toegelicht in dit raadsvoorstel.

Met financieel materieel wordt bedoeld dat over de gehele looptijd de geraamde kosten en/of opbrengsten met meer dan 10% wijzigen en de wijziging > € 500.000,- is. Ook exploitaties die niet langer minimaal budgettair neutraal zijn worden apart toegelicht. In de door uw raad vastgestelde Financiële verordening is dit vastgelegd.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college  Onvermijdelijk

Doelstelling Het MPG 2022 verschaft inzicht in enerzijds de financiële en programmatische meerjarenprognose en anderzijds de toegevoegde waarde op de thema’s duurzaamheid, innovatie, economie en inclusiviteit van de gebiedsontwikkelingen in Eindhoven. Dit

Inboeknummer 22bst00473

inzicht wordt verschaft op basis van de geactualiseerde exploitaties. Het jaarlijks actualiseren van de exploitaties is een verplichting uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Uit dit MPG 2022 volgen de (financiële) consequenties voor de jaarrekening 2021, de bijstelling van de begroting 2022 en de input voor de begroting 2023. Voorstel 1) De herijkingen van de lopende exploitaties met daarbij behorende financiële mutaties vast te stellen zoals opgenomen in het MPG 2022. De meest significante consequenties hiervan zijn: a) Het resultaat uit projecten bedraagt in 2021 circa € 6,7 miljoen. De meest substantiële winstnemingen (> € 0,5 miljoen) vinden plaats in de grondexploitaties Puttensedreef, Meerhoven, Blixembosch, bedrijventerrein Driehoeksbos, ontwikkeling Kronehoefstraat 62 en Winkelcentrum Woensel. Een substantiële terugstorting van eerder teveel genomen winst vindt plaats in de grondexploitatie Stationsgebied. b) Het nog resterend resultaat van de portefeuille bedraagt circa € 50,7 miljoen. Hieronder worden de meest significante mutaties vermeld die in de herijkingen zijn verwerkt.

i) Stationsgebied: circa € 2,5 miljoen meer voorbereidingskosten en € 1,2 miljoen meer civiele kosten, wat per saldo leidt tot een correctie van circa € 1,7 miljoen eerder teveel genomen winst en een afname van het verwacht nog resterend resultaat met circa € 2,4 miljoen naar circa € 5,4 miljoen. ii) Deken van Somerenstraat: circa € 0,22 miljoen meer voorbereidingskosten en € 0,56 miljoen meer sloopkosten, circa € 1,08 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een winstneming van € 0,36 miljoen en een nagenoeg gelijkblijvend verwacht nog resterend resultaat van circa € 6,1 miljoen. iii) Eurobuilding: circa € 0,19 miljoen meer voorbereidingskosten en circa € 0,40 miljoen meer civiele kosten, circa € 0,33 miljoen meer opbrengsten wat per saldo leidt tot een afname van het verwacht nog resterend resultaat met circa € 0,29 miljoen naar circa € 0,1 miljoen. c) De Voorziening verliesgevende exploitaties wordt verlaagd met een bedrag van circa € 1,6 miljoen. i) Het project Marienhage is afgesloten waardoor de hiervoor getroffen verliesvoorziening van € 1,64 miljoen vrijvalt ter dekking van het negatief resultaat van dit project. ii) Van de projecten Woonwagenlocaties (€ 0,18 miljoen) en Philips Lighting (€ 0,3 miljoen) wordt het verwacht resultaat meer negatief.

iii) Van de projecten Emmasingelcomplex (€ 0,34 miljoen) en Brainport Industries Campus (BIC) (€ 0,14 miljoen) wordt het verwacht resultaat minder negatief. d) De benodigde weerstandscapaciteit voor het opvangen van de risico’s van (grond)exploitaties stijgt van € 16,7 miljoen naar € 20,7 miljoen. 2) De begrotingswijziging die voortkomt uit het MPG 2022 vast te stellen.

2

Inboeknummer 22bst00473

Argumenten 1.1 Parameters en uitgangspunten conform collegebesluit In december 2021 heeft het college de parameters en uitgangspunten voor het MPG 2022 vastgesteld. In onderstaande tabel zijn deze weergegeven. Voor de grondexploitaties Strijp S worden conform afspraken met de daaraan verbonden partijen afwijkende parameters gehanteerd. Voor een toelichting verwijzen we naar de in de bijlage opgenomen adviesnota ‘Parameters en uitgangspunten MPG 2022’ d.d. 1 december 2021. MPG 2022 Kosten Voorbereidingskosten Civiele werken Opbrengsten Wonen Bedrijven Kantoren Winkels Exploitatiebijdragen Rente Discontovoet

2022

2023

2024 e.v.

2% 5%

2% 2%

2% 2%

3% 0% 2,5% 2% 2% 1,03% 2%

3% 0% 2,5% 2% 2% 1,3%

2% 0% 2% 2% 2% 1,3%

1.2 Resultaat uit grondexploitaties en private ontwikkeling bedraagt circa € 6,7 miljoen Resultaat uit projecten ontstaat door conform BBV-regelgeving tussentijds winstnemen uit grondexploitaties, grondverkoop bij private ontwikkelingen en het afsluiten van projecten. In 2021 bedraagt het resultaat uit projecten circa € 6,7 miljoen. Hiervan komt € 6,1 miljoen uit lopende exploitaties en € 0,6 miljoen uit afgesloten exploitaties. 1.3 Financiën portefeuille grondexploitaties en private ontwikkeling ontwikkelt positief De totale portefeuille blijft zich financieel positief ontwikkelen. In onderstaande figuur zijn de ontwikkelingen ten opzichte van de verwachtingen bij de jaarrekening 2020 weergegeven. De boekwaarde (saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten) is ten opzichte van vorig jaar met circa € 24,9 miljoen afgenomen naar circa € 74,3 miljoen. In de portefeuille zijn in 2021 meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd. Belangrijkste oorzaak hiervan is het realiseren van substantiële grondopbrengsten in de projecten Strijp S, Puttensedreef, Meerhoven, CPO Draaiboomstraat, Blixembosch en Ontwikkeling Kronehoefstraat 62.

3

Inboeknummer 22bst00473

Om deze boekwaarde terug te verdienen moeten vanaf 2021 nog circa € 120,1 miljoen kosten en € 245,1 miljoen opbrengsten worden gerealiseerd: • Er zijn in 2021 circa € 24,4 miljoen kosten gerealiseerd. Vervolgens zien we dat de nog te realiseren kosten minder afnemen dan de realisatie in 2021 door prijsstijging en complexiteit van projecten. Per saldo (toename nog te realiseren kosten minus realisatie 2021) nemen de nog te realiseren kosten ten opzichte van vorig jaar af met circa € 17,1 miljoen. • Er zijn in 2021 circa € 55,9 miljoen opbrengsten gerealiseerd. Vervolgens zien we dat de nog te realiseren opbrengsten minder afnemen door hogere verwachte opbrengsten en toevoegen van nieuwe projecten. Per saldo (toename nog te realiseren opbrengsten minus realisatie 2021) nemen de nog te realiseren opbrengsten ten opzichte van vorig jaar af met circa € 46,3 miljoen. Het voorgaande zorgt voor een verwacht nog resterend resultaat van circa € 50,7 miljoen. Over dit resultaat kan niet direct worden beschikt. Uitname van dit resultaat zal plaatsvinden conform BBV-regelgeving naar rato van de realisatie van deze projecten in de periode tussen 2022 en 2030. Naast het nog resteren verwacht resultaat is al € 52,5 miljoen resultaat uit de lopende exploitaties genomen. Tezamen (al genomen resultaat en nog verwacht resultaat) een totaal resultaat van € 103,2 miljoen.

1.4 Kosten Stationsgebied nemen toe Voorbereidingskosten De voorbereidingskosten (voornamelijk apparaatskosten voor planontwikkeling en begeleiding, maar ook kosten voor voorbereiding en toezicht tijdens de uitvoering) nemen toe met circa € 2,5 miljoen. Dit heeft meerdere oorzaken.

4

Inboeknummer 22bst00473

Er is sprake van een jaar vertraging en met name de integraliteit/samenhang vergt van de diverse in dit gebied bij elkaar komende projecten extreem veel afstemming en communicatie. Hierdoor moeten extra voorbereidingskosten worden gemaakt. Ook is door een extern bureau onderzoek gedaan naar de nog te maken VAT-kosten gerelateerd aan de uitvoering van civiele werken in het Stationsgebied en de complexiteit van het project. Hieruit is gebleken dat de nog te maken VAT-kosten naar verwachting hoger zullen zijn dan waar tot op heden rekening mee was gehouden. De uitkomsten van dit extern onderzoek zijn in de grondexploitatie verwerkt. Tot slot is het gemeentebrede uurtarief dat wordt doorbelast aan alle projecten gestegen omdat bleek dat de werkelijke directe kosten (eigen en inhuur) hoger lagen dan de raming die was gebruikt voor de bepaling van het tarief begin 2021. District E De planning voor 2021 was dat het plan verder zou worden doorontwikkeld naar een definitief ontwerp. In januari 2021 heeft de ontwikkelaar echter heroverwegingen aangekondigd door de druk op het hotelprogramma, de toenemende wens voor extra (betaalbaar) woonprogramma en voortschrijdend inzicht in relatie tot gesprekken met de potentiële bouwpartner (om de autonome bouwkostenstijging beheersbaar te maken).

Hierdoor zijn partijen lange tijd bezig geweest met gesprekken over en beoordeling van de heroverwegingen. De definitief ontwerpfase start Q1 2022. Daarnaast heeft het bestemmingsplanproces in 2021een aantal hobbels gekend. Hierdoor is er veel tijd gaan zitten in het beheersen en goed op orde krijgen van dit proces. Tijdelijke maatregelen Doordat planningen zijn gaan schuiven zijn er ook nieuwe scenario's ontstaan voor de beoogde tijdelijke maatregelen. Hierdoor is de verwachting dat er extra voorbereidingskosten nodig zijn om de maatregelen hierop af te stemmen/uit te werken. Ook is gebleken dat de omgeving een grotere informatiebehoefte heeft dan voorheen ingeschat. Stationsplein en Stationsweg De realisatie van het voorlopig ontwerp van het Stationsplein Zuid is in 2021 met voorrang opgepakt. Deze versnelling heeft in 2021 meer voorbereidingskosten veroorzaakt. In de volgende jaren hoeven hierdoor minder voorbereidingskosten te worden gemaakt. De planvorming van de Stationsweg is niet verder gebracht dan een verdere uitwerking van een aantal details. Hier zijn niet meer voorbereidingskosten dan strikt noodzakelijk gemaakt. Deze voorbereidingskosten zijn doorgeschoven naar volgende jaren. Lichthoven Het besluitvormingsproces rondom het bestemmingsplan heeft meer voorbereidingskosten gevraagd dan verwacht.

Daarnaast vragen de verschillende bestemmingsplannen extra integrale afstemming tussen de verschillende projecten over cumulatieve effecten zoals verkeer en windhinder.

5

Inboeknummer 22bst00473

Civiele kosten De civiele kosten in het Stationsgebied nemen toe met circa € 1,2 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door de hoge prijsstijgingen in het afgelopen jaar en de verwachting dat deze prijsstijging het komende jaar, zij het in mindere mate, nog zal aanhouden. 1.5 Opbrengsten Stationsgebied stijgen De opbrengsten in Stationsgebied stijgen met een extra reserveringsrente van circa € 0,66 miljoen als gevolg van vertraging in de deelprojecten. 1.6 Resultaatverwachting Stationsgebied neemt af Het verwachte resultaat neemt af door met name hogere kosten. Dit vertaalt zich in een correctie van circa € 1,7 miljoen eerder teveel genomen resultaat en een afname van het verwacht nog resterend resultaat met circa € 2,4 miljoen naar € 5,4 miljoen. 1.7 Kosten en opbrengsten Deken van Somerenstraat nemen toe Voorbereidingskosten De voorbereidingskosten nemen toe met circa € 0,22 miljoen. Naast de verhoging van de uurtarieven die worden doorbelast zijn er ook een aantal andere oorzaken die leiden tot hogere voorbereidingskosten. Zo is op verzoek van de ontwikkelaar gebouw 3 van herontwikkeling naar sloop-nieuwbouw omgezet en is het project geconfronteerd met enkele wijzigende kaders (boeiende binnenstad, opgave waterberging) en noodzakelijke afstemming met omliggende projecten.

De sloop van de gebouwen Deken van Somerenstraat 2 en 4 voorafgaand aan de grondlevering in verband met een fiscaal zo gunstig mogelijke levering heeft extra inzet gevraagd. Ook loopt er een intensieve bezwaarprocedure op de verleende omgevingsvergunning. Sloopkosten In verband met de wens om de grond fiscaal bouwrijp te leveren zijn de sloopkosten van circa € 0,56 miljoen in de grondexploitatie opgenomen. Hiertegenover staat een extra opbrengst van de ontwikkelaar. 1.8 Opbrengsten Deken van Somerenstraat nemen toe Door de grond fiscaal bouwrijp te leveren, waar ook kosten tegenover staan, en het realiseren van extra programma, wordt door de ontwikkelaar circa € 1,08 miljoen extra grondprijs betaald. 1.9 Resultaatverwachting Deken van Somerenstraat neemt toe Door met name de extra opbrengsten als gevolg van het realiseren van extra programma neemt het verwacht resultaat toe. Dit vertaalt zich naar een winstneming van circa € 0,36 miljoen in 2021 en een nagenoeg gelijkblijvend verwacht nog resterend resultaat van circa € 6,1 miljoen.

6

Inboeknummer 22bst00473

1.10 Kosten Eurobuilding nemen toe Voorbereidingskosten De voorbereidingskosten nemen toe met circa € 0,19 miljoen. Naast de verhoging van de uurtarieven die worden doorbelast zien we dat in 2021 meer voorbereidingskosten zijn gemaakt door beoogde versnelling van de projectontwikkelaar. In de komende periode verwachten we meer voorbereidingskosten te moeten maken door verwachte complexiteit rondom de grondlevering, het verplaatsen van TV Compound en de inrichting van de openbare ruimte. Hiertegenover staat een hogere exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar van circa € 0,19 miljoen. Civiele werken De civiele kosten nemen toe met circa € 0,40 miljoen. Naast de hoge prijsstijgingen is tijdens de uitwerking gebleken dat alle putten moeten worden gemetseld, grondwaterbemaling onder de rioolsleuf noodzakelijk is, vrijkomende grond moet worden afgevoerd en de aanleg van het nieuwe riool complexer is door de ligging van kabels en leidingen. Daarnaast zijn extra zware voorzieningen om het bouwterrein te beveiligen nodig in verband met ligging naast het stadion. 1.11 Opbrengsten Eurobuilding nemen toe De opbrengsten nemen toe met € 0,35 miljoen door een hogere grondopbrengst en een hogere exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar. 1.12 Resultaatverwachting Eurobuilding neemt af Door met name hogere verwachte kosten neemt het verwacht resultaat van af.

Dit vertaalt zich naar een afname van het verwacht nog resterend resultaat met circa € 0,29 miljoen naar circa € 0,1 miljoen. 1.13 Voorziening verliesgevende exploitaties neemt af De voorziening verliesgevende exploitaties neemt af. In de projecten met een verwacht negatief resultaat zien we de volgende substantiële mutaties: • Marienhage: dit project is afgesloten waardoor de getroffen voorziening van € 1,64 miljoen is vrijgevallen ter dekking van het negatief resultaat. • Woonwagenlocaties: De voorbereidingskosten nemen toe met circa € 0,03 miljoen. Naast de verhoging van de uurtarieven zijn meer voorbereidingskosten gemaakt om Alblasstraat over te kunnen dragen aan Wooninc. De civiele kosten nemen toe met circa € 0,14 miljoen. Naast de hoge prijsstijgingen zoals toegelicht bij Stationsgebied wordt deze kostenstijging ook veroorzaakt doordat uit een recent opgestelde werkbegroting voor de uitvoering van de civiele werken op de woonwagenlocatie aan de Alblasstraat is gebleken dat meer kosten moeten worden gemaakt. Zo moet er een riool worden verlegd waar eerder geen rekening mee was gehouden en een hekwerk geplaatst. • Philips Lighting wordt het verwacht resultaat € 0,3 miljoen meer negatief en bij Emmasingelcomplex wordt het verwacht negatief resultaat € 0,34 miljoen minder negatief. Dit wordt veroorzaakt doordat het beschikbare budget voor de

7

Inboeknummer 22bst00473

•

herinrichting van het Lichtplein zijn overgeheveld van Emmasingelcomplex naar Philips Lighting. Brainport Industries Campus (BIC) wordt het verwacht resultaat € 0,14 miljoen minder negatief. Dit komt doordat eerder nog geraamde kosten voor het woonrijp-maken niet meer nodig zijn.

1.14 Benodigd weerstandsvermogen stijgt Het voor de portefeuille vastgestelde grondexploitaties en private ontwikkelingen benodigd weerstandsvermogen stijgt van circa € 16,7 miljoen naar circa € 20,7 miljoen. Het afgelopen jaar zijn we geconfronteerd met sterke kostenstijgingen en is het erg onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Daarom houden we bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit nu rekening met een kostenrisico. Dit risico is bepaald aan de hand van twee scenario’s (zie kanttekening 1.4). Hiervan is het financiële effect op het nog verwachte resultaat van de portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen is bepaald tezamen met de kans van optreden. Dit leidt tot een benodigde weerstandscapaciteit van circa € 1,8 miljoen. Daarnaast zien we dat de projectrisico’s zijn toegenomen. Dit heeft vooral te maken met een aantal onderzoeken naar de mogelijkheden voor een meer betaalbaar programma in de woontoren in het park Meerland (Meerhoven) en District E (Stationsgebied) en het omzetten van bedrijventerrein Park Forum Zuid naar wonen. Een eventueel besluit hierover kan financiële consequenties hebben voor deze grondexploitaties.

Weerstandscapaciteit Lopende projecten: Marktrisico's Kostenrisico's Projectrisico's Winstneming Correctie projecten met positief saldo Saldo lopende projecten: Projecten in voorbereiding Totaal benodigde weerstandscapaciteit

Jaarrekening 2020

MPG 2022

Verschil

€ 13.900.000 €0 € 9.100.000 € 4.800.000 -€ 11.300.000 € 16.500.000

€ 12.300.000 € 1.800.000 € 12.300.000 € 5.300.000 -€ 11.100.000 € 20.600.000

€ 1.600.000 -€ 1.800.000 -€ 3.200.000 -€ 500.000 -€ 200.000 -€ 4.100.000

€ 200.000 € 16.700.000

€ 100.000 € 20.700.000

€ 100.000 -€ 4.000.000

Kanttekeningen 1.1 Tussentijds winstnemen is risicovol Tussentijds winstnemen conform BBV-regelgeving is risicovol. De voorgeschreven methodiek houdt namelijk geen rekening met de stand van de boekwaarde, het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten. Dit betekent dat ook in projecten met een negatieve boekwaarde (meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd) winst moet worden genomen. De boekwaarde van de totale portefeuille bedraagt bij de jaarrekening 2021 circa € 74,3 miljoen (negatief) en door tussentijds winstnemen neemt dit saldo minder snel af. Ook neemt de buffer om tegenvallers op te vangen in de exploitaties zelf, bijvoorbeeld bij een nieuwe economische crisis, hierdoor af. Het BBV sluit uit om bij het berekenen van de winstneming rekening te houden met risico’s ten aanzien van (macro) ontwikkelingen zoals de verwachtingen op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt in

8

Inboeknummer 22bst00473

zijn algemeenheid (conjunctuurrisico’s). Dit betekent dat bij optredende risico’s, met hogere kosten, lagere opbrengsten en mogelijke vertraging tot gevolg, de kans groot is dat een beroep moet worden gedaan op het weerstandsvermogen van onze gemeente. We zien dit jaar dat eerder genomen winst in de projecten Tongelresche Akkers (€ 0,14 miljoen), Stationsgebied (€ 1,67 miljoen) en Bedrijventerrein Kapelbeemd (€ 0,11 miljoen) moet worden gecorrigeerd. Dit als gevolg van lagere verwachte resultaten dan verwacht bij de jaarrekening 2020. Dit leidt tot lagere stortingen van resultaten in de verschillende reserves. Voor Stationsgebied geldt daarbij specifiek dat de resultaten vanuit deze grondexploitatie wordt gestort in achtereenvolgens de saldireserve specifiek (fietsenkelder), reserve bovenwijks en de reserve IKXL. Omdat met name aan de saldireserve specifiek (fietsenkelder) en de reserve IKXL als uitgaven zijn gekoppeld, wordt bij de jaarrekening 2021 voorgesteld deze terugstorting te verrekenen met de reserve Strategische Investeringen. Bij de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en private ontwikkelingen is dit risico meegenomen. 1.2 Steeds complexere opgave zorgt voor toename kosten De opgave om een fors aantal woningen toe te voegen wordt steeds complexer.

Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidingslocaties, dus zal de opgave door middel van verdichting in de bestaande stad moeten worden gerealiseerd. Dit zorgt voor meer complexiteit in projecten waardoor we worden geconfronteerd met langere doorlooptijden en hogere kosten. Anderzijds zorgt met name de huidige woningmarkt voor stijgende grondopbrengsten. 1.3 Prognose resultaten grondexploitaties en private ontwikkelingen is complex In het MPG 2022 wordt op basis van de geactualiseerde (grond)exploitaties inzicht gegeven in de verwachte resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Bij de actualisatie is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van nog verwachten kosten, opbrengsten en fasering behorend bij de huidige projectenportefeuille. Deze zijn echter afhankelijk van vele factoren. Conjunctuur en marktontwikkelingen, maar ook veranderend overheidsbeleid hebben hier invloed op. Deze afhankelijkheid maakt (grond)exploitaties dynamisch, waardoor het niet eenvoudig is om de resultaten hiervan op lange termijn te voorspellen. Daarom is het noodzakelijk over voldoende weerstandsvermogen te beschikken om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. 1.4 kostenstijging civiele werken in de huidige markt onzeker De ontwikkeling van de nog te realiseren civiele kosten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten.

Het afgelopen jaar zijn we geconfronteerd met sterke kostenstijgingen. Dit is verwerkt in de grondexploitaties. Vervolgens is het nog erg onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Hierover

9

Inboeknummer 22bst00473

hebben we extern advies ingewonnen waarbij voor 2022 een kostenstijging van 5% is geadviseerd. Ook dit advies is verwerkt in de grondexploitaties. Toch bestaat de kans dat de kostenontwikkeling zich de komende jaren anders ontwikkeld dan waar we in dit MPG vanuit gaan. Er zijn namelijk vele externe factoren die hier invloed op kunnen hebben. De recent in Oekraïne uitgebroken oorlog is daar een voorbeeld van. Wat er exact staat te gebeuren is lastig te voorspellen. Zo is de laatste voorspelling van Europese Centrale Bank (ECB) dat inflatie voor 2022 5,2% zal bedragen en daarna zal dalen naar 2,1 procent in 2023 en 1,9% in 2024. Ervan uitgaande dat de kostenontwikkeling de inflatie volgt, ligt dit redelijk in lijn met de nu in het MPG gehanteerde percentages voor de kostenstijging de komende jaren. Om meer inzicht te krijgen in de effecten van een eventuele hogere kostenstijging dan waar me nu vanuit gaan, hebben we twee scenario’s berekend waarin de kostenstijging van het afgelopen jaar (8%) zich langer door zal zetten. Of dit risico zal optreden en in welke omvang is op dit moment niet te voorspellen. Deze scenario’s zijn dan ook vooral bedoeld om de gevoeligheid van onze grondexploitaties en private ontwikkelingen voor een eventuele hardere kostenstijging dan waar we nu in het MPG vanuit gaan te laten zien. MPG 2022 2022 2024 2025 e.v.

5% 2% 2%

Scenario 1 8% 5% 2%

Scenario 2 8% 8% 5%

In onderstaande tabellen zijn de mogelijke effecten van deze scenario’s op de nog verwachten resultaten uit de portefeuille, en specifiek de meest omvangrijke projecten, inzichtelijk gemaakt. Deze scenario’s zijn vertaald naar benodigd weerstandsvermogen om dit kostenrisico op te kunnen vangen (zie argument 1.14). Scenario 1 GDC Noord Tongelresche Akkers Meerhoven Blixembosch VDMA Stationsgebied Emmasingelkwadrant Deken van Somerenstraat Overige projecten Totaal

MPG 2022 6.040.000 160.000 3.650.000 1.100.000 3.170.000 5.420.000 11.120.000 5.690.000 14.320.000 50.670.000

Scenario 1 5.560.000 120.000 2.240.000 990.000 3.070.000 4.020.000 11.020.000 5.690.000 14.050.000 46.760.000

Mutatie -480.000 -40.000 -1.410.000 -110.000 -100.000 -1.400.000 -100.000 0 -270.000 -3.910.000

10

Inboeknummer 22bst00473

Scenario 2 GDC Noord Tongelresche Akkers Meerhoven Blixembosch VDMA Stationsgebied Emmasingelkwadrant Deken van Somerenstraat Overige projecten Totaal

MPG 2022 6.040.000 160.000 3.650.000 1.100.000 3.170.000 5.420.000 11.120.000 5.690.000 14.320.000 50.670.000

Scenario 2 5.180.000 110.000 1.310.000 960.000 3.010.000 2.660.000 10.970.000 5.690.000 13.840.000 43.730.000

Mutatie -860.000 -50.000 -2.340.000 -140.000 -160.000 -2.760.000 -150.000 0 -480.000 -6.940.000

1.4 Mutaties in portefeuille kunnen leiden tot nieuwe verwachtingen Het MPG 2022 is gebaseerd op de huidige portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen en de uitgangspunten die daar momenteel onder liggen. Deze portefeuille is echter dynamisch. Ieder jaar worden lopende projecten afgesloten. Daarnaast worden met college- en of raadsbesluiten nieuwe (grond)exploitaties vastgesteld en uitgangspunten van (grond)exploitaties gewijzigd. Dit heeft een continu effect op de meerjaren prognose van de (grond)exploitaties. Bij de planning- & controlcyclus wordt dit nauwlettend gevolgd. 1.5 Voorstel meer betaalbaar wonen in District E nog niet verwerkt in MPG 2022 De afgelopen periode zijn, gekoppeld aan het ontvangen van een woningbouwimpuls subsidie voor District E, met de ontwikkelaar van District E gesprekken gevoerd over de wens om meer betaalbare woningen te realiseren in District E. Uw raad wordt conform de Financiële Verordening met een separaat voorstel gevraagd hierover te besluiten. Het MPG 2022 betreft een waardering van de grondexploitaties en private ontwikkelingen op 31 december 2021 vanwege de input die het MPG 2022 levert voor de jaarrekening 2021. Omdat uw raad op dat moment nog geen besluit had genomen, zijn de financiële consequenties van dit voorstel niet in dit MPG verwerkt.

Na besluitvorming over het raadsvoorstel District E zullen de consequenties van uw besluit worden verwerkt in het eerstvolgende MPG 2023. Financiële consequenties De inhoudelijke herijking heeft geleid tot financiële mutaties in de jaarschijven van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Dit leidt tot een begrotingswijziging voor de jaren 2022 en volgende. Daarnaast heeft het MPG ook consequenties voor het resultaat Jaarrekening 2021. In onderstaande tabel dit weergegeven. Het resultaat is door eerdere raadsbesluiten grotendeels bestemd naar reserves en de taakstelling vastgoed. Gezien de grote onzekerheden over resultaten uit (grond)exploitaties zijn er in de begroting 2021 geen resultaten begroot.

11

Inboeknummer 22bst00473

Jaarrekening 2021 Resultaat lopende exploitaties Resultaat afgesloten exploitaties Verliesvoorziening Afdrachten: Saldireserve specifiek (fietsenkelder station) Reserve bovenwijks Reserve IKXL Reserve onderwijshuisvesting Taakstelling vastgoed Reserve Strategische investeringen Totaal

Baten

Lasten

6.077.411 631.740 2.191.613

1.665.171 566.169

8.900.763

2.188.745 18.013 105.922 4.079.650 8.623.670

277.094

Een korte toelichting: • Het resultaat uit projecten bedraagt circa € 6,7 miljoen. Circa € 6,1 miljoen is resultaat uit lopende exploitaties en circa € 0,6 miljoen is resultaat uit afgesloten exploitaties. Van dit resultaat wordt conform raadsbesluiten stortingen gedaan in de reserve Bovenwijkse voorzieningen, reserve Onderwijshuisvesting, Taakstelling vastgoed en de reserve Strategische Investeringen. • Het project Marienhage is afgesloten met een negatief resultaat van circa € 1,7 miljoen. De hiervoor getroffen voorziening van circa € 1,6 miljoen is ter dekking vrijgevallen. • De dotatie aan de verliesvoorziening als gevolg van projecten die meer negatief worden is kleiner dan de vrijval van de verliesvoorziening als gevolg van projecten die minder negatief worden en projecten die worden afgesloten; • Het netto resultaat van circa € 0,28 miljoen komt ten gunste van het jaarrekeningresultaat. Communicatie Niet van toepassing. Planning en uitvoering Het MPG 2022 moet worden vastgesteld voordat de Jaarrekening 2021 wordt vastgesteld. Evaluatie Het MPG proces en de accountantscontrole worden binnenkort geëvalueerd.

12

Inboeknummer 22bst00473

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen 2022 • Financieel overzicht grondexploitaties en private ontwikkelingen MPG 2021 • Begrotingswijziging Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

13

Inboeknummer 22bst00473

Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 5 april 2022; gelet op de nadere toelichting van 5 april 2022; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 10 mei 2022; besluit: 1)

De herijkingen van de lopende exploitaties met daarbij behorende financiële mutaties vast te stellen zoals opgenomen in het MPG 2022. De meest significante consequenties hiervan zijn: a) Het resultaat uit projecten bedraagt in 2021 circa € 6,7 miljoen. De meest substantiële winstnemingen (> € 0,5 miljoen) vinden plaats in de grondexploitaties Puttensedreef, Meerhoven, Blixembosch, bedrijventerrein Driehoeksbos, ontwikkeling Kronehoefstraat 62 en Winkelcentrum Woensel. Een substantiële terugstorting van eerder teveel genomen winst vindt plaats in de grondexploitatie Stationsgebied. b) Het nog resterend resultaat van de portefeuille bedraagt circa € 50,7 miljoen. Hieronder worden de meest significante mutaties vermeld die in de herijkingen zijn verwerkt. i) Stationsgebied: circa € 2,5 miljoen meer voorbereidingskosten en € 1,2 miljoen meer civiele kosten, wat per saldo leidt tot een correctie van circa € 1,7 miljoen eerder teveel genomen winst en een afname van het verwacht nog resterend resultaat met circa € 2,4 miljoen naar circa € 5,4 miljoen. ii) Deken van Somerenstraat: circa € 0,22 miljoen meer voorbereidingskosten en € 0,56 miljoen meer sloopkosten, circa € 1,08 miljoen meer opbrengsten, wat per saldo leidt tot een winstneming van € 0,36 miljoen en een nagenoeg gelijkblijvend verwacht nog resterend resultaat van circa € 6,1 miljoen.

iii) Eurobuilding: circa € 0,19 miljoen meer voorbereidingskosten en circa € 0,40 miljoen meer civiele kosten, circa € 0,33 miljoen meer opbrengsten wat per saldo leidt tot een afname van het verwacht nog resterend resultaat met circa € 0,29 miljoen naar circa € 0,1 miljoen. c) De Voorziening verliesgevende exploitaties wordt verlaagd met een bedrag van circa € 1,6 miljoen. i) Het project Marienhage is afgesloten waardoor de hiervoor getroffen verliesvoorziening van € 1,64 miljoen vrijvalt ter dekking van het negatief resultaat van dit project. ii) Van de projecten Woonwagenlocaties (€ 0,18 miljoen) en Philips Lighting (€ 0,3 miljoen) wordt het verwacht resultaat meer negatief. iii) Van de projecten Emmasingelcomplex (€ 0,34 miljoen) en Brainport Industries Campus (BIC) (€ 0,14 miljoen) wordt het verwacht resultaat minder negatief.

14

Inboeknummer 22bst00473

d) 2)

De benodigde weerstandscapaciteit voor het opvangen van de risico’s van (grond)exploitaties stijgt van € 16,7 miljoen naar € 20,7 miljoen. De begrotingswijziging die voortkomt uit het MPG 2022 vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 24 mei 2022.

J. Jongbloed, griffier.

15