Raadsvoorstel Kaders en randvw pilot short stay kantorencluster Flight Forum

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst00921 Dossiernummer 23.27.351 B&W beslisdatum 4 juli 2023

Raadsvoorstel Kaders en randvoorwaarden pilot short stay kantorencluster Flight Forum Inleiding De uitgifte van het kantorencluster op Flight Forum valt al jaren tegen, daarom heeft Flight Forum in 2021 een nieuwe strategie ontwikkeld die uitgaat van een programmatische verbreding. Deze strategie richt zich naast kantoren op kantoorachtige concepten, onderwijs- en labfuncties, op het kantorencluster zelf georiënteerde voorzieningen en short stay. Hiervoor dienen de reguliere RO-processen gevolgd te worden. Eind 2021 heeft het college besloten om de programmatische verbreding voor het kantorencluster Flight Forum mogelijk te maken, inclusief een pilot met short stay omdat regulier wonen nu niet mogelijk is. Uw gemeenteraad is middels raadsinformatiebrief 21bst01699 geïnformeerd. Daarbij is opdracht gegeven om nadere randvoorwaarden uit te werken voor de pilot met betrekking tot proces, toegankelijkheid, betaalbaarheid, milieu, gezondheid, leefbaarheid, evaluatie en beslismomenten. Met hetzelfde collegebesluit heeft het college de sector Economie en Cultuur en het Programma Wonen opdracht gegeven om op basis van de toen vastgestelde definitie van short stay nadere beleidsregels uit te werken voor short stay initiatieven in Eindhoven. In een parallel traject wordt het beleidskader nu ter vaststelling voorgelegd aan uw gemeenteraad (23bst00919).

Voorliggend dossier behandelt de aanvullende locatie specifieke randvoorwaarden voor de pilot op Flight Forum. De pilot met short stay is benoemd in de in februari 2022 unaniem door uw gemeenteraad aangenomen Gebiedsvisie Eindhoven Airport District (EAD).   Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college   Onvermijdelijk Doelstelling

Inboeknummer 23bst00921

De pilot met short stay op het kantorencluster Flight Forum heeft als doel om in beeld te brengen in hoeverre er op deze locatie een goed en aantrekkelijk verblijfsklimaat te realiseren is. Daarnaast leveren we een bijdrage aan zowel de opgaven van Brainport Eindhoven als de wens voor een levendig, florerend Eindhoven Airport District. Voorstel 1. De kaders en randvoorwaarden aan het short stay product op het kantorencluster Flight Forum vaststellen, met daarin als belangrijkste keuzes: a. Short stay conform het beleidskader af te bakenen als “tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden”; b. Voor (internationale) studenten en promovendi een uitgebreidere maximale verblijfstermijn van 12 maanden mogelijk te maken; c. Met de short stay-voorziening zowel de doelgroepen internationale medewerkers als de doelgroep (internationale) studenten of promovendi te laten bedienen, met minimaal 60% van de eenheden in het betaalbare segment. 2. De opzet, kaders en randvoorwaarden van de pilot op het kantorencluster Flight Forum vaststellen en de pilot uit te voeren, met als belangrijkste keuzes: a. De pilot mogelijk te maken via een tijdelijke omgevingsvergunning van 15 jaar, met elke vijf jaar een bestuurlijke tussenevaluatie; b.

Middels structurele, langjarige monitoring (metingen en vragenlijsten gebruikers) in beeld te brengen hoe gebruikers het verblijfsklimaat ervaren; c. Extra randvoorwaarden op te leggen aan de inrichting van gebouwen en openbare ruimte om geluidshinder voor gebruikers en overige knelpunten op het gebied van milieu en gezondheid te minimaliseren. Argumenten 1.1 De pilot draagt bij aan realisatie van tijdelijke huisvesting Short stay wordt in het beleidskader afgebakend als “tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden”. Met de gekozen definitie classificeren we short stay voorzieningen juridisch als logiesfunctie. Via short stay ontstaan zo mogelijkheden om op meer plekken in de stad tijdelijke huisvesting te realiseren (wel moet bij de zorgvuldige bestuurlijke afweging over dergelijke locaties worden onderbouwd waarom short stay wél past en hoe de gezondheid van de gebruikers wordt geborgd, zie voor deze locatie de eerdere raadsinformatiebrief en bijlage 1). Campus- en kantoorlocaties, zoals Flight Forum, worden in het beleidskader expliciet benoemd als wenselijke locaties voor short stay. Dit sluit o.a. aan op de ambities van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) om de werkfuncties op de regionale campus- en toplocaties te versterken via additionele functies.

1.2 Voor (internationale) studenten en promovendi is een langer verblijf mogelijk In het beleidskader is de mogelijkheid opgenomen om voor (internationale) studenten en promovendi een verlenging mogelijk te maken van maximaal 6 maanden op die locaties waar regulier (permanent) wonen ook mogelijk is. Op specifieke locaties – met name campus- en kantoorlocaties – kan het college ook besluiten een mogelijkheid om een verlenging van maximaal 6 maanden mogelijk te maken voor studenten en promovendi. Dat betekent dat zij niet maximaal 6 maanden, maar maximaal 12 maanden in de short stay

2

Inboeknummer 23bst00921

kunnen verblijven om zo aan te sluiten op de duur van een studiejaar. Voorgesteld wordt om van deze mogelijkheid gebruik te maken voor de pilot op Flight Forum. 1.3 Verschillende doelgroepen hebben behoefte aan (betaalbare) short stay In 2021 is onderzoek uitgevoerd naar de vraag naar- en het aanbod aan short stay in Eindhoven. Uit die studie blijkt dat er de komende jaren een aanvullende regionale behoefte van enkele duizenden eenheden short stay is voor verschillende doelgroepen. Het betreft primair internationals die op zoek zijn naar tijdelijke verblijfsruimte, uit te splitsen naar internationale medewerkers (kenniswerkers, arbeidsmigranten) en buitenlandse studenten of promovendi. We zien echter ook dat short stay voorzieningen zich richten op andere doelgroepen: huidige inwoners van de gemeente/regio die behoefte hebben aan tijdelijke verblijfsruimte. De short stay op Flight Forum wordt hoofdzakelijk gericht op internationale medewerkers en (internationale) studenten of promovendi. Met Flight Forum wordt voorgesteld om een een substantieel aandeel van de short stay eenheden – minimaal 60% – in het betaalbare segment gerealiseerd dient te worden, waarvan 40% in het sociale segment. Deze categorieën voorzien namelijk in de substantiële behoefte bij arbeidsmigranten en (internationale) studenten.

In beperkte mate zijn de short stay eenheden via maatwerk ook bereikbaar voor andere doelgroepen die óók een tijdelijke behoefte hebben aan een nieuw onderkomen, bijvoorbeeld na een scheiding. Wel dienen de gebruikers te voldoen aan de juridische randvoorwaarden van de pilot, bijvoorbeeld dat zij op deze locatie zelfredzaam moeten zijn vanwege veiligheidscontouren die over het gebied liggen. 2.1 Middels een tijdelijke omgevingsvergunning wordt flexibiliteit behouden Voorgesteld wordt om de pilot mogelijk te maken middels een tijdelijke omgevingsvergunning van 15 jaar om flexibiliteit te behouden. In het collegebesluit uit 2021 is immers besloten dat er gedurende de pilot en na afloop van de pilot wordt geëvalueerd, waarna kan worden besloten of (en indien relevant in welke vorm) de pilot wordt voortgezet. Gebouwen worden zo ontworpen dat indien de short stay pilot zou worden stopgezet, zij voor andere functies kunnen worden ingezet. De periode van 15 jaar is nodig om de short stay goed te kunnen beoordelen – we verwachten dat een bepaalde aanloopperiode nodig is – en om een rendabele businesscase mogelijk te maken.

2.2 Structurele monitoring maakt inzichtelijk of er sprake is van aanvaardbare hinderbeleving bij verblijf Uit onderzoek is gebleken dat het toevoegen van een (permanente) woonfunctie op dit moment niet mogelijk is door een combinatie van huidige regels en afspraken. Met name geluids- en veiligheidscontouren zijn een belemmering. Een combinatie van ‘harde’ metingen en onderzoek naar de beleving van het verblijf en de ervaren hinder moeten uitwijzen of op Flight Forum een gezond en aantrekkelijk verblijfsklimaat te realiseren is. Tevens kan deze informatie worden gebruikt om in de tussentijd bij te sturen. 2.3 Evaluaties geven mogelijkheid tot bijsturen Een belangrijk uitgangspunt van de pilot is omkeerbaarheid. Als randvoorwaarde moet worden meegegeven dat indien blijkt dat geen acceptabel leef- en verblijfsklimaat kan worden geborgd, de betreffende gebouwen alsnog omgebouwd moeten kunnen worden naar een andere functie, ook tussentijds (zie bijlage 1). Andersom kan ook besloten

3

Inboeknummer 23bst00921

worden of de pilot op termijn kan worden verbreed, wanneer deze een succes blijkt. Daarom maken structurele en heldere evaluaties door bij de pilot betrokken partijen o.b.v. duidelijke indicatoren (harde metingen en periodieke onderzoeken, vragenlijsten gebruikers) onderdeel van de procesafspraken met Flight Forum, zodat er bijgestuurd kan worden. De primair verantwoordelijke partij voor de monitoring is de exploitant, in samenwerking met de vastgoedeigenaar, Flight Forum en gemeente. 2.4 De locatie vraagt om extra randvoorwaarden voor de ruimtelijke inrichting Gezien de locatie van het kantorencluster nabij een bedrijventerrein, een weg en de luchthaven (met bijhorende contouren op het gebied van geluid en externe veiligheid) dient bij de short stay extra aandacht te worden besteed aan een goede ruimtelijke inrichting. Gebouwen dienen zo georiënteerd en ingericht te worden dat geluidshinder binnen het gebouw van zowel luchthaven, wegverkeer als bedrijven(terrein) worden geminimaliseerd. Dit via isolatie/dove gevels. Ook bij het ontwerp voor de buitenruimte dient rekening gehouden te worden met het voorkomen van geluidshinder, bijvoorbeeld via het creëren van stille binnenplaatsen. Omwille van externe veiligheidscontouren kunnen geen beperkt zelfredzame personen gefaciliteerd worden op deze locatie.

Daarnaast dient er in het ontwerp van de short stay aandacht te worden besteed aan het zoveel mogelijk tegengaan overige milieu- en gezondheidsknelpunten (bijvoorbeeld luchtkwaliteit) uit de Milieu Gezondheids Risico Indicatorenkaart (MGRI). 2.5 De randvoorwaarden voor de pilot zijn samen met Flight Forum C.V. opgesteld Aanvullend op de interne en externe afstemming die de afgelopen maanden heeft plaatsgevonden bij het opstellen van het stadbrede beleidskader short stay, zijn de randvoorwaarden voor de pilot opgesteld in intensieve samenwerking met Flight Forum C.V. Daarbij is gedurende het proces onderzoek uitgevoerd naar goede voorbeelden van short stay, zowel binnen de regio Eindhoven als landelijk. Daarbij heeft Flight Forum meerdere gesprekken gevoerd met marktpartijen (potentiële ontwikkelaars en exploitanten) om de kaders in wording informeel te toetsen. 2.6 Een eerste quick-scan laat de potentie zien van locaties op het kantorencluster voor een snelle realisatie van tijdelijke short stay eenheden Een eerste inventarisatie door Flight Forum laat zien dat er potentie is voor een snelle realisatie van tussen de 250 en 550 tijdelijke short stay eenheden op één of enkele nog niet uitgegeven plots op het kantorencluster.

Deze eenheden kunnen mogelijk al in het vierde kwartaal van 2024 worden opgeleverd en zouden dan vooral worden gericht op de doelgroep (internationale) studenten en promovendi. Mogelijke partners zijn naast Flight Forum potentiële (nog nader te bepalen) exploitanten, studentenhuisvesters of corporaties, onderwijsinstellingen, Schiphol Real Estate – de mede aandeelhouder op Flight Forum – en mogelijk ook het ministerie van Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Bij goedkeuring van de pilotkaders wordt hiervoor een plan van aanpak opgesteld. Parallel wordt dan door Flight Forum verder gewerkt aan de planvorming voor een permanent gebouw waar conform de pilot short stay in gerealiseerd kan worden op de nog uit te geven plots van het kantorencluster.

4

Inboeknummer 23bst00921

Kanttekeningen 2.1 De tijdelijke omgevingsvergunning maakt short stay voor 15 jaar mogelijk, mogelijkheden tot tussentijds stopzetten zijn beperkt De tijdelijke omgevingsvergunning van 15 jaar geeft de vergunninghouder rechtszekerheid, omdat binnen de periode van 15 jaar de tijdelijke bestemming in principe niet kan worden ingetrokken. Na 15 jaar kan de vergunninghouder geen gebruik meer maken van de omgevingsvergunning, maar kan opnieuw een omgevingsvergunning worden verleend of kan dit gebruik permanent worden opgenomen in het bestemmingsplan. Bij de tijdelijke omgevingsvergunning wordt het voorschrift opgenomen dat elke 5 jaar een evaluatiemoment moet worden gehouden en worden hieraan eisen gesteld. Op basis van dit evaluatiemoment kan de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik niet worden ingetrokken. Wel kan er handhaving plaatsvinden op openbare orde en veiligheid via de exploitatievergunning. Daarnaast wordt ook in de privaatrechtelijke uitgifteovereenkomst de 5-jaarlijkse evaluatie vastgelegd, die gehandhaafd kan worden middels kwalitatieve verplichtingen / kettingbedingen / boetebedingen. Flight Forum maakt hierover privaatrechtelijk afspraken met de ontwikkelaar en exploitant.

2.2 Inzichten over de geluidsbelasting op het kantorencluster veranderen mogelijk als gevolg van een nieuw Luchthavenbesluit Het kantorencluster ligt volgens het vigerende Luchthavenbesluit op dit moment binnen de 20Ke geluidscontour van de luchthaven, maar buiten de 35Ke geluidscontour (waarbinnen de geluidsbelasting hoger is). De Rijksoverheid werkt op het moment echter aan een wijziging van het Luchthavenbesluit. Mogelijk gaan de geluidscontouren als gevolg daarvan veranderen en moeten de kaders en meetindicatoren in de pilot worden aangepast. Hier is op dit moment echter nog geen inzicht in; wel wordt vinger aan de pols gehouden. Personele consequenties Bij vaststelling van de locatie specifieke randvoorwaarden aan de pilot Flight Forum gaat Flight Forum aan de slag met 1) het aantrekken van een initiatiefnemer voor de resterende plots en 2) het uitwerken van een plan van aanpak voor tijdelijke short stay (de 200 tot 550 units). Dit wordt via de reguliere procedures opgepakt. De beperkte inzet van ambtelijke capaciteit voor de monitoring en evaluatie van de pilot kan worden opgevangen binnen de reeds beschikbare capaciteit voor de uitvoeringsagenda EAD 2023-2027 en Flight Forum.

Financiële consequenties Wanneer in het vervolgtraject een concreet projectinitiatief gaat spelen wordt dat via de reguliere procedures opgepakt met kostenverhaal voor de gemeentelijke ureninzet (plankostenbrief, anterieure overeenkomst). De beperkte kosten voor monitoring en evaluatie (de monitoring ligt namelijk primair buiten de gemeente) kunnen uit het resterende budget voor de pilot Flight Forum worden betaald.

5

Inboeknummer 23bst00921

Communicatie Bij vaststelling van de pilotkaders communiceren Flight Forum en gemeente via de eigen communicatielijnen (bijvoorbeeld de gemeentelijke Nieuwsbrief Noordwest) en via de Eindhoven Airport District communicatielijnen over deze stap in het proces. Planning en uitvoering Bij vaststelling van zowel het beleidskader voor short stay initiatieven als van de locatie specifieke randvoorwaarden aan de pilot Flight Forum verwerkt Flight Forum de kaders uit beide documenten in een uitvraag voor potentiële ontwikkelaars. Eind dit jaar dient een partij geselecteerd te zijn die op de nog uit te geven plots op het kantorencluster short stay gaat ontwikkelen. Beoogde oplevering van de short stay is in 2026/2027. Bij vaststelling van de kaders wordt door Flight Forum en gemeente parallel een plan van aanpak opgesteld voor de voor de realisatie van specifiek de tijdelijke short stay eenheden. Het PvA wordt in het vierde kwartaal van 2023 aan het college voorgelegd. Deze wordt vervolgens met uw raad gedeeld. Evaluatie De pilot wordt structureel gemonitord door de betrokken partijen. Eens per vijf jaar vindt daarbij een bestuurlijk evaluatiemoment plaats. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: 1. Kaders en randvoorwaarden ‘pilot short stay kantorencluster Flight Forum’

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer 23bst00921

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. De kaders en randvoorwaarden aan het short stay product op het kantorencluster Flight Forum vaststellen, met daarin als belangrijkste keuzes: a. Short stay conform het beleidskader af te bakenen als “tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden”; b. Voor (internationale) studenten en promovendi een uitgebreidere maximale verblijfstermijn van 12 maanden mogelijk te maken; c. Met de short stay-voorziening zowel de doelgroepen internationale medewerkers als de doelgroep (internationale) studenten of promovendi te laten bedienen, met minimaal 60% van de eenheden in het betaalbare segment. 2. De opzet, kaders en randvoorwaarden van de pilot op het kantorencluster Flight Forum vaststellen en de pilot uit te voeren, met als belangrijkste keuzes: a. De pilot mogelijk te maken via een tijdelijke omgevingsvergunning van 15 jaar, met elke vijf jaar een bestuurlijke tussenevaluatie; b. Middels structurele, langjarige monitoring (metingen en vragenlijsten gebruikers) in beeld te brengen hoe gebruikers het verblijfsklimaat ervaren; c. Extra randvoorwaarden op te leggen aan de inrichting van gebouwen en openbare ruimte om geluidshinder voor gebruikers en overige knelpunten op het gebied van milieu en gezondheid te minimaliseren.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

7