Raadsvoorstel Integraal Gebiedskader Stadhuisplein

gemeente Eindhoven Inboeknummer 21bst01073 Dossiernummer 21.29.453 B&W beslisdatum 20 juli 2021

Raadsvoorstel Integraal Gebiedskader Stadhuisplein Inleiding Bij de behandeling van de Verdichtingsvisie Binnenstad in december 2020 is aangekondigd dat voor het focusgebied Stadhuisplein en directe omgeving een nadere uitwerking van de verdichtingsvisie zou plaatsvinden, die kaderstellend is voor de bouwplannen in dit gebied. Wij hebben uw raad hierover geïnformeerd tijdens een informatieve raadsvergadering op 2 februari 2021 en via collegebrieven op 1 april en 20 mei jl. Op 25 mei jl. heeft uw raad een commissieadvies uitgebracht over het tussenproduct Ruimtelijk Kader Stadhuisplein met varianten. Dit raadsvoorstel betreft het eindproduct Integraal Gebiedskader Stadhuisplein, dat tot stand is gekomen op basis van uw advies en de input uit een breed proces van samenspraak dat wij doorlopen hebben met iedereen die betrokken is bij het Stadhuisplein, zoals huidige en toekomstige bewoners, gebruikers van het plein en overige inwoners van Eindhoven, stedelijke belangenorganisaties, ondernemers uit de binnenstad, pandeigenaren en projectontwikkelaars. We hebben geconstateerd dat de betrokkenheid groot is. Er is overeenstemming over veel onderwerpen zoals bijvoorbeeld levendigheid, meer groen en architectonische kwaliteit, en er zijn een aantal punten waar discussie over is, zoals de maximale bouwhoogte en het behouden dan wel verplaatsen van grote evenementen.

Het kader bestaat uit drie delen: A. De strategie, met een uitwerking van de gemeentelijke ambities voor dit gebied. B. De uitgangspunten, die we als toetsingskader gebruiken bij de beoordeling van bouwplannen in het gebied en als basis voor het opstellen van een masterplan openbare ruimte. C. De ontwikkelstrategie, met naast de kaderstellende en faciliterende rol ook een regisserende rol voor de gemeente bij de ontwikkeling en uitvoering van bouwplannen.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college "Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum" is een van de zes stedelijke opgaven uit de vastgestelde omgevingsvisie (2020).  Onvermijdelijk In de Verdichtingsvisie Binnenstad (2020) is vastgelegd dat voor alle focusgebieden onder regie van de gemeente een gebiedsvisie, stedebouwkundig kader of plan zal

Inboeknummer 21bst01073

worden opgesteld. In dit geval een integraal gebiedskader, waaraan alle bouwplannen getoetst kunnen worden. Doelstelling De ruimte om te bouwen is schaars en de behoefte aan nieuwe woningen is groot. Veel mensen willen in de binnenstad wonen. Door in het gebied rond het Stadhuisplein te verdichten stimuleren we zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik. Er zijn diverse eigenaren en ontwikkelende partijen die in deze behoefte willen voorzien. Het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein maakt inzichtelijk waar in het gebied ontwikkelpotentie ligt en welke uitgangspunten hierbij gelden. Op deze manier nodigen we uit tot nieuwe, gewenste en samenhangende ontwikkelingen. Voorstel 1. Het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein vast te stellen als: A. Strategisch kader met de gemeentelijke ambities voor het gebied; B. Handleiding voor ontwikkelaars met uitgangspunten voor de gevraagde kwaliteit en werkwijze voor de toetsing van bouwplannen; C. Ontwikkelstrategie met een regisserende rol voor de gemeente met bijbehorende spelregels. 2. Kennisnemen van het feit dat vaststelling van dit Integraal Gebiedskader op termijn leidt tot herinrichting van de openbare ruimte en eventuele aanpassingen aan de parkeergarage, wat gemeentelijke investering vraagt.

Te zijner tijd wordt dit aan college en raad voorgelegd voor besluitvorming en dan kan dat leiden tot wijziging van uitgangspunten indien geen of onvoldoende dekking beschikbaar is. Argumenten 1.1. Zo zien we het Stadhuisplein anno 2040 voor ons. In 2040 is het Stadhuisplein een unieke en aansprekende plek in de binnenstad van Eindhoven, waar veel Eindhovenaren met plezier wonen en waar bezoekers graag verblijven. Rondom het plein is nieuwe bebouwing toegevoegd die als ‘tribune’ rond het ‘toneel’ van Stadhuis en plein staat. De gebouwen hebben een bijzondere architectonische uitstraling en vormen samen de wanden van het nieuw ingerichte Stadhuisplein. Er is veel ruimte gecreëerd om te wonen, voor alle doelgroepen en er wordt nog steeds gewerkt in kantoren rondom het plein. Binnenhoven en slim ontworpen gebouwen nodigen uit tot ontmoeten en zorgen voor sociale cohesie. De daken zijn toegankelijk voor bewoners en bezoekers, waarmee extra ruimte wordt toegevoegd aan de stad. Het Stadhuisplein is nog steeds het plein van de democratie. De plek voor ontvangsten, demonstraties, vieringen en evenementen. Het plein ligt in een groene omgeving en nodigt uit om te verblijven, te bewegen en te ontmoeten.

Bomen, plantvakken, gevelgroen en open water zorgen ervoor dat het een prettige plek is om te zijn, (urban) sporters, terrasjes en (maatschappelijke) voorzieningen op de begane grond van de gebouwen (plinten) zorgen voor levendigheid.

2

Inboeknummer 21bst01073

Anno 2040 staat het Stadhuis nog steeds in de hoofdrol op het toneel en neemt het een centrale positie in tussen alle nieuwe ontwikkelingen. In de tuin op het dak staan mensen te genieten van het uitzicht. Het groene decor van de Dommel omzoomt het Stadhuis en vormt één geheel met het plein. De Dommelzone is een rustige plek in de stad. De Wal is voorzien van bomen en ander groen. Fietsers en voetgangers bepalen het straatbeeld. Naast de (deel)auto kun je ook je fiets gemakkelijk parkeren. Voetgangers vinden via de groene binnenhoven routes naar omliggende straten. De Begijnenhof zorgt voor een prettige verbinding tussen het Stadhuis en de rest van de binnenstad. Het is een aangenaam straatje tussen plein en kerk. Hier heeft de kunst in de openbare ruimte volop aandacht gekregen in een groene setting. Ook de Oude Stadsgracht kleurt groen. Het stratennetwerk met het stoep-straat-stoep principe knoopt de doorgaande routes aan elkaar en omzoomt het plein. Anno 2040 is het Stadhuisplein de plek waar heel veel inwoners en bezoekers hun ‘Groeten uit Eindhoven’-selfie maken, een fijne en iconische plek in het hart van de Brainport-regio. 1.2. We kiezen voor verbinding, duidelijkheid en inspiratie. We hebben goed geluisterd naar de stad. Naar de vele uiteenlopende meningen, de aangedragen argumenten en de onderliggende belangen. We hebben goed gekeken naar de adviezen van experts.

Naar de concept-visie die de supervisor binnenstad in 2019 heeft opgesteld en naar de historisch ruimtelijke analyse die we begin dit jaar hebben laten opstellen. En we hebben een zorgvuldige afweging gemaakt in de dilemma’s die zich hierbij voordoen. Op basis daarvan hebben we een lijn gekozen waarmee we primair kiezen voor het realiseren van zoveel mogelijk (betaalbare) woningen en het verbeteren van de verblijfskwaliteit in de openbare ruimte, met name door vergroening. Hiermee voegen we een belangrijke (woon-)functie en (groene) kwaliteit toe aan dit gebied, waarbij we rekening houden met de bestaande functies en belangen in het gebied. We kiezen voor verbinding. Het concept van het toneel (Stadhuis en plein) en de tribunes (gebouwen aan de andere zijden van het plein) biedt daartoe goede mogelijkheden: ▪ We bouwen verder aan de bestaande stad. ▪ Het Stadhuis blijft het belangrijkste gebouw aan het plein. ▪ Het plein blijft het toneel van evenementen en manifestaties. ▪ Het groene decor van de Dommel wordt versterkt. ▪ Er ontstaat een nieuw ensemble van gebouwen. ▪ Er is ruimte voor verschillende vormen van ontwikkeling: groot en kleinschalig. ▪ Er is ruimte voor grote diversiteit aan woningtypes. ▪ De opzet van een tribune nodigt uit tot gezamenlijke voorzieningen, bijvoorbeeld gemeenschappelijke dakterrassen. ▪ Er is ruimte voor fasering in de tijd.

3

Inboeknummer 21bst01073

Het gebiedskader biedt enerzijds duidelijkheid over de uitgangspunten die we hanteren en hoe we bouwplannen zullen beoordelen, anderzijds biedt het ruimte en inspiratie om de beste bouwplannen te ontwikkelen. Net als voor de Verdichtingsvisie Binnenstad geldt: de uitgangspunten zijn sturend, de kwaliteit blijft leidend. Ofwel, indien er goede redenen zijn om op onderdelen af te wijken van de uitgangspunten, dan kan het college daartoe gemotiveerd besluiten. 1.3. De maximale bouwhoogte is 105 meter, tenzij… Dat geldt ook voor de veelbesproken bouwhoogte. Het concept van de tribune rondom het Stadhuis als belangrijkste gebouw op het plein geeft richting voor de maximale hoogte. Het Stadhuisplein ligt aan de Wal. De Wal maakt onderdeel uit van de binnenring rondom de binnenstad en heeft al een lange geschiedenis van ontwikkelingen, die een schaalsprong betekenen: van de eerste Philipsfabriek naar de Witte Dame, van de Witte Dame naar de Regent en de Admirant. Het concept van een tribune geeft veel ruimte om volume toe te voegen. Een hoogte van 160m (XXL), zoals genoemd in de Verdichtingsvisie Binnenstad voor het focusgebied Stadhuisplein, past niet in dit concept, omdat dit om onderlinge afstemming vraagt en geen solistische gebouwen. Voor de binnenring geldt op basis van de Verdichtingsvisie Binnenstad een maximale bouwhoogte van 105m (XL).

Die hoogte vinden wij ook passend voor het Stadhuisplein. Afwijken van deze hoogte kan mits er een kwalitatief uitstekend plan wordt gerealiseerd. Mede op basis van de diversiteit van meningen vinden we dat dit recht doet aan het debat, dat heeft plaatsgevonden in de stad. 1.4. Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt een masterplan opgesteld met groen als vertrekpunt. Het Stadhuisplein wordt gebruikt bij demonstraties en evenementen, maar er is ook behoefte aan meer groen, ruimte om te bewegen, of juist rustig te zitten. Het gebruik zal dus veranderen in de tijd: per dag, per week of per seizoen. Dat vraagt om een stevige (ingetogen) basisinrichting, aangevuld met flexibele elementen. Vaste elementen vinden een plek in de randen van het plein, en afwisselend wordt het plein gevuld met andere elementen of functies. Het Stadhuisplein heeft veel gemeen met de andere grote pleinen in de stad, maar is ook duidelijk anders. Waar we de Markt nog zouden kunnen typeren als bourgondisch gezellig en bijna ‘dorps’ en het 18 Septemberplein als een druk en dynamisch winkelplein, streven we bij het Stadhuisplein naar termen als representatief, hoogstedelijk, viering en (jong) monumentaal. We kiezen voor een groene omgeving met een gedeeltelijk verhard plein, waarmee we aangeven dat groen het vertrekpunt is in plaats van dat we op zoek gaan naar mogelijkheden om te vergroenen.

Het plein wordt via een nieuw aan te leggen stratennetwerk letterlijk verbonden met andere pleinen en plekken in het centrum. Binnenhoven en doorsteekjes in ontwikkelingen rondom het Stadhuisplein zorgen voor een fijnmazige aansluiting van het plein met de omgeving. Samen met de herinrichting van de Wal tot een autoluwe en groene stadsboulevard en het doortrekken van het Dommelpark rond het Stadhuis, ligt het Stadhuisplein sterker in het stedelijk weefsel van het centrum.

4

Inboeknummer 21bst01073

De gemeente pakt een actieve rol in het ontwerp en de inrichting van het Stadhuisplein en omliggende openbare ruimte. We starten met een masterplan openbare ruimte voor het gebied, waarna de uitwerking volgt in inrichtingsplannen. Het groen, de functie van het plein en de invulling van de plinten zijn bepalend voor de aantrekkelijkheid van het gebied. Op grond van de Visie Openbare Ruimte gelden binnen het gebied verschillende kwaliteitsniveaus voor de inrichting van de openbare ruimte variërend van ‘plus’, ‘bijzonder’ tot ‘exclusief’. Onderdeel van het masterplan is de afweging op welk ambitieniveau wordt ingezet en wat dat betekent ook ten aanzien van benodigde financiële middelen, zodat daarover een weloverwogen besluit genomen kan worden. Daarnaast moet verplaatsen van de entree van de parkeergarage naar de Wal nader onderzocht worden. 1.5. Naast een kaderstellende en faciliterende rol neemt de gemeente ook een regisserende rol in de ontwikkeling en uitvoering. Het transformeren van het Stadhuisplein tot de unieke en aansprekende plek die we met het integraal gebiedskader beogen vraagt naast de kaderstellende en faciliterende rol van de gemeente ook een regisserende rol.

Het gebiedskader houdt in dat ontwikkelaars huidige bouwplannen aan moeten passen en dat er afspraken gemaakt moeten worden over gezamenlijke opgaven, zoals het woningbouwprogramma, de invulling van de plinten, het groenplan, het mobiliteitsplan, de energievisie en het stedebouwkundig ensemble van gebouwen. Hiervoor zullen we als gemeente het initiatief nemen. Ook zal afstemming plaatsvinden over zaken als fasering en organisatie van samenspraak en over de inzet van planologische instrumenten en onderzoeken. De ontwikkeling van de bouwplannen, in samenspraak met belanghebbenden, blijft de verantwoordelijkheid van de ontwikkelende partijen. 2.1 De gemeentelijke kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte en de aanpassingen aan de parkeergarage zijn afhankelijk van nog te maken keuzes. Het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein geeft geen invulling aan de bouw- en inrichtingsplannen en de financiële consequenties die hiermee gepaard gaan. Wel kunnen, in lijn met de uitgangspunten, hiervoor ‘spelregels’ worden opgesteld: ▪ De kosten voor bouwplannen worden door de ontwikkelaars betaald, ook de kosten die de gemeente daarvoor maakt. Via een plankostenbrief wordt een voorschot in rekening gebracht en via een anterieure overeenkomst wordt geborgd dat kosten verhaald worden.

▪ Ontwerp- en investeringskosten in de openbare ruimte worden op basis van de Wro verhaald op de ontwikkelaars. ▪ Het overige deel is voor rekening van de gemeente en betreft met name de ontwerp- en inrichtingskosten voor de openbare ruimte. Uitgaand van herinrichten van alle openbare ruimte binnen het plangebied op het inrichtingsniveau van een centrumlocatie zijn de overige kosten voor de gemeente voorlopig geraamd op € 9 miljoen (prijspeil 2021). De nu aanwezige raming is een grove indicatieve inschatting binnen bepaalde bandbreedtes en uitgangspunten. De kosten zullen nader uitgewerkt worden op basis van een op te stellen masterplan. ▪ De kosten van parkeergarages (aanpassing, uitbreiding of sanering) zijn nog niet opgenomen in het bovenstaande bedrag van € 9 miljoen (prijspeil 2021). De

5

Inboeknummer 21bst01073

gemeente start na vaststelling van het gebiedskader, met het opstellen van een masterplan openbare ruimte. Parkeren is één van de onderwerpen van het masterplan. Kanttekeningen 1.1. Haalbaarheid van bouwplannen moet nader onderzocht worden Het vergt nader overleg om na te gaan of en in hoeverre het integraal gebiedskader tot realiseerbare plannen kan leiden, en zodoende de transformatie van het Stadhuisplein gerealiseerd wordt. Des te belangrijker is het derhalve om ook in de komende periode de regisseursrol te houden. Mocht onverhoopt blijken dat onze ambities ten aanzien van met name het programma, de stedelijke uitstraling en het groen niet realiseerbaar zijn, dan komen wij bij uw raad terug. 2.1 Vaststellen van het kader leidt op termijn tot gemeentelijke investeringen De kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte en aanpassingen aan de parkeergarage zijn afhankelijk van nog te maken keuzes. De transformatie van het gebied neemt naar verwachting 10 tot 15 jaar in beslag. Met het vaststellen van dit voorstel is nog geen externe en/of interne dekking voorhanden voor de gemeentelijke kosten. Dat betekent dat te zijner tijd dossiers ter besluitvorming aan raad en college voorgelegd worden om een afweging te maken.

Kosten De kosten die de gemeente gaat maken voor het opstellen van een masterplan openbare ruimte en om invulling te geven aan de regisseursrol zijn voor de aankomende twee jaren voorlopig geraamd op € 300.000. Het college heeft hiervoor budget beschikbaar gesteld uit de reserve onderzoek en ontwikkelingskosten investeringen. Communicatie Om een goede afweging van belangen te kunnen maken, is een samenspraakproces doorlopen waaruit een brede betrokkenheid van de stad is gebleken. Omwonenden, toekomstige bewoners, gebruikers van het plein (skaters, evenementenorganisatoren, bezoekers stadhuis etc.) en overige inwoners van Eindhoven, stedelijke belangenorganisaties, ondernemers uit de binnenstad, pandeigenaren en projectontwikkelaars hebben via onder meer een online enquête, gesprekken en social media meegedacht over de toekomst van het Stadhuisplein en omgeving. De wijze waarop dit is gedaan is te lezen in het verslag samenspraak ruimtelijk kader Stadhuisplein (aangeboden bij de commissienotitie die op 25 mei jl. in uw raad is besproken) en de collegebrief van 20 mei jl. De opbrengst van de samenspraak is als input gebruikt voor dit gebiedskader en het commissie advies op het Ruimtelijk kader Stadhuisplein met varianten (bijlage 2) als uitgangspunt.

Het concept-Integraal Gebiedskader is begin juli gepresenteerd aan de klankbordgroepen van omwonenden, belangenorganisaties en ontwikkelaars. Hun schriftelijke reacties en de wijze waarop deze (al dan niet) verwerkt zijn treft u aan in de bijlage 3. Het Integraal Gebiedskader is in afstemming met de supervisor en de commissie ruimtelijke kwaliteit opgesteld.

6

Inboeknummer 21bst01073

Planning en uitvoering Direct na besluitvorming door uw raad zal de regie op de ontwikkeling van de bouwplannen ter hand worden genomen. De gemeente zal in het najaar van 2021 starten met het opstellen van een masterplan openbare ruimte. Evaluatie Bedoeling is dat de diverse bouwplannen landen in het MPG, waarbinnen de evaluatie zal plaatsvinden. Mocht er aanleiding zijn het integraal gebiedskader te herijken, dan bieden wij u hiertoe een evaluatie aan. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: 1. Integraal gebiedskader Stadhuisplein 2. Commissieadvies Ruimtelijk kader Stadhuisplein met varianten, 31 mei 2021 3. Reacties van klankbordgroepen op het concept-Integraal Gebiedskader Stadhuisplein  

De bijlagen worden meegestuurd De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

7

Inboeknummer 21bst01073

Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 20 juli 2021; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 7 september 2021; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 15 september 2021; gelet op de nadere toelichting met herzien ontwerp raadsbesluit van 22 september 2021; besluit: 1.

2.

3.

De mogelijkheid om af te wijken van het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein op de aspecten bouwhoogte, cultuurhistorie of woningbouwprogramma met een raadsvoorhangbrief procedure aan de gemeenteraad voor te leggen en dit als zodanig te wijzigen in het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein; Het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein vast te stellen als: A. Strategisch kader met de gemeentelijke ambities voor het gebied; B. Handleiding voor ontwikkelaars met uitgangspunten voor de gevraagde kwaliteit en werkwijze voor de toetsing van bouwplannen; C. Ontwikkelstrategie met een regisserende rol voor de gemeente met bijbehorende spelregels. Kennisnemen van het feit dat vaststelling van dit Integraal Gebiedskader op termijn leidt tot herinrichting van de openbare ruimte en eventuele aanpassingen aan de parkeergarage, wat gemeentelijke investering vraagt. Te zijner tijd wordt dit aan college en raad voorgelegd voor besluitvorming en dan kan dat leiden tot wijziging van uitgangspunten indien geen of onvoldoende dekking beschikbaar is.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 september 2021.

J. Verbruggen, griffier.

8