Raadsvoorstel Grondprijsverlaging District E

gemeente Eindhoven Inboeknummer Dossiernummer B&W beslisdatum

22bst00439 22.14.452 05 april 2022

Grondprijsverlaging District E ten behoeve van extra Raadsvoorstel betaalbare woningen Inleiding Eind 2021 heeft Amvest openheid van zaken gegeven over de moeilijke periode die zij achter zich had. Dit deed zij tijdens een openbaar webinar eind 2021 evenals in de presentatie aan de raadscommissie begin januari in relatie tot het aangepaste bestemmingsplan. Door een ingestorte hotelmarkt, alsmaar toenemende bouwkosten en weinig marktwerking door de complexiteit bij bouwen hoger dan 120 m heeft zij moeten constateren dat haar plan onhaalbaar was geworden. Dit heeft zij toen ook nader toegelicht. Amvest en de gemeente hebben hierover uitgebreid met elkaar gesproken. In dit kader waren er een aantal oplossingsrichtingen, zowel op financieel vlak als ruimtelijkfysiek/programmatisch. Inmiddels zijn de ruimtelijke-fysiek/programmatische wijzigingen akkoord bevonden en tevens verankerd in het aangepast bestemmingsplan waarover u in januari jl. een besluit nam. Het gaat hierbij om de verlaging van de torens en het laten vervallen van het hotelprogramma ten behoeve van extra woningen (maximaal 800 waarvan maximaal 150 short stay units). De gemeente ziet graag dat nog een extra aantal woningen in het betaalbaar segment wordt gerealiseerd, naast de 21% sociale huurwoningen. Deze toevoeging van betaalbare woningen is nodig om de inclusiviteit in de stad te borgen.

Het project is al in 2017 opgestart. In zo'n langdurig traject is het lastig om met de ontwikkelaar nog tot aanpassing van de kaders te komen door tussentijdse beleidswijzigingen. Hier is dit wel gelukt. Zoals bij de raadsbehandelingen van bestemmingsplannen aan de zuidzijde enkele malen verzocht, hebben we hier de mogelijkheid om het betaalbare segment op te schroeven tot 50%, waarbij de helft van het negatieve financiële effect (grond-/bvo-prijs betaalbare segment is lager dan vrije sector) als zogenaamd publiek tekort door de Woningbouwimpuls-subsidie (WBI) gecompenseerd wordt. In haar inschrijving van 2017 heeft Amvest hier echter geen rekening mee gehouden. Dit is dan ook niet contractueel zo met Amvest overeengekomen en ook is het grondbod hier niet op gebaseerd. Amvest heeft eerder echter aangegeven wel bereid te zijn om een extra aantal woningen hiervoor in te zetten onder de voorwaarde dat de gemeente een subsidieaanvraag Woningbouwimpuls hiervoor zou doen.

Inboeknummer 22bst00439

Om het totaal aantal uiteindelijk te realiseren woningen (obv huidig ontwerp 622 woningen) voor minimaal 50% te kunnen realiseren in het betaalbaar segment heeft de gemeente eind 2020 een Woningbouwimpuls subsidieaanvraag gedaan bij het Rijk. Onderdeel hiervan was een grondwaardetaxatie. Hieruit bleek dat de grondwaarde door omzetting van een deel van de vrije sector woningen naar betaalbaar segment een waardedaling kende van € 3,1 mio. Vanuit de WBI is er door het Rijk een beschikking afgegeven van € 1,55 mio. Deze wordt rechtstreeks ingezet voor grondprijsverlaging. Hierover bent u geïnformeerd middels een raadsinformatiebrief (zie bijlage). Om het financieel tekort van Amvest af te dekken heeft zij een totale grondprijsverlaging van € 3 mio nodig om het betaalbaar segment te kunnen realiseren. Concreet kan Amvest hiermee maar liefst 311 woningen in het betaalbaar segment realiseren. Zonder deze bijdrage in het financieel tekort worden er geen middeldure woningen gerealiseerd en bestaat het betaalbaar segment uitsluitend uit 21% sociale huurwoningen. Door middel van de tegemoetkoming op ruimtelijk-fysiek/programmatisch vlak is het voor Amvest mogelijk geworden om het project District E alsnog haalbaar te krijgen.

Om er daarnaast voor te zorgen dat District E een plek wordt die op het gebied van wonen voor iedereen bereikbaar is wordt voorgesteld om een totalegrondprijsverlaging van € 3 mio toe te passen. Amvest is in maart 2022 gestart met de uitwerking van haar definitief ontwerp. Hierin zal het besluit van uw raad uitwerking krijgen.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Het realiseren van voldoende betaalbare woningen in Eindhoven

 Onvermijdelijk Doelstelling Toevoeging van een groter aandeel betaalbare woningen in project District E Voorstel 1. In te stemmen met een grondprijsverlaging van € 3 mio (te dekken uit € 1,55 mio WBI en € 1,45 mio grondexploitatie Stationsgebied Zuid) aan Amvest ten behoeve van 50% betaalbare woningen in project District E onder de voorwaarde dat Amvest daadwerkelijk minimaal 50% betaalbare woningen realiseert van het totaal aantal te realiseren woningen; 2. De financiële consequenties hiervan in de grondexploitatie Stationsgebied Zuid verwerken in de volgende actualisering van de Meerjaren Prognose Grondexploitatiesbedrijf.

2

Inboeknummer 22bst00439

Argumenten 1.1 De gemeente heeft belang bij een snelle realisatie van een groot aantal betaalbare woningen In januari 2022 is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Eén van de wijzigingen is het vervallen van het hotelprogramma. In plaats hiervan worden extra woningen gerealiseerd. Het plan gaat hiermee van max. 510 naar max. 800 woningen (waarvan max. 150 short stay units). Van het totaal aantal woningen dat uiteindelijk door Amvest wordt gerealiseerd wordt 21% sociale huur. Daarnaast wil Amvest nog eens 29% in het betaalbaar segment realiseren. Op basis van het huidige Voorlopig Ontwerp gaat het om een totaal van 622 woningen waarvan 311 betaalbaar (sociaal en middenduur). Daarnaast zitten er in het Voorlopig Ontwerp 109 short stay units. Op basis van haar inschrijving realiseert Amvest 21% sociaal en het overige in de vrije sector (dure koop en huur). Om het financieel tekort dat ontstaat door de toevoeging van 29% meer betaalbare woningen bij Amvest af te dekken wordt voorgesteld om een grondprijsverlaging toe te kennen van € 3 mio (te dekken uit € 1,55 mio WBI en € 1,45 mio uit de grondexploitatie Stationsgebied zuid). De gemeente krijgt hierdoor alsnog 50% betaalbare woningen daar waar dat eerder nog niet met Amvest was afgesproken.

Als de gemeente nu een tender zou uitschrijven zou een aanzienlijk aandeel middeldure woningen voorwaarde zijn waardoor er ook sprake zou zijn van een lagere grondopbrengst. 2.1 De grondexploitatie biedt voldoende ruimte om de grondprijsverlaging op te vangen De grondexploitatie Stationsgebied zuid, waarvan de VVV-locatie onderdeel uitmaakt, kent een verwacht positief resultaat van € 5,4 mio (MPG 2022) waarmee het deel van de grondprijsverlaging dat niet is gedekt uit de WBI-subsidie opgevangen kan worden (€ 1,45 mio). Deze grondprijsverlaging evenals de middelen vanuit de WBI worden uitsluitend toegekend aan Amvest wanneer wordt voldaan aan de realisatie van 50% betaalbaar (waarvan minimaal 21% sociaal) en wordt voldaan aan de overige WBIvoorwaarden (moment start bouw, oplevering etc.). Kanttekeningen 2.1 Niet toekennen van de grondprijsverlaging van € 3 mio betekent dat het realiseren van 50% betaalbaar woonsegment niet haalbaar is Zonder grondprijsverlaging van € 3 mio (te dekken uit € 1,55 mio WBI en € 1,45 mio grondexploitatie Stationsplein Zuid) valt Amvest terug op het programma uit het oorspronkelijke plan, namelijk 21% sociaal en 79% vrije sector. Wanneer dit aan de orde is zal ook de WBI-subsidie terugbetaald moeten worden.

2.2 Voorstel meer betaalbaar wonen in District E nog niet verwerkt in MPG 2022 De afgelopen periode zijn, gekoppeld aan het ontvangen van een woningbouwimpuls subsidie voor District E, met de ontwikkelaar van District E gesprekken gevoerd over de wens om meer betaalbare woningen te realiseren in District E. Uw raad wordt conform de Financiële Verordening middels dit voorstel gevraagd hierover te besluiten. Het MPG 2022 betreft een waardering van de grondexploitaties en private ontwikkelingen op 31 december 2021 vanwege de input die het MPG 2022 levert voor de

3

Inboeknummer 22bst00439

jaarrekening 2021. Omdat uw raad op dat moment nog geen besluit had genomen, zijn de financiële consequenties van dit voorstel niet in dit MPG verwerkt. Na besluitvorming over het raadsvoorstel District E zullen de consequenties van uw besluit worden verwerkt in het eerstvolgende MPG 2023. Financiële consequenties Het voorstel betekent een totale grondprijsverlaging aan Amvest van € 3 mio, (te dekken uit € 1,55 mio WBI en € 1,45 mio grondexploitatie Stationsplein Zuid). Mocht Amvest niet voldoen aan de realisatie van 50% betaalbaar woonprogramma dan zal de grondprijsverlaging niet worden toegekend. Uitgangspunt is dat de grondprijsverlaging wordt toegekend zodra de prestatie is geleverd door Amvest. Communicatie Op het moment dat uw raad de voorgestelde geheimhouding van het dossier afhaalt, volgt de definitieve communicatiestrategie, waarin ondermeer moment en wijze van bekendmaking en kernboodschap wordt bepaald. In die dan vast te stellen kernboodschap vindt aansluiting plaats bij de maatschappelijke thema’s ‘woningnood’ en ‘betaalbaar wonen’. Kern is dat de maatschappelijke belangen uitstijgen boven de extra investering/lasten. En dat eerder sprake is van een kans, dan van een tegenvaller. De kans is groot dat in die periode een nieuw college- c.q. coalitieakkoord voorhanden is, waarop ook aansluiting kan worden gezocht met de kernboodschap.

Planning en uitvoering Amvest is in maart 2022 gestart met het proces om te komen tot een definitief ontwerp. Op basis van de huidige planning gaat zij uit van start uitvoering voorbereidende werkzaamheden eind 2022, na levering van de grond door de gemeente aan Amvest. Of dit moment gehaald wordt is mede afhankelijk van de uitspraak van de Raad van State in relatie tot de bezwaren tegen het bestemmingsplan. Op het moment van schrijven van dit voorstel is een zittingsdatum nog niet bekend. Evaluatie Evaluatie van het proces vindt plaats met de projectwethouder. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: Geheime memo "financiële consequenties grondprijsverlaging District E ten behoeve van betaalbare woningen” (GEHEIM); Raadsinformatie brief 2e tranche subsidie Woningbouwimpuls Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

4

Inboeknummer 22bst00439

Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 5 april 2022; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 10 mei 2022; besluit: 1.

2.

In te stemmen met een grondprijsverlaging van € 3 mio (te dekken uit € 1,55 mio WBI en € 1,45 mio grondexploitatie Stationsgebied Zuid) aan Amvest ten behoeve van 50% betaalbare woningen in project District E onder de voorwaarde dat Amvest daadwerkelijk minimaal 50% betaalbare woningen realiseert van het totaal aantal te realiseren woningen; De financiële consequenties hiervan in de grondexploitatie Stationsgebied Zuid verwerken in de volgende actualisering van de Meerjaren Prognose Grondexploitatiesbedrijf.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 24 mei 2022.

J. Jongbloed, griffier.

5