Raadsvoorstel Grondexploitatie Stadshart Woensel

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst01269 Dossiernummer 24.45.251 B&W beslisdatum 05 november 2024

Raadsvoorstel grondexploitatie Stadshart Woensel

Inleiding Op 4 april 2023 heeft u een gebiedsvisie vastgesteld (23bst00115) ten behoeve van de transformatie van WoenselXL naar Stadshart Woensel. Doel van deze gebiedsvisie is het huidige winkelcentrum te transformeren naar een kleurrijk, open en verbonden stadsdeelcentrum, waar wonen (3000 woningen), winkelen en ontmoeten op een eigen stedelijke wijze gecombineerd worden met een voor Woensel herkenbaar, aantrekkelijk hoogwaardig woon- en verblijfskwaliteit. Het Stadshart heeft goede aansluitingen naar de omliggende wijken. De nieuwe bebouwing en voorzieningen moeten passen bij de huidige en toekomstige bewoners (verzorgingsgebied = 100.000 inwoners). Het niet-woonprogramma in het nieuwe Stadshart Woensel moet ook bijdragen aan de kwaliteit van wonen in de buurten eromheen, en kan bijdragen aan een succesvolle transformatie van die buurten. Het programma is afgestemd op ons woonbeleid en heeft een hoog percentage betaalbare woningbouw. Het doel is tevens nieuwe doelgroepen voor het gebied aan te trekken, maar ook doorstroming te stimuleren. Senioren uit de wijken moeten worden verleid te verhuizen naar het Stadshart Woensel.

Na het faillissement van ontwikkelaar en vastgoedeigenaar Certitudo medio 2023, heeft de gemeente eind 2023 onder haar regie de verdere planvorming op basis van deze visie opgepakt, dit in nauwe samenwerking met de eerder betrokkenen, de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE) en de vier Eindhovense Woningbouwcorporaties. In deze fase is de volgende stap binnen de ontwikkeling gezet: het opstellen van een ontwikkelkader – een verdere verdieping van de gebiedsvisie op basis waarvan het ontwerp verder kan worden uitgewerkt - en een ontwikkelstrategie over de wijze waarop het gebied ontwikkeld gaat worden.

Inboeknummer 24bst01269 In de vast te stellen grondexploitatie zijn de gemoeide kosten en opbrengsten verwerkt en deze vormt daarmee het financiële kader van dit project. Met de vaststelling van de grondexploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen de financiële consequenties in de begroting worden verwerkt. Voor de uitwerking van de financiële consequenties is een memo opgesteld: ‘Toelichting grondexploitatie Stadshart Woensel’ van 20-09-2024. Deze memo behoort bij dit raadsvoorstel ‘Grondexploitatie Stadshart Woensel’ en gaat gedetailleerder in op de kostenparagraaf van dit dossier. De commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording) heeft in 2019 de ‘Vernieuwde notitie Grondbeleid BBV’ uitgebracht. Deze notitie biedt de richtlijnen (stellige uitspraken en aanbevelingen) rond de verslaglegging van grondexploitaties. Eén van de stellige uitspraken luidt als volgt: ‘Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken.

De motivatie moet tevens zijn voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.’ De grondexploitatie Stadshart Woensel loopt tot en met 2036 en heeft dus een looptijd van 12 jaar.

 Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college taakveld 8.1 grond

Doelstelling Doel van de integrale gebiedsontwikkeling is te komen tot een multifunctioneel Stadshart voor het stadsdeel Woensel, waar ruimte is voor een divers maatschappelijk, commercieel en cultureel programma. Er worden circa 3000 woningen toegevoegd en de openbare ruimte, de leefomgeving en de verbinding met de omliggende buurten worden sterk verbeterd. Voorstel 1. De grondexploitatie Stadshart Woensel vast te stellen 2. Hierbij gemotiveerd afwijken van de richttermijn van maximaal 10 jaar looptijd voor de grondexploitatie Stadshart Woensel. 3. De financiële consequenties van de grondexploitatie te verwerken in het volgende MPG (2025).

2

Inboeknummer 24bst01269

Argumenten 1.1 Stadshart Woensel is een aantrekkelijke ontwikkeling waarin partners in de stad samenwerken om een prettige woonwijk te creëren in een segment waarin momenteel te weinig woningen beschikbaar zijn. De corporaties Woonbedrijf, ‘thuis, Trudo en Wooninc hebben in nauwe samenwerking met de gemeente Eindhoven de opzet en uitwerking van de gebiedsvisie voor Stadshart Woensel opgepakt. Het plan voorziet in een aantrekkelijk gebied met veel woningen in het betaalbare segment (sociale huur en – koop en middenhuur) en bijbehorende voorzieningen. Er is veel aandacht voor een prettig woon- en verblijfsklimaat en duurzaamheid, doel is dat een diversiteit aan mensen er prettig kunnen wonen. 1.2 Binnen de visie, het gebiedskader, voor het gebied is het mogelijk om extra woningen toe te voegen. Het raadsvoorstel van april 2023 ging nog uit van de realisatie van circa 2500 woningen. Bij de verdere uitwerking van het plan is duidelijk geworden dat door het toevoegen van een aantal extra verdiepingslagen er circa 500 extra woningen kunnen worden gerealiseerd zonder negatieve consequenties voor de kwaliteit van het woon- en verblijfsgebied. De huidige grondexploitatie gaat dan ook uit van de realisatie van circa 3000 woningen.

1.3 Gezien de woningnood en de gemeentelijke woningbouwopgave, hebben gemeente en woningbouwcorporaties naar elkaar uitgesproken voortvarend aan de slag te gaan met de planontwikkeling. Op deze manier wordt snel een bijdrage geleverd aan het verminderen van de krapte op de woningmarkt. In de omliggende buurten hebben de woningcorporaties veel bezit. Binnen het kader van de woonvisie en het uitvoeringsprogramma Wonen zijn de woningcorporaties door de gemeente uitgenodigd (als investeerder en toekomstig verhuurder van een deel van het woonprogramma), om te participeren in de totstandkoming van de gebiedsvisie. Hoewel de woningcorporaties geen (grond)positie hebben in het plangebied is bij de start van het proces ervoor gekozen dat zij van meet af een partner zijn. Om snel een begin te maken met de realisatie van Stadshart Woensel is afgesproken om versneld de invulling en realisatie van het eerste bouwveld (A1/A2) op te pakken. 1.4 De grondexploitatie voor de voorbereiding en realisatie van Stadshart Woensel is minimaal kostenneutraal. Dat wil zeggen dat de verwachte grondverkoop aan de initiatiefnemers van het vastgoed en de bijdrage vanuit de rijkssubsidie Woningbouwimpuls (hierna: WBI subsidie) van 12,5 miljoen de verwachte kosten van de grondexploitatie afdekt. Voor de cijfers en de toelichting op de grondexploitatie verwijzen we naar de

3

Inboeknummer 24bst01269 geheime memo ‘Toelichting grondexploitatie Stadshart Woensel’ van 20-09-2024 (hierna: de geheime memo). 1.5 Met de vaststelling van de grondexploitatie wordt er gekozen voor een actief grondbeleid door de gemeente in de gebiedsontwikkeling. Binnen de grondexploitatie is ook de verkregen WBI subsidie opgenomen. Aan de WBI subsidie zijn termijnen gekoppeld die vragen om een vlotte realisatie van het Stadshart Woensel. Om een vlotte realisatie mogelijk te maken houden we in de grondexploitatie ook rekening met de verwerving van de voor deze gebiedsontwikkeling benodigde onroerende zaken. Om meer regie te verkrijgen op deze gebiedsontwikkeling, en ongewenste verkopen en prijsopdrijving tegen te gaan, heeft uw raad op 20 juni 2023 besloten om op deze benodigde onroerende zaken het gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen. Het voorkeursrecht is een passief grondbeleidsinstrument. Enkel als een eigenaar haar onroerende zaak te koop aan de gemeente aanbiedt, treedt de gemeente in onderhandeling met die betreffende eigenaar. Door het openen van deze grondexploitatie wordt er gekozen voor een actief grondbeleid voor deze gebiedsontwikkeling. Dit betekent dat de gemeente zelf het verwervingsinitiatief neemt en eigenaren (en andere rechthebbenden) een volledige schadeloosstelling aanbiedt.

Door het hanteren van dit actieve grondbeleid hebben we uiteindelijk meer invloed op de planning van de ontwikkeling van het gebied. Een en ander is in lijn met de door uw raad vastgestelde Nota Grondbeleid “Grip door regie”. 2.1 Langere looptijd is noodzakelijk om de opgave van de gebiedsontwikkeling vorm te kunnen geven. Wij schatten in 12 jaar tijd nodig te hebben om 3000 woningen gerealiseerd te krijgen. Dit past binnen de randvoorwaarde van de beschikte WBI subsidie (beschikking 25 april 2025). Deze stelt dat alle 3000 woningen binnen 10 jaar in aanbouw dienen te zijn. De subsidie is een financiële prikkel om te sturen op een snelle uitgifte. Een andere beheersmaatregel is dat we na de looptijd van 10 jaar géén verwachte opbrengstenstijging inrekenen. In zijn algemeen voeren we risicomanagement en pogen we risico’s te beheersen met beheersmaatregelen. Daarnaast herijken we de grondexploitatie jaarlijks. Hierbij worden alle nog te maken kosten en opbrengsten en de daarvoor gehanteerde planning opnieuw beoordeeld op realiteit. 3.1 Een begrotingswijziging bij een grondexploitatie van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit. Uw raad heeft in de “Verordening financieel beleid, beheer en organisatie 2024 gemeente Eindhoven”, vastgelegd dat alle grex-dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen, naar de raad moeten.

In verband met de geheimhouding wordt er voor dit dossier geen begrotingswijziging opgesteld. Uw

4

Inboeknummer 24bst01269 raad wordt geïnformeerd via een geheime memo. De financiële consequenties worden vervolgens definitief verwerkt in de begroting via het volgende MPG (2025). Kanttekeningen 1.1 Resultaat grondexploitatie betreft een prognose In de grondexploitatie Stadshart Woensel wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van alle nog te verwachten kosten en opbrengsten, uitgezet in de tijd en rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rente. Met het toenemen van de looptijd van de grondexploitatie neemt ook kans op afwijkingen van de inschatting toe. Tegelijkertijd zijn alle benodigde maatregelen genomen om hier sturing aan te geven. 2.1 Elke grondexploitatie kent een risicoprofiel. Bij de grondexploitatie Stadshart Woensel bestaan er nog onzekerheden over o.a. het verwervingsproces, de ontwikkelstrategie, de bestemmingsplanprocedure, de opbrengsten van de te verkopen gronden en kosten van bouw- en woonrijp maken. Deze risico’s zijn voor rekening en risico van de gemeente. De gemeente voert namelijk de grondexploitatie. De risico’s van de bouwexploitatie zijn voor rekening van de initiatiefnemers van het vastgoed. Bij financiële tegenvallers bestaat het risico dat het resultaat van de grondexploitatie negatief wordt. In dat geval moet er een verliesvoorziening getroffen worden ten laste van de algemene middelen.

In de geheime memo is de risicoanalyse opgenomen en is elk risico toegelicht en beschreven in hoeverre we het betreffende risico kunnen beheersen. Binnen het project wordt de stand van zaken nauwlettend en periodiek gevolgd. Hierover wordt, onder andere, via het MPG gerapporteerd. Personele consequenties Personele kosten zijn onder planontwikkelingskosten (voorbereidingskosten) opgenomen in de grondexploitatie. Binnen de formatie is capaciteit vrijgemaakt om de verdere planvorming te begeleiden. Daarnaast wordt nog dedicated personele capaciteit voor de versnelling van gebiedskader Woensel XL geregeld in het dossier “Versterking organisatie op korte termijn” (nr. 24bst01185). Het dossier wordt op 29 oktober geagendeerd. Financiële consequenties De grondexploitatie kent een financieel sluitend resultaat en is gebaseerd op een actieve grondexploitatie, waarbij we de gemeentelijke grond inbrengen tegen boekwaarde, gronden/opstallen verwerven, slopen, bouw- en woonrijp maken en vervolgens de uitgeefbare grond verkopen aan, onder andere, de woningbouwcorporaties. Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt voor verdere toelichting verwezen naar de geheime memo.

5

Inboeknummer 24bst01269

Communicatie Tijdens de fase waarin de gebiedsvisie is opgesteld is een participatietraject met de omwonenden en organisaties binnen/ in de omgeving van het gebied opgestart. Deze betrokkenen worden actief op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen in het project. De volgende informatiebijeenkomst vindt plaats begin 2025. Binnen het komende planologische traject en de trajecten van de realisatie van het vastgoed vinden daarnaast ook participatie plaats. Planning en uitvoering Voorlopig ontwerp eerste bouwveld Q1 2025 Definitief ontwerp eerste bouwveld Q4 2025 Start bouw- en woonrijp maken: 2026 Start bouw eerste woningen: streven is Q2 2027, na afronding planologische procedure Bijlage(n) Als bijlagen bij dit voorstel behoren: • Geheimhoudingsbesluit ten aanzien van de memo ‘Toelichting grondexploitatie Stadshart Woensel’ van 20-09-2024 • Memo ‘Toelichting grondexploitatie Stadshart Woensel’ van 20-09-2024 (GEHEIM).

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer 24bst01269

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. De grondexploitatie Stadshart Woensel vast te stellen 2. Hierbij gemotiveerd afwijken van de richttermijn van maximaal 10 jaar looptijd voor de grondexploitatie Stadshart Woensel. 3. De financiële consequenties van de grondexploitatie te verwerken in het volgende MPG (2025). Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

7