Raadsvoorstel Grondexploitatie Picustoren

Gemeente Eindhoven Inboeknummer 8068807_02 Dossiernummer 25.46.251 B&W beslisdatum 11 november 2025

Raadsvoorstel Grondexploitatie Picustoren Inleiding De Picustoren is het sluitstuk van de herontwikkeling van het NRE-terrein en Picus West. Een transformatie die de gemeenteraad in gang zette met de vaststelling van de stedenbouwkundige visie Picus-West NRE-terrein. Deze visie uit 2006 omvat onder andere het wooncomplex de Picuskade met DAF-museum, de herbestemming van het cultuurhistorisch erfgoed op het NRE-terrein en de toevoeging van stadswoningen en gestapeld wonen aan het Eindhovensch Kanaal, waaronder een woontoren naast het gemeentekantoor Nachtegaallaan 15, de Picustoren. De gemeente werkt samen met woningcorporatie Wooninc. aan de ontwikkeling van de Picustoren: een woontoren met 132 sociale huurappartementen. De gemeente zal hiervoor een juridisch- en technisch bouwrijp bouwperceel verkopen. Wooninc. koopt het bouwperceel en ontwikkelt het bouwplan. De gemeente verzorgt de herinrichting van het openbaar gebied rondom de Picustoren. Het plan past binnen het vigerende beleid en is vanuit de diverse disciplines positief beoordeeld. Met de vaststelling van de grondexploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen de financiële consequenties in de begroting worden verwerkt middels een begrotingswijziging.

Voor de ontwikkeling is een omgevingsvergunning nodig, passend in het geldende Omgevingsplan gemeente Eindhoven, onder de nog geldende bestemmingsplannen 'Tongelre binnen de Ring 2007' en 'Tongelre binnen de Ring 2020'. De benodigde planologische procedure is een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college ▪ Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college taakveld 8.2 Grond Doelstelling Vaststellen van de grondexploitatie voor de realisatie van de Picustoren met 132 sociale huurappartementen.

Inboeknummer 8068807_02 Voorstel 1. De grondexploitatie Picustoren vast te stellen. 2. De financiële consequenties in de meerjarenbegroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties.

Argumenten 1.1. Een vastgestelde grondexploitatie is noodzakelijk voor verdere uitvoering van het plan De financiële kaders voor deze ontwikkeling zijn vastgelegd in de grondexploitatie. Met het vaststellen van de grondexploitatie en het instemmen met de financiële consequenties worden budgetten vastgelegd zodat de verdere uitwerking van het plan kan plaatsvinden. Hiertoe wordt de aanvraag BOPA procedure ingediend en in behandeling genomen. De financiële consequenties van deze grondexploitatie worden verwerkt via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Voor de cijfers en de toelichting op de grondexploitatie verwijzen we naar de geheime memo ‘Toelichting grondexploitatie Picustoren’ (hierna: de geheime memo). 1.2. De grondexploitatie Picustoren sluit minimaal met een kostenneutraal resultaat De verwachte grondverkoop aan de initiatiefnemer is naar verwachting minimaal kostendekkend om alle kosten gepaard met de gemeentelijke planontwikkeling, voorbereiding en uitvoering, waaronder het bouw- en woonrijp maken, te dekken. Voor de cijfers en de toelichting op de grondexploitatie verwijzen we naar de geheime memo. 1.3 De Picustoren draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort De woontoren biedt ruimte voor 132 sociale huurappartementen.

Dit is een waardevolle aanvulling voor de woningvoorraad in het sociale huursegment, ook afgezet tegen de woningbouwprognoses voor de periode 2025-2033. De extra sociale huur in dit gebied is wenselijk en aanvullend op het bestaande woningaanbod, met in Lakerlopen 43% sociale huur, Villapark 20% sociale huur, Binnenstad 21% sociale huur en Irisbuurt 18% sociale huur. Het toevoegen van 132 sociale huurappartementen, geschikt voor een gemixte doelgroep, is daarmee een waardevolle aanvulling voor de woningvoorraad in het gebied. 1.4 De Picustoren is een uitwerking van bestaande plannen De Picustoren is het slotstuk van de ontwikkelingen op het NRE-terrein en Picus-West. De gemeenteraad zette met de vaststelling van de stedenbouwkundige visie Picus-West NRE-terrein deze herontwikkeling al in 2006 in gang. Deze visie omvatte onder andere de herbestemming van het cultuurhistorisch erfgoed op het NRE-terrein met toevoeging van stadswoningen en gestapeld wonen aan het Eindhovensch Kanaal, waaronder een woontoren naast het gemeentekantoor Nachtegaallaan 15, de Picustoren. Deze stedenbouwkundige visie is planologisch vertaald in de vastgestelde bestemmingsplannen Tongelre binnen de Ring 2007, 1e en 2e uitwerking Tongelre binnen de Ring 2007 (Picuskade) uit resp. 2015 en 2026 en Tongelre binnen de Ring (NRE-terrein) en Tongelre

2

Inboeknummer 8068807_02 binnen de Ring 2020. In het laatstgenoemde bestemmingsplan is de Picustoren opgenomen als concrete projectuitwerking met separate planologische procedure. 1.5 De ontwikkeling van het bouwplan is zorgvuldig voorbereid Begin 2025 stelde de gemeente het voorlopig projectkader voor de Picustoren op. Dit projectkader geeft de ontwikkelpotentie van deze bouwlocatie weer. Het projectkader geeft omwonenden duidelijkheid over de toekomstige invulling van de bouwlocatie en op basis van de kaders kan initiatiefnemer Wooninc. een bouwplan op laten stellen. Het projectkader gaat, in tegenstelling tot gebiedskaders, niet naar de gemeenteraad omdat het een uitwerking van bestaande beleidsvoornemens betreft. Het voorlopig projectkader is op 27 maart 2025 aan omwonenden gepresenteerd in het DAF-museum. In totaal zijn 1.500 uitnodigingen verstuurd naar de omwonenden in een cirkel van 250 meter om de bouwlocatie. In totaal werden er, via 34 ingevulde digitale vragenlijsten en reacties van ongeveer 100 bezoekers, 542 reacties ontvangen. Ongeveer één-derde van de reacties bestond uit tips en complimenten en twee-derde uit zorgen. Ook onze deskundige adviespartijen zoals de Adviescommissie Omgevingskwaliteit, Stedelijk Gebied Eindhoven, Trefpunt Groen Eindhoven, Fietsersbond, Eindhoven Toegankelijk, Veiligheidsregio Zuidoost Brabant reageerden op het projectkader.

In de bijgevoegde documenten 'Projectkader Picustoren' van juni 2025 en het 'Verslag Picustoren projectkader maart 2025' zijn de gestelde kaders en alle reacties terug te lezen. Het projectkader is naar aanleiding van de reacties in iets gewijzigde vorm en inclusief alle tips en zorgen aan Wooninc. aangeboden om de bouwplanontwikkeling te verzorgen. In de periode van mei tot september 2025 is met een klankbordgroep gewerkt aan de uitwerking van de bouwplannen. De klankbordgroep, een afvaardiging uit de buurt die zich via een oproep hiervoor aanmeldde, heeft meegedacht over de inrichting van de openbare ruimte, de invulling van de begane grond met actieve functies en openbaar toegankelijk ruimtes (voor de buurt). Ook werd er meegedacht over de wijze waarop de nieuwe bewoners op een goede manier komen te wonen op het NRE-terrein. Het bouwplan van initiatiefnemer Wooninc. is op 23 september 2025 in de Cyklist aan de omwonenden gepresenteerd. Hiervoor werden dezelfde 1.500 omwonenden uitgenodigd, de bewoners in een cirkel van 250 meter om de toekomstige woontoren. Ongeveer 100 bezoekers bezochten de informatieavond en zij konden reageren op de plannen. Het verslag van de informatieavond over het bouwplan is bijgevoegd. 1.6 De gemeente levert bouwgrond volgens de grondprijzenbrief De gemeente verkoopt het bouwperceel aan Wooninc.

Dit onder de verkoopvoorwaarden zoals opgenomen in de Grondprijzenbrief. De Grondprijzenbrief regelt, onder andere, dat het bouwperceel in juridisch en technisch bouwrijpe staat wordt geleverd en dat de grond woonrijp wordt gemaakt. Dit houdt in dat we de grond verkopen met planologisch onherroepelijke bouwtitel en dat de grond vrij van fysieke belemmeringen is zodat hierop gebouwd kan worden. De herinrichting van het openbaar gebied door de gemeente wordt aangelegd. De afspraken tussen Wooninc. en gemeente Eindhoven worden opgenomen

3

Inboeknummer 8068807_02 in de grondovereenkomst, met een ontbindende voorwaarde over de raadsbehandeling van de grondexploitatie Picustoren. 1.7 Een begrotingswijziging bij een grondexploitatie van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit. Uw raad heeft in de “Verordening financieel beleid, beheer en organisatie 2025 gemeente Eindhoven” vastgelegd dat alle grondexploitatiedossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen, naar de raad moeten. In verband met de geheimhouding wordt er voor dit dossier geen begrotingswijziging opgesteld. Uw raad wordt hierover geïnformeerd via een geheime memo. De financiële consequenties worden vervolgens definitief verwerkt via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Kanttekeningen 1.1 Resultaat grondexploitatie betreft een prognose In de grondexploitatie Picustoren wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van alle nog te verwachten kosten en opbrengsten, uitgezet in de tijd en rekening houdend met rente, kosten- en opbrengstenstijgingen. In dit stadium van de planontwikkeling zijn de kosten voor de verdere voorbereiding en uitvoering gebaseerd en geraamd op basis van een voorlopig ontwerp. Bij de nadere detaillering en uitwerking kan het plan wijzigen.

In de grondexploitatie zijn financiële risico's inzichtelijk gemaakt, toegelicht en is beschreven in hoeverre we het betreffende risico kunnen beheersen. Hiervoor verwijzen wij naar de geheime memo. Bij financiële tegenvallers bestaat het risico dat het resultaat van de grondexploitatie negatief wordt. In dat geval moet er een verliesvoorziening getroffen worden ten laste van de algemene middelen. Binnen het project wordt de stand van zaken nauwlettend en periodiek gevolgd. Hierover wordt, onder andere, via het jaarlijkse meerjarenprogramma (MPG) gerapporteerd. 1.2 Planning is afhankelijk van de planologische procedure. In de grondexploitatie wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt over de looptijd van het project. Essentieel hierin is de rol van de planologische procedure, namelijk de BOPA-procedure. De BOPA-procedure kent de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen, evenals de mogelijkheid om later nog in (hoger) beroep te gaan. Vertraging kan negatieve gevolgen hebben voor de planning en dus ook voor het resultaat van de grondexploitatie. Voor verdere toelichting verwijzen wij naar de geheime memo. Personele consequenties Personele kosten zijn onder ‘voorbereidingskosten’ opgenomen in de grondexploitatie.

Voor de behandeling van het plan is inzet van ambtelijke capaciteit benodigd, hiervoor is de organisatie voldoende uitgerust en heeft de organisatie de benodigde capaciteit vrijgemaakt.

4

Inboeknummer 8068807_02 Financiële consequenties De grondexploitatie kent een financieel sluitend en minimaal kostendekkend resultaat en is gebaseerd op een actieve grondexploitatie, waarbij we gemeentelijke grond verkopen onder voorwaarde dat de gemeente de grond bouw- en woonrijp levert. Het resultaat na afsluiten van de grondexploitatie zal ten laste, dan wel ten goede komen aan de algemene middelen. Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt voor verdere toelichting verwezen naar de geheime memo. Communicatie De participatie en communicatie rondom het bouwproject Picustoren verliep via het participatieplan. Meer informatie hierover inclusief de reacties en resultaten zijn in de bijgevoegde verslagen terug te lezen. De besluitvorming over de grondexploitatie Picustoren wordt op gebruikelijke wijze gepubliceerd via bekendmakingen. Planning en uitvoering De planning is onder voorbehoud van de voortgang en de afwikkeling van de planologische procedure. Voor verdere toelichting over de verwachte fasering wordt verwezen naar de geheime memo. 2026

Vergunningsaanvraag.

2027/2028 Bouwvoorbereiding, onherroepelijke vergunning. 2029/2030 Bouw van de woontoren. 2030/2031 Herinrichting openbaar gebied. 2032

Afsluiten project Picustoren.

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Toelichting grondexploitatie Picustoren (geheim) • Geheimhoudingsbesluit toelichting grondexploitatie Picustoren • Projectkader Picustoren • Verslag Picustoren projectkader maart 2025 • Verslag Picustoren bouwplan oktober 2025 Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

5

Inboeknummer 8068807_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van;

besluit: 1. De grondexploitatie Picustoren vast te stellen. 2. De financiële consequenties in de meerjarenbegroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

6