Raadsvoorstel Grondexploitatie Kastelenplein

Gemeente Eindhoven Inboeknummer 8091459_03 Dossiernummer 25.51.251 B&W beslisdatum 16 december 2025

Raadsvoorstel Grondexploitatie Kastelenplein Inleiding Het Kastelenplein is een belangrijk transformatiegebied binnen stadsdeel Gestel. Met het door uw Raad op 13 januari 2023 vastgestelde Ontwikkelkader Kastelenplein (22bst01644) en de op 4 september 2024 vastgestelde gebiedsvisie Groots Gestel (24bst01022) is de koers bepaald voor de vernieuwing van dit wijkhart. Hiermee wordt invulling gegeven aan de groei van de Brainportregio, waarover met het Rijk afspraken (programmatisch en financieel) zijn vastgelegd in de Brainportdeal en het Beethovenconvenant. Dat heeft onder meer geleid tot het verkrijgen van gebiedsbudget. Op basis van de uitgangspunten uit de gebiedsvisie is een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) opgesteld. Dit plan vormt de ruimtelijke onderlegger voor de grondexploitatie en geeft richting aan de inrichting van het gebied, de beoogde functies en de verkaveling. De grondexploitatie biedt het financiële kader voor de uitvoering en geeft inzicht in de verwachte kosten, opbrengsten en risico’s. Met dit raadsvoorstel wordt voorgesteld de grondexploitatie Kastelenplein vast te stellen. Hiermee worden de benodigde middelen geborgd en de financiële consequenties verwerkt in de begroting. De onderbouwing is opgenomen in de geheime memo ‘Toelichting grondexploitatie Kastelenplein’, waarin de financiële paragraaf nader is uitgewerkt.

Door de complexe opzet en de hoge inbrengwaarde is een gemeentelijke bijdrage noodzakelijk voor een haalbare ontwikkeling. Omdat deze bijdrage niet in de grondexploitatie mag worden opgenomen, sluit de exploitatie met een negatief resultaat. Dit resultaat dekken we af met de gemeentelijke bijdrage welke is meegenomen in dit voorstel. Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Taakveld 8.2 Grond Doelstelling De doelstelling van dit raadsdossier is het vaststellen van de grondexploitatie voor het Kastelenplein als financieel kader voor de gebiedsontwikkeling. Hiermee wordt een belangrijke stap gezet in de realisatie van de transformatie van het Kastelenplein tot een toekomstbestendig, multifunctioneel stadsdeelhart binnen Gestel.

Inboeknummer 8091459_03 Voorstel 1. De grondexploitatie Kastelenplein vast te stellen. 2. Het negatief resultaat van € 5,8 miljoen te dekken uit de middelen van Eindhoven Bouwt Door (EBD) en daarvoor de voorziening verliesgevende grondexploitaties met dit bedrag op te hogen. 3. Het krediet openbare ruimte te verhogen met € 14,2 miljoen voor de investering in het niet-toerekenbare deel van de investeringen in de Groene Vallei en de hieruit voortvloeiende kapitaallasten van € 424.000,- te dekken uit de stelpost strategische investeringen convenant Beethoven. 4. Binnen het plangebied een nieuwe locatie te reserveren voor het Wijkcentrum 't Slot en een locatie voor een Bibliotoop en de verdere uitwerking met het planproces Kastelenplein op te pakken. 5. De financiële consequenties van de grondexploitatie vast te stellen en deze in de (meerjaren)begroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. 6. De begrotingswijziging gerelateerd aan beslispunt 3 dienovereenkomstig vast te stellen. Argumenten 1.1 Strategisch belang en beleidswaarde rechtvaardigen vaststelling. Het project draagt substantieel bij aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van woningbouw, leefbaarheid en sociale inclusie. Juist op deze locatie wordt een impuls gegeven met een mix van betaalbare woningen, voorzieningen en openbare ruimte.

Door de grondexploitatie nu vast te stellen, wordt duidelijk richting gegeven aan marktpartijen en bewoners en wordt het mogelijk om de subsidieaanvraag bij de MRE te onderbouwen en verzilveren. Het vaststellen van de exploitatie is daarmee een noodzakelijke stap om de gebiedsontwikkeling daadwerkelijk van de grond te krijgen. 1.2 Het negatieve resultaat is een logisch gevolg van de transformatie van een bestaand winkelcentrum en de noodzakelijke investeringen die daarbij horen. De herontwikkeling van het Kastelenplein betreft een complexe transformatie van een bestaand winkelcentrum naar een gemengd stedelijk woongebied. Dit vraagt om forse investeringen in de herinrichting van de openbare ruimte, de verplaatsing van functies en het realiseren van maatschappelijke voorzieningen. Deze kosten zijn onvermijdelijk bij transformatie in bestaand stedelijk gebied. Het negatieve resultaat weerspiegelt deze realiteit en sluit aan bij de Nota Grondbeleid 2024, waarin is vastgelegd dat ook grondexploitaties met een negatief financieel resultaat kunnen worden vastgesteld wanneer zij maatschappelijke en meervoudige waarde creëren. Het negatieve resultaat is daarmee verdedigbaar en kan worden gedekt met subsidies en beschikbare eigen middelen.

2

Inboeknummer 8091459_03 1.3 De gemeente kiest bewust voor maatschappelijke waarde boven financieel rendement. De grondexploitatie is gebaseerd op een geoptimaliseerd plan dat invulling geeft aan meerdere gemeentelijke beleidsdoelen. Er is bewust gekozen voor een programmatische invulling met 85% betaalbare woningbouw, waarmee een directe bijdrage wordt geleverd aan de woningbouwopgave voor lage en middeninkomens. Daarnaast biedt het plan maatschappelijke meerwaarde op meerdere vlakken: •

•

•

•

Publieke voorzieningen: er wordt geïnvesteerd in het wijkcentrum, een bibliotoop en zorgfuncties die bijdragen aan sociale cohesie en een inclusieve wijkstructuur. Deze voorzieningen worden meegenomen in de voorbereiding, maar worden nog apart ter besluitvorming voorgelegd (inclusief dekking). Openbare ruimte en gezondheid: de herinrichting omvat de aanleg van de Groene Vallei, vergroening van pleinen, en ruimte voor water en schaduw, wat bijdraagt aan klimaatadaptatie en een gezonde leefomgeving. Toegankelijkheid en mobiliteit: met de komst van de HOV4-lijn en de ontwikkeling van een nieuw mobiliteitsplein wordt de wijk duurzaam ontsloten en verbonden met de stad. Leefkwaliteit en toekomstbestendigheid: door het transformeren van een verouderd winkelcentrum tot een multifunctioneel centrum wordt het wijkhart versterkt, met ruimte voor ontmoeting, economische activiteit en langdurige sociale meerwaarde.

Deze elementen sluiten aan bij de kernopgaven uit de Omgevingsvisie: een inclusieve stad, een gezonde leefomgeving, een verbonden stad en toekomstbestendige wijken. De negatieve financiële uitkomst is het gevolg van bewuste keuzes om structurele maatschappelijke waarde te creëren. 1.4 De gemeente kiest bewust voor een actieve rol Vanwege de complexiteit van de gebiedsontwikkeling in combinatie met de forse eigendomssituatie en grote ingrepen in de openbare ruimte is een actieve rol van de gemeente gewenst. Gedurende het proces wordt deze rol verder uitgewerkt. In de verdere uitwerking kan het zijn dat deze rol op onderdelen wijzigt. In dat geval is het uitgangspunt dat dit niet afwijkt van de financiële uitgangspunten die zijn opgenomen in deze grondexploitatie. 2.1 Ondanks bijdragen uit eigen middelen dient een verliesvoorziening getroffen te worden. Bij een grondexploitatie met een negatief resultaat moet de gemeente volgens het BBV direct een verliesvoorziening treffen ter hoogte van het tekort in netto contante waarde (NCW). Voor het Kastelenplein bedraagt dit € 5,8 miljoen. Dit tekort ontstaat omdat de gemeentelijke bijdrage vanuit Eindhoven Bouwt Door volgens de BBV-regels niet als opbrengst binnen de grondexploitatie mag worden verantwoord, waardoor administratief een tekort ontstaat ondanks een beleidsmatige dekking buiten de exploitatie.

3

Inboeknummer 8091459_03 2.2 Voor de dekking van het tekort op de grondexploitatie wordt € 5,8 miljoen ingezet uit het programma Eindhoven Bouwt Door. Het programma Eindhoven Bouwt Door (EBD) is bedoeld om woningbouwprojecten met maatschappelijke meerwaarde te ondersteunen wanneer sprake is van een onrendabele top. De grondexploitatie Kastelenplein kent een tekort van € 5,8 miljoen. De inzet van EBD is gebaseerd op een al genomen besluit om de cofinanciering op de aanvraag Beethoven Wonen te dekken tegen € 4,3 miljoen. Aanvullend wordt er nu dus een extra tekort van € 1,55 miljoen uit EBD middelen gehaald ter dekking van het resultaat van de grondexploitatie. 3.1 De drie majeure voorzieningen zijn onlosmakelijk verbonden met de gebiedsontwikkeling. Het Kastelenplein heeft een centrale rol als wijkwinkelcentrum met maatschappelijke voorzieningen in Groots Gestel. Door de komst van HOV4 en de nieuwe woningen in de omgeving wordt deze functie nog veel belangrijker. Om het centrum goed bereikbaar te houden moet worden geïnvesteerd in een drietal voorzieningen. De eerste is de groene vallei. Hier wordt de bestaande ondertunneling aangepast een deels verwijderd. Er worden nieuwe verbindingen voor voetgangers en fietsers gerealiseerd en er wordt geïnvesteerd in groen en water. Daarnaast worden een tweetal pleinen gerealiseerd.

Het winkelplein is de nieuwe verbinding van oost naar west. Het volledige winkelcentrum wordt verplaatst. Daarnaast wordt er een mobiliteitsplein ingericht waar je de toegang vindt tot de parkeerhub(s) en ook comfort parkeren wordt gerealiseerd voor de aanwezige zorg- en maatschappelijke voorzieningen. De Groene Vallei, het Winkelplein en het Mobiliteitsplein zijn essentiële randvoorwaarden voor de uitvoering van het stedenbouwkundig plan. Zij maken de verdichting van het Kastelenplein en de bredere woningbouwambities in Groots Gestel mogelijk, door te voorzien in bereikbaarheid, verblijfskwaliteit en ruimtelijke samenhang. Parallel aan de grondexploitatie dient er een investeringsproject te worden geopend om deze investeringen mogelijk te maken. Dit heeft te maken met de directe koppeling tussen alle investeringen. In de uitvoering zullen deze activiteiten gelijk worden opgepakt met de werkzaamheden en verdere voorbereidingen voor de grondexploitatie. 3.2 Om de verdichting mogelijk te maken in Groots Gestel moet ook worden geïnvesteerd in de openbare ruimte en verharding in de gehele wijk. Binnen Gestel zijn meerdere locaties benoemd waar woningen kunnen worden toegevoegd. Om deze verdichting mogelijk te maken moet ook op andere plekken worden geïnvesteerd in de wijk. Dit gaat over groen, parkeren en mobiliteit en ook over een kwaliteitsimpuls.

Een deel van deze investeringen worden gedaan via Kastelenplein. In de ontwikkelstrategie is daarom benadrukt dat de verdichtingslocaties zullen gaan bijdragen aan de investeringen in de openbare ruimte. Omdat een deel van deze kosten toerekenbaar is aan de ontwikkeling van Kastelenplein zijn deze kostenposten opgenomen in de grondexploitatie.

4

Inboeknummer 8091459_03 4.1 Maatschappelijke voorzieningen versterken de functie van het stadsdeelcentrum Op dit moment zijn de maatschappelijke voorzieningen buurtontmoeting, onderwijs en sport al in of direct nabij het plangebied aanwezig. Deze accommodaties zijn echter aan het einde van hun economische levensduur. Daarnaast heeft het college op 28 januari 2025 de nieuwe locaties voor de bibliotopen in Eindhoven vastgesteld. Voor stadsdeel Gestel is er besloten om de bibliotoop tijdelijk te vestigen in het gemeenschapshuis Genderdal, tot de potentiële verhuizing naar het Kastelenplein. De Bibliotheek Eindhoven (BE) heeft verschillende opties uitgewerkt voor mogelijke grootte van de Bibliotopen. Bij de verhuizing naar het Kastelenplein dient deze variant verder uitgewerkt te worden tot een L-variant (tussen de 800-1.200 m²). Vanuit deze visie is het idee om tot een multifunctionele accommodatie te komen waar de bibliotoop, buurtontmoeting, sport en cultuur samen worden gebracht. 5.1 Een begrotingswijziging bij een grondexploitatie van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit. Dit geldt ook als er sprake is van een negatieve exploitatie. Uw Raad heeft in de financiële verordening 2025 vastgelegd dat alle grex-dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen, dan wel als er sprake is van een negatieve exploitatie, aan de raad worden voorgelegd.

In verband met de geheimhouding is er aan dit dossier geen begrotingswijziging toegevoegd voor het gedeelte gerelateerd aan de grondexploitatie. Voor het gedeelte van de investeringen dat niet kan worden toegerekend aan de grondexploitatie wordt een begrotingswijziging vastgesteld. Uw Raad wordt geïnformeerd via een geheime memo. De financiële consequenties worden vervolgens definitief verwerkt in de meerjarenbegroting via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Dit dossier zal alle begrotingswijzigingen van grondbedrijfsprojecten omvatten, waarvan de financiën onder geheimhouding zijn besproken en geaccordeerd. Kanttekeningen 1.1 Resultaat grondexploitatie betreft een prognose. In de grondexploitatie Kastelenplein wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van alle nog te verwachten kosten en opbrengsten, uitgezet in de tijd en rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en de huidige rente. Met het toenemen van de looptijd van de grondexploitatie neemt ook kans op afwijkingen van de inschatting toe. Tegelijkertijd zijn alle benodigde maatregelen genomen om hier sturing aan te geven. Jaarlijks wordt de prognose via het MPG herijkt en worden eventueel bijsturingsmaatregelen getroffen. 1.2 Afhankelijkheden in verwerving en procedure kunnen de planning beïnvloeden.

De voortgang van de grondexploitatie is niet alleen afhankelijk van interne besluitvorming, maar ook van externe factoren zoals grondaankopen en planologische procedures. Daarnaast kunnen bezwaar- en beroepsprocedures van derden leiden tot vertragingen in

5

Inboeknummer 8091459_03 de uitvoering. Deze afhankelijkheden brengen onzekerheden met zich mee die zowel de fasering als de financiële planning kunnen beïnvloeden. 1.3 Externe afhankelijkheden kunnen van invloed zijn op de voortgang. De gebiedsontwikkeling Kastelenplein is verweven met andere ruimtelijke en infrastructurele opgaven, waaronder de stikstofproblematiek en netcongestie. Deze dossiers kennen afhankelijkheden van andere overheden, waardoor de gemeente niet op alle onderdelen zelfstandig kan sturen. 1.4 De uitvoeringscapaciteit staat onder druk. De omvang en complexiteit van Kastelenplein vragen langdurige inzet van ambtelijke capaciteit. Deze inzet concurreert met andere ruimtelijke en economische opgaven in de stad. Een goede prioritering en borging van capaciteit binnen het project is noodzakelijk voor een realistische voortgang. 1.5 Elke grondexploitatie kent een risicoprofiel. Voor de grondexploitatie Kastelenplein bestaan er onzekerheden. Deze risico’s zijn, zoals gebruikelijk bij alle grondexploitaties, voor rekening van de gemeente, aangezien zij de grondexploitatie voert. Bij financiële tegenvallers bestaat het risico op een negatief resultaat, waarvoor een verliesvoorziening moet worden getroffen. In de geheime memo is de risicoanalyse opgenomen, inclusief toelichting op de aard van de risico’s en de mate waarin beheersing mogelijk is.

De voortgang wordt binnen het project nauwlettend gevolgd en gerapporteerd via onder meer het MPG. 3.1 Verdere uitwerking en kostenonzekerheid. De exacte omvang, inrichting en kosten van grote investeringen in en rondom het plangebied worden in de komende fase verder uitgewerkt. De huidige ramingen zijn gebaseerd op voorlopige uitgangspunten in het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) en een SSK-raming en kunnen bij detaillering nog wijzigen. 5.1 Onzekerheid over toekenning en externe besluitvorming De in de grondexploitatie ingerekende subsidie is nog niet formeel toegekend. De toekenning is afhankelijk van besluitvorming binnen de Metropoolregio Eindhoven (MRE) in het kader van het programma Beethoven Wonen. Totdat hierover duidelijkheid bestaat, blijft onzekerheid bestaan over de feitelijke dekking van een deel van het tekort. Gezien de grote opgave en de cruciale locatie en mogelijkheden die het Kastelenplein biedt, gaan wij uit van een positief besluit. Deze subsidie is echter nog niet toegekend. Zolang deze onzekerheid bestaat, is het financieel en bestuurlijk zorgvuldig om vast te leggen dat de raad separaat besluit over de wijze waarop het tekort wordt afgedekt als de subsidie uitblijft. Als dit het geval is komen wij bij u terug voor afweging en besluitvorming.

6

Inboeknummer 8091459_03 Personele consequenties De uitvoering van de grondexploitatie Kastelenplein wordt geborgd binnen de bestaande organisatie (eventueel aangevuld door externe deskundigheid voor specifieke vraagstukken). Voor het project is een integraal team samengesteld met inzet vanuit verschillende gemeentelijke disciplines. De benodigde capaciteit is geraamd in de exploitatie en wordt bekostigd uit de opgenomen plankosten. Financiële consequenties De door middel van dit dossier vast te stellen grondexploitatie kent een verwacht sluitend resultaat. In de geheime memo “Toelichting grondexploitatie Kastelenplein” wordt dit nader toegelicht. Omdat deze memo informatie bevat die bij openbaarmaking onder meer de economische of financiële belangen van de gemeente kan schaden, heeft het college hier op 16 december 2025 met een afzonderlijk geheimhoudingsbesluit (zie bijlage) een verplichting tot geheimhouding opgelegd. De kredietophoging van € 14,2 miljoen voor het niet-toerekenbare deel van de investeringen in de Groene Vallei en de hieruit voortvloeiende kapitaallasten van € 424.000,- worden gedekt uit de stelpost convenant Beethoven. De kredietophoging wordt voor € 5,9 miljoen afgeschreven in 80 jaar, en € 8,3 miljoen in 40 jaar.

Communicatie De communicatie over de ontwikkeling van Kastelenplein is gestart rondom de intentieovereenkomst en is in het vervolgproces voortgezet en verder uitgewerkt tijdens de totstandkoming van het VOSP. Daarbij is gebruikgemaakt van onder andere bewonersbrieven, informatiebijeenkomsten, digitale platforms en individuele gesprekken. Voor de verdere uitwerking van het gebied en de planprocedures wordt de communicatie voortgezet via de bestaande projectstructuur. Planning en uitvoering Na vaststelling van de GREX zal in 2026, parallel aan het traject omgevingsplan, gewerkt worden aan het opstellen van een definitief stedenbouwkundig plan (DOSP), anterieure overeenkomsten met de samenwerkingspartners, grondverwerving en aansluitend de eerste bouwplannen. Een onherroepelijk omgevingsplan wordt verwacht in Q1 2027, waarna de realisatie van de eerste woningen kan worden gestart. Verwachte oplevering van de eerste woningen staat gepland in Q4 2030, finale oplevering 2035. Evaluatie De voortgang en financiële stand van de grondexploitatie worden gemonitord via de jaarlijkse herijking en opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Indien zich majeure wijzigingen voordoen, wordt uw raad hierover separaat geïnformeerd.

7

Inboeknummer 8091459_03 Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Geheimhoudingsbesluit memo ‘Toelichting grondexploitatie Kastelenplein’ van 812-2025 • Memo ‘Toelichting grondexploitatie Kastelenplein’ van 8-12-2025 (GEHEIM) • Begrotingswijziging Kastelenplein van 8-12-2025 Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 8091459_03

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 december 2025;

besluit: 1. De grondexploitatie Kastelenplein vast te stellen. 2. Het negatief resultaat van € 5,8 miljoen te dekken uit de middelen van Eindhoven Bouwt Door (EBD) en daarvoor de voorziening verliesgevende grondexploitaties met dit bedrag op te hogen. 3. Het krediet openbare ruimte te verhogen met € 14,2 miljoen voor de investering in het niet-toerekenbare deel van de investeringen in de Groene Vallei en de hieruit voortvloeiende kapitaallasten van € 424.000,- te dekken uit de stelpost strategische investeringen convenant Beethoven. 4. Binnen het plangebied een nieuwe locatie te reserveren voor het Wijkcentrum 't Slot en een locatie voor een Bibliotoop en de verdere uitwerking met het planproces Kastelenplein op te pakken. 5. De financiële consequenties van de grondexploitatie vast te stellen en deze in de (meerjaren)begroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. 6. De begrotingswijziging gerelateerd aan beslispunt 3 dienovereenkomstig vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

9