Raadsvoorstel Grondexploitatie Gendertoren

gemeente Eindhoven Inboeknummer 8103268_02 Dossiernummer 26.03.251 B&W beslisdatum 13 januari 2026

Raadsvoorstel Grondexploitatie Gendertoren Inleiding De ontwikkeling van de woontoren Gendertoren is een voortzetting van een plan uit 2009, dat door de economische crisis niet uitgevoerd is. De Gendertoren vormt de afronding van het woonzorggebied Parc Gender aan de Maria van Bourgondiëlaan. De gemeente werkt samen met woningcorporatie Wooninc. aan de ontwikkeling van de Gendertoren. Het nieuwe woongebouw krijgt 16 woonlagen. In de toren komen 92 appartementen, waarvan 76 sociale huurappartementen en 16 betaalbare koopappartementen. De 16 betaalbare koopwoningen worden met een Verkoop onder Voorwaarden constructie verkocht, waardoor de betaalbaarheid van de woningen voor langere tijd geborgd blijft. De gemeente zal voor de realisatie van de toren een juridisch en technisch bouwrijp bouwperceel aan Wooninc. verkopen. Wooninc. realiseert het bouwplan. De gemeente verzorgt de herinrichting van het openbaar gebied rondom de Gendertoren. Het initiatief past binnen het vigerende beleid, is positief beoordeeld en opgepakt in het versnellingsteam van de gemeente en de woningcorporaties (SamenWerken). De ontwikkeling van de Gendertoren is in strijd met de geldende functie op locatie en daarom is een wijzigingsbesluit van het omgevingsplan op grond van de Omgevingswet nodig. Dit gebeurt met een TAM-omgevingsplanwijziging (TAM = Tijdelijke Alternatieve Maatregel).

Met de vaststelling van de grondexploitatie worden budgetten gelabeld en kunnen de financiële consequenties in de begroting worden verwerkt middels een begrotingswijziging. Voor het tekenen van de koopovereenkomst door de portefeuillehouder voor deze ontwikkeling is een apart besluit nodig. Dit besluit dient genomen te worden

Inboeknummer 8103268_02 voordat de planologische procedure is afgerond. Het besluit tot tekenen van de koopovereenkomst wordt daarom vóór het vaststellen van het omgevingsplan in een apart dossier aangeboden aan uw college. Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college (taakveld 8.2 Grond). Doelstelling Vaststellen van de grondexploitatie voor de realisatie van de Gendertoren met 76 sociale huurappartementen en 16 betaalbare koopappartementen. Voorstel 1. De grondexploitatie Gendertoren vast te stellen; 2. De financiële consequenties vast te stellen en deze in de meerjarenbegroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties 2026. Argumenten 1.1 Een vastgestelde grondexploitatie is noodzakelijk voor verdere uitvoering van het plan. De financiële kaders voor deze ontwikkeling zijn vastgelegd in de grondexploitatie. Met het vaststellen van de grondexploitatie en het instemmen met de financiële consequenties worden budgetten vastgelegd, zodat de planologische procedure (wijziging omgevingsplan) kan worden afgerond. De financiële consequenties van deze grondexploitatie worden verwerkt via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties.

Voor de cijfers en de toelichting op de grondexploitatie verwijzen we naar de geheime memo ‘Toelichting grondexploitatie Gendertoren’ van 22 december 2025 (hierna: de geheime memo). 1.2 De grondexploitatie Gendertoren sluit minimaal met een kostenneutraal resultaat. De verwachte grondverkoop aan Wooninc. is naar verwachting minimaal kostendekkend om alle kosten gepaard met de gemeentelijke planontwikkeling, voorbereiding en uitvoering, waaronder het bouw- en woonrijp maken, te dekken. Voor de cijfers en de toelichting op de grondexploitatie verwijzen we naar de geheime memo. 1.3 De Gendertoren draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort. De woontoren bevat 76 sociale huurappartementen en 16 betaalbare koopappartementen. Dit programma met 100% van de woningen in het betaalbare segment vormt daarmee een waardevolle aanvulling voor de woningvoorraad en voldoet daarmee ruim aan de door de gemeente gestelde

2

Inboeknummer 8103268_02 doelstelling voor betaalbare woningen (30% sociale huur, 20% goedkope koop, 35% middelduur). 1.4 De Gendertoren is een uitwerking van bestaande plannen. Dit nieuwe woongebouw is een voortzetting van een plan uit 2009, dat door de economische crisis niet uitgevoerd is. Ook is het een uitvoering van de in 2007 vastgestelde Ontwikkelvisie Genderpark. De Gendertoren vormt de afronding van het woonzorggebied Parc Gender. 1.5 De ontwikkeling van het bouwplan is zorgvuldig voorbereid. Bij de plannen uit 2009 voor de Gendertoren is destijds gesproken met omwonenden. Deze plannen zijn niet doorgegaan en dus is er een compleet nieuw participatietraject doorlopen. In dit traject is er gesproken met zowel professionele stakeholders als lokale bewoners. Er zijn twee rondes met inloopbijeenkomsten georganiseerd in februari en mei 2025, waarin omwonenden zich konden verdiepen in de verschillende thema’s en direct hun vragen konden stellen aan leden van het projectteam. In de periode van november 2024 tot mei 2025 is het definitieve ontwerp opgesteld. Tijdens de inloopbijeenkomst in mei is het definitieve ontwerp aan omwonenden en geïnteresseerden gepresenteerd. 1.6 De gemeente levert bouwgrond volgens de grondprijzenbrief. De gemeente verkoopt het bouwperceel aan Wooninc. Dit zal geschieden onder de verkoopvoorwaarden zoals opgenomen in de Grondprijzenbrief.

Deze Grondprijzenbrief regelt, onder andere, dat het bouwperceel in juridisch en technisch bouwrijpe staat wordt geleverd. In verband met de te ontgraven kelder en de nog te saneren bodemverontreiniging worden er met Wooninc. in de koopovereenkomst van de grond specifieke afspraken gemaakt over de bouwrijpe levering. De herinrichting van het aangrenzende openbaar gebied wordt door de gemeente verzorgd. 2.1 Een begrotingswijziging bij een grondexploitatie van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit. Uw raad heeft in de “Verordening financieel beleid, beheer en organisatie 2025 gemeente Eindhoven” vastgelegd dat alle grondexploitatiedossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen, naar de raad moeten. Uw raad wordt hierover geïnformeerd via een geheime memo. De financiële consequenties worden vervolgens definitief verwerkt via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties. Kanttekeningen 1.1 Resultaat grondexploitatie betreft een prognose. In de grondexploitatie Gendertoren wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van alle nog te verwachten kosten en opbrengsten, uitgezet in de tijd en rekening houdend met rente, kosten- en opbrengstenstijgingen.

3

Inboeknummer 8103268_02 In de grondexploitatie zijn financiële risico's inzichtelijk gemaakt, toegelicht en is beschreven in hoeverre we het betreffende risico kunnen beheersen. Hiervoor verwijzen wij naar de geheime memo. Bij financiële tegenvallers bestaat het risico dat het resultaat van de grondexploitatie negatief wordt. In dat geval moet er een verliesvoorziening getroffen worden ten laste van de algemene middelen. Binnen het project wordt de stand van zaken nauwlettend en periodiek gevolgd. Hierover wordt, onder andere, via het jaarlijkse MPG gerapporteerd. 1.2 De Gendertoren draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort. In de grondexploitatie wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt over de looptijd van het project. Essentieel hierin is de rol van de planologische procedure, namelijk de TAM omgevingsplanprocedure. De TAM omgevingsplanprocedure kent de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen, evenals de mogelijkheid om later nog in beroep te gaan. De grondlevering en de bijbehorende werkzaamheden om het perceel bouwrijp te maken kunnen niet plaatsvinden voordat de TAM omgevingsplanprocedure onherroepelijk is. Vertraging kan negatieve gevolgen hebben voor de planning en dus ook voor het resultaat van de grondexploitatie. Voor verdere toelichting verwijzen wij naar de geheime memo.

Personele consequenties Personele kosten zijn onder ‘voorbereidingskosten’ opgenomen in de grondexploitatie. Voor de behandeling van het plan is inzet van ambtelijke capaciteit benodigd, hiervoor is de organisatie voldoende uitgerust en heeft de organisatie de benodigde capaciteit vrijgemaakt. Financiële consequenties De grondexploitatie kent een financieel sluitend en minimaal kostendekkend resultaat en is gebaseerd op een actieve grondexploitatie, waarbij we gemeentelijke grond verkopen onder voorwaarde dat de gemeente de grond bouwrijp levert. Het resultaat na afsluiten van de grondexploitatie zal ten laste, dan wel ten goede komen aan de algemene middelen. Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt voor verdere toelichting verwezen naar de geheime memo. Communicatie Dit voorstel tot vaststelling van de grondexploitatie Gendertoren en de verwerking via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties wordt niet actief gecommuniceerd en wordt gepubliceerd op de openbare besluitenlijst van het college.

4

Inboeknummer 8103268_02 Planning en uitvoering De planning is onder voorbehoud van de voortgang en de afwikkeling van de planologische procedure. Voor verdere toelichting over de verwachte fasering wordt verwezen naar de geheime memo. Q4 2025: start planologische procedure TAM omgevingsplanwijziging Q2 2026: vaststelling TAM omgevingsplanwijziging Q2/Q3 2026: Bouwvoorbereiding, onherroepelijke omgevingsvergunning Q3 2026: start bouw van de woontoren 2028: oplevering woontoren en inrichting van het openbaar gebied Wooninc. heeft ervoor gekozen om een gecoördineerde aanvraag omgevingsvergunning in te dienen, zodat gelijktijdig met de ter inzagelegging van de ontwerp wijziging van het omgevingsplan ook het ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor zienswijzen ter inzage wordt gelegd. Direct na vaststelling van het omgevingsplan kan dan de omgevingsvergunning worden verleend.

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Memo 'Toelichting grondexploitatie Gendertoren’ van 22 december 2025 (geheim) • Geheimhoudingsbesluit ten aanzien van de memo ‘Toelichting grondexploitatie Gendertoren’ van 22 december 2025) Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

5

Inboeknummer 8103268_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van;

besluit: 1. De grondexploitatie Gendertoren vast te stellen. 2. De financiële consequenties vast te stellen en deze in de meerjarenbegroting te verwerken via het verzameldossier (facilitaire) grondexploitaties 2026.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

6