Raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling TAM-omgevingsplan Prinsejagt

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7957921_02 Dossiernummer 25.26.452 B&W beslisdatum 27 juni 2025

Raadsvoorstel gewijzigde vaststelling TAM-omgevingsplan Prinsejagt (Van Zinnicqstraat) Inleiding In de buurt Prinsejagt I in Eindhoven staan 243 eengezinswoningen van Woonbedrijf, waarvan een groot deel toe is aan renovatie en verduurzaming. Woonbedrijf heeft ervoor gekozen om 201 woningen te renoveren en 42 woningen plaats te laten maken voor de benodigde woningbouwopgave. Hier komen drie woongebouwen met 167 sociale huurwoningen. Voor deze verdichting is bewust gekozen voor een plek aan de rand van de woonbuurt, zodat de woongebouwen wat ruimte rondom hebben. Die ruimte is bijvoorbeeld van belang voor de leefbaarheid en gezondheid (ruimte voor groen en bewegen), maar ook om inkijk vanuit balkons op buurpercelen zo veel mogelijk te beperken. Vanwege het naastgelegen park is op de gekozen locatie ruimte aanwezig om enigszins de hoogte in te gaan. Elk van de drie gebouwen heeft twee identiteiten: een vierlaagse zijde die zich richt op de wijk en een zeslaagse zijde die aansluit op het grootschaligere park. Het plan zorgt voor meer differentiatie in woningtypes in de wijk, aangezien in deze buurt nu vooral veel grote eengezinswoningen staan. Met het plan wordt voorzien in appartementen voor één- of tweepersoonshuishoudens zoals starters en ouderen. Jonge bewoners kunnen hierdoor starten in hun eigen buurt of bewoners kunnen doorstromen naar een appartement.

Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft project Prinsejagt geselecteerd voor een landelijke pilot 'Parallel plannen' met als doel de ontwikkeltijd van bouwprojecten te verkorten. Het proces wordt als het ware in elkaar geschoven. Verschillende processen lopen hierbij tegelijkertijd in plaats van opeenvolgend. De start van de bouw zou hiermee sneller mogelijk moeten zijn, wat hard nodig is gezien de grote behoefte aan woningen. Inwonersparticipatie blijft hierbij belangrijk, daarop wordt niet ingeboet. Het doel is om binnen twee jaar te starten met bouwen.

Inboeknummer

7957921_02

Het huidige omgevingsplan staat de ontwikkeling van de drie woongebouwen niet toe. Binnen het projectgebied komt volgens het omgevingsplan de bestemming 'Wonen' voor. Binnen de bestemming 'Wonen' is het mogelijk om woongebouwen op te richten, maar de beoogde ontwikkeling past niet binnen de geldende bouwvlakken en maatvoering. Bovendien is het volgens het omgevingsplan niet toegestaan om het aantal woningen te vermeerderen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is dan ook een wijziging van het omgevingsplan nodig. Bij een wijziging van het omgevingsplan dient gemotiveerd te worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locaties. Gaandeweg het proces zijn de gebruikelijke overlegpartners betrokken middels vooroverleg. Naast de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio zijn dat in Eindhoven de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven, Trefpunt Groen Eindhoven en Henri van Abbestichting. Trefpunt Groen Eindhoven Trefpunt Groen Eindhoven adviseert positief, mits zij het ecologisch werkprotocol ontvangen met de mitigerende maatregelen. Zij benadrukken dat boom-beschermende maatregelen dienen te worden genomen tijdens de bouwfase en de voorbereidingen daarvan (zie aanbevelingen in de BEA). Ze zijn zeer te spreken over de inrichting van het groen rondom de gebouwen, waarbij met respect wordt omgegaan met cultureel groen erfgoed.

Bij een eis van 8m2 groen per woning moet 1.336m2 groen worden toegevoegd, terwijl circa 3.500m2 groen wordt toegevoegd. Henri van Abbestichting De Henri van Abbestichting heeft samen met de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed meerdere keren met Woonbedrijf overleg gehad over dit plan. De Henri van Abbestichting schaart zich achter het advies van de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed. Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven De stichting is van mening dat maximaal 4 tot 6 bouwlagen passend is, waar het plan eerder nog uitging van maximaal 8 bouwlagen. Er is dan ook gehoor gegeven aan deze opmerking. Daarnaast is de stichting van mening dat de verdraaiing van de woongebouwen ten opzichte van de Van Zinnicqstraat ervoor zorgt dat de aansluiting op de wijk verwatert. Volgens de stichting dient de hoofdrichting van de hoofdgebouwen orthogonaal met de wijk te zijn, waarbij slechts een verbijzondering of ondergeschikt bouwdeel verdraaid kan worden ten opzichte van de wijk. Hier is echter een verschil van inzicht met de architect en de gemeente. De bouwmassa’s zijn namelijk bewust gedraaid gepositioneerd om zo het repeterende patroon te volgen vanaf de buitenste gevels van het nieuwe appartementengebouw De Vlinder aan de oostzijde, via de gedraaide rijwoningen in de bestaande hofjes aan de Van Zinnicqstraat tot aan de Jacob van Campenlaan aan de westzijde.

Hiermee volgen ze de logica van de afwijkende wijkranden. Bijkomend voordeel is dat deze oriëntatie voor een optimale bezonning zorgt.

2

Inboeknummer

7957921_02

Woningen pal op het zuiden of noorden worden vermeden waardoor elke woning zowel zon- als schaduwuren geniet gedurende de dag. Het plan is inmiddels door de Adviescommissie Omgevingskwaliteit Eindhoven positief beoordeeld. TAM Vanwege huidige landelijke beperkingen met de digitale ontsluiting van wijzigingen van het Omgevingsplan in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) toe te passen. Op die manier kunnen wijzigingsbesluiten van omgevingsplannen toch gepubliceerd worden. TAM-IMRO-besluiten maken juridisch gezien deel uit van het ('nieuwe') omgevingsplan, maar worden technisch gezien via het 'oude' formaat (IMRO) opgebouwd. Voorliggende motivering maakt deel uit van het TAM-IMRO wijziging omgevingsplan. Het ontwerpbesluit TAM-omgevingsplan heeft vanwege het toepassen van de coördinatieregeling samen met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage gelegen van 13 maart tot en met 23 april 2025. Gedurende deze periode zijn 8 zienswijzen ingediend, waarvan er 5 zijn ingediend tegen het ontwerp TAMomgevingsplan en 3 tegen het ontwerpbesluit omgevingsvergunning. Uw raad is enkel bevoegd gezag ten aanzien van de zienswijzen aangaande het TAM-omgevingsplan. De zienswijzen zijn ingediend door de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven en door omwonenden.

Alle indieners zijn op 21 respectievelijk 23 mei 2025 nog uitgenodigd voor een gesprek om hun zienswijze toe te lichten en om vragen te beantwoorden. Enkele omwonenden en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven hebben daar gebruik van gemaakt. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijk standpunt en in de bijgevoegde ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ opgenomen. Wettelijke taak Om het realiseren van de woningen mogelijk te maken is op grond van de Omgevingswet een wijziging van het Omgevingsplan gemeente Eindhoven noodzakelijk. Dit gebeurt voor deze ontwikkeling met behulp van de TAM-IMRO procedure. Doelstelling De voorgenomen wijziging van het omgevingsplan is bedoeld om de bouw van drie woongebouwen met in totaal 167 sociale huurwoningen mogelijk te maken op drie percelen aan de Van Zinnicqstraat. Om de wijziging van het Omgevingsplan gemeente Eindhoven mogelijk te maken, wordt gebruik gemaakt van een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM). Een TAM-omgevingsplan wijzigt het omgevingsplan juridisch, maar de regels worden technisch niet geïntegreerd in het omgevingsplan. Dat gebeurt pas later bij de omzetting van alle TAM-omgevingsplannen.

3

Inboeknummer

7957921_02

Voorstel De raad voor te stellen: 1 de indieners van de zienswijzen in hun zienswijze ontvankelijk te verklaren; 2

dat de zienswijzen overeenkomstig het gemeentelijk standpunt als verwoord in de ‘nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ in zoverre leiden tot een aanpassing van het TAM-omgevingsplan dat de bouwhoogte wordt verlaagd tot 4-6 bouwlagen (in plaats van 5-7 bouwlagen), voor het overige leiden de zienswijzen niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan;

3

ambtshalve de volgende wijziging ten opzichte van het ontwerp in het TAMomgevingsplan aan te brengen:

- de beoordelingsregel 16.3, die ziet op het aan te leggen groen en de waterberging, die per abuis is weggevallen alsnog op te nemen. Het betreft de volgende regel. 16.3 Groen en waterberging 1. Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwwerken wordt alleen verleend als vaststaat dat wordt voorzien in voldoende groenopgave, en indien van toepassing compensatie bestaand groen, en waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid. Aan de hand van de ‘Beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven’ wordt bepaald of hieraan voldaan is. 2. Als de onder het eerste lid bedoelde beleidsregeling wordt gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling bepaald of sprake is van voldoende groenopgave, en indien van toepassing compensatie bestaand groen, en waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid. 4

het TAM-omgevingsplan bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0772.002Prinsejagt-0301.gml met de bijbehorende bestanden gewijzigd digitaal vast te stellen waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke ontleend is aan de BGT.

5

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om toestemming te verlenen om het TAM-omgevingsplan eerder te mogen publiceren dan de twee weken die standaard is opgenomen in artikel 16.77b Omgevingswet.

4

Inboeknummer

7957921_02

Argumenten 1.1 De indieners van de zienswijzen kunnen in hun zienswijzen ontvankelijk worden verklaard. Voordat tot een inhoudelijke beoordeling van de zienswijzen kan worden overgegaan moet eerst worden vastgesteld of de indieners in hun zienswijzen ontvankelijk kunnen worden verklaard. De ingebrachte zienswijzen zijn binnen de gestelde wettelijke termijn ontvangen en daarmee ontvankelijk. 2.1 De vijf ingediende zienswijzen ten aanzien van het TAM-omgevingsplan leiden om inhoudelijke redenen deels tot een aanpassing van het TAM-omgevingsplan De zienswijzen leiden om de redenen, zoals verwoord in de nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen tot wijzigingen van de regels en/of de verbeelding van het TAMomgevingsplan voor zover ze zien op de bouwhoogte. De zienswijze van de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven leidt tot aanpassing van de bouwhoogte in die zin dat de maximale bouwhoogte nu verlaagd wordt naar 4-6 bouwlagen in plaats van 5-7 bouwlagen. De zienswijzen van de omwonenden leiden niet tot een aanpassing van het TAM-omgevingsplan. Zij zagen met name op het parkeren en op het voortraject inzake het overleg dat vanuit Woonbedrijf is gevoerd. Dit laatste is echter een aspect dat buiten de procedure van het TAM-omgevingsplan en de omgevingsvergunning ligt en waarop de gemeente ook geen invloed kan uitoefenen.

Door de aanpassing van de bouwhoogte ontstaat een gewijzigde vaststelling van het TAM-omgevingsplan. 3.1 De raad dient ambtshalve wijzigingen separaat vast te stellen Ambtshalve dient nog een technische aanpassing plaats te vinden omdat de beoordelingsregel ‘Groen en Water’ weggevallen is in de online versie die op ‘Regels op de Kaart’ zichtbaar is. Deze beoordelingsregel was wel oorspronkelijk aanwezig in het ontwerp TAM-omgevingsplan. Het waterschap heeft op deze omissie gewezen. Een ambtshalve wijziging tot het toevoegen van de beoordelingsregel over Groen en Water zoals verwoord in artikel 16.3 leidt eveneens tot een wijziging in de regels en zodoende tot een gewijzigde vaststelling. 4.1 Het TAM-omgevingsplan moet digitaal worden vastgesteld Op basis van de wetgeving moet een TAM-omgevingsplan digitaal worden vastgesteld. Het TAM-omgevingsplan is voor de raad digitaal raadpleegbaar op de website pilot.ruimtelijkeplannen.nl via de direct link: https://pilot.ruimtelijkeplannen.nl/?planidn=NL.IMRO.0772.002Prinsejagt-0301 Dit TAM-omgevingsplan wijzigt het omgevingsplan Eindhoven en moet daarom in samenhang worden bekeken met het omgevingsplan Eindhoven. Dat is te bekijken via deze link: Omgevingsplan gemeente Eindhoven - Regels op de kaart - Omgevingswet Regels op de kaart - Omgevingsloket

5

Inboeknummer

7957921_02

5.1 De raad kan GS verzoeken om het TAM-omgevingsplan eerder te mogen publiceren Als wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerp TAM-omgevingsplan, anders dan op grond van een zienswijze van Gedeputeerde Staten (GS), dan bepaalt de Omgevingswet dat twee weken moet worden gewacht met publiceren nadat het TAMomgevingsplan is vastgesteld. Om de doorlooptijd te versnellen kan GS worden verzocht het omgevingsplan eerder te mogen publiceren, zodat het ook eerder ter inzage kan worden gelegd en de beroepstermijn eerder start en eindigt. Kanttekeningen N.v.t. Personele consequenties Het wijzigen van het Omgevingsplan gemeente Eindhoven middels dit TAMomgevingsplan behoort tot de reguliere werkzaamheden. Aan dit TAM-omgevingsplan is circa 200 uur besteed. Financiële consequenties Er zijn voor de gemeente geen financiële consequenties verbonden aan dit plan. Middels een anterieure overeenkomst worden de kosten die deze ontwikkeling met zich meebrengt, verhaald op de initiatiefnemer. Communicatie Rondom de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is door de gemeente, vanuit de sector Communicatie, in samenwerking met de vakafdelingen, uitvoerig gecommuniceerd over de inhoud en de gevolgen van de Omgevingswet via diverse kanalen, waaronder de site van de gemeente Eindhoven.

Voorafgaand aan de start van de formele procedure van dit TAM-omgevingsplan is een wettelijk verplichte kennisgeving gedaan. Deze is in maart 2025 gepubliceerd. Daarin is aangegeven hoe en met wie over de in voorbereiding zijnde ontwikkeling middels het TAM-omgevingsplan wordt geparticipeerd. De bewoners van de huidige (te slopen) woningen, omwonenden en andere belanghebbenden zijn in 2024 op de hoogte gebracht van de voorgenomen wijziging en zijn in de gelegenheid gesteld hierover mee te praten. Hiervoor zijn verschillende openbare participatiebijeenkomsten gehouden en afzonderlijke gesprekken gevoerd. In het kader van participatie zijn naast de omwonenden de volgende organisaties geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld te reageren en vragen te stellen over de procedure: • • •

Henri van Abbestichting Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven Trefpunt Groen Eindhoven

6

Inboeknummer

7957921_02

Voorafgaand aan de formele terinzagelegging zijn deze organisaties ook afzonderlijk nog geïnformeerd over de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Na het publiceren van het ontwerpbesluit van het TAM-omgevingsplan kon gedurende zes weken, vanaf 13 maart 2025 tot en met 23 april 2025, door eenieder een zienswijze worden ingediend. Het ontwerpbesluit van het TAM-omgevingsplan kon worden geraadpleegd via het Digitale Stelsel Omgevingswet (DSO) bij Regels op de Kaart. Planning en uitvoering Op grond van de Omgevingswet treedt het gewijzigde TAM-omgevingsplan Prinsejagt (Van Zinnicqstraat) vier weken na bekendmaking in werking. In de kennisgeving van het besluit van de raad wordt vermeld dat het TAM-omgevingsplan gedurende 6 weken ter inzage ligt en dat binnen die termijn beroep en eventueel een verzoek tot een voorlopige voorziening mogelijk is bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • • •

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen; Zienswijzen TAM-omgevingsplan Prinsejagt (Van Zinnicqstraat)

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

7

Inboeknummer

7957921_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ; besluit: 1

de indieners van de zienswijzen in hun zienswijze ontvankelijk te verklaren;

2

dat de zienswijzen overeenkomstig het gemeentelijk standpunt als verwoord in de ‘nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ in zoverre leiden tot een aanpassing van het TAM-omgevingsplan dat de bouwhoogte wordt verlaagd tot 4-6 bouwlagen (in plaats van 5-7 bouwlagen), voor het overige leiden de zienswijzen niet tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan;

3

ambtshalve de volgende wijziging ten opzichte van het ontwerp in het TAMomgevingsplan aan te brengen: - de beoordelingsregel 16.3, die ziet op het aan te leggen groen en de waterberging, die per abuis is weggevallen alsnog op te nemen. Het betreft de volgende regel. 16.3 Groen en waterberging 1. Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwwerken wordt alleen verleend als vaststaat dat wordt voorzien in voldoende groenopgave, en indien van toepassing compensatie bestaand groen, en waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid. Aan de hand van de ‘Beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Eindhoven’ wordt bepaald of hieraan voldaan is. 2. Als de onder het eerste lid bedoelde beleidsregeling wordt gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling bepaald of sprake is van voldoende groenopgave, en indien van toepassing compensatie bestaand groen, en waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid.

4

het TAM-omgevingsplan bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0772.002Prinsejagt-0301.gml met de bijbehorende bestanden gewijzigd digitaal vast te stellen en waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke ontleend is aan de BGT.

8

Inboeknummer 5

7957921_02

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om toestemming te verlenen om het TAM-omgevingsplan eerder te mogen publiceren dan de twee weken die standaard is opgenomen in artikel 16.77b Omgevingswet.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

9