Raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 'IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)'

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst00406 Dossiernummer 23.16.552 B&W beslisdatum 18 april 2023

Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 'IV Binnenstad Raadsvoorstel (De Nieuwe Eindhoven)'

Inleiding Op de hoek van de Vestdijk/ Raiffeisenstraat ligt een braakliggend terrein. Het is momenteel tijdelijk in gebruik als kleinschalig parkeerterrein door het Crown Hotel. Het voornemen is om hier de woontoren ‘De Nieuwe Eindhoven’ te bouwen. Een woontoren met een hoogte van maximaal 75 meter. Rond de voet van de woontoren wordt voorzien in een stadstuin die openbaar toegankelijk wordt.

Figuur 1: het bouwplan

Deze ontwikkeling past gezien de bouw- & goothoogte niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Inboeknummer 23bst00406

Het bestemmingsplan maakt maximaal 180 woningen mogelijk. De planvorming voor De Nieuwe Eindhoven was vóór vaststelling van het gemeentelijk Woonprogramma 20212025 al in een vergevorderd stadium. Vanuit de gemeente is op 30 juli 2020 aangegeven medewerking te verlenen aan het plan. Hiervoor is een plankostenbrief verstuurd. Begin 2021 is een afwijkend woonprogramma overeengekomen voor dit project. De onderstaande verdeling is in de anterieure overeenkomst vastgelegd. Categorie Sociale huur Middenhuur Dure huur Sociale koop Middeldure koop Dure koop totaal

Programma centrum stedelijk 20% 20% 5% 30% 15% 10% 100%

DNE 20% (minimaal) 30% (minimaal) 50% (maximaal) 0%* 0%* 0%* 100%

* Mogelijk worden de woningen (deels) verkocht, hierbij geldt per prijscategorie hetzelfde percentage als is vastgelegd voor de huurwoningen.

Omwonenden zijn door de initiatiefnemer op meerdere momenten geïnformeerd. Onder andere via verschillende brieven en vier inloopmomenten. Ook is gesproken met diverse belangenorganisaties, stakeholders en overige belanghebbenden, zoals Trefpunt Groen Eindhoven (TGE), Henri van Abbe Stichting (HvA), EindhovenXL, Dommel District (horeca), Stichting Beter Eindhoven, Pathé Eindhoven en andere ontwikkelaars in de omgeving. Het plan is door initiatiefnemer op 1 juni 2022 gepresenteerd aan uw gemeenteraad. Dit zoals verwoord in bijlage 19 van de toelichting bij het bestemmingsplan (Rapportage omgevingsdialoog De Nieuwe Eindhoven). Het conceptbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk verplicht bestuurlijk vooroverleg aangeboden aan de Provincie Noord-Brabant en het Waterschap. Beiden zijn akkoord. Het is aanvullend (informeel) aangeboden aan TGE, HvA en Stichting Bescherming Wederopbouw Erfgoed Eindhoven (SBWE). TGE en HvA staan positief tegenover dit bestemmingsplan. Van SBWE is geen reactie ontvangen. Het ontwerp bestemmingsplan heeft vervolgens voor iedereen zes weken (19 januari 2023 tot 2 maart 2023) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn drie zienswijzen ontvangen. In bijgevoegde ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ zijn de zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

De zienswijzen leiden tot enkele (kleine) wijzigingen in het bestemmingsplan (verbeelding en regels). Voor deze ontwikkeling worden de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan gecoördineerd, overeenkomstig de ‘Coördinatieverordening Eindhoven 2019’. De nog in werking te treden Omgevingswet (1 januari 2024) is op deze procedure niet van toepassing.

 Wettelijke taak Artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college

2

Inboeknummer 23bst00406

 Onvermijdelijk

Doelstelling Een juridisch, ruimtelijk kader bieden om de bouw van een woontoren met maximaal 180 woningen mogelijk te maken.

Voorstel 1. in te stemmen met de beslissing van burgemeester en wethouders om de coördinatieregeling als bedoeld in artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening en de ‘Coördinatieverordening Eindhoven 2019’ toe te passen, voor de voorbereiding en bekendmaking van de met elkaar samenhangende besluiten gericht op de ontwikkeling van woningbouw; 2. indieners in hun zienswijze ontvankelijk te verklaren; 3. de zienswijzen overeenkomstig het gemeentelijk standpunt als verwoord in de ‘Nota van zienswijzen’ deels gegrond en deels ongegrond te verklaren; 4. naar aanleiding van de zienswijzen wijzigingen zoals verwoord in het besluit in het bestemmingsplan aan te brengen; 5. ambtshalve wijziging ten opzichte van het ontwerp in het bestemmingsplan aan te brengen, zoals verwoord in het besluit; 6. het bestemmingsplan ‘IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)’ bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0772.80414-0301.gml met de bijbehorende bestanden digitaal gewijzigd vast te stellen en waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke ontleend is aan de BGT alsmede de afgeleide analoge verbeelding van het bestemmingsplan gewijzigd vast te stelle en; 7. geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. 8.

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om toestemming te verlenen om het bestemmingsplan eerder te mogen publiceren.

Argumenten 1.1 De coördinatieregeling zorgt voor kortere doorlooptijd voor realisatie van woningen. Het plan maakt woningbouw mogelijk. Gelet op de krapte op de woningmarkt is er een enorme behoefte aan het realiseren van woningen op korte termijn. Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Het toepassen van de coördinatieregeling draagt bij aan deze versnelling. Door verschillende besluiten die samenhangen met de realisatie van dit plan gezamenlijk voor te bereiden, kan een tijdswinst worden behaald. Hiertoe is het ontwerp van het bestemmingsplan (vaststelling is bevoegdheid gemeenteraad) en het ontwerp van de omgevingsvergunning (bevoegdheid burgemeester en wethouders) voor de activiteit

3

Inboeknummer 23bst00406

bouwen tegelijkertijd ter inzage gelegd. Voordeel van de gezamenlijke terinzagelegging is dat in één keer op de verschillende (gecoördineerde) besluiten kan worden gereageerd (één zienswijze). Ook is dan beroep mogelijk bij één instantie (Raad van State), in plaats van bij meerdere instanties (rechtbank en Raad van State). De Raad van State behandelt de besluiten als één besluit en moet in principe binnen zes maanden na ontvangst van het verweerschrift haar (eind)oordeel geven. Hierdoor kan een tijdswinst worden behaald. Daarom heeft initiatiefnemer verzocht om de coördinatieregeling (3.30 Wro) toe te passen. De toepassing moet gemotiveerd worden. De wet geeft hierbij aan dat de coördinatieregeling alleen kan worden toegepast als het “de verwezenlijking van een onderdeel van het gemeentelijk ruimtelijk beleid het wenselijk maakt”. Het realiseren van woningen om in de urgente woningbehoefte te kunnen voorzien is een categorie van gevallen dat bijdraagt aan de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Met deze ontwikkeling wordt hieraan voldaan. Gezien de cöordinatieverordening moet de motivatie bekrachtigd worden. 2.1 De zienswijzen zijn op tijd ingediend Gedurende 6 weken bestond voor iedereen de gelegenheid om zienswijzen in te dienen tegen het ontwerp bestemmingsplan met vormvrije m.e.r.beoordelingsbeslissing. Er zijn drie zienswijzen ontvangen.

De zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ontvangen en daardoor (juridisch) ontvankelijk. Dit zoals verwoord in hoofdstuk 2 van de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzingen’. 3.1 De zienswijzen worden om inhoudelijke redenen gedeeltelijk gegrond verklaard De zienswijzen geven aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Om redenen zoals verwoord in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’, worden de zienswijzen daarom (juridisch) gedeeltelijk gegrond verklaard en gedeeltelijk ongegrond. 4.1 De zienswijzen leiden tot wijziging van het bestemmingsplan Twee (gelijkluidende) zienswijzen zien op het ontbreken van een onderzoek naar hittestress, de milieueffectbeoordeling en parkeren. Een aanvullend onderzoek naar hittestress is uitgevoerd. Dit zoals verwoord in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’. De derde zienswijze ziet met name op het niet betrekken van de ontwikkelplannen van indiener, windhinder, bezonning, akoestiek, parkeren en de formulering van enkele regels. De zienswijze leidt tot enkele wijzigingen in de regels van het bestemmingsplan; De doeleindenomschrijving wordt anders geformuleerd en de voorwaardelijke verplichting voor groen wordt verduidelijk. Dit zoals verwoord het besluit en in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’.

5.1 De raad dient ambtshalve wijzigingen in het bestemmingsplan apart vast te stellen Ambtshalve is voorgesteld twee (kleine) wijziging in de bestemmingsplanregels door te voeren. Dit door een definitie op te nemen voor ‘gemeentelijke normen windhinder’

4

Inboeknummer 23bst00406

en in artikel 5.2.3 de correcte opsommingsletters te gebruiken. Dit zoals verwoord in het besluit en de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’. 6.1 Het bestemmingsplan moet digitaal worden vastgesteld en gelijktijdig moet een volledige analoge versie van het bestemmingsplan worden vastgesteld Op basis van de wetgeving moet een bestemmingsplan digitaal worden vastgelegd. Het digitale bestemmingsplan is voor u (digitaal) raadpleegbaar op de website pilot.ruimtelijkeplannen.nl via de direct link http://pilot.ruimtelijkeplannen.nl/webroo/?planidn=NL.IMRO.0772.80414-0301. Gelijktijdig met de digitale vaststelling van het bestemmingsplan moet een volledige verbeelding hiervan op papier worden vastgesteld. 7.1 De wet verplicht tot het nemen van een besluit over het al dan niet vaststellen van een exploitatieplan Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet uw raad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bouwplan is voorzien, tenzij het verhaal van grondexploitatiekosten over de in het bestemmingsplan begrepen gronden “anderszins” is verzekerd. In dit geval zijn de kosten “anderzijds” verzekerd, doordat met initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst is gesloten. Als deze situatie zich voordoet dient uw raad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan (formeel) te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

8.1 De raad kan GS verzoeken om het bestemmingsplan eerder te mogen publiceren Als wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, anders dan op grond van een zienswijze van Gedeputeerde Staten (GS), dan bepaald de wet dat zes weken moet worden gewacht met publiceren dat het bestemmingsplan is vastgesteld. Om de doorlooptijd te versnellen kan GS worden verzocht het bestemmingsplan eerder te mogen publiceren, zodat het ook eerder ter inzage kan worden gelegd (beroepstermijn). Kanttekeningen Niet van toepassing. Financiële consequenties Op basis van artikel 6.12 Wro is het verplicht om een exploitatieplan op te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Onder ‘anderszins verzekerd’ wordt een privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst verstaan, zoals met initiatiefnemer gesloten. In de overeenkomst zijn de kosten voor het bestemmingsplan verzekerd. De kosten voor de omgevingsvergunning worden verhaald via leges. Communicatie Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt bekendgemaakt in het gemeenteblad en digitaal via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl. In die bekendmaking staat dat het besluit en het bestemmingsplan digitaal beschikbaar zijn via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl en welke beroepsmogelijkheden er zijn. Gelijktijdig wordt ook de verlening van het gecoördineerde besluit van de omgevings-

5

Inboeknummer 23bst00406

vergunning (bevoegdheid college) bekendgemaakt. De indieners van zienswijzen worden per brief geïnformeerd onder gelijktijdige toezending van het raadsvoorstel en het –besluit. Planning en uitvoering De dag na vaststelling van het bestemmingsplan kan het college de omgevingsvergunning verlenen. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning worden vervolgens gedurende 6 weken ter inzage gelegd (beroepstermijn). De besluiten worden als één besluit aangemerkt waartegen één beroepsgang (bij de Raad van State) openstaat. Op de dag dat de beroepstermijn afloopt, treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij beroep is ingesteld én een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak. In dat geval dient eerst de uitspraak van de voorzieningenrechter te worden afgewacht. In die uitspraak staat of de inwerkingtreding van het plan al dan niet wordt opgeschort en, zo ja, voor welke plandelen de schorsing geldt. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Bestemmingsplan ‘IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven) • Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen • Ingediende zienswijzen Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer 23bst00406

Ontwerp Raadsbesluit

De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders ; overwegende dat, het bestemmingsplan ‘IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)’ met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.8, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening is voorbereid; het ontwerpbestemmingsplan ‘IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)’, met vormvrije m.e.r.-beoordeling, zowel in digitale als analoge vorm gedurende een periode van zes weken (19 januari 2023 tot 2 maart 2023) voor iedereen ter inzage heeft gelegen en dat iedereen de gelegenheid heeft gehad om tijdens deze periode naar keuze schriftelijk, digitaal of mondeling zienswijzen in te dienen; van drie indieners een op schrift gestelde zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan met besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling (en ontwerp omgevingsvergunning) is ontvangen; de zienswijzen binnen de gestelde termijn zijn ontvangen en daarmee juridisch ontvankelijk zijn; in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ de zienswijzen zijn samengevat en zijn voorzien van een gemeentelijk standpunt; de raad de daarin vervatte overwegingen en standpunten tot de hare maakt en gelet op o.a. de Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit ruimtelijke ordening;

besluit: 1.

in te stemmen met de beslissing van burgemeester en wethouders om de coördinatieregeling als bedoeld in artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening en de ‘Coördinatieverordening Eindhoven 2019’ toe te passen, voor de voorbereiding en bekendmaking van de met elkaar samenhangende besluiten gericht op de ontwikkeling van woningbouw; 2. indieners in hun zienswijze ontvankelijk te verklaren; 3. de zienswijzen overeenkomstig het gemeentelijk standpunt als verwoord in de ‘Nota van zienswijzen’ deels gegrond en deels ongegrond te verklaren; 4. naar aanleiding van de zienswijzen de volgende wijzigingen ten opzichte van het ontwerp in het bestemmingsplan aan te brengen: artikel 5.4.1. van de ontwerpregels (afwijken van de gebruiksregels voor kamerbewoning en woningsplitsing toe te staan) te verwijderen; in artikel 5.1, onder a het woord “wonen” vervangen door “woongebouwen” en de titel van de definitie 1.47 “woning/wonen” aan te passen in (alleen) “woning” en artikel 5.2.2 (voorwaarde bouwen groencompensatie) van de ontwerpregels te verwijderen en toe te voegen: Artikel 12 Groenopgave

7

Inboeknummer 23bst00406

12.1 Voorwaardelijke verplichting groenopgave 1.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen staat vast dat wordt voorzien in minimaal 8 m2 aan groenvoorzieningen per toegevoegde woning.

2.

Het gebruiken of (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 5.1, is slechts toegestaan indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. de groenvoorzieningen van 8 m2 groen per toegevoegde woning, zoals bedoeld in lid 1, zijn binnen 1 jaar na realisatie van de woningen gerealiseerd, en b. de groenvoorzieningen als bedoeld in sub a dienen in stand worden gehouden.

3.

In afwijking van het bepaalde in lid 2 mogen de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 5.1 gebruikt worden tot 1 jaar na realisatie van de woningen.

5.

6.

7. 8.

ambtshalve de volgende wijzigingen ten opzichte van het ontwerp in het bestemmingsplan aan te brengen; in de regels als definitie (1.30) voor ‘gemeentelijke normen windhinder’ op te nemen: “normen windhinder, gepubliceerd op 4 juni 2020 (gemeenteblad van Eindhoven 2020, nr. 141113) en in werking getreden op 5 juni 2020.” en in artikel 5.2.3 (ondergronds bouwen) de opsommingsletters e. en f. te vervangen door a. en b. het bestemmingsplan ‘IV Binnenstad (De Nieuwe Eindhoven)’ bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0772.80414-0301.gml met de bijbehorende bestanden digitaal gewijzigd vast te stellen en waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke ontleend is aan de BGT alsmede de afgeleide analoge verbeelding van het bestemmingsplan gewijzigd vast te stelle en; geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om toestemming te verlenen om het bestemmingsplan eerder te mogen publiceren.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

8