Raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan ‘II Vredeoord (VB-terrein)

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst01257 Dossiernummer 24.41.452 B&W beslisdatum 08 oktober 2024

Raadsvoorstel gewijzigde vaststelling bestemmingsplan ‘II Vredeoord (VB-terrein)’

Inleiding Initiatiefnemers hebben vergevorderde plannen om het voormalige Philips hoofdkantoor (VB-gebouw) en het omliggende terrein en de omliggende gronden aan de Boschdijk 525 te herontwikkelen (VB-terrein). Op dit moment is het VB-gebouw op basis van een tijdelijke (10 jaar) omgevingsvergunning sinds een jaar in gebruik ten behoeve van studentenhuisvesting en wonen er 456 studenten in het gebouw. Het huidige bestemmingsplan staat de voorgenomen permanente herontwikkeling naar woningbouw en voorzieningen niet toe. Het bestaande hoofdgebouw krijgt nieuwe functies, waaronder wonen en zal worden uitgebouwd. Daarbij wordt teruggegrepen op contouren van de oorspronkelijke uitbouw die in het verleden is gesloopt. Op het voormalige parkeerterrein aan de zijde Boschdijk zal sociale en middendure woningbouw worden gerealiseerd. In totaal kunnen op basis van het voorgenomen plan maximaal 862 wooneenheden worden gerealiseerd. De ontwikkeling sluit aan op de ca. 470 woningen die in het plangebied Vredeoord eerder zijn gerealiseerd. Het plan kent drie bouwdelen die hierna kort worden toegelicht. 1. het VB-gebouw met plint; 2. nieuwbouw achter het VB-gebouw en 3. nieuwbouw aan de Boschdijk. 1. VB-gebouw/plint De plint van het VB-gebouw wordt opgehoogd naar de hoogte die de plint oorspronkelijk had.

Het woonprogramma voor het VB-gebouw met de plint is nog niet volledig uitgekristalliseerd, maar binnen de grenzen van het bestemmingsplan is een aantal scenario’s mogelijk. Wonen wordt de hoofdfunctie voor verschillende doelgroepen: -

(On)zelfstandige studentunits in de toren/plint; In combinatie met onzelfstandige woon-zorg units in de plint; Waarvan totaal maximaal 531 onzelfstandige woonunits;

Inboeknummer 24bst01257 -

En/of vrije huur in de toren/plint; daarnaast biedt het plan ruimte tot 11.000m2 kantoren, tot 500m2 bvo dienstverlening, tot 500m2 bvo detailhandel, maximaal 225m2 bvo horeca en maximaal 1000m2 bvo ten behoeve van sportvoorzieningen.

2. Nieuwbouw achterbouw Het nieuwbouwgedeelte achter het VB-gebouw wordt van het VB-gebouw gescheiden door de Campusstraat. De nieuwbouw sluit aan op de contour van de oorspronkelijke uitbouw en sluit qua bouwhoogte aan op de plint onder het VB-gebouw. Dit nieuwbouwdeel behelst maximaal 116 appartementen gericht op dure huur-/koop. 3. Nieuwbouw Boschdijk Het woonprogramma voor de nieuwbouw aan de Boschdijk behelst maximaal 215 sociale/middendure huur-/koopappartementen, met ruimte voor het stallen van auto’s, fietsen en individuele bergingen bij de woningen. Onderstaande afbeelding illustreert het stedenbouwkundig plan

In de anterieure overeenkomt is het bouwprogramma opgenomen.

2

Inboeknummer 24bst01257 Het percentage 85% betaalbaar niet in alle situaties haalbaar De komende 6 tot 9 jaar zal de VB-toren in gebruik blijven ten behoeve van de 456 studenten die er wonen. Daardoor zal gedurende die tijd het percentage sociale woningen in het plangebied 69% bedragen. Gedurende deze periode is het percentage betaalbare woningen in het plangebied 86%. De ontwikkelaar heeft een drietal programmascenario’s voor ogen voor de herontwikkeling van het VB-gebouw zodra de tijdelijke studentenhuisvesting wordt beëindigd. In alle drie de scenario’s is rekening gehouden met de bouwkundige beperkingen die het Rijksmonument met zich meebrengt. Vanwege de bouwkundige constructie van het VBgebouw kunnen appartementen niet groter worden dan 50 tot 60m2. De drie scenario’s hebben gevolgen voor het percentage betaalbare woningen dat wordt nagestreefd. Als wordt gekozen voor het ‘ongunstigste’ scenario met zelfstandige huurwoningen in de toren, dan gaat het om 75 woon-zorgunits en 288 huurwoningen. Van deze 288 woningen zijn er 192 die feitelijk wat betreft de huurprijs gaan horen tot de categorie dure huur. Wettelijk gezien blijven de 288 huurwoningen echter behoren tot de categorie middenhuur. In dit scenario zakt het percentage ‘feitelijk’ betaalbare woningen volgens ons woonprogramma in het plangebied tot 43%. Hier liggen verschillende redenen aan ten grondslag. 1.

De Wet betaalbare huur Deze wet, die sinds 1 juli jl. van kracht is, zorgt ervoor dat de woningen die in de VB-toren ontwikkeld kunnen worden vóór 1 juli binnen het Eindhovense woonprogramma tot de middendure categorie behoorden en na 1 juli - als gevolg van een toeslag op basis van het woningwaarderingsstelsel – feitelijk tot de categorie dure woningen gaan behoren. Het type woning middenhuur verandert daardoor wettelijk gezien niet. De wet kent een opslag voor woningen in een rijksmonument van 35%. Een betaalbare woning die als gevolg van deze opslag feitelijk een dure woning wordt volgens ons woonprogramma, blijft op grond van de wet dus een betaalbare woning; 2. Woon-zorgunits Het plan biedt de mogelijkheid te voorzien in 75 onzelfstandige woon-zorgunits. Voor deze woningen mag een zorgtoeslag worden gerekend. Als deze woningen tot de categorie middenduur horen en als gevolg van de zorgtoeslag tot de categorie duur gaan behoren, geldt voor deze woningen wel dat ze wettelijk gezien tot de categorie dure woningen gaan behoren. Voor dergelijke woningen wordt een woonserviceprijs gehanteerd die is gebaseerd op het all-in concept van wonen, 24uurszorg, ondersteuning en services gericht op bewoners met dementie of een somatische aandoening. 3. Rijksmonument De te ontwikkelen woningen worden in een bestaand rijksmonument gebouwd.

Dat zorgt ervoor dat er beperkingen gelden aan de bouwmogelijkheden waardoor de ontwikkelkosten hoger zijn.

3

Inboeknummer 24bst01257 De 116 woningen die zijn voorzien in de achterbouw vallen in de categorie duur. Dat is nodig om de totale ontwikkeling financieel haalbaar te maken. Of het percentage van 85% betaalbaar wordt gehaald, is afhankelijk van het programma dat uiteindelijk na de tijdelijke studentenhuisvesting in de toren wordt ontwikkeld. Vast staat dat zonder invoering van de Wet betaalbare huur ca. 85% binnen het project tot de categorie betaalbaar zou horen. Vanwege het bij de nieuwe wet horende woningwaarderingsstelsel en de rijksmonumentale status wijzigt het percentage ‘betaalbaar’ in het slechtste geval naar 43%. In het gunstige geval blijft het 86%. Dit achten wij een acceptabel gegeven. Temeer omdat we in het bestuursakkoord hebben opgenomen dat het percentage kan afwijken mits het verantwoord is binnen de balans in een buurt of grotere gebiedsontwikkeling. Kijkend naar de hoeveelheid betaalbare woningbouw in omliggend Woensel West, Groenewoud en Barrier is hier sprake van. Participatie De ontwikkelaars hebben op 26 september 2022 de eerste omgevingsdialoog georganiseerd, waar omwonenden kennis konden maken met de plannen voor het VBterrein. Op basis van de ingekomen reacties is op 13 december 2022 een vervolgoverleg georganiseerd met de bewoners van de CPO-woningen. Deze overleggen met de gemeente hebben geleid tot aanpassingen in het ontwerp.

Deze zijn getoond in een 2e omgevingsdialoog die plaatsvond op 14 september 2023. Naar aanleiding van de daarop ontvangen reacties zijn de CPO-bewoners uitgenodigd voor een aanvullende toelichting op de plannen. De bijeenkomst daarvoor vond plaats op 24 oktober 2023. Het plan is ook in september 2022 voor het eerst besproken met maatschappelijke adviesorganisaties van de gemeente zoals de Henri van Abbestichting, de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven en Trefpunt Groen Eindhoven (TGE). Tijdens deze bijeenkomst hebben de Henri van Abbestichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven positief gereageerd. De reacties van de maatschappelijke adviesorganisaties en de antwoorden daarop zijn opgenomen in de toelichting bij het bestemmingsplan. TGE staat positief tegenover de voorgestelde planherziening. Zij vindt het groeninrichtingsplan ambitieus en spreekt de hoop uit dat het volledig zal worden gerealiseerd. (zie: Reactie op omgevingsvergunning II Vredenoord (VB terrein) | Trefpunt Groen Eindhoven)1 Omgevingswet De Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden is op deze procedure niet van toepassing. Het ontwerpbestemmingsplan is voor 1 januari 2024 ter inzage gelegd.

Gelet op artikel 4.6, tweede lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft het oude recht artikel 3.1, eerste lid Wet ruimtelijke ordening – op dit besluit van toepassing tot dit besluit van kracht is. 1 (link vermeldt “omgevingsvergunning”, het advies ziet echter op het bestemmingsplan)

4

Inboeknummer 24bst01257

 Wettelijke taak De ontwikkelende partijen hebben de gemeente verzocht een herziening van het bestemmingsplan vast te stellen op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Daarop moet een besluit volgen door het bevoegde bestuursorgaan, de gemeenteraad. Doelstelling De doelstelling van het bestemmingsplan is het bieden van een planologisch kader voor het realiseren van een woningbouwprogramma ten behoeve van diverse woondoelgroepen van maximaal 862 woningen, met enkele andere functies en voorzieningen. Voorstel 1. De indieners van de zienswijzen in hun zienswijze ontvankelijk te verklaren; 2. Als gevolg van de zienswijze van de Provincie Noord-Brabant, alsmede als gevolg van twee gelijkluidende zienswijzen van de bewoners Loofhout wijzigingen in het vast te stellen bestemmingsplan aan te brengen, overeenkomstig het gemeentelijk standpunt zoals verwoord in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’, welke nota deel uitmaakt van dit besluit; 3. Ambtshalve de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp in het bestemmingsplan aan te brengen zoals opgenomen in de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen', welke nota deel uitmaakt van dit besluit; 4.

Het bestemmingsplan ‘II Vredeoord (VB-terrein)’ bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0772.80452-0301.gml met de bijbehorende bestanden digitaal gewijzigd vast te stellen en waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke ontleend is aan de BGT alsmede de afgeleide analoge verbeelding van het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen; 5. Geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen; 6. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om toestemming te verlenen om het bestemmingsplan eerder te mogen publiceren. Argumenten 1.1 De zienswijzen zijn op tijd ingediend. Gedurende 6 weken bestond voor iedereen de gelegenheid om zienswijzen in te dienen tegen het ontwerp bestemmingsplan. Er zijn vier zienswijzen binnen de gestelde termijn ontvangen, waarvan twee gelijkluidend en daardoor (juridisch) ontvankelijk. 2.1 De zienswijzen van de Provincie en twee gelijkluidende zienswijzen geven. aanleiding de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

5

Inboeknummer 24bst01257 Naar aanleiding van de zienswijze van de provincie is de mogelijkheid om een supermarkt te vestigen uit het bestemmingsplan gehaald en is besloten de hoeveelheid m2 detailhandel te verkleinen. Naar aanleiding van de twee gelijkluidende zienswijzen is de mogelijkheid tot vestiging van maatschappelijke voorzieningen in de achterbouw uit het bestemmingsplan gehaald. Maatschappelijke voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan op de daartoe aangewezen plek in het VB-gebouw. 3.1 Ambtshalve de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp in het bestemmingsplan aan te brengen zoals opgenomen in de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen'. De ambtshalve wijzigingen zien o.a. op het toevoegen van enkele begrippen en aanvullingen in de regels, enkele aanvullingen op de verbeelding en het actualiseren van in het plan genoemde regelgeving alsmede op het aanbrengen van redactionele wijzigingen. De toelichting wordt op een aantal onderdelen aangevuld, gecorrigeerd en geactualiseerd. 4.1 Het bestemmingsplan moet digitaal worden vastgesteld en gelijktijdig moet een volledige analoge versie van het bestemmingsplan worden vastgesteld Op basis van de wetgeving moet een bestemmingsplan digitaal worden vastgelegd.

Het digitale bestemmingsplan is voor u (digitaal) raadpleegbaar op de website pilot.ruimtelijkeplannen.nl via de direct link http://pilot.ruimtelijkeplannen.nl/webroo/?planidn=NL.IMRO.0772.80452-0301. Gelijktijdig met de digitale vaststelling van het bestemmingsplan moet een volledige verbeelding hiervan op papier worden vastgesteld. 5.1

Geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. Ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening moet de raad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bouwplan is voorzien, tenzij het verhaal van grondexploitatiekosten over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd. In dit geval wordt met de ontwikkelende partijen een anterieure overeenkomst gesloten, zodat op een andere wijze in het kostenverhaal wordt voorzien. Als deze situatie zich voordoet dient de raad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan te besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld. 6.1

De raad kan Gedeputeerde Staten (GS) verzoeken om het bestemmingsplan eerder te mogen publiceren. Artikel 3.8 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat, als er wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerp, anders dan op grond van zienswijzen van GS of de Inspecteur, zes weken moet worden gewacht met publiceren, ook als er geen provinciale of rijksbelangen in het geding zijn. GS hebben in een brief aangegeven dat een gemeente die een besluit eerder bekend wil maken daartoe een verzoek moet indienen bij GS. Dat verzoek dient te zijn opgenomen in het vaststellingsbesluit. Het Rijk heeft aangegeven niet meer te reageren op een dergelijk verzoek. Omdat geen

6

Inboeknummer 24bst01257 rijksbelangen in het geding zijn en om onnodige vertraging in de procedure te voorkomen zal het bestemmingsplan gepubliceerd worden na instemming van GS. Kanttekeningen Geen Personele consequenties Dit bestemmingsplan behoort tot de reguliere werkzaamheden. Financiële consequenties Er zijn voor de gemeente geen financiële consequenties verbonden aan dit plan. De Grexwet is van toepassing. Middels een anterieure overeenkomst worden de kosten, die deze ontwikkeling met zich meebrengt, verhaald op de initiatiefnemers. Communicatie Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt bekendgemaakt in het gemeenteblad en digitaal via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl. In die bekendmaking staat dat het besluit en het bestemmingsplan digitaal beschikbaar zijn via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl en welke beroepsmogelijkheden er zijn. De indieners van zienswijzen worden per brief geïnformeerd onder gelijktijdige toezending van het raadsvoorstel en het –besluit. Planning en uitvoering Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, volgt de beroepsfase. In de kennisgeving van het besluit wordt vermeld dat het bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage ligt en dat binnen die termijn beroep mogelijk is bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Op de dag dat de beroepstermijn afloopt treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij beroep is ingesteld én een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzieningenrechter van genoemde Afdeling bestuursrechtspraak. In dat geval dient eerst de uitspraak van de voorzieningenrechter te worden afgewacht. In die uitspraak staat of de inwerkingtreding van het plan al dan niet wordt opgeschort en zo ja voor welke plandelen de schorsing geldt.

Evaluatie Niet van toepassing Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Bestemmingsplan ‘II Vredeoord (VB-terrein)’; • Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen; • Ingediende zienswijzen geanonimiseerd (4). Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

7

Inboeknummer 24bst01257

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 24bst01257

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 oktober 2024; overwegende, -

-

-

-

dat het ontwerpbestemmingsplan ‘II Vredeoord (VB-terrein)’ met inachtneming van het bepaalde in en krachtens artikel 3.8, 1e lid van de Wet ruimtelijke ordening is voorbereid; dat het ontwerpbestemmingsplan zowel in digitale als analoge vorm gedurende de periode van donderdag 28 december 2023 tot en met woensdag 7 februari 2024 voor iedereen ter inzage heeft gelegen en dat voor iedereen de gelegenheid openstond om tijdens deze periode naar keuze schriftelijk, digitaal of mondeling zienswijzen in te dienen; dat van vier indieners binnen de gestelde termijn een op schrift gestelde zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan is ontvangen en dat deze indieners in hun zienswijzen ontvankelijk kunnen worden verklaard; dat in de ‘nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ deze zienswijzen zijn samengevat en zijn voorzien van een gemeentelijk standpunt; dat de raad de daarin vervatte overwegingen en standpunten tot de hare maakt; dat de raad de voorgestelde ambtshalve wijzigingen ten aanzien van de verbeelding, de regels en toelichting onderschrijft; gelet op de Invoeringswet Omgevingswet, de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening;

besluit: 1. De indieners van de zienswijzen in hun zienswijze ontvankelijk te verklaren; 2. Als gevolg van de zienswijze van de Provincie Noord-Brabant, alsmede als gevolg van twee gelijkluidende zienswijzen van de bewoners Loofhout wijzigingen in het vast te stellen bestemmingsplan aan te brengen, overeenkomstig het gemeentelijk standpunt zoals verwoord in de ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’, welke nota deel uitmaakt van dit besluit; 3. Ambtshalve de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp in het bestemmingsplan aan te brengen zoals opgenomen in de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen', welke nota deel uitmaakt van dit besluit; 4. Het bestemmingsplan ‘II Vredeoord (VB-terrein)’ bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0772.80452-0301.gml met de bijbehorende bestanden digitaal gewijzigd vast te stellen en waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke ontleend is aan de BGT alsmede de afgeleide analoge verbeelding van het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen;

9

Inboeknummer 24bst01257 5. Geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen; 6. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken om toestemming te verlenen om het bestemmingsplan eerder te mogen publiceren.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

10