Raadsvoorstel Gebiedskader Sectie-C

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst00846 Dossiernummer 24.26.451 B&W beslisdatum 28 juni 2024

Raadsvoorstel concept Gebiedskader Sectie-C

Inleiding Eindhoven blijft groeien en zich verder ontwikkelen als Stad van Techniek, Design en Kennis. Daarnaast is er grote behoefte aan meer woningen, niet alleen in het centrum, maar ook in de stadsdelen rondom het centrum. Juist ook de plekken die kansrijk zijn voor transformatie of verdichting komen hiervoor in aanmerking. Het gebied Sectie-C ligt in het stadsdeel Tongelre en wordt begrensd door de spoorlijn Eindhoven-Venlo, het Tennet-hoogspanningsstation, Urkhovenseweg en Daalakkersweg. In dit gebied heeft Focus On Impact aangegeven hun eigendom te willen gaan ontwikkelen. Focus On Impact is voor ongeveer 90% van het gebied eigenaar. Zij zijn ook initiatiefnemer en de ontwikkelaar. De gemeente heeft geen grond in dit gebied in bezit, behalve de openbare ruimte rondom Sectie-C. Sectie-C is een unieke creatieve broedplaats in het oosten van Eindhoven die voor de stad behouden moet blijven, mede gelet op de groei van de creatieve sector. Doorontwikkeling van Sectie-C biedt een kans voor duurzame huisvesting van creatieve ondernemers en kunstenaars en het bestendigen van het creatieve ecosysteem; mede door woningen toe te voegen en functies slim te combineren. Wonen en werken worden met elkaar verweven en de verbinding met de omliggende buurten versterkt.

Bij het opstellen van het gebiedskader is veelvuldig afgestemd met initiatiefnemer Focus On Impact en de Stichting Sectie-C (vertegenwoordiging van de huidige creatieve ondernemers) om de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling te bespreken. Focus On Impact heeft de wens om 1.100 tot 1.400 woningen toe te voegen. Dit is een aanzienlijke toevoeging aan de verdichtingsopgave waar Eindhoven voor staat. Echter brengt dit ook uitdagingen met zich mee, o.a.: 1. De mobiliteitseisen die vanuit de gemeente worden gesteld. Infrastructurele maatregelen, ter verbetering van de bereikbaarheid en de verkeersveiligheid, binnen

Inboeknummer 24bst00846 het stadsdeel Tongelre zijn noodzakelijk en randvoorwaardelijk om Sectie-C met woningbouw te verdichten. 2. Het behouden van de betaalbaarheid van het creactieve ecosysteem. Het concept gebiedskader is op zorgvuldige wijze tot stand gekomen. We geven uw raad graag gelegenheid uw eventuele wensen en bedenkingen over het concept kenbaar te maken.   Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Regie nemen op de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad. Het gebiedskader geeft uitwerking aan de omgevingsvisie en wordt beschouwd als een programma onder de Omgevingswet.   Onvermijdelijk Doelstelling Het vaststellen en toepassen van integrale ruimtelijk-programmatische kaders voor Sectie-C en omgeving.

Voorstel 1. Ten aanzien van het concept Gebiedskader Sectie-C, dat de volgende uitgangspunten en kaders bevat: a. Uitgangspunt 1: Stedelijke Inpassing; tweede uitnodigend hart van Tongelre met levendigheid en voorzieningen. b. Uitgangspunt 2: Stedelijke Uitstraling; kansen voor een flinke schaalsprong op Sectie-C met behoud van het creatieve karakter om daarmee de identiteit van het gebied te versterken. c. Uitgangspunt 3: Cultuurhistorie; borgen van immateriële cultuurhistorie: innovatie, productie, gemeenschap en identiteit. d. Uitgangspunt 4: Openbare Ruimte en Groen; het gebied wordt een openbaar toegankelijk, gezond en aantrekkelijk gebied dat verleidt tot ontmoeten, sporten en bewegen. e. Uitgangspunt 5: Duurzaamheid; er wordt ingezet op een zo groot mogelijke bijdrage aan de beperking van de CO2-emissie. f. Uitgangspunt 6: Mobiliteit; Infrastructurele maatregelen binnen het stadsdeel Tongelre zijn noodzakelijk voor het borgen van bereikbaarheid en verkeersveiligheid en randvoorwaardelijk om Sectie-C met woningbouw te verdichten. g. Uitgangspunt 7: Programma; een mixed programma met zoveel mogelijk betaalbare woningen (maximaal 1.100-1.400 woningen), behoud van betaalbaar creatief ecosysteem en behoud van het regulier MKB.

2

Inboeknummer 24bst00846 h. Uitgangspunt 8: Leefbaarheid en Veiligheid; fysieke en sociale veiligheid zijn essentieel om op en in de directe omgeving van Sectie-C prettig te kunnen wonen, werken en verblijven. geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.

Argumenten 1.1 Een gebiedskader is het juiste middel om sturing te geven aan de ruimtelijkprogrammatische ontwikkeling van Sectie-C. Op 16 april jl. hebben wij spelregels voor het instrument gebiedskader vastgesteld. Dit is een programma onder de Omgevingswet. De gemeente kan hiermee vooraf sturing geven (uitwerking omgevingsvisie) en achteraf bouwinitiatieven toetsen. De gemeente wil inspireren, haalbare eisen formuleren en keuzes maken. We willen als samenwerkend partner processen faciliteren en versnellen. We investeren in de stad. Voor al deze aspecten is een gebiedskader een belangrijk instrument. 1.2 Sectie-C ontwikkelt zich tot een uniek werk-woon gebied Dit deel aan de oostkant van de stad, kan door haar ligging en de nabijheid van alle voorzieningen doorontwikkeld worden tot een aantrekkelijke, geïntegreerd en dynamisch werk-woon gebied. Waarbij de basis is het behouden en de doorontwikkeling van het unieke creatieve ecosysteem en het toevoegen van woningen. Met daarbij aandacht voor betaalbaar wonen en werken, duurzaamheid en de toevoeging van groen. Sectie-C biedt een kans voor een mixed use programma, waarbij werken, wonen, leren, recreëren, horeca, ontspannen, verblijven en beleving op een unieke wijze worden gecombineerd.

1.3 Versterken van Tongelre De toevoeging van woningen en voorzieningen zorgt voor behoud en verduurzaming van het creatief ecosysteem, maar geeft ook een nodige impuls aan Tongelre door het toevoegen van voorzieningen en woningen. Daarnaast wordt Sectie-C verbonden met de buurt, het wordt onderdeel van de wijk, door het ‘openmaken’ van het gebied en het realiseren van nieuwe verbindingen. Naast de extra voorzieningen zullen de vergroening en uitnodigende inrichting van de openbare ruimte, mensen uit Tongelre gaan verleiden om hier te komen en te verblijven. 1.4 Beleving van het gebied richt zich op het slim combineren van functies Stedenbouwkundig is het mogelijk om op deze plek in een hogere dichtheid te bouwen, maar dit mag het bescheiden karakter van Sectie C en Tongelre niet verstoren. Het aantal hoogbouwvolumes blijft beperkt, de hoogte is niet hoger dan 12 bouwlagen, met enkele hoogteaccenten van maximaal 16 bouwlagen hoog. Aansluitend op de omgeving. De bouwblokken bieden ruimte aan verschillende initiatieven, gemeenschappen, culturen en leefstijlen. Klein en groot. De ruimte is verbonden met andere bouwblokken door een openbaar toegankelijk weefsel van stegen en gangen, waar de auto te gast is. De

3

Inboeknummer 24bst00846 bouwblokken hebben een ‘bewust informele nonchalance`. Losjes, ongepland en imperfect nodigen ze gebruikers uit het zich eigen te maken. Met uitzondering van parkeren; dat wordt gebiedsgericht georganiseerd. 1.5 We streven naar vergroening van de openbare ruimte en gebouwen Op dit moment is Sectie-C stenig en heeft weinig verblijfskwaliteit. We vragen aan de initiatiefnemer(s) om samen met bewoners en gebruikers van Sectie-C een groenplan te maken. Van groot belang is dat er voldoende openbaar toegankelijke, gezonde en aantrekkelijke leefruimte beschikbaar is. In het creatieve ecosysteem van Sectie-C waar collectiviteit een belangrijk uitgangspunt is, is de publieke ruimte de plek voor ontmoeten, verblijven maar ook voor het organiseren van (stedelijke) exposities en evenementen. Deze publieke ruimte is onderdeel van de community die straks op Sectie-C woont en werkt en die ze samen kunnen vormgeven en invulling kunnen geven. Er liggen kansen om te verkennen met de verschillende partijen of een deel van de buitenruimte privaat kan worden overgedragen aan een VVE van bewoners en gebruikers van het creatief ecosysteem om zoveel mogelijk te voldoen aan de ambitie van het collectief gebruik. Dit wordt in een volgende fase verder onderzocht en uitgewerkt. 1.6 We streven naar een gezond, duurzaam en toekomstbestendig gebied.

Bebouwing wordt voorzien van duurzame energie en er worden gezonde en circulaire materialen toegepast (gasloos). Een randvoorwaarde is de realisatie van een warmtenetwerk met vooraf bepaalde bronposities waarmee optimaal gebruik gemaakt wordt van beschikbare WKO- en aanvullende bronnen. De potentie van de bodem in dit gebied wordt als eerste benut. 1.7 Sectie-C ligt aan de rand van de stad en de impact van het aantal woningen op mobiliteit is groot Sectie-C ligt aan de rand van Tongelre met geen tot weinig OV en fietsontsluiting. Infrastructurele maatregelen binnen het stadsdeel Tongelre zijn noodzakelijk en randvoorwaardelijk om Sectie-C met woningbouw te verdichten. Het gaat om infrastructurele maatregelen die bereikbaarheid en verkeersveiligheid van Sectie-C en Tongelere verbeteren, als mogelijke voorbeelden noemen we: 1. Het versnellen van de mobiliteitstransitie • Treinstation, het is mogelijk dat er extra woningen moeten worden gerealiseerd in het stadsdeel Tongelre om het treinstation mogelijk te maken (meer reizigers betekent meer draagvlak). De haalbaarheid van het station wordt de komende periode nader onderzocht. • Fietsroute via de Fuutlaan (onderdeel nieuwe Fuutlaan), Kalverstraat, Tongelresestraat en Hofstraat/Daalakkersweg, naar doorfietsroute Helmond • Intensiveren frequentie buslijn 5 bij de nieuwe OV-Concessie 2.

De capaciteit van het wegennet uitbreiden • Ongelijkvloerse spoorweg kruisingen met het spoor

4

Inboeknummer 24bst00846 • Nieuwe ontsluitingsweg naar de N270 3. De belasting van het bestaande wegennet verminderen

• doorgaand verkeer weren richting Eeneind en Geldrop • Aanpassing van de verkeerscirculatie in Tongelre Nader verkeerskundig/mobiliteits onderzoek moet uitwijzen met welke (mix van) infrastructurele maatregelen het mogelijk is om nieuwe woningen op Sectie-C toe te voegen en tegelijkertijd de bereikbaarheid en veiligheid te borgen. 1.8 Plaats voor creatieve werkplekken en ateliers en woningen Eindhoven wil een aantrekkelijke en creatieve stad zijn en heeft daarvoor onder andere voldoende ruimtes nodig voor makers uit allerlei disciplines. Hiermee wordt de economische ontwikkeling van de stad bevorderd. Het draagt bij aan een divers ecosysteem, in het geval van Eindhoven: technologie, design en kennis (TDK) en daar wordt in het atelierbeleid kunst aan toegevoegd. Uit gesprekken, onderzoeken en indicaties van wachtlijsten is op te maken dat er momenteel een tekort is aan atelierruimte in de gemeente Eindhoven. Uitgangspunt is het behoud van commerciële dan wel maatschappelijke voorzieningen van 30.000 m2 bvo, waarvan minimaal 19.500 m2 bvo en maximaal 22.150 m2 bvo aan creatief ecosysteem (incl Maakkwartier). Er is de mogelijkheid om 50% van dit vloeroppervlak te gebruiken voor het toevoegen van vides.

Ook wordt aan de initiatiefnemer gevraagd om een goede onderverdeling te maken van de verschillende prijssegmenten voor het creatieve ecosysteem (onderscheid in starters, doorgroeiers en gesetteld). Focus On Impact heeft de wens om tussen de 1.100 en 1.400 woningen te gaan realiseren. Er wordt gestreefd naar 85% betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% sociale huur. Voor deze locatie is het wenselijk een breed scala aan woontypologieën voor een brede doelgroep te realiseren. Denk hierbij aan: • •

Sociale huurwoningen voor alle (stedelijke) doelgroepen. Met name jongeren, studenten, senioren, eenpersoonshuishoudens en starters (Groeps)woningen voor studenten, maar ook voor jongere werkenden.

1.9 Sectie-C is een leefbaar en veilig gebied om te verblijven en te wonen. De toename van het aantal bewoners in Eindhoven heeft effect op de sociale samenhang in dit gebied, met meer ruimte voor wonen en verblijven. Het streven is een gebied te ontwikkelen waar het prettig wonen, werken en samenleven is. Sectie-C ligt vlakbij een hoogspanningsverdeelstation. Met de bouw van woningen moet rekening worden gehouden met het magneetveld van de hoogspanningslijnen.

5

Inboeknummer 24bst00846 Kanttekeningen 1.1 Focus On Impact heeft nog geen haalbare businesscase. De ideeën en ambities evenals de randvoorwaarden rond de ontwikkeling van dit gebied zijn dusdanig, dat een haalbare business case niet vanzelfsprekend is. Om tot een financieel haalbare businesscase te komen, moeten er zeker 1.300 woningen worden gerealiseerd door Focus On Impact. Dit aantal kan alleen worden gerealiseerd als er aan de mobiliteitseisen wordt voldaan. Uit de quickscan naar verkeer en parkeren blijkt dat de verkeersintensiteit op bestaande wegenstructuur nu al hoog is en de infrastructuur voor de alternatieven vervoerswijze (zoals fiets en OV) niet hoogwaardig is. Om Sectie-C te kunnen verdichten met woningbouw zijn aanvullende infrastructurele maatregelen in het stadsdeel Tongelre nodig. Dit zijn financieel forse investeringen die ook impact hebben op de businesscase. Gezamenlijk met de initiatiefnemer wordt nader onderzocht welke (mix van) infrastructurele verkeersmaatregelen nodig zijn om de toevoeging van woningbouw op Sectie-C mogelijk te maken. 1.2 Betaalbaarheid creatief ecosysteem op Sectie-C onder druk Doel van het kader is behoud en verduurzamen van het creatief ecosysteem. De betaalbaarheid van de ruimtes is en blijft een aandachtspunt.

De gemeente kan, bij gebrek aan gemeentelijk beleid en landelijke wet- en regelgeving, geen huurprijzen opleggen aangaande bedrijfsruimte/creatieve ruimtes. De Stichting Sectie-C en Focus On Impact zijn samen in gesprek om hiervoor een oplossing te vinden. Bovenstaande kanttekeningen hangen nauw met elkaar samen. De verkeerskundige oplossingen (nog nader te onderzoeken) zijn bepalend voor het aantal woningen. Het aantal te realiseren woningen is van invloed op de betaalbaarheid van het creatief ecosysteem (hoe meer woningen hoe beter betaalbaar de creatieve m2) 1.3 We volgen de processtappen die vooraf zijn afgesproken. Wij hebben in april spelregels voor het instrument gebiedskader vastgesteld. Al ruim daarvoor startte het proces van dit betreffende gebiedskader en zijn procesafspraken gemaakt met Focus On Impact. Er heeft uitvoerig participatie plaatsgevonden en een eerdere conceptversie heeft een maand ‘ter inzage gelegen’ via onze website, om input uit de stad op te halen. Om deze reden zien wij in dit geval nog af van de nieuwe spelregel dat wij na het ontvangen en verwerken van eventuele wensen en bedenkingen van uw raad het ontwerp gebiedskader zes weken ter inzage leggen.

Personele consequenties Via een ander dossier is €90.000 uit de reserve strategische investeringen (RSI) geregeld voor het opstellen van het gebiedskader Sectie-C. Voor de verdere ontwikkeling van Sectie C is langdurige inzet nodig van de ambtelijke organisatie. Hiervoor wordt een afzonderlijk dossier aan het college voorgelegd.

6

Inboeknummer 24bst00846 Financiële consequenties De personeelskosten ten behoeve van het Gebiedskader Sectie-C worden via de reserve RSI gefinancierd. Proces en financiële consequenties na vaststelling Gebiedskader Sectie-C Het Gebiedskader Sectie-C geeft richting en beschrijft de uitgangspunten voor de invulling van de ontwikkeling van het totale gebied. In deze fase van de gebiedsontwikkeling kunnen er nog geen concrete uitspraken gedaan worden over de investeringen in het (openbaar) gebied en dus ook nog niet over de hoogte van de kosten hiervan. Gemeente Eindhoven brengt zelf geen gronden in. Dan geldt als standaard uitgangspunt dat de volgende kosten verhaald dienen te worden (conform Omgevingswet) op de initiatiefnemer(s): 1. Plankosten Dit betreft de gemeentelijke plan- en apparaatskosten of externe onderzoekskosten in opdracht van de gemeente die toe te rekenen zijn aan de plannen van de initiatiefnemer(s); 2. Gebiedskosten Dit betreft kosten die samenhangen met de gebiedsontwikkeling Sectie-C en grotendeels hier aan toe te rekenen zijn, maar ook deels aan de bestaande stad. Het betreft o.a. herinrichting openbaar gebied direct rondom het initiatief en bestaande gebouwen. Het deel dat aan de bestaande stad wordt toegerekend kan niet worden gefinancierd via kostenverhaal voor deze gebiedskosten.

Nog bepaald dient te worden welk deel toegerekend kan worden aan de initiatiefnemers. 3. Afdracht bovenplanse investeringen Dit betreft een uniforme afdracht voor alle initiatiefnemers van bouwprojecten in Eindhoven en wordt verhaald volgens de kaders van het Programma Bovenplanse Investeringen. De afdrachten komen in de Reserve Bovenplanse Investeringen. In hoeverre de investeringen die gedaan worden in deze gebiedsontwikkeling aanspraak kunnen maken op bedragen uit deze Reserve is nog onbekend, dit betreft een integrale afweging door de raad bij de kadernota en/of begroting en hangt af van het bovenplanse karakter van de investeringen. De toerekenbare kosten dienen verhaald te worden op de initiatiefnemer (dit dient nog nader te worden bepaald). Met het vaststellen van dit voorstel is nog geen dekking voorhanden voor het (openbare ruimte en mobiliteits) deel dat niet toerekenbaar of verhaalbaar is op de gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat middelen vrijgemaakt zullen moeten worden via mogelijke interne en/of externe dekkingsbronnen. Na besluitvorming over het Gebiedskader Sectie-C wordt per initiatief een plankostenbrief opgesteld waarin onder andere de verdere begeleiding van het initiatief en de verrekening van de apparaatskosten worden vastgelegd.

Nadere uitwerking van projectafspraken, waaronder afspraken over kostenverhaal (welke toerekenbaar of verhaalbaar zijn op de gebiedsontwikkeling), worden vervolgens in een anterieure overeenkomst uitgewerkt.

7

Inboeknummer 24bst00846 Alvorens vaststelling hiervan zullen wij besluiten nemen over de uit deze overeenkomst(en) voortvloeiende dossiers. Het mobiliteits-/verkeerskundig onderzoek, dat samen met Focus On Impact wordt uitgezet, wordt uit het eerder toegezegde budget (reserve RSI) bekostigd. De kosten voor dit onderzoek worden gezamenlijk gedragen. Samen met initiatiefnemer Focus On Impact zullen alternatieve financiële mogelijkheden worden onderzocht om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Communicatie Er is een uitgebreid participatieproces doorlopen waarbij omwonenden, ondernemers, huurders en overige (toekomstige) inwoners van Eindhoven, belangenorganisaties en de ontwikkelende partijen in het gebied hebben gereageerd op het eerste concept Gebiedskader Sectie C. De Stichting Sectie C en Focus On Impact hebben in verschillende afstemmingsmomenten meegedacht over de haalbaarheid van de kaders en ambities. Zo is er onder andere gesproken over het totale programma, de zonering, de omvang en het opleverniveau van de hallen en eerste ideeën over inrichting, beheer en programmering van de openbare ruimte. Op 17 april jl. is een participatiebijeenkomst georganiseerd op Sectie-C (middagsessie voor huurders en avondsessie voor omwonenden), maar ook via social media (Linked-In en Facebook). Vervolgens was er de mogelijkheid om een maand lang online te reageren op het concept gebiedskader, de reacties zijn waar mogelijk verwerkt in het Gebiedskader Sectie-C. Het verslag van de bijeenkomst op 17 april en alle reacties, met daarbij aangegeven wat we als gemeente er mee hebben gedaan, zijn als bijlage aan dit dossier toegevoegd.

Planning en uitvoering Wij verwerken de door uw raad eventueel mee te geven wensen en bedenkingen, tenzij we op specifieke punten zwaarwegende argumenten hebben dit niet te doen. Vervolgens stellen wij het gebiedskader vast. Direct na vaststelling van het gebiedskader wordt de plankostenbrief voor Focus On Impact opgesteld en het proces t/m omgevingsplan/vergunning opgestart. Het mobiliteitsonderzoek wordt in de tussentijd (vóór vaststelling gebiedskader) samen met de initiatiefnemer opgestart en afgerond, omdat dit onderzoek van belang is voor de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling.

Evaluatie De gebiedsontwikkeling Sectie-C is onderhevig aan veranderingen. Dit vergt periodiek een evaluatie van de uitgezette koers. Bij afwijkingen, stellen we bij waar nodig.

8

Inboeknummer 24bst00846

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: 1 Bijlage: concept Gebiedskader Sectie-C 2 Bijlage: Verslag Participatiebijeenkomst 17 april 2024 3 Bijlage: Reacties participatieproces

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

9

Inboeknummer 24bst00846

Ontwerp Raadsbesluit “De raad van de gemeente Eindhoven; gelet op artikel 169, vierde lid, van de Gemeentewet en gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van” besluit: 1. Ten aanzien van het concept Gebiedskader Sectie-C, dat de volgende uitgangspunten en kaders bevat: a. Uitgangspunt 1: Stedelijke Inpassing; tweede uitnodigend hart van Tongelre met levendigheid en voorzieningen. b. Uitgangspunt 2: Stedelijke Uitstraling; kansen voor een flinke schaalsprong op Sectie-C met behoud van het creatieve karakter om daarmee de identiteit van het gebied te versterken. c. Uitgangspunt 3: Cultuurhistorie; borgen van immateriële cultuurhistorie: innovatie, productie, gemeenschap en identiteit. d. Uitgangspunt 4: Openbare Ruimte en Groen; het gebied wordt een openbaar toegankelijk, gezond en aantrekkelijk gebied dat verleidt tot ontmoeten, sporten en bewegen. e. Uitgangspunt 5: Duurzaamheid; er wordt ingezet op een zo groot mogelijke bijdrage aan de beperking van de CO2-emissie. f. Uitgangspunt 6: Mobiliteit; Infrastructurele maatregelen binnen het stadsdeel Tongelre zijn noodzakelijk voor het borgen van bereikbaarheid en verkeersveiligheid en randvoorwaardelijk om Sectie-C met woningbouw te verdichten. g.

Uitgangspunt 7: Programma; een mixed programma met zoveel mogelijk betaalbare woningen (maximaal 1.100-1.400 woningen), behoud van betaalbaar creatief ecosysteem en behoud van het regulier MKB. h. Uitgangspunt 8: Leefbaarheid en Veiligheid; fysieke en sociale veiligheid zijn essentieel om op en in de directe omgeving van Sectie-C prettig te kunnen wonen, werken en verblijven. geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

10