Raadsvoorstel Gebiedskader Schellenskwartier

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst01403 Dossiernummer 23.41.551 B&W beslisdatum 10 oktober 2023

Raadsvoorstel Gebiedskader Schellenskwartier

Inleiding In het gebied tussen Vestdijk, Geldropseweg, Stratumsedijk en Bleekweg willen vijf partijen hun eigendom ontwikkelen: Woonbedrijf, Park Plaza, RMJ, B-Right en VVE De Bleek. Tot voor kort speelde alleen het project Schellens Stadshal, een initiatief van Stayinc, voor de herontwikkeling van de voormalige fabriekshallen van stoffenfabrikant Schellens. Tijdens de fase van voorontwerp is het project on hold gezet vanwege de verkoop van het Schellensplan (nov 2021). Na een periode van ongeveer een jaar heeft Stayinc. overeenstemming bereikt over verkoop van haar eigendom aan Woonbedrijf (officiële bekendmaking maart 2023). Woonbedrijf heeft aangegeven om van nul het project Schellens te gaan ontwikkelen. Al deze ontwikkelingen (verkoop Schellens en nieuwe initiatieven) geven aanleiding om eerst een gebiedskader voor het hele gebied op te stellen. De gemeente heeft hierin de regie genomen. De onderlegger voor het gebiedskader is de Verdichtingsvisie Binnenstad, 2020 (dossiernummer 20.46.452). In deze visie is een aantal locaties aangewezen als focusgebied, waaronder het gebied Schellenskwartier. Het Schellenskwartier is door de ligging aan de Dommel en de nabijheid van alle voorzieningen aantrekkelijk om te wonen en te verblijven.

Het gebied is kansrijk omdat het zich ruimtelijk uitermate goed leent voor verdichting, vanwege de grootte van de kavels en de bijzondere ligging. Daarnaast creëert de ontwikkeling van dit gebied een meerwaarde voor de stad. Het Gebiedskader Schellenskwartier bestaat uit 3 delen: A: De strategie, met een uitwerking van de gemeentelijke ambitie voor dit gebied. B: De uitgangspunten, die als toetsingskader worden gebruikt bij de uitwerking van de initiatieven/plannen in het gebied. C: De ontwikkelstrategie, met een stimulerende, verbindende en faciliterende rol voor de gemeente waarbij de initiatiefnemers worden gestimuleerd om het gebied in gezamenlijkheid te ontwikkelen.

Inboeknummer

23bst01403

Massa- en volume studie Een eerste opzet van vorm en hoogtes van gebouwen, en hoe deze zich tot elkaar en de bestaande omgeving verhouden, maakt deel uit van dit kader en is te vinden in de bijlage. Deze massa- en volume studie, welke samen met de initiatiefnemers en architecten is opgesteld, vond plaats onder leiding van supervisor Centrum.  Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college ‘Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum’ is een van de zes stedelijke opgaven uit de vastgestelde omgevingsvisie (2020).  Onvermijdelijk In de Verdichtingsvisie Binnenstad (2020) is vastgelegd dat voor alle focusgebieden onder regie van de gemeente een gebiedsvisie, stedebouwkundig kader of plan wordt opgesteld. In dit geval is gekozen voor een gebiedskader, waaraan de uitwerking van de initiatieven/plannen kunnen worden getoetst. Doelstelling Er is een grote behoefte aan nieuwe woningen en veel mensen willen in de binnenstad wonen. In het Schellenskwartier hebben diverse ontwikkelende partijen zich gemeld om in deze behoefte te voorzien. Om de toekomstige initiatieven/plannen voor het Schellenskwartier te kunnen beoordelen en op elkaar af te stemmen is een gebiedskader opgesteld. Voorstel 1.

Het Gebiedskader Schellenskwartier (bijlage 1) vast te stellen als: A: Strategisch kader met de gemeentelijke ambities voor het gebied; B: Handleiding voor ontwikkelaars met uitgangspunten voor de gevraagde kwaliteit en werkwijze voor de uitwerking van de initiatieven/plannen. De belangrijkste uitgangspunten in het kader hebben betrekking op; 1. Uitgangspunt 1: Stedelijke Inpassing 2. Uitgangspunt 2: Stedelijke Uitstraling 3. Uitgangspunt 3: Cultuurhistorie 4. Uitgangspunt 4: Openbare Ruimte en Groen 5. Uitgangspunt 5: Duurzaamheid 6. Uitgangspunt 6: Mobiliteit 7. Uitgangspunt 7: Programma 8. Uitgangspunt 8: Leefbaarheid en Veiligheid

2

Inboeknummer

23bst01403

Argumenten 1.1 Hoogstedelijk wonen aan de Dommel met een industrieel karakter. Het Schellenskwartier biedt in de toekomst een levendig en prettig woongebied voor veel verschillende doelgroepen. Er is ruimte voor veel nieuwe verschillende woningen van een hoge kwaliteit in een stedelijke dichtheid. De herontwikkeling is een bijzondere en waardevolle toevoeging aan het bestaande woningaanbod in de stad. De nieuwe bebouwing is vormgegeven met een knipoog naar het industrieel verleden. Het maaiveld geeft vooral ruimte aan de voetganger. De auto is er te gast. Dat zorgt voor een levendige en (sociaal) veilige openbare ruimte. Het vele groen dat in en om het plan wordt toegevoegd, zorgt voor een prettige woonomgeving. De locatie, dicht bij de Dommel en het centrum van de stad, maakt het een gewilde plek om te wonen. Een korte wandeling over de gewenste nieuwe voetgangersbrug over de Dommel brengt je snel in de levendige binnenstad. Het hotel en de horeca zorgen voor reuring en dragen bij aan het stedelijk wonen. Nieuw toe te voegen groen versterkt de Dommel die het heden met het verleden verbindt. 1.2 Het Schellenskwartier biedt ruimte om veel volume toe te voegen, met name voor woningbouw. De ontwikkeling betekent een flinke schaalsprong op deze locatie (> 600 woningen).

In de massa- en volumestudie, die als bijlage aan dit dossier en het gebiedskader is toegevoegd, is te zien dat er uitgegaan wordt van torens van 70m hoog. In de Verdichtingsvisie Binnenstad (2020) is opgenomen dat hoogbouw hier maximaal 105m hoog mag zijn (de Brainportlaag). In de massa- en volume studie die samen met de vijf initiatiefnemers en de supervisor Centrum is gemaakt, is rekening gehouden met de huidige marktontwikkelingen en de (financiële) haalbaarheid ervan. Het is echter te verwachten dat hier een langjarige ontwikkeling plaats gaat vinden. De maximale hoogte van 105m kan in dit gebied worden toegepast en zorgt ervoor dat we later in de gebiedsontwikkeling flexibel kunnen reageren op eventueel nieuwe ontwikkelingen. 1.3 Beleving van het gebied richt zich op werken in combinatie met ambacht. Het industriële verleden van dit gebied draagt bij aan de invulling en beleving van het gebied. In plaats van traditionele winkelfunctie krijgt werken in combinatie met ambacht (o.a. toevoegen van creatieve werkplaatsen) hier een plek. Substantiële toevoeging van detailhandel is op deze locatie niet toegestaan. Op dit moment wordt een deel van het bestaand vastgoed al ingezet voor (creatieve) startende ondernemers. Hiervoor zal ook in de toekomst ruimte zijn. 1.4 Behoud en integreren van de cultuurhistorie van het Schellenskwartier.

Het Schellenskwartier dankt zijn naam aan de Schellensfabriek die in 1902 in dit gebied werd gebouwd, gericht op de textielindustrie. Het is van belang dat het gemeentelijk monument, pand waarin de huidige brouwerij is gevestigd en de wand aan de Vestdijk, behouden blijven. Een actualisatie van het laatste cultuurhistorisch onderzoek voor het Schellensterrein (BAAC, 2008) is noodzakelijk, omdat mogelijk meer delen

3

Inboeknummer

23bst01403

behoudenswaardig zijn. Het streven is om de bestaande bebouwing te behouden, te verduurzamen en te integreren in de nieuwbouw. De zichtbaarheid en verwijzing naar het industrieel verleden bepalen samen met de aanwezigheid van de Dommel deels de identiteit van het gebied. 1.5 We streven naar maximale vergroening van de openbare ruimte en gebouwen. Er wordt gestreefd naar maximale vergroening van de openbare ruimte en gebouwen. Denk aan gevels, balkons en daken. Geheel verharde binnenhoven zijn niet acceptabel. We vragen aan de ontwikkelende partijen een groenplan te maken met daarbij een gezamenlijke groenvisie voor het gehele gebied. Niet alleen door het vergroenen van de bestaande ruimte buiten de kademuren, maar ook door het creëren van groene plekken (‘stepping stones’) die grenzen aan deze ruimte (Dommel/Bleekweg). Ontwikkelingen in de buurt van een Ecologische Verbindingszone (EVZ), waaronder De Dommel, moeten altijd zorgvuldig afgewogen worden. Maar daarnaast biedt de EVZ ook een kans. De rivier brengt ruimte en groen dicht bij het plangebied. Met de nieuwe ontwikkeling ontstaat er mogelijk ook nieuwe openbare ruimte. In de huidige situatie is dit beperkt tot de Onderdoor. Maar er liggen nu kansen om de doorwaadbaarheid van het gebied te vergroten.

Ook kan deze openbare ruimte onderdeel worden van een groter netwerk door een verbinding over de Dommel als ook naar de zuidzijde van de Geldropseweg vorm te geven. In het gebied krijgt langzaamverkeer alle ruimte, de auto is te gast en gemotoriseerd verkeer beperkt zich tot een minimum. 1.6 De voetgangersbrug over De Dommel verbindt het Schellenskwartier met de rest van de binnenstad. Het is de wens van de initiatiefnemers om een voetgangersbrug over de Dommel te realiseren. Door de Onderdoor te verbinden met het (nu doodlopende) Molenveld, wordt een aantrekkelijke en logische voetgangersverbinding van het Schellenskwartier met de rest van de binnenstad gemaakt. Vanuit groen-perspectief zijn er bezwaren tegen de voetgangersbrug, omdat de Dommel een Ecologische Verbindingszone (EVZ) is. Deze is van belang voor het verbinden van leefgebieden van planten en dieren in het Natuurnetwerk Brabant en mag niet worden verstoord. Een brug kan deze route verstoren. Daarbij wordt erop gewezen dat de toegankelijkheid van het gebied al gewaarborgd wordt door 2 bestaande bruggen (Vestdijk en Stratumsedijk). Tijdens de samenspraak is gebleken dat er meer voorstanders zijn voor de aanleg van een voetgangersbrug dan tegenstanders. Voorwaarde is dat de voetgangersbrug geen schade mag aanbrengen aan de EVZ. De haalbaarheid in relatie tot o.a.

de EVZ zou bij de verdere uitwerking van de initiatieven/plannen nader onderzocht moeten worden. Als de voetgangersbrug wordt aangelegd maakt het onderdeel uit van het kostenverhaal.

1.7 We streven naar een gezond, duurzaam en toekomstbestendig gebied.

4

Inboeknummer

23bst01403

Bebouwing wordt voorzien van duurzame energie en er worden gezonde en circulaire materialen toegepast (gasloos). Een belangrijke uitdaging in dit gebied ligt in de bodem, met name in de energievoorziening (evt gebruik WKO- en aanvullende bronnen). De potentie van de bodem in dit gebied moet in kaart worden gebracht (naar analogie van het Masterplan Bodemenergie).Vervolgens kan worden onderzocht hoe de energievoorziening gebiedsgericht kan worden georganiseerd. 1.8 We zetten in op duurzame mobiliteit en het zo veel mogelijk terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen. De auto is in het gebied te gast. Lopen, fietsen en gebruik van openbaar vervoer wordt bevorderd. De Bleekweg en Onderdoor worden niet meer voor de auto toegankelijk. Hierdoor ontstaat de ruimte om van de Onderdoor een goede voetgangersverbinding te maken. Deelmobiliteit en nieuwe innovatieve mobiliteitsconcepten krijgen verder invulling. Parkeren blijft bij nieuwe ontwikkelingen zo beperkt mogelijk (en niet op maaiveld) en er wordt efficiënt gebruik gemaakt van de bestaande parkeervoorzieningen. Juist het streven naar een autoluwe binnenstad houdt de binnenstad bereikbaar en leefbaar voor iedereen. Het gebied wordt voorzien van kwalitatieve goede, aantrekkelijke en inpandige (collectieve) fietsparkeervoorzieningen voor de bewoners, werknemers, bezoekers van het gebied.

1.9 Plaats voor meer dan 600 woningen in Schellenskwartier. Het college van B&W heeft dit jaar (2023) besloten (Eindhoven bouwt door) niet meer strikt te sturen op de verhouding koop/huur, mits er wordt ingezet op betaalbaarheid. Dat betekent dat er wordt gestreefd naar 85% betaalbare woningen. Door o.a. Woonbedrijf als ontwikkelende partij in het Schellenskwartier wordt er een realistisch betaalbaar programma behaald binnen de 85% betaalbaar. Voor het Schellenskwartier is het wenselijk dat er een breed scala aan woontypologieën voor een brede doelgroep wordt gerealiseerd. Denk hierbij aan: · Sociale huurwoningen voor alle (stedelijke) doelgroepen. Met name jongeren, senioren, eenpersoonshuishoudens, starters en in mindere mate gezinnen. · Statushouders · (Groeps)woningen voor studenten, maar ook voor jongere werkenden. · Middeninkomens (DINK; Dual Income No Kids). · Senioren (Empty Nesters). · Beperkt aandeel grotere woningen met meer kamers voor gezinnen of bewoners met behoefte aan aparte werk/hobbyruimte.

1.10 Het Schellenskwartier is een leefbaar en veilig gebied om te verblijven en te wonen.

5

Inboeknummer

23bst01403

De toename van het aantal bewoners in de binnenstad heeft effect op de sociale samenhang in dit gebied, met meer ruimte voor wonen en verblijven. Het streven is een gebied waar het prettig wonen, werken en samenleven is. 1.11 Samenwerking is randvoorwaardelijk om een prettige en kwalitatieve leefomgeving te creëren. De ambitie vanuit de gemeente is om een prettig en leefbaar woongebied te creëren. Hoe meer in gezamenlijkheid wordt onderzocht en gerealiseerd, hoe meer dit ten goede komt aan het gebied en aan de ontwikkelende partijen zelf (het versterken van elkaar en het gebied). De gemeente heeft in dit gebied, vanwege de geringe grondpositie (enkel de Onderdoor), een stimulerende, verbindende en faciliterende rol. De ontwikkelende partijen zijn verantwoordelijk voor de realisatie van hun bouwplannen. Door samenwerking met en tussen de initiatiefnemers en samenspraak met (toekomstige) inwoners, organisaties en andere stakeholders te stimuleren en de verbindingen te leggen wordt er gestreefd naar een goed proces om tot herontwikkeling van het gebied te komen. Voor de gemeente is een goed functionerende en kwalitatieve openbare ruimte in en rondom het gebied van groot belang. Door als gemeente actief op de (her)inrichting en het (uiteindelijke) beheer van de openbare ruimte te sturen, draagt dat bij aan het bereiken van de ambitie voor dit gebied.

Kanttekeningen 1.1 Opgave toename woningbouw vraagt tijd. Door de bevolkingsgroei is de druk op de ruimte groot. De economie in de Brainportregio draait op volle toeren, tot 2040 wordt een banengroei verwacht van 60.000 tot 70.000 banen. Tot 2040 moeten er 40.000 nieuwe woningen in Eindhoven worden gebouwd. Het Schellenskwartier is één van de aangewezen gebieden in de Verdichtingsvisie Binnenstad, 2020, die ruimte biedt om deze groei te kunnen realiseren. Andere gebieden zijn o.a. het Stadhuisplein, het VDMA-terrein en Nieuwe Bergen en het gebied rondom de Deken van Somerenstraat. Deze ontwikkelingen vragen tijd, ook vanwege de onzekere markt op dit moment. De verwachting is dat de realisatie van het gebied nog zeker 10 jaar gaat duren. Personele consequenties De apparaatskosten en de inzet supervisor ten behoeve van het Gebiedskader Schellenskwartier worden via de reserve O&O gefinancierd. De kosten die de initiatiefnemers hebben gemaakt door medewerking aan het Gebiedskader Schellenskwartier, o.a. inzet van architecten, zijn voor rekening van de initiatiefnemers.

6

Inboeknummer

23bst01403

Financiële consequenties Het Gebiedskader Schellenskwartier geeft richting en beschrijft de uitgangspunten voor de invulling van de ontwikkeling van het totale gebied. Per initiatief wordt er vervolgens een hierop gebaseerde plankostenbrief opgesteld, waar ingegaan wordt op de volgende kosten die de gemeente (conform Omgevingswet) dient te verhalen op de initiatiefnemers: 1. Plankosten Dit betreft de gemeentelijke- plan en apparaatskosten of externe onderzoekskosten in opdracht van de gemeente; 2. Gebiedskosten Dit betreft kosten die samenhangen met de gebiedsontwikkeling Schellenskwartier en grotendeels hier aan toe te rekenen zijn, maar ook deels aan de bestaande stad. Het betreft o.a. herinrichting openbaar gebied direct rondom de initiatieven/plannen en bestaande gebouwen. Het deel dat aan de bestaande stad wordt toegerekend kan niet worden gefinancierd via kostenverhaal; 3. Afdracht bovenplanse investeringen Dit betreft een uniforme afdracht voor alle initiatiefnemers van bouwprojecten in Eindhoven en wordt verhaald volgens de kaders van het Programma Bovenplanse Investeringen. De toerekenbare kosten dienen verhaald te worden op de initiatiefnemer. Met het vaststellen van dit voorstel is nog geen dekking voorhanden voor het (openbare ruimte) deel dat niet toerekenbaar of verhaalbaar is op de gebiedsontwikkeling.

Dat betekent dat middelen vrijgemaakt zullen moeten worden via mogelijke interne en/of externe dekkingsbronnen. Na besluitvorming over het Gebiedskader Schellenskwartier wordt er dus per initiatief een plankostenbrief opgesteld waarin onder andere de verdere begeleiding van het initiatief en de verrekening van de apparaatskosten worden vastgelegd. Nadere uitwerking van projectafspraken, waaronder afspraken over kostenverhaal (welke toerekenbaar of verhaalbaar zijn op de gebiedsontwikkeling), worden vervolgens in een anterieure overeenkomst (per initiatief) uitgewerkt. Alvorens vaststelling hiervan zullen voor de uit deze overeenkomst(en) voortvloeiende dossiers ter besluitvorming aan het bestuur worden voorgelegd. Communicatie Een uitgebreid samenspraakproces is doorlopen waarbij omwonenden, toekomstige bewoners, ondernemers, huurders, expats, overige inwoners van Eindhoven, belangenorganisaties en de ontwikkelende partijen in het gebied zijn gevraagd om te reageren op het concept Gebiedskader Schellenskwartier. Via een bijeenkomst op 12 juni in het Park Plaza Hotel (90 aanwezigen), maar ook via social media (Linked-In en Facebook) en de website van gemeente Eindhoven zijn reacties opgehaald en waar mogelijk verwerkt in het Gebiedskader Schellenskwartier.

7

Inboeknummer

23bst01403

Het verslag van de bijeenkomst op 12 juni en alle reacties, met daarbij aangegeven wat we als gemeente er mee hebben gedaan, zijn als bijlage aan dit dossier toegevoegd.

Planning en uitvoering Direct na besluitvorming door de raad worden de plankostenbrieven per initiatief opgesteld en het proces t/m omgevingsplan/-vergunning opgestart (zie hiervoor ook onderdeel C van het gebiedskader). Evaluatie De gebiedsontwikkeling Schellenskwartier is onderhevig aan veranderingen. Dit vergt periodiek een evaluatie van de uitgezette koers. Bij afwijkingen, stellen we bij waar nodig. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: Gebiedskader Schellenskwartier Verslag Samenspraakbijeenkomst 12 juni 2023 Reacties Samenspraakproces Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer

23bst01403

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1.

Het Gebiedskader Schellenskwartier (bijlage 1) vast te stellen als: A: Strategisch kader met de gemeentelijke ambities voor het gebied; B: Handleiding voor ontwikkelaars met uitgangspunten voor de gevraagde kwaliteit en werkwijze voor de uitwerking van de initiatieven/plannen. De belangrijkste uitgangspunten in het kader hebben betrekking op; 1. Uitgangspunt 1: Stedelijke Inpassing 2. Uitgangspunt 2: Stedelijke Uitstraling 3. Uitgangspunt 3: Cultuurhistorie 4. Uitgangspunt 4: Openbare Ruimte en Groen 5. Uitgangspunt 5: Duurzaamheid 6. Uitgangspunt 6: Mobiliteit 7. Uitgangspunt 7: Programma 8. Uitgangspunt 8: Leefbaarheid en Veiligheid

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

9