Raadsvoorstel Financiële bijdrage ‘Huis van intussen’ Karel de Grotelaan 4

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7867407_03 Dossiernummer 25.06.452 B&W beslisdatum 04 februari 2025

Raadsvoorstel Financiële bijdrage ‘Huis van intussen’ Karel de Grotelaan 4

Inleiding Op dit moment is er in Nederland een groot tekort aan opvangplekken voor asielzoekers en statushouders. In het bestuursakkoord ‘Samen morgen mooier maken’ is afgesproken dat we onze verantwoordelijkheid nemen om als stad bij te dragen aan de opvang en dat we op zoek moeten gaan naar een locatie met als uitgangspunt dat deze locatie ‘meeademt’ en flexibel inzetbaar is in tijden van lage asielinstroom, met een capaciteit tot maximaal 300 personen. Het is de bedoeling om in de stad enkele permanente locaties te realiseren die mee kunnen ademen met de behoefte. Tegelijkertijd is de vraag naar woonruimte in Eindhoven extra groot door een sterke toename van nieuwe inwoners. Voor een deel van de woningzoekenden geldt dat ze tijdelijk een periode in hun wooncarrière moeten overbruggen. Nu dient zich de mogelijkheid aan om iets te betekenen in beide vraagstukken. Als college voelen we een sterke verantwoordelijkheid en de maatschappelijke en morele plicht om actief bij te dragen aan oplossingen die passen bij een gemeente van onze omvang. Al eerder hebben we besloten om tijdelijke locaties in te richten. Daarnaast zoeken we geschikte, permanente locaties voor de opvang van asielzoekers en statushouders. Deze locaties moeten mee kunnen ademen met de behoefte.

Wij hebben onze medewerking toegezegd aan woningcorporatie Trudo om een verkenning uit te voeren naar het woonconcept ‘Huis van intussen’ in het voormalig kantoor van de Belastingdienst aan de Karel de Grotelaan 4. Deze verkenning was positief en na een intensief onderhandelingstraject is het nu tijd om toe te werken naar realisatie. Het gebouw –met voorbescherming als gemeentelijk monument- wordt door Trudo aangekocht van Rijksvastgoedbedrijf en getransformeerd. Bij verkoop gaat het Rijk uit van een maatschappelijk programma. De transformatie is duur, omdat het huidige en

Inboeknummer 7867407_03 toekomstige programma ver uit elkaar liggen en de verduurzaming in relatie tot de monumentenstatus extra aandacht vraagt. De oplevering is voorzien in 2027. Na de verbouwing huurt COA langjarig woonruimte van Trudo. De resterende woonplekken worden door Trudo verhuurd aan tijdelijk woningzoekenden. Bij een lage asielinstroom neemt COA minder woonruimte af en verhuurt Trudo meer woningen (‘mee-ademen'). De gemeente staat garant voor de huur van de maatschappelijke ruimte in de plint van het gebouw, voor een periode van 15 jaar vanaf oplevering. De maatschappelijke ruimte wordt in overleg met de buurt ingevuld. Voor het realiseren van dit woonconcept vraagt Trudo een eenmalige bijdrage van de gemeente van €2.570.000,00. Uit de raadpleging ‘Samenleven vanaf dag één’ blijkt dat inwoners leefbaarheid en veiligheid op en rondom de opvanglocaties het belangrijkste vinden. Bovendien geven inwoners aan dat zij betrokken willen worden als er een locatie in hun buurt opent. Na het collegebesluit is een communicatietraject opgestart. Het bepalen van de locatie en de aantallen en doelgroepen van de toekomstige bewoners zijn uitgesloten van participatie en maken geen onderdeel uit van het participatietraject. Omwonenden mogen meedenken over de activiteiten/ faciliteiten (incl. programmering) in het gebouw en de directe omgeving van de opvanglocatie.

De opbrengst wordt verwerkt in een inrichtings- en beheerplan en meegenomen in de realisatie van o.a. de openbare ruimte. Wettelijke taak Taakstelling opvang Asielzoekers en Statushouders. Doelstelling Het realiseren van een gemengd woonconcept aan de Karel de Grotelaan 4 voor asielzoekers, statushouders en andere woningzoekenden die tijdelijk huisvesting nodig hebben Voorstel 1. Een bedrag van €3.705.000,00 te onttrekken uit de Reserve Opvang Ontheemden Oekraïne, en dit bedrag als volgt in te zetten: a. Een eenmalige bijdrage van €2.570.000,00 voor het realiseren van het woonconcept ‘Huis van Intussen’ en deze bijdrage na ondertekening SOK beschikbaar te stellen aan woningbouwcorporatie Trudo; b. Een bedrag à €710.000,00 voor het afbouwpakket van de maatschappelijke meters in de plint van het gebouw in de afbouwfase; c. Een eenmalige bijdrage in de apparaatskosten van €425.000,00 2. De begrotingswijziging vast te stellen.

2

Inboeknummer 7867407_03 Argumenten 1.1. Met de gemeentelijke bijdrage wordt een structurele opvanglocatie gerealiseerd met een nieuw en flexibel woonconcept. De gemeente heeft de wettelijke taak om te voorzien in opvangplekken voor asielzoekers. Tot nu toe worden mensen opgevangen op tijdelijke locaties. Het past voor een stad van onze omvang om ook structurele opvanglocaties te ontwikkelen. Het ‘Huis van Intussen’ is de fysieke vertaling van de wens van de gemeente om structurele opvangplekken te realiseren. Trudo geeft uitvoering aan deze wens. Daarom zijn er tussen de gemeente en Trudo specifieke afspraken gemaakt over de taakverdeling in het vervolgproces. Bij de uitwerking van het concept staan voor ons de uitgangspunten van ‘Samenleven vanaf dag één’ centraal, waarbij mensen met verschillende achtergronden bij elkaar wonen. Op deze manier werken we toe naar vroegtijdige zelfredzaamheid bij bewoners, en integratie en verbinding tussen oude en nieuwe Eindhovenaren. De minister streeft ernaar dat er minder asielzoekers in Nederland komen en dat de behoefte aan asielopvang in Nederland op termijn afneemt. Anderzijds leert de geschiedenis dat asielopvang van alle tijden is. De keuze voor het mee- ademende woonconcept garandeert de noodzakelijke flexibiliteit. 1.2 Een gemeentelijke bijdrage is nodig voor een sluitende business case.

Zonder gemeentelijke bijdrage kan het woonconcept niet gerealiseerd worden. Trudo wordt eigenaar van het pand en exploiteert het ‘Huis van Intussen’. De investeringskosten voor de verbouwing zijn hoog. Op basis van de eerste uitwerking was er op cascoinvesteringsniveau (nog) sprake van een tekort van ca. €9.300.000,00. Er is tussen partijen overeenstemming bereikt over een gelijke verdeling van het tekort. Daarnaast worden extra (verduurzamings-) maatregelen die zijn toe te wijzen aan de gemeentelijke monumentenstatus evenredig verdeeld tussen Trudo en de gemeente. Op basis van onderhandelingen is vervolgens een versobering toegepast, waardoor de eenmalig en taakstellende bijdrage aan Trudo neer komt op een bedrag van €2.570.000,00. Trudo zal in het bijzonder verantwoordelijk zijn voor verhuur-, algemeen beheer en community management. De Gemeente en het COA zijn medeverantwoordelijke partners voor o.a. de 'algemene verblijfsruimten' in de plint. De gemeente neemt daarbij het voortouw in de maatschappelijke functie in de plint van het gebouw (huurgarantstelling en afbouwkosten) en het informeren en betrekken van omwonenden en andere stakeholders in het vervolgproces (ambtelijke apparaatskosten).

1.3 De opvanglocatie wordt voor een periode van dertig jaar geëxploiteerd door COA De afspraken over de exploitatie van deze opvangvoorziening zijn onderdeel van de bestuursovereenkomst met het COA. Daarbij voorziet COA in de basisbehoeften van de bewoners zoals het Rijk die voorschrijft. Wij opteren voor aanvullende maatregelen die de verbinding tussen de buurt, de stad en de opvanglocatie beter borgen en we investeren in aansluiting op bestaande initiatieven en beleid in Eindhoven, zoals het beleidsplan ‘Welkom in Eindhoven 2025-2027' (raadsvoorstel 25bst00028). In dat beleid staat: “in onze stad vinden we dat asielzoekers opvangen verder gaat dan een dak boven het hoofd bieden. Asielzoekers moeten zich welkom voelen in Eindhoven en al moeten kunnen

3

Inboeknummer 7867407_03 integreren en participeren in de samenleving tijdens hun verblijf in het opvangcentrum vanaf dag één.” We begeleiden de asielzoekers vroegtijdig bij het participeren via werk en het leren van de Nederlandse taal. Asielzoekers die een verblijfsstatus krijgen starten meteen met de wettelijke inburgering. In de bestuursovereenkomst wordt op deze onderwerpen de afstemming gezocht. 1.4 Samen met betrokken partijen en omwonenden wordt toegewerkt naar een beheerovereenkomst De komst van deze voorziening in de wijk vraagt extra inzet op het gebied van leefbaarheid. In de SOK is afgesproken dat er een beheerovereenkomst wordt opgesteld in samenspraak met gemeente, politie, omwonenden en ondernemers. Hierin dienen o.a. afspraken te komen over out-reachende inzet, de opvolging en monitoring van overlast rondom de opvanglocatie, periodieke omwonendenbijeenkomsten, de inzet van adequaat opgeleide en cultuursensitieve beveiliging (24/7) en ook dient hier een duidelijke overeenstemming in te worden opgenomen over het beheergebied. Kanttekeningen 1.1 De oplevering van het ‘Huis van intussen’ op deze locatie kan vertragen In de SOK wordt uitgegaan van een oplevering in 2027. Ook in de verhuisbewegingen van andere tijdelijke locaties is rekening gehouden met oplevering in 2027. Echter, er zijn nog veel risico's te mitigeren.

In de SOK is opgenomen dat het COA 30 jaar op deze locatie een voorziening exploiteert. Het Rijksbeleid voor de opvang van asielzoekers is echter onzeker. Het ‘mee-ademende’ concept verkleint het risico voor Trudo. Daarnaast staat voor omwonenden en belanghebbenden een uitgebreide bezwaarprocedure open, zowel voor de wijziging van het omgevingsplan als de omgevingsvergunning. Het tijdig communiceren en informeren direct na het collegebesluit tot aan de raadsbehandeling, en een zorgvuldig participatieproces tijdens de projectfase kan de betrokkenheid van omwonenden vergroten. Het staat belanghebbenden echter vrij om bezwaren kenbaar te maken. Bovendien staan de kosten van transformatie van het monumentale pand onder druk. De conjuncturele vooruitzichten voor bouwprojecten is niet onverdeeld gunstig waardoor het denkbaar is dat de business case opnieuw negatief wordt en Trudo besluit tot uitstel met het oog op een gunstiger moment of afstel. 1.2 De beheerovereenkomst moet voor ingebruikname door alle betrokken partijen zijn vastgesteld. Het combineren van verschillende doelgroepen in één woongebouw met continue doorstroming brengt risico’s met zich mee. Uit politiecijfers blijkt dat er reeds clusters bestaan van sociale overlast in de omliggende gebieden, voornamelijk de kop van de buurt Oude Spoorbaan.

De realisatie van de opvanglocatie kan (tijdelijk) invloed hebben op veiligheidsgevoelens van buurtbewoners, vooral vanwege bestaande overlast. Het is echter niet aannemelijk dat de komst van de bewoners van de asielopvang bestaande overlast feitelijk zal verergeren. Uit politiecijfers blijkt dat er reeds clusters bestaan van sociale overlast in de omliggende gebieden, voornamelijk de kop van de buurt Oude Spoorbaan. De realisatie van de opvanglocatie kan (tijdelijk) invloed hebben op

4

Inboeknummer 7867407_03 veiligheidsgevoelens van buurtbewoners, vooral vanwege bestaande overlast. Het is echter niet aannemelijk dat de komst van de bewoners van de asielopvang bestaande overlast feitelijk zal verergeren. Een beheerovereenkomst die ziet op de inzet van professionele partijen en in samenspraak met omwonenden, politie, ondernemers en gemeente wordt opgesteld, kan positief bijdragen aan zowel de integratie en het welzijn van de diverse groepen in de opvang als de dynamiek en veiligheidsgevoelens in de directe omgeving. Deze overeenkomst moet vastgesteld zijn voor ingebruikname van het gebouw. Personele consequenties De personele inzet voor asielopvang wordt verzorgd binnen de bestaande capaciteit vanuit het programma Asiel & Migratie, Sectoren SMO en Veiligheid. In het vervolg, de projectfase, wordt het project ondergebracht bij het team ‘Eindhoven bouwt door’ (cluster REO). Op dat moment worden apparaatskosten voorzien die, als resultaat van de onderhandelingen voor rekening komen van de gemeente zelf. Daarnaast wordt in de SOK rekening gehouden met een extra intensieve participatie waaraan de gemeente ook haar medewerking heeft toegezegd. De totale apparaatskosten worden aldus begroot op €425.000,00, waarvan uiteindelijk alleen de werkelijke kosten zullen worden doorbelast.

Financiële consequenties De transformatie is de resultante van een business case waarin drie partijen een rol spelen. Er is een intensief onderhandelingstraject doorlopen waarbij onder aan de streep is afgesproken dat partijen het tekort op de business case gelijk verdelen. Daarnaast zijn tussen Trudo en de gemeente nog aanvullende afspraken gemaakt over de extra kosten voor verduurzaming van het gemeentelijk monument, de garantstelling voor de huur van de maatschappelijke metrages, de afbouwkosten en de apparaatskosten. Er is nog een versobering toegepast die in mindering is gebracht op bijdrage van de gemeente. Het voorstel is om de middelen te dekken uit de reserve Opvang ontheemde Oekraïners. Samengevat: Onderdelen Bijdrage aan woonconcept/ woonprogramma Bijdrage transformatie/ verduurzamen monument Subtotaal: Versobering Eenmalige bijdrage onrendabele top: Aanvullend*: Afbouw/inbouwpakket maatschappelijk BVO’s Apparaatskosten TOTAAL: *alleen de werkelijke kosten zullen in rekening worden gebracht

Bedragen €3.100.000,00 incl BTW € 330.000,00 incl BTW €3.430.000,00 incl BTW € 860.000,00 €2.570.000,00 incl BTW € 710.000,00 incl BTW € 425.000,00 incl BTW €3.705.000,00 incl BTW

5

Inboeknummer 7867407_03 De garantsteling voor de huur van de maatschappelijke metrages is als volgt opgebouwd: Het betreft 336 m² kelder en 500 m² begane grond voor resp. €35 m²/j en €85 m²/j voor een periode van 15 jaar. Om recht te doen aan de garantstelling voor evt leegstand worden evt leegstandskosten van maximaal € 813.900,00 opgevangen binnen het weerstandsvermogen. De verwachting is dat wij tijdig een huurder vinden die voor de komende vijftien jaar een kostprijs dekkende huur kan betalen. Dekkingsbronnen: Het bedrag van € 3.705.000 (incl btw) wordt gedekt vanuit de reserve opvang ontheemden Oekraïne. Het bestedingsdoel en omvang van de reserve “Opvang ontheemden Oekraïne” voorziet in deze besteding. Onderstaande tabel geeft inzicht in het verloopoverzicht van de Reserve Opvang Ontheemden Oekraïne d.d. 24 januari 2025 2024 2025 2026 2027 Saldo 1 januari 22.461.147 28.057.147 12.748.147 1.676.147 Stortingen 30.932.000 Onttrekkingen 25.336.000 8.798.000 8.408.000 Openstaande claims 6.511.000* 2.664.000 506.000 Saldo 31 december 28.057.147 12.748.147 1.676.147 1.170.147 * inclusief claim financiële bijdrage project Huis van Intussen van € 3,7 mio

Communicatie 1. In aanloop naar de raadsbehandeling worden omwonenden en andere stakeholders in de wijk met een wijkinfo geïnformeerd (week van 24 februari 2025). De wijkinfo wordt ook gedeeld via diverse digitale kanalen. Omwonenden vinden meer informatie op eindhoven.nl/asielopvang. Na het openbaar maken van de raadsstukken volgt er een informatieavond in de week van 17 maart 2025 voor omwonenden. De communicatie wordt afgestemd tussen drie partijen: COA, Trudo en gemeente, waarbij de gemeente in deze fase het voortouw neemt; 2. Tijdens de projectfase wordt een regulier proces van participatie ingeregeld conform de richtlijnen van de Omgevingswet. Trudo is in afstemming met de gemeente en COA verantwoordelijk voor participatie- en omgevings-management bij de planontwikkeling en gedurende de exploitatieperiode. De gemeente (en COA) is intensief betrokken wat betreft de sociaal maatschappelijke impact op de omgeving.

6

Inboeknummer 7867407_03 Planning en uitvoering •

Oplevering van de transformatie is naar verwachting halverwege 2027.

Evaluatie Ntb. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Bijlage 1: Begrotingswijziging

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

7

Inboeknummer 7867407_03

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. Een bedrag van €3.705.000,00 te onttrekken uit de Reserve Opvang Ontheemden Oekraïne, en dit bedrag als volgt in te zetten: a. Een eenmalige bijdrage van €2.570.000,00 voor het realiseren van het woonconcept ‘Huis van Intussen’ en deze bijdrage na ondertekening SOK beschikbaar te stellen aan woningbouwcorporatie Trudo; b. Een bedrag à €710.000,00 voor het afbouwpakket van de maatschappelijke meters in de plint van het gebouw in de afbouwfase; c. Een eenmalige bijdrage in de apparaatskosten van €425.000,00 2. De begrotingswijziging vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

8